No-Living

Hoy está de moda importar anglicismos para fenómenos nuevos, exista o no un término apropiado en nuestro rico idioma. Un ejemplo es living. Bien bajo prefijos como co-living o, adjetivos como senior, emerge una figura que pretende ser acogida como un nuevo modelo (alternativo) de solución residencial. No creo que este “producto” tenga recorrido en España a pesar de los esfuerzos de algunos por captar atención y también recursos...

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José Méndez.
Socio Director en MÉNDEZ LIT


VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 10. NAVARRA y PAIS VASCO.

Vivienda de uso turístico (VUT) en NAVARRA.

Es de aplicación el Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de ordenación de los apartamentos turísticos en la Comunidad Foral de Navarra.

Bajo la denominación genérica de apartamentos turísticos, se regulan ambas actividades, considerando a las VUT, aquí llamadas viviendas turísticas, a nuestro juicio de manera lógica, como una subespecie o modalidad de la primera. De hecho, se dice que podrán adscribirse a la modalidad de Vivienda Turística los apartamentos turísticos tipo casa, villa, chalet, cueva, construcciones prefabricadas o similares de carácter fijo y, finalmente, los adosados o las partes independientes de un edificio que cuenten con una superficie útil mínima de 90 m², tengan acceso independiente y segregación vertical.

Observamos que se acota mucho la posibilidad de acogimiento de la actividad. Como sucede en Madrid (antes que ella), si hablamos de pisos que formen parte de una comunidad de propietarios, se requiere acceso independiente, pero además tener más de 90 m2 útiles, lo que no es despreciable y, por supuesto, que exista división horizontal. Aparte de esto, el Gobierno Foral ha querido que nada se escape a la regulación, integrando todo tipo de inmuebles como pueda ser una cueva, incluso otro tipo de construcciones fuera del marco ortodoxo de la construcción.

Queda fuera la simple tenencia de huéspedes, aun con carácter estable, y el subarriendo parcial de vivienda y, con carácter residual, todos aquellos que, por especialidad, estén regulados por una normativa específica.

A diferencia de otras reglamentaciones, como puede ser la riojana, en este caso sí existen clasificaciones, entre “lujo” y “tercera”. Además, como los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas podrán ser calificadas como rurales, siempre que no sean inscribibles en el Registro de Turismo de Navarra como casas rurales; estén ubicados en núcleos de población de menos de 5.000 habitantes; ocupen edificios de singular valor arquitectónico o que respondan a la arquitectura tradicional. Dichos requisitos son cumulativos. Por el contrario, no podrán serlo en ningún caso, los bloques y conjuntos que superen las 25 unidades de alojamiento o 80 plazas.

Previamente al inicio de la actividad, y para inscribir en el Registro de Turismo de Navarra, se deberá presentar A) Declaración responsable del titular en la que conste sus datos, manifestando que dispone (que no adjuntando) de a.1) la documentación que acredite la propiedad del inmueble o su título de arrendamiento, o cualquier otro que acredite su disponibilidad para ser destinado a alojamiento turístico, y los datos referidos a ubicación y capacidad. - Observamos nuevamente una mayor finura en la regulación, pues ésta integra de manera adecuada otros títulos aparte del de propiedad que, indiscutiblemente, también son hábiles en derecho para ejercer la actividad, lo cual parece otras legislaciones omiten e, incluso, algunas prohíben – a 2) la cédula de habitabilidad, licencia de apertura, o documento que le sustituya. Y a 3) contrato de seguro de responsabilidad civil de explotación, con una cobertura de 3.000 euros por plaza de alojamiento y un mínimo de 150.000 euros. Para finalizar, B) también de verá contar con planos finales de obra o, en su defecto, planos a escala 1:100 con la superficie de cada dependencia.

Como hiciera la regulación castellanoleonesa y otras, se regula un régimen de dispensa con parecido contenido, eximiendo del cumplimiento de alguno de los requisitos cuando las circunstancias permitan compensarlo con la valoración conjunta de instalaciones y posibles mejoras. En este sentido estarán especialmente considerados los inmuebles que se hallen protegidos por sus valores arquitectónicos, históricos o artísticos.

Posteriormente se hace una extensa e intensa regulación de ambas modalidades – apartamentos y viviendas -, sin distinción, relativas a régimen de funcionamiento, precios y reservas, requisitos técnicos generales y específicos, superficies, condiciones mínimas, etc, a la que nos remitimos en el ánimo de no extender en demasía esta exposición, deteniéndonos solo en el apartado de capacidad, que será Capacidad, la cual vendrá determinada por el número de plazas fijas y supletorias, no pudiendo éstas últimas ser superior al  50% de las fijas.

Las plazas supletorias computarán como las fijas, respetando una serie de parámetros como es el de ser posible instalar un máximo de 2 plazas supletorias por habitación a petición del cliente; que la superficie del dormitorio exceda por cada plaza supletoria en un 25% de la superficie mínima exigida.

Por otro lado, la utilización de plazas supletorias en salones estará condicionada a que se puedan instalar un máximo de 2 a petición del cliente y que la superficie del salón exceda por cada plaza supletoria en 4 m2 la superficie mínima exigida como salón-comedor.

Vivienda de uso turístico (VUT) en PAÍS VASCO.

Es de aplicación el Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.

Como su propio nombre indica, la delimitación de su ámbito es clara. Su regulación son las VUT, pero en una doble dimensión: por su unidad de manera íntegra, y por habitaciones, lo cual se encuentra permitido. Los parámetros de delimitación son idénticos para ambas, aquellas se ofrezcan, comercialicen o cedan temporalmente, en su totalidad o por habitaciones, como alojamiento por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.

Se establece una presunción iuris tantum consistente en que, salvo prueba en contrario, se presume que la cesión de viviendas particulares para uso turístico se encuentra sometida al Decreto. Y otra, iure et de iure, pues si existiere comercialización o promoción a través de canales de oferta turística, queda sujeto imperativamente al mismo.

Y son canales de oferta turística todos, incluidas las agencias de viajes, centrales de reserva y otras empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos la intermediación a través de internet u otras nuevas tecnologías que faciliten la contratación. Agencias o empresas intermediarias del mercado inmobiliario. Y también cualquier empresa que inserte publicidad en cualquier soporte de viviendas para uso turístico en medios de comunicación.

Otra presunción. La actividad se considerará habitual cuando se realice publicidad a través de un canal de oferta turística y el alojamiento sea igual o inferior a 31 días, dos o más veces en un año.

En la variante de alojamiento turístico por habitaciones, solo una persona física podrá ser titular de la actividad y debe estar empadronada con residencia efectiva en la vivienda, lo que debe mantenerse durante todo el tiempo de desarrollo de la actividad.

En contra de lo dispuesto en Navarra, las VUT en el País Vasco solo existe una categoría, a lo que todos los efectos, es no constar con ellas.

Para ejercer la actividad es necesario formular declaración responsable en modelo oficial, identificando al titular, el derecho que le asiste sobre la vivienda para ejercer aquella; la conformidad con la normativa municipal de usos urbanísticos y edificación, medioambientales, de propiedad horizontal. Responsabilidad civil asegurada. De obligaciones tributarias. Higiene y salud, así como cuantos otros requisitos sean legalmente exigibles.

Si fuera por habitaciones, además, la residencia efectiva de la persona titular de la actividad en la vivienda.

Para finalizar con este requisito, deberá acompañarse fotografías de fachada e interior, y plano a escala realizado por técnico, indicando superficie útil, distribución y número máximo de plazas.

