José Méndez
Abogado. Socio Director en MENDEZ LIT S.L.P.

Octubre 2021

En una conocida red social, se producía un acalorado debate en torno al destino de las hipotecas sobre las que ya no existe el inmueble por que ha sido cubierto por la lava. La pregunta partía de una premisa equívoca. La cuestión es que ocurrirá con los créditos [deudas] garantizados con hipoteca de aquellas viviendas. La garantía hipotecaria queda sin contenido [a salvo el suelo] porque la edificación no existe, pero sin embargo la deuda subsiste. Esta es una confusión habitual. La hipoteca es un derecho accesorio, de garantía a otro principal, que es el de crédito, en el que el inmueble responde en caso de impago. Pero la deuda es universal, es decir, se responde no solo con el inmueble, sino con todo el patrimonio del deudor. Esto es un principio general de nuestro de derecho verbalizado en el artículo 1911 del Código Civil : “del cumplimiento de las obligaciones responde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros”. Por tanto, ante la inexistencia del inmueble que servía de garantía, el banco puede continuar exigiendo el pago de las cuotas hipotecarias pues éstas son las del crédito y, si no se cumple, darlo por vencido y exigir toda la deuda mediante su ejecución [del crédito hipotecario].

Dejando otros factores que pueden entrar en juego como seguros, el Fondo de Compensación o la Administración Pública con las ayudas que se implementen, la casuística entre los afectados será diversa y sería necesario recurrir a soluciones jurídicas extraordinarias que den respuesta a un problema que resulta de igual, extraordinario.

De alguna lectura periodística se deduce que la situación no tiene precedentes en derecho. Así es. ¿Qué pasará con el suelo cubierto por la lava? Hay quien dice, haciendo una interpretación analógica con la legislación relativa al dominio público, que aquel terreno podría ser considerado con tal carácter. No estoy de acuerdo. Sí es el caso del delta o fajana, pues nos encontramos ante una nueva extensión de terreno creada por sedimentos volcánicos, pero no aquellos terrenos de propiedad privada preexistentes. Estos han sido sepultados por material volcánico, pero siguen existiendo y es fácil verificar las parcelas sobre plano. Por tanto, seguirán siendo de sus propietarios, independientemente de su valor o posibilidades constructivas. Insistimos, no existe legislación ni precedentes en la materia que prevea una situación como la que hoy se vive en la Palma, por lo que no podremos considerar que el suelo ahora tiene otra naturaleza siendo ganado al dominio público, lo que constituiría una interpretación analógica de carácter restrictivo que conculcaría un derecho como es el de propiedad. Cuestión distinta es que dichos terrenos puedan ser declarados de interés público y convertirlos en parque natural, lo que activaría el consiguiente mecanismo expropiatorio.

Lejos de esta suposición que podría constituir una solución válida, el Banco continuará exigiendo los importes de los créditos hipotecarios. Por tanto, debemos analizar qué recursos jurídicos pudieran emplearse en la defensa de una persona afectada. Cualquier particular ajeno al derecho se preguntará por qué se debe seguir abonando la hipoteca [crédito] sobre algo que ya no existe y cuya desaparición no es culpa del propietario. La pregunta no está exenta de lógica.

El 21 de julio de 2010, el Tribunal Supremo dictó una sentencia relevante [STS 514/2010, recurso nº 1965/2006]. Avaló la ruptura de un contrato por ausencia sobrevenida de causa. El alto Tribunal sostuvo que este elemento, esencial en la formación de los contratos no estaba constreñido temporalmente al momento de la firma del acuerdo cuando se manifestaba la voluntad del contratante, “sino que ha de acompañarle igualmente durante su ejecución y así la ausencia sobrevenida de causa permite al contratante afectado solicitar la modificación del contrato o incluso su resolución”. Por tanto, haciendo aplicación de esta postura jurisprudencial podríamos intentar resolver el crédito hipotecario bajo el argumento de que la causa con la que fue concebido ha desaparecido. Recordamos que la hipoteca es un contrato de tracto sucesivo, por lo que sus prestaciones continúan vivas hasta la amortización final del crédito. Esta tesis avala la posibilidad de instar una resolución del contrato con el banco dadas las circunstancias “pues, una cosa es que los contratos sean obligatorios y otra que hayan de serlo cualesquiera que sean las circunstancias concurrentes e incluso cuando ha desaparecido en absoluto la base negocial o la razón -común a ambas partes- que determinó su celebración”, cita aquella sentencia.

En el caso de La Palma, entendemos que existe una evidente pérdida sobrevenida de la causa en el contrato de hipoteca y por ello podría ser resuelto. Seguramente esta tesis aplicada al caso tendrá puntos débiles y sus detractores, pero no deja de ser un lugar de partida jurídicamente interesante para su análisis. Sin embargo, la resolución contractual tiene el efecto inexcusable de la restitución de las prestaciones, pues lo contrario generaría un enriquecimiento injusto al particular, aunque esto resulte paradójico dadas las circunstancias. Nos encontraríamos en un callejón sin salida y el afectado deberá devolver lo prestado en su día [menos lo ya pagado]. Se habrá evitado el incumplimiento, la declaración de vencimiento anticipado por el Banco y la consecuente e indeseada ejecución, pero la resolución judicial extintiva de la hipoteca, que veríamos como una victoria, crearía otro título ejecutivo con el que el Banco podría instar otra ejecución [de la sentencia], para la restitución de las prestaciones del contrato por su resolución.

Así, con la deuda viva, pero sin el patrimonio que la sostenía, a buen seguro se producirá una situación de insolvencia en la mayoría de los casos. El particular tendrá la posibilidad de acudir a la Ley de Segunda Oportunidad. Tanto éstos como los autónomos pueden instar su mecanismo bajo el cumplimiento de determinados requisitos y con ello poder conseguir, sin perjuicio de alcanzar un acuerdo previo, el beneficio de excusión del pasivo insatisfecho, es decir, reducir en todo o parte de la deuda con el banco. Todo a salvo, claro está, se habiliten otras soluciones extraordinarias y excepcionales, lo que sería deseable.