Como hiciera correctamente Navarra, País Vasco no discrimina ningún derecho en relación de la titularidad de la actividad, pudiendo ser ejercida, y así se contempla, el propietario, usufructuario, arrendatario, mandatario o gestor de la actividad, incluso el titular de cualquier otro derecho análogo que permita su ejercicio.

Nuevamente, de forma preclara, la normativa aclara, conforme a la doctrina, que la mera presentación de la declaración responsable habilita desde ese momento el inicio de la actividad y tiene como efecto inmediato su inscripción en el Registro de Empresas de Actividades Turísticas, sin perjuicio del procedimiento de comprobación posterior con el resultado que de él se desprenda, lo que viene ampliamente regulado.

En cuanto a los requisitos edificatorios, además de la normativa urbanística general aplicable, las que se cedan en su totalidad deberán disponer al menos de cocina, cuarto de baño y una estancia destinada a dormir, considerándose como tal, además de los dormitorios, las salas de estar habilitadas. Si fuera por habitaciones, contarán, al menos, con un dormitorio distinto destinado al alojamiento turístico, sin que pueda ser destinado para ello las salas de estar, ser independientes y tener luz natural.

En relación de la capacidad máxima deberá ser acorde con las características constructivas y los instrumentos de planeamiento de cada municipio. En su defecto, el número máximo de ocupantes incluyendo, en su caso, personas residentes será el de 25 m2 útiles mínimos para viviendas para una persona. 33 m2 si fueran dos. Si fueran más, 15 m2 útiles mínimos para cada una de ellas. No computarán en el cálculo terrazas, balcones o tendederos. En todo caso, bien enteras o por habitaciones, no podrán más de 8 plazas en total, incluyendo a las personas residentes.

Por otro lado, y para no extendernos, son de aplicación, de manera análoga a otras regulaciones autonómicas, los requisitos sobre condiciones de inmediata disponibilidad, seguridad, la necesidad de los distintivos oficiales, derechos de información y quejas, seguro por responsabilidad civil o seguridad ciudadana..

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 9: LA RIOJA Y ARAGÓN

Vivienda de uso turístico (VUT) en LA RIOJA.

Es de aplicación el Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento general de Turismo de la Rioja, el que ha sido modificado posteriormente. Contrariamente a lo que sucede en Castilla y León, el decreto que aquí regula las VUT no es específico, reuniendo a otras modalidades de actividad turística.

Como consideración previa, la regulación en esta comunidad no se aparta de la línea general de otras comunicades, entendiendo que son viviendas de uso turístico las equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas con finalidad lucrativa en canales de oferta turística, que sean objeto de una cesión temporal de uso en su totalidad y no formen parte de un establecimiento de apartamentos. Es decir, ha de tratarse de una vivienda operativa de inmediato, que se cede en su totalidad, sin que tenga cabida por habitaciones, de forma temporal y con ánimo económico, publicitada a través de cualquier canal de oferta turística y, por defecto, que no sea parte de un conjunto que llevarían a la categoría de apartamentos turísticos.

En el aspecto temporal, si nos encontramos con una particularidad en el decreto, y es que no tendrá la consideración de VUT la vivienda que se ceda en “alquiler durante un único período consecutivo igual o inferior a tres meses al año” Lo que parece desprenderse de esta reserva es que toda cesión, aún reúna las características de las VUT (pues así lo indica expresamente: “aun cuando cumpla con los requisitos del apartado anterior”, de decir de los elementos de su definición) no será considerado como tal si la cesión lo es una sola vez al año por un, dice entendemos de manera confusa, único periodo consecutivo, en suponemos quiere decir, continuado, pues lo consecutivo conlleva un precedente, siendo que, si resulta único no puede haberlo.

Otro aspecto singular de la regulación es la capacidad máxima pues será el doble del número de habitaciones de la vivienda, incluido el salón, hasta un máximo de 8 plazas, incluidas camas convertibles y supletorias.

Deberá no existir prohibición en estatutos de la comunidad de propietarios y, en estas últimas, no podrán ofertarse otros servicios complementarios a la actividad de alojamiento que fueran susceptibles de ocasionar molestias y perjuicios a los vecinos.

Su gestión puede realizarse tanto por personas físicas que no se dediquen profesional ni habitualmente a la actividad como por empresas gestoras. En todo caso, la publicidad deberá ser veraz y objetiva y deberá incluirse la identificación de la inscripción en el registro de proveedores de servicios turísticos, con la obligación, también común con otras legislaciones, de colocar placa identificativa a la entrada a la vivienda.

Vivienda de uso turístico (VUT) en ARAGÓN.

Resulta de aplicación el reciente Decreto 1/2023, de 11 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón.

Son VUT los “inmuebles en régimen de propiedad horizontal, viviendas unifamiliares aisladas u otras pertenecientes a complejos inmobiliarios privados que son cedidas de modo temporal por sus propietarios, directa o indirectamente, a terceros para su alojamiento turístico, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística y con una finalidad lucrativa” Observamos que las otras caracterísiticas son idénticas a otras regulaciones.

Por ser una regulación integral reciente, el Gobierno de Aragón se ha preocupado de delimitar muy bien determinados parámetros, como puedan ser  los  canales de oferta turística, en donde se integran agencias de viajes; centrales de reserva; empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos canales de intermediación virtuales; así como la inserción de publicidad en los espacios de los medios de comunicación social relacionados con los viajes y estancias en lugares distintos a los del entorno habitual de los turistas. Es decir, queda contremplado todo el espectro de publicidad en la oferta.

La cesión deberá ser completa, sin que tengan cabida la actividad por habitaciones o estancias. Quedan excluidos las casas rurales y los bloques o conjuntos de viviendas. En este último aspecto, cualquier número de VUT superior a la unidad de mismo titular en el mismo inmueble será considerado como apartamentos turísticos.

Por otro lado, se establece una doble presunción de sujeción a la regulación de las VUT consistente en: a) si fuera comercializada a través de canales de oferta turística, o b) cuando se ceda por un período igual o inferior a un mes por usuario. Por tanto, si se utilizan aquellos canales, como vimos de amplio espectro, o el “alquiler” sea de un mes o menos, será considerado como VUT, lo que admite, lógicamente, demostración en contrario.

Como es lógico, deberá cumplir con la normativa referente a habitabilidad y seguridad para su uso residencial y encontrarse en orden de estado de conservación sobre sus estructuras e instalaciones. Previo al inicio de la actividad, deberá obtenerse un certificado de idoneidad que acredite el cumplimiento en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial.

En cada vivienda, en un lugar visible, se colocará un cartel informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios, en al menos tres idiomas: castellano, francés e inglés. En cuento los requisitos físicos, la regulación entra en detalle que otras comparadas no hacen. Por ejemplo, deben contar con cuatro estancias compuestas por un salón-comedor, cocina, dormitorio, que debe se doble y baño. El salón-comedor y la cocina pueden estar unificados. La cocina deberá contar con dos fogones y frigorífico-congelador, horno o microondas. El baño, aparte elementos esenciales, deberá contar con espejo. Si el dormitorio esté integrado en el salón-comedor sera considerado estudio.

Además, se establece unas dimensiones mínimas por estancias que deben ser respetadas y deberá contarse con botiquín equipado para la atención de primeros auxilios.

En cuento a la capacidad, vendrá determinada por la aplicación de distintos parámetros en función de número de personas por número de metros cuadrados por habitación. El término “habitación” refiere a salón-comedor o dormitorio. La capacidad máxima total, dice, no podrá superar la del total de la vivienda conforme a lo dispuesto en el párrafo anterior, es decir, entendemos, a la del resultado de la suma en el cómputo global de la fórmula personas por metro cuadrado.  Si sabemos que la capacidad máxima de los estudios será de dos plazas.

De forma profusa es regulada la declaración responsable, la cual debe presentarse de forma previa a la apertura, y que deberá contar con los siguientes datos: Los propios de identificación de la vivienda y su capacidad máxima; su titular; el número de teléfono exigible de atención del usuario; declaración del cumplimiento de la normativa sobre habitabilidad y seguridad así como la relativa a potabilidad y depuración de agua y evacuación; de compatibilidad de uso relativo en planeamiento urbanístico; de ausencia de limitación estatutaria o prohibición de la comunidad;

Realizada la declaración responsable, la Administración (autonómica) solicitará al ayuntamiento correspondiente un informe, preceptivo y vinculante, sobre: a) si la vivienda tiene carácter residencial y es conforme con la normativa de edificación; b) si la actividad es conforme con el uso urbanístico previsto; y c) si la actividad es conforme con las directrices de ordenación territorial.

  1. Presentada la declaración responsable y en plazo máximo a tres meses, la Administración procederá a: a) Inscribir en el Registro de Turismo de Aragón; b) prohibir el uso turístico de la vivienda en caso de incumplimiento, sin que por ello se derive derecho alguno a indemnización (lo que despeja cualquier duda sobre la posibilidad de ejercer la actividad desde el mismo momento de la declaración responsable, o; c) establecer motivadamente las condiciones en que pudiera tener lugar la actividad del establecimiento, y su correspondiente inscripción.

Si en dicho plazo no se realizará cualquier de las dos últimas, esto es, prohibición o requerimiento, deberá inscribirse en el Registro citado, eso sí, aclara, a efectos meramente informativos, lo que nos lleva a concluir que la inscripción no es constitutiva ni genera la adquisición de derechos si se observaran posteriormente incumplimientos. Así es que esta inscripción podrá ser modificada o revocada previa audiencia al interesado de forma motivada.

A la declaración responsable debe acompañarse toda la documentación acreditativa de sus de la personalidad física o jurídica del titular; del título que acredite la disponibilidad del inmueble; un plano acotado, firmado por técnico; certificado de idoneidad que acredite el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad y seguridad; documento que acredite la potabilidad y depuración del agua, así́ como sobre evacuación de residuales,

Aragón ha visto multiplicado varias veces el número de viviendas de uso turístico en los últimos años, especialmente en localidades pertenecientes al Pirineo por su evidente atracción turística. Municipios como Benasque o Cerler, especialmente afectados, han tratado la proliferación de esta modalidad turística en relación con el acceso a la vivienda, especialmente en alquiler, lo que limita la capacidad de atracción de personas que quieran residir en el municipio en su ánimo de establecimiento y trabajo. Benasque, concretamente, rechazó una propuesta para la limitación de las VUT. La otra cara de la moneda es Aínsa, que sí ha limitado su número. Jaca, por ejemplo, ha adoptado la decisión de exigir acuerdo expreso de la comunidad de vecinos, lo cual, sin entrar en un mayor estudio o, a priori, pudiera suponer una vulneración del régimen de propiedad y LPH.

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 8: CASTILLA Y LEÓN

Vivienda de uso turístico (VUT) en CASTILLA y LEÓN.

Es de aplicación el Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León.

En el decreto se regula de forma exclusiva este tipo de modalidad turística que es definida como la cesión de “pisos, casas, bungalós, chalés u otros inmuebles análogos, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, que son comercializados o promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de contraprestación económica

Esta cesión será por una unidad exclusiva de alojamiento al completo, no permitiéndose la cesión por estancias o habitaciones. El decreto excluye los conjuntos o bloques formados por dos o más unidades de alojamiento turístico, explotados por el mismo titular, a los que le resultará de aplicación la regulación de apartamentos turísticos. La exclusión puede parecer confusa, pues a priori pudiera entenderse que vivienda turística es la unidad dentro de un conjunto, no pudiendo tener cabida en su regulación si fueran una pluralidad (dos o más). Sin embargo, deteniéndonos en la lectura de la exclusión, observamos que se trata de “los conjuntos o bloques formados por dos o más unidades de alojamiento turístico, explotados por el mismo titular”, por lo que podría interpretarse que se está refiriendo al conjunto de viviendas, en su totalidad, que integradas en un mismo inmueble, son explotadas por un mismo propietario. Sensu contrario, pudieran integrarse en la modalidad de VUT las viviendas que, aun siendo varias explotadas por un solo titular e integradas en un mismo edificio, no formasen la totalidad del edifico. Es una interpretación que no queremos dejar pasar sin mencionarla.

Como hace también Islas Baleares, el tratamiento de quien presta el servicio se hace como empresa, bien sea persona física o jurídica, propietario no, que presta a los turistas, de forma habitual y con ánimo de lucro, el servicio de alojamiento en esta modalidad. Consideramos correcto el uso del término “turista”, no como en otros casos el de “usuario”, pues delimita muy bien el objeto de la prestación por su consideración subjetiva.

Por otro lado, se considera que la actividad es habitual, cuando es una práctica común y frecuente, estableciendo la presunción consistente en facilitar alojamiento en una o más ocasiones dentro de un mismo año natural por tiempo que, en conjunto, exceda de un mes.

Y para finalizar con las definiciones, el hospedaje deberá ser temporal, lo que establece por un plazo máximo de dos meses seguidos a un mismo turista, a cambio de contraprestación económica y en un establecimiento abierto al público en general. Vemos por tanto, que la VUT puede prolongarse hasta dos meses seguidos.

Contra el criterio de otras legislaciones en relación de capacidad máxima y que refieren a lo señalado en la licencia de ocupación, Castilla y León sigue otro criterio más flexible, consistente en el número de camas existente en los dormitorios, incluidas las posibles literas, e incluidas las camas convertibles o muebles-cama del salón-comedor y las supletorias. Las cunas no computarán como plazas a estos efectos.

Como en la mayoría de las regulaciones las VUT deberán exhibir en la entrada una placa identificativa según el modelo establecido. Deberán contar con licencia de primera ocupación y como mínimo, con las dependencias de salón-comedor, cocina y cuarto de baño o aseo, salvo las de tipo estudio, en las que dormitorio, salón y cocina ocuparán un espacio común.

A continuación se regula los requisitos de cada estancia, como así los de los servicios comunes, e inmediatamente es regulada una dispensa por la cual se dispone que excepcionalmente las VUT podrán no cumplir con alguno o algunos de los requiriso anteriores, “cuando las circunstancias concurrentes permitan compensar el incumplimiento con la valoración conjunta de las instalaciones, servicios y de las mejoras que incorporen, en particular cuando se instalen en inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de Castilla y León

Queda muy abierto esta dispensa de cumplimento que, a pesar de ser regulada en su concesión procedimiento reglado, afecta a todos y cada uno de los requisitos de las VUT (arts. 7 a 12), desde la necesidad de limpieza regular, hasta carecer de licencia de primera ocupación o no contar con baño, por poner algún ejemplo que pueda parecer absurdo pero que, por contrario, sí es posible.

La actividad podrá iniciarse mediante Declaración Responsable y es regulado ampliamente el derecho de información al que debe tener acceso y derecho el turista, como así el sistema de reservas. Lógicamente, todos los servicios posibles estarán integrados en el precio, incluido recogida de basuras o utilización de parques y piscinas si existieran, lo que curiosamente es citado de manera expresa en el decreto. Finalmente, aparte otras consideraciones de regulación similar a otras comparadas, como lo pueda ser el deber de existencia de hojas de reclamación, no existen otras particularidades en la ahora analizada.

Castilla y León es una comunidad líder en turismo rural en España.  La mayoría de los alojamientos rurales está formada por particulares o pequeños empresarios que deben cumplir una serie de requisitos administrativos para obtener los permisos necesarios y poder ejercer su actividad, generalmente en edificios antiguos pertenecientes al patrimonio familiar o adquiridos con tal fin. La incursión no controlada de las VUT supone un desagravio comparativo en condiciones de competencia desleal por lo que algunas asociaciones de turismo rural han alzado la voz en protesta y rebelión contra esta actividad “paralela”.

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 7: ISLAS BALEARES

Vivienda de uso turístico (VUT) en ISLAS BALEARES

Son de aplicación la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Islas Baleares, modificada por Ley 6/2018, de 22 de junio, por la que se modifican varias normas del ordenamiento jurídico de las Islas Baleares en materia de turismo.

También el Decreto-ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Islas Baleares que regula determinadas moratorias a las licencias de actividad.

Comenzaremos por la Ley. Nos hallamos ante el único caso en el que una CC.AA regula esta actividad turística por rango de Ley. Señalar también que, tanto por su configuración geográfica, como por resultar un destino turístico internacional de primer orden, su reglamentación resulta compleja y ha sido alterada, tanto en función de las circunstancias sobrevenidas debido al propio fenómeno turístico, como por el sentido político en la gobernabilidad de las Islas.

Para empezar, su denominación ya resulta diferente, “estancias turísticas en viviendas” y sus titulares son calificados como empresas comercializadoras, ya sean personas físicas o jurídicas, -lo que por sí resulta una contradicción en el tratamiento-, que comercialicen la totalidad de una vivienda residencial, por periodos de corta duración, en condiciones de uso inmediato y con finalidad lucrativa, comercialización que se puede alternar con el uso propiamente de vivienda que las caracteriza.

Por tanto, se pueden comercializar estancias turísticas siempre que sean de corta duración en viviendas de uso residencial, en su totalidad no teniendo cabida es servicio por habitaciones y que sea realizada por la persona propietaria o por operadores y canales de comercialización turística.

Las viviendas deberán constar con cédula de habitabilidad en vigor y la actividad solo podrá ser desarrollada si aquellas se encuentran ubicadas en zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto a través de los llamados PIAT (planes de intervención en ámbitos turísticos) instrumentos sectoriales cuyo objeto es el de regular el planeamiento, la ejecución y la gestión de los sistemas generales de las infraestructuras, los equipamientos, los servicios y las actividades de explotación de recursos en el ámbito de la ordenación turística.

La declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo que se fije reglamentariamente y que, por defecto, será de cinco años. Pasado ese plazo, solo se podrá continuar con la actividad, solo si se siguen cumpliendo todos los requisitos determinados legalmente, por periodos prorrogables del mismo plazo. Pero esta prórroga no será automática, pues deberá presentarse comunicación de esta intención ante la administración durante el mes anterior a la finalización de cada periodo, siendo que, en caso contrario, la vivienda pasará  a situación de baja definitiva.

Las viviendas deberán acreditar la sostenibilidad mediante la obtención, previa a la comercialización, del certificado energético. Además, deberán contar con los sistemas de control del consumo de agua, así como contadores individuales de suministros energéticos.

No tendrán cabida en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal si lo impide el título constitutivo o los estatutos de la comunidad. A continuación, el texto refiere un párrafo confuso por la que entendemos una deficiente redacción en donde a una oración subordinada no le corresponde otra principal (art. 50.7 parrf. 2º . Referencia: BOE-A-2012-10610):

“Si el título constitutivo o los estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas en los términos expuestos en el párrafo anterior o en su defecto, es necesario, para llevar a cabo la comercialización turística, y solamente a este efecto, un acuerdo de la junta de propietarios en el que la mayoría de personas propietarias, que a la vez constituyen la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, acuerdo que la misma mayoría puede modificar. En este supuesto resulta de aplicación el régimen determinado en el artículo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. Este acuerdo se inscribirá en el Registro de la Propiedad, siempre que sea posible conforme a la normativa sectorial específica (a fin de informar a posibles terceras personas adquirientes de viviendas”.

Vemos como el condicional “sí”, necesitaría una consecuencia final que no se expresa. Sin embargo, el siguiente párrafo parece aclarar su precedente por deducción, ya que nos dice que dicho acuerdo no será necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la comercialización turística de las viviendas, por lo que debe concluirse que resulta necesario el citado acuerdo en las mayorías mencionadas, todo lo cual resulta discutible respecto de su adecuación a legalidad e hicimos expresa referencia mediante nota en artículo anterior.  Simplemente, entendemos criticable este artículo porque la legislación autonómica no puede revocar de facto la LPH, exigiendo un acuerdo como si de un permiso se tratase, cuando lo prevenido en la Ley es la limitación de la actividad turística, pero en negativo. Luego si no existe acuerdo o prohibición estatutaria, por defecto, la actividad se encontrará permitida en la comunidad, sin necesidad de acuerdo alguno.

Otra cuestión muy discutible desde un punto de vista jurídico es la facultad implícita de derogación de la actividad que se observa cuando se habla de la posibilidad de cambios estatutarios o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercialización turística, la que tendrá que cesar en el plazo máximo de un año, debiendo comunicarse a la administración correspondiente.

En cualquier caso, las viviendas sometidas a algún régimen de protección oficial o a precio tasado, no podrán ser destinadas a tales fines.

Como es obligación en toda actividad turística y, observamos, en todas las regulaciones, el responsable de la actividad debe cumplir con las obligaciones de comunicación a la autoridad policial motivo del cumplimiento de seguridad ciudadana.

La cesión tendrá que resultar sobre la totalidad de la vivienda, no teniendo cabida las habitaciones ni cohabitación con el titular, por periodos de corta duración, bien sean días o semanas, pero nunca superior a un mes. Se presume la comercialización si esta es condiciones de uso inmediato, por tales periodos de corta duración y no se puede acreditar otra finalidad diferente. Este último aspecto no deja de resultar curioso, pues opera una presunción iuris tantum que puede ser destruida para salir del régimen de la actividad regulada.

He a continuación un límite discutible sobre la actividad – imaginamos en una pretendida evitación de un ejercicio inmobiliario especulador- Los inmuebles objeto de actividad para la que se presente declaración responsable, deberán haber tenido un tiempo mínimo de dedicación al uso residencial privado, que se determinará reglamentariamente y, en su defecto, cinco años.

Otro límite es la prohibición de esta actividad en suelo rústico protegido, si bien los PIAT en cada isla pueden, podrán realizar distintas previsiones, lo cual no deja de ser una paradoja al dejar el cumplimiento de esta delimitación, que podríamos calificar como “mayor” al albur de cada localidad.

Como decíamos la regulación es excelsa, llegando a regular supuestos que otras comunidades no han alcanzado. Por ejemplo, cuando la actividad se realice por propietarios - personas físicas - sobre vivienda principal, por plazo no superior a 60 días en un período de un año. La norma está pensando en supuestos de personas residentes que, dada la alta demanda y posibilidad de un ingreso extraordinario, aprovechan el periodo estival para ceder/alquilar su propia vivienda, aprovechando ellos su salida de vacaciones que bien pueden financiar con dicho ingreso. Cabría plantearse si tiene cabida en este supuesto las situaciones de intercambio inmobiliario entre particulares que son habilitadas a través de conocidas plataformas digitales, las cuales no dejan de ser un canal de comercialización.

Para este supuesto, la ley exige que deban ser cumplidos los mismos requisitos que para las VUT reguladas en ella, pero con matices: La declaración responsable debe acreditar que se trata de vivienda principal. También indicar los plazos de comercialización durante el año, que no podrá superar los 60 días. Solo tendrá cabida si está ubicada en una zona declarada apta para acoger esta modalidad por los consejos insulares o por el Ayuntamiento de Palma. Esta habilitación tiene un límite de cinco años con posibilidad de prórroga.

Aquí sí, excepcionalmente, se permite la convivencia de los residentes con los usuarios, siempre se indique en la publicidad y el número de personas no exceda de las plazas indicadas en la cédula de habitabilidad. Por razones de saturación, de orden medioambiental o de limitación de recursos naturales, siempre debidamente motivado y de manera proporcional, los PIAT podrán limitar o excluir temporalmente esta actividad en determinadas zonas.

Resulta discutible, a nuestro juicio, por un lado, la regulación limitativa extramuros LAU, en tanto que ésta no resulta una actividad habitual ni creemos tenga fines lucrativos en el sentido mercantil o comercial del término. Por otro, las excepcionales limitaciones que a ello se pueden las cuales, si bien motivadas, pueden tener lugar al arbitrio amparo de concepto indeterminados como lo es el de saturación. Imperan a esta comentada especialidad regulada otros requisitos que, por motivos de extensión, no comentaremos aquí.

Naturalmente los servicios de la VUT deben integrar limpieza periódica; suministro de ropa de cama, menaje, etc; mantenimiento de las instalaciones; necesidad de libro registro diligenciado por la administración; asistencia telefónica al turista 24 h. El número de ocupantes usuarios de las VUT no podrá exceder de que permita la cédula de habitabilidad y disponer, con carácter mínimo, de un cuarto de baño por cada cuatro plazas.

Y seguimos con el Decreto Decreto-ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad, cuyo contenido ha sido motivo de discordia.

La disposición adicional primera de dicha norma reglamentaria suspende temporalmente, en las islas de Mallorca, Ibiza y Formentera, la posibilidad de adquirir plazas turísticas al organismo gestor o a la administración turística, como también el intercambio de plazas entre particulares, para el inicio de actividad turística de las Viviendas objeto de comercialización turística (VUT).

Y es que lo planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) que ya hemos citado anteriormente o, los planes territoriales insulares (PTI)– deberán evaluar la capacidad de carga turística de las islas y con ello determinar el número total de plazas turísticas, evaluación que, en todo caso, deberán suponer una reducción de las existentes inscritas.

Como si fuera un stand&still administrativo, la suspensión regirá hasta que se lleve a cabo aquellas evaluaciones y, como máximo, durante cuatro años desde la publicación del Decreto. Pero cuidado, si pasado el plazo no su hubiera hecho dicha evaluación de las plazas en integradas en las bolsas, se considerarán extinguidas. Procede a continuación diferentes excepciones a la suspensión para casos determinados, como:

Las que estuvieran realizando obras de apertura o ampliación; las que estuvieran en trámite de licencia urbanística o declaración responsable, etc.

Para la isla de Menorca, opera otra disposición adicional, la segunda, por la cual igualmente es suspendido el inicio de nuevas VUT hasta la también evaluación de la capacidad de carga de la isla con distintos matices y excepciones.

La siguiente, disposición adicional tercera, regula un régimen específico para la declaración responsable en la isla en el caso de requerir dispensas urbanísticas, debiendo presentarse en la Comisión de Ordenación Turística para su informe previo sobre su idoneidad.

Sin duda las viviendas de uso turístico representan un debate para las islas cuyo tratamiento no es fácil. Su proliferación descontrolada ha causado problemas de convivencia y un aumento exponencial de precios que prácticamente imposibilitan el acceso a la vivienda en cualquier régimen. Es por ello que, la administración autonómica se debate en su control entre la dualidad consistente en proteger valores a su población, tales como el acceso a la vivienda a la cohabitación o el comercio, y el desarrollo de una actividad que, sin duda, es fuente de notable ingresos a las distintas localidades. El nuevo Gobierno autonómico tiene la intención de derogar la moratoria de suspensión acordada por la anterior administración en lo que estima es una estrategia de decrecimiento. El debate está servido.      

MENDEZ LIT

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 6. EXTREMADURA y CASTILLA LA MANCHA

Vivienda de uso turístico (VUT) en EXTREMADURA

Resultan de aplicación la Ley 6/2018, de 12 de julio, de modificación de la Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura y el Decreto 182/2012, de 7 de septiembre, por el que se establece la ordenación y clasificación de los apartamentos turísticos de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Cabe señalar de forma significativa que Extremadura no ha legislado de forma concreta a la VUT, sino solo la referida a apartamentos turísticos. Según parte de la doctrina, ante esta ausencia, por defecto, debe aplicarse a las VUT aquella normativa. Pero esto nos genera sinceras dudas, pues como dicta la norma, son apartamentos turísticos los bloques o conjuntos de apartamentos, las casas, y aquellas otras edificaciones semejantes, … que oferten, profesional y habitualmente, mediante contraprestación económica, servicio de alojamiento turístico, y que dispongan de las instalaciones adecuadas para la preparación, conservación y consumo de alimentos dentro de cada unidad de alojamiento, de conformidad con el artículo 61 de la Ley 2/2011, de 31 de enero, de Desarrollo y Modernización del Turismo de Extremadura.

Observamos como la regulación queda circunscrita a “… los bloques o conjuntos de apartamentos, las casas, y aquellas otras edificaciones semejantes ...”, es decir, se hace referencia a unidades edificatorias, bien sean en propiedad horizontal, incluso por su conjunto en las conocidas como “tumbadas”. También a casas individuales como chalets u otras semejantes, pero es premisa característica de aplicación del objeto regulado la primera referencia encontrada en su definición, esto es, ser bloques o conjuntos y edificaciones semejantes, lo que expulsa a la parte de éstas, es decir, a la vivienda individual que forma parte del conjunto, el piso o apartamento que se encuentra integrado en una división horizontal. Por tanto, sin la intención ahora de realizar un análisis o provocar polémica, pero subrayando que no cabe realizar una interpretación extensiva de la norma, entendemos que las VUT no tendrían encaje en esta regulación, no siendo en consecuencia reguladas en Extremadura.

No obstante, por resultar esta una interpretación jurídica de la que no entraremos en mayor debate, en la hipótesis no compartida de resultar aplicable la regulación de los apartamentos turísticos a las VUT, analizaremos brevemente esta norma.

Lo primero que encontramos tras su definición, es su carácter, el que precisamente la aleja de las VUT, pues señala que los apartamentos turísticos son establecimientos abiertos al público, siendo libre su acceso sin más restricciones que la Ley.

El servicio no puede realizarse por habitaciones y los apartamentos turísticos se categorizarán por llaves según calidad en los grados de 1 a 4. Debe encontrarse en entornos urbanos pues lo rurales tienen su propia categorización, y deben ofrecerse totalmente equipados para su uso inmediato. Algunos, según sean clasificados, necesitarán recepción.

Lógicamente, los suministros y el servicio de limpieza se encuentran incluidos, como así menaje y sustitución regular de ropa de cama y baño. Son de aplicación naturalmente las medidas normativas relativas a seguridad, incendios y general seguridad.

Previo a la actividad, el titular del inmueble o el gestor explotador debe presentar ante la administración competente la comunicación previa de inicio de actividad, lo que puede ser sancionado en caso contrario con multa de hasta 6.000 €.

La administración inscribirá la vivienda de uso turístico en el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura, comenzando a funcionar con la aplicación de las medidas de identificación correspondiente siendo necesaria la llevanza del registro de viajeros con remisión a la Policía o a la Guardia Civil, conforme normativa del Ministerio del Interior.

Entendemos que no cabe hacer más hincapié en esta regulación pues, en esencia, se aleja del concepto de la VUT, la cual no contempla, entendiendo desde nuestra posición, que no puede hacerse una aplicación extensiva impropia en Derecho.

Varias asociaciones de turismo, principalmente centradas en el norte de la comunidad, han expresado su denuncia a la proliferación de las VUT en la región en lo que entienden un “alquiler ilegal” en grave competencia desleal, para lo cual exigen medidas sancionadoras de cumplimiento en relación del deber de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura con la consiguiente declaración responsable de inicio de actividad. En nuestro juicio, debido a la laguna regulatoria, tales medidas resultarían estériles, pues el derecho sancionador es por naturaleza restrictivo, no pudiendo perseguir por incumplimiento regulatorio de una actividad a quien, objetivamente y según el literal de la propia norma, no la ejerce.

Vivienda de uso turístico (VUT) en CASTILLA LA MANCHA

Es de aplicación el Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha.

Castilla la Mancha sí hace una clara distinción entre aparamentos turísticos y las VUT, siendo estos últimos los pisos, casas, chalés u otros inmuebles análogos, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, que son comercializados o promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de contraprestación económica.

La definición es sencilla pero preclara, continente de todos los elementos característicos de las VUT, las cuales vienes delimitadas por la definición previa relativa a los apartamentos turísticos, siendo su nota distintiva la pluralidad, ya que estos se constituyen por inmuebles en número de dos o más unidades de alojamiento (vemos por contrario a otras comunidades como Madrid que pueden ser varias siempre que no supongan la totalidad del edificio), pudiendo ser bloques, como totalidad de un edificio o e parte independizada del mismo, con accesos y escaleras de uso exclusivo. O conjunto, como complejo de edificaciones contiguas con acceso e instalaciones comunes.

La VUT deberá disponer de licencia de primera ocupación. No cabe la cesión que habitaciones y que la comunidad de propietarios donde se halle no encuentre prohibición al respecto (estatutos). Tendrá que estar totalmente equipada y acondicionada para su uso inmediato. Ventilación directa del exterior o de patios. Los suministros, como en todos los casos, deben estar incluidos en el servicio y procurarse una limpieza obligatoria con cada entrada, como así disponer de un teléfono 24 horas y hoja de reclamaciones. La capacidad máxima vendrá determinada por la cédula de habitabilidad siendo su máximo12 plazas.

Es necesaria la declaración responsable previa, tras lo que procederá de oficio la inscripción en el registro correspondiente. El número que se otorgue deberá figurar en la publicidad y en canales de comercialización, siendo identificado el inmueble en el exterior de la vivienda con una placa distintiva. Por cuestión de seguridad y conforme normativa del Ministerio del Interior, como en todos los casos, también es imprescindible el registro de viajeros.

El ayuntamiento de Toledo presentó el marzo de 2023 una la Modificación Puntual número 32 del Plan General Municipal de Ordenación Urbana, regulatoria de la nueva normativa sobre apartamentos turísticos en la ciudad para su información pública. Toledo es Patrimonio de la Humanidad y su indudable atractivo y cercanía a Madrid, atrae a un número considerables de turistas de corta duración. En un enclave especial, y dado lo particular de su casco histórico, el Ayuntamiento pretende limitar la autorización de estos alojamientos a las plantas baja y primera de los edificios, como así, tampoco en planta baja en las calles definidas como comerciales. Además, los apartamentos y viviendas de uso turístico no podrán superar el 20% del total de inmuebles que hay que en el barrio antiguo de la ciudad. Observamos que el debate se plantea, no tanto en ámbito autonómico, sino municipal, siendo las ciudades con más influencia y afluencia turística las que, por razones de diversa naturaleza, a saber, orden público, convivencia, competencia, seguridad, etc. tienen la necesidad de, sino limitar -que también- delimitar el uso inmobiliario característico nacido de la oportunidad.    

MENDEZ LIT

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 5. CATALUÑA

Vivienda de uso turístico (VUT) en CATALUÑA

Cataluña supone una disrupción legislativa en el marco legal autonómico. Sus parámetros regulatorios, como ahora veremos, se apartan de la línea general de otras autonomías. Más allá de las críticas – que las hay -, su reciente norma se va a convertir en un ensayo de laboratorio cuyos resultados conoceremos en poco tiempo.

Lo que se entiende por VUT en Cataluña viene establecido en el DECRETO 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña, y no dista de lo establecido por otras regulaciones autonómicas. Es el inmueble cedido por su propietario a terceros, a cambio de una contraprestación económica para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad. Esta estancia debe serlo por toda la vivienda, por lo que no cabe sea parcial o por habitaciones, y por un tiempo continuado igual o inferior a 31 días.

El número de plazas u ocupantes para cada una de ellas será el determinado en la cédula de habitabilidad y, en cualquier caso, nunca superior a 15 plazas.

El amueblamiento, utensilios y menaje debe ser suficiente para su ocupación inmediata y facilitarse un número de teléfono para la atención de consultas e incidencias, debiendo garantizarse un servicio de asistencia y mantenimiento.

Pero la particularidad de Cataluña en relación con las VUT, no viene marcada por las condiciones o requisitos objetivos del inmueble, sino por los constantes esfuerzos de la Administración por limitar el ejercicio de esta actividad económica.

Particularmente, la ciudad de Barcelona ha mantenido una batalla contra las VUT, lo que fue plasmado en el primer PEUAT de 27 de enero del 2017. Acrónimo de Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos, se presentaba como un instrumento urbanístico municipal cuyo objetivo no era otro que limitar y decrecer el número de viviendas turísticas en la ciudad.  Pero fueron sucesivas las sentencias que, tras diversas diversas impugnaciones, pusieron fin a este Plan. Sin embargo, esto sirvió para determinar las nuevas líneas de un nuevo PEUAT que tuvo su entrada en vigor 26 de enero de 2022.

Este quiere – de nuevo – regular la implantación de viviendas turístico. Ahora, con la bandera de la sostenibilidad y bajo la premisa de garantía de derechos fundamentales, se pretende evitar una excesiva concentración de VUT. Para ello, se distingue en la ciudad cuatro zonas donde y para cada una de ellas, se realiza una distribución de plazas que pueden ser ofertadas en función de distintos parámetros como la población residente, las condiciones de usos, el espacio público o el interés turístico. Sus objetivos son, según se desprende del literal vertido por el consistorio, descongestionar la presión turística, equilibrar esta actividad con otras distintas y garantizar el derecho a la vivienda. Para ello, el PEUAT establece el crecimiento nulo de las VUT en toda la ciudad, siendo que, cuando cese una VUT de una de las zonas saturadas se permitirá una nueva alta en otra zona de menor concentración, redistribuyendo así las VUT existentes de forma paritaria entre zonas.

Pero si lo anterior es singular por comparación al resto del territorio nacional, resulta rompedor el reciente Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, convalidado el 26/12/2023 mediante Resolución del Parlamento de Cataluña.

Con carácter ahora autonómico, se crea un nuevo régimen de licencia previa para la apertura de nuevas VUT en municipios con tensiones de acceso a la vivienda y en los que exista una alta concentración de aquellas. Esta nueva licencia será por cinco años con posibilidad de prórroga cuando así lo determine el planeamiento urbanístico.

¿Y cuáles son los municipios en los que será preceptiva esta licencia? Pues aquellos donde la carga media del alquiler o hipoteca sea superior al 30% de los ingresos o renta media del hogar. O en aquellos en el que el precio del alquiler o compra se haya incrementado al menos 3 puntos porcentuales sobre el crecimiento acumulado del IPC en Cataluña.

También en aquellos donde exista una alta concentración de pisos turísticos, que serán aquellos donde exista 5 o más VUT por cada 100 habitantes. Donde sea 10 o más, directamente no se podrá otorgar licencia.

Y para comenzar, el propio Decreto Ley incluye un listado de 262 municipios que ya quedan sujetos al nuevo régimen de licencia previa por reunir las anteriores características, lo que se revisarán y actualizará cada cinco años.

Para que se den nuevas licencias el planeamiento urbanístico tiene que justificar que se dispone para la población residente de suelo suficiente destinado a vivienda permanente. Debemos decir que, de facto, esto supone un obstáculo casi definitivo a las nuevas licencias, pues se antoja, sino imposible, sí altamente difícil, que todos los municipios afectados puedan realizar una modificación ad hoc de su planeamiento con el objeto pretendido. Modificación que, debemos decir, tampoco se impone y siquiera se cuenta con un plazo para su realización.

¿Y qué pasa con las VUT existentes? Para que puedan continuar con su actividad, también se les obliga a solicitar una nueva licencia urbanística en cinco años desde la entrada en vigor del Decreto Ley. Si consideramos que, para ello, y como dijimos, los Ayuntamientos deberán haber modificado necesariamente su norma urbanística antes del 9 de noviembre de 2028, pero sin que exista obligación para ello, surgen serias dudas de qué ocurrirá a dicho momento y cuáles serán sus consecuencias (*)

Para finalizar, en un gesto digamos bravato, desde luego lejos de la ortodoxia legislativa, el propio texto en encarga de advertir que el mismo régimen transitorio previsto ya tiene carácter indemnizatorio por las modificaciones introducidas y en lo que pueda afectar. Es decir, sin más, confórmense aquellos que tienen una VUT y puede prorrogarla por cinco años más.  Esto nos lleva a una reflexión, y es que, urgidos, que no obligados, como están ahora los municipios a realizar los cambios normativos urbanísticos para poder otorgar estas nuevas licencias, alguien (Administración) deberá responder en su responsabilidad patrimonial cuando no sean expedidas las solicitadas por las VUT preexistentes por razón de no haberse modificado la norma urbanística municipal.

Sin duda, más allá de los problemas que esta regulación pueda plantear – y que no serán pocos – se desprenden serios interrogantes de legalidad. No haremos aquí una interpretación crítica particular, pero sí reproduciremos las cuestiones que la propio ACCO (Autoridad Catalana de Competencia) ha destacado en su informe IR 69/2023 de 4 de diciembre de 2023 en relación de esta norma.

Para empezar, la ACCO critica severamente que su informe deba ser emitido ex post, es decir, tras la aprobación de la norma y no antes, sin ser escuchados: “la vía escogida por el Govern de la Generalitat ha comportado que esta nueva regulación, muy restrictiva de una actividad económica, se haya incorporado al ordenamiento jurídico sin un debate previo, articulado a través de una fase formal de información pública y la correspondiente solicitud de informes técnicos, entre los cuales el correspondiente informe de regulación de la ACCO”.

Si bien la ACCO reconoce la existencia de un interés general legítimo que avala que se ejerzan acciones legislativas y ejecutivas propias de la política de vivienda, se llama la atención sobre que se exija un control doble administrativo de la actividad, uno derivado de la normativa de turismo y otro del urbanística.

Por otro lado, que se trate de una restricción geográfica a unos determinados municipios sin justificación de los parámetros o ratios determinados para seleccionar cuales quedan incluidos y cuales no, sin tener en cuenta las características concretas de cada municipio.

También refiere el informe la que hemos citado antes como obligación de modificación del planeamiento urbanístico, lo que se eleva como una barrera de entrada insalvable de acceso al mercado de las VUT en los municipios que no se actualicen y modifiquen su norma.

Como ya comentamos, la ACCO destaca que el Decreto no establece un término límite temporal – ni se impone - a los ayuntamientos afectados la obligación de modificar su norma urbanística. Por tanto, podría suceder que, finalizado el periodo transitorio de 5 años, no se hubiera producido la modificación del planeamiento y todas las viviendas de uso turístico existentes tuvieran que cesar automáticamente su actividad (*) - expulsión directa y automática del mercado - Háganse cargo del alcance de lo dicho.

La ACCO concluye su informe señalando que, si bien existe un interés general legítimo que pueda avalar acciones legislativas en materia de vivienda y que impliquen ciertas restricciones de competencia, el Decreto Ley no supera el análisis de necesidad y proporcionalidad de una correcta regulación económica del mercado. Ergo, en román paladino, la norma vulnera los principios de competencia. Al tiempo pues, esta termine siendo otro zombi legislativo.

NOTA.- La propia ACCO cuestiona los motivos que fundamentan la norma. Concretamente, favorecer la vivienda. En este sentido, se advierte que el conjunto de municipios que son afectados por esta y que son los 262 relacionados, alcanzan nada más y nada menos que al 84,1% de la población de Cataluña. Sin embargo, en aquellos que se aplicará la ratio máxima prevista y que por dicho motivo deberán expulsar VUT a través del no otorgamiento de licencias, y donde se esperaría por tanto un incremento de la oferta de vivienda de alquiler, solo habita el 2,92% de la población. Todo esto lleva a considerar que la norma tendrá efectos muy limitados si lo que se pretende es el aumento de la oferta de vivienda en Cataluña.

MENDEZ LIT

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 4. ASTURIAS, GALICIA y CANTABRIA

Vivienda de uso turístico (VUT) en ASTURIAS

Es aplicable el Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.

La estructura cambia en esta Comunidad Autónoma, estableciendo una triple modalidad entre apartamentos turísticos, vivienda vacacional y vivienda de uso turístico (VUT). Apartamentos turísticos son los que se ofrecen por bloques y conjuntos, es decir, edificios integrados por apartamentos ofertados en su totalidad o conjuntos formados casas, villas, chalés o similares, ofertados y gestionados por una sola unidad empresarial. Las viviendas vacacionales se definen por defecto, no estando comprendidas en las modalidades reguladas en la Ley de Turismo 7/2001, de 22 de junio, del Principado de Asturias y siempre que supongan el alojamiento íntegro y no por habitaciones, con la exclusión de pisos. Y, finalmente, la VUT, regulada por el Decreto 48 que, residualmente, acoge estos últimos.

Por tanto, las VUT son las independientes ubicadas en un edificio de varias plantas en régimen de propiedad horizontal y que son cedidas temporalmente por su propietario, directa o indirectamente, en la presentación de servicio de alojamiento de forma habitual.

Igual que en Andalucía, se podrán ceder íntegramente o por habitaciones, pero sin necesidad de que el propietario de la vivienda resida en la misma. Estarán amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, y también deberán ser comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística.

Como requisitos, deberán contar con cédula de habitabilidad y cumplir con todas las condiciones técnicas y exigibles a las viviendas. Estar suficientemente amuebladas, contando con electrodomésticos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, en perfecto estado de mantenimiento, limpieza e higiene. Debe garantizarse la reposición de los enseres necesarios en su caso. Disponer de suministro adecuado de agua fría y caliente, energía eléctrica y calefacción capaz de alcanzar, extintor e iluminación de emergencia. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. El número de baños debe ser proporcional a los usuarios alojados y sus dimensiones mínimas y equipamientos deberá estar en concordancia con la normativa sobre habitabilidad y seguridad de las viviendas.

Deberán encontrarse identificadas mediante la colocación en su exterior de un pictograma con las siglas “VUT” según formato de ese decreto. Señalando el número de su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.

La publicidad se ajustará a las exigencias de veracidad, objetividad y buena fe, aportando la información suficiente sobre las características del alojamiento y sus condiciones de uso, sin inducir a la confusión o error, y en la que se incluirá la identificación asignada a la vivienda por la Administración competente.

En un lugar visible en la vivienda se expondrá un cartel informativo en castellano e inglés, con un número de teléfono de atención 24 horas para cualquier incidencia como así otros teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia.

También en la vivienda deberá exponerse los precios del servicio de alojamiento, sin poder cobrarse precios superiores ni por otros conceptos no solicitados o que no se hayan indicado en la publicidad previa.

Si el alojamiento fuera por habitaciones, se deberá́ informar a los usuarios de las normas internas de uso de las instalaciones. Por otro lado, salvo pacto en contrario, la estancia comenzará a las 17 horas y terminará a las 12 horas del día de salida. Se regula intensamente el régimen de reservas, pagos anticipados y cancelaciones, facturación, hoja de reclamaciones y seguros. También queda establecida la ficha de admisión con los datos del usuario que deberán conservarse durante un año y el deber de comunicación y control con el Ministerio del Interior.

Para finalizar, señalar que el titular de las viviendas de uso turístico, con antelación al inicio de la actividad, deberán presentar declaración responsable sobre el cumplimiento de las condiciones exigibles para la actividad conforme a igual modelo que se determine. El inicio de la actividad requerirá́ el cumplimiento de los requisitos impuestos por la normativa autonómica y municipal y la declaración responsable deberá contener múltiple información societaria y mercantil, relativa a la titularidad, técnica, etc. con el que poder fiscalizar la actividad que se pretende desarrollar, entre los que se encuentra datos del titular; NIF o CIF del solicitante; nombre comercial con el que se va a llevar a cabo la actividad; fecha del inicio de la actividad; modalidad de empresa; domicilio y datos de la empresa y del establecimiento; datos de la vivienda y capacidad máxima; relación de habitaciones; número de teléfono de atención; título que acredite la disponibilidad de la vivienda; acreditación del cumplimiento de la normativa municipal del municipio donde radique la vivienda; cédula de habitabilidad; e, inclusive, la declaración de que los estatutos de la comunidad de propietarios, si nos halláramos ante un régimen de propiedad horizontal, y siempre que se encentren debidamente inscritos, no prohíben dicho uso o, en su caso, si se prohibiera, declaración de existencia de autorización expresa de aquella (*)

Examinada la declaración responsable, se procederá́ a la inscripción de la empresa en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado de Asturias, comunicando a la empresa la signatura correspondiente. Pero el inicio de la actividad pudo ejercerse desde el mismo día de la presentación de la declaración responsable.

Las viviendas de alquiler vacacional en Asturias han experimentado un incremento de un 592 % en diez años, superando las 10.000 plazas. Localidades turísticas como Llanes, a pesar de tener una dimensión notablemente menor, se llevan la palma por encima de ciudades como Oviedo o Gijón. Distintas asociaciones de hostelería y comercio de Asturias atribuyen este incremento a una legislación que señalan como laxa y poco controlada, lo que ha hecho emerger esta actividad de forma descontrolada al albur de la oportunidad económica, siendo muchos inmuebles no registrados en lo que consideran una actividad irregular en clara competencia desleal con el sector.

Vivienda de uso turístico (VUT) en GALICIA

Es de aplicación el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la regulación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia y la Instrucción interpretativa 1/2017, de 9 de mayo, para la aplicación del Decreto 12/2017.

Galicia hace también en el propio decreto de una triple distinción, ahora denominados, apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico. Las segundas son los establecimientos unifamiliares aislados en los que se preste servicio de alojamiento turístico. Y las terceras, las VUT, apartado las primeras, constituyen el resto que son las cedidas temporalmente, con pequeña duración que se presume en un máximo de 30 días, con fines de alojamiento turístico, promocionadas o comercializadas mediante los canales habituales de oferta turística y con carácter lucrativo.

Necesitarán la declaración previa de inicio de actividad y cumplir con la normativa sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas relativa a los edificios de uso privado. Deberán encontrarse en suelo de uso residencial con excepciones si se permitiese.

El legislador autonómico es consciente de la singularidad y potestad municipal en su regulación urbanística, por lo que, la norma insta a los ayuntamientos a establecer limitaciones, si les interesara, sobre el número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o sector.

Como en todos los casos, deberán estar suficientemente amuebladas y contar con los aparatos y enseres necesarios para su utilización inmediata. Contar con calefacción en todas las dependencias, pero del que podrán prescindir de su funcionamiento en meses comprendidos entre junio y septiembre, ambos incluidos. También con número de teléfono 24 horas para la atención del usuario. Servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda. Y exhibir un rótulo informativo de la disponibilidad de las hojas de reclamación de turismo y copia de la declaración responsable de inicio de actividad en lugar visible.

Como en todos los casos deberán cumplir la normativa vigente en materia de libros registro y partes de entrada de viajeros.

Para el inicio de la actividad se deberá presentarse una declaración responsable empleando el modelo normalizado, ante el área provincial de la Agencia Turismo de Galicia en la que radique, la cual contendrá todos los datos e información exigidos, con especial mención a la documentación que acredite el título o contrato que pruebe la disponibilidad de la vivienda para la actividad. El título suficiente para la comercialización para ejerza ésta. Y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad o certificado final de obra que acredite que se ejecutaron las obras de conformidad con la licencia municipal, o certificado municipal que acredite que la edificación reúne las condiciones técnicas y urbanísticas para su destino.

Debe tenerse en cuenta que el uso como VUT no será posible si encuentra prohibido por la ordenación urbanística municipal de usos del sector donde se encuentre, y tampoco si está prohibido por los estatutos de la comunidad, si bien deberán estar inscritos en el Registro de la Propiedad.

La declaración responsable habilita al desarrollo de la actividad turística, sin perjuicio eso sí, del cumplimiento de las demás obligaciones exigidas en otras normas de aplicación. Presentada la anterior, se inscribirá de oficio el establecimiento en el Registro correspondiente de la Comunidad Autónoma.

Como en otras normativas, excepcionalmente, previa solicitud del interesado y atendiendo a las especiales circunstancias, ponderadas en conjunto, podrá dispensarse a los establecimientos de determinados y concretos requisitos.

Según registros recientes, se estima que las VUT en Galicia representan ya más de un 40% del total de la oferta de alojamiento. Localidades turísticas como Sanxenxo es la que más acoge, seguido por Vigo, La Coruña y Santiago de Compostela en este orden. La Coruña ya ha dado un paso anunciado su intención de limitar el uso por zonas y exigir los accesos separados con límite a las plantas baja y primera como hizo Madrid. Santiago a hecho lo propio, a lo que seguirán otras localidades dada la proliferación e imposibilidad de control de la actividad clandestina, lo cual, sin duda, tensiona la convivencia y el mercado en lugares emblemáticos.

Vivienda de uso turístico (VUT) en CANTABRIA

Es de aplicación el Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria. Destaca su texto por ser muy escueto en escasos cinco artículos.

Las VUT se deberán encontrar en inmuebles situados exclusivamente en suelo de uso residencial y la actividad consistirá en la cesión temporal, completa o compartida (tenido cabida por habitaciones) Cesión temporal es toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo que no implique cambio de residencia por parte del usuario, y se presumirá cuando la oferta se realice a través de cualquier canal de oferta turística. Esta falta de límite temporal, al contrario que otras legislaciones, puede entrar en colisión con la LAU y el arrendamiento de temporada (uso distinto de vivienda), siendo ciertamente indefinido, lo que a nuestro juicio no responde al espíritu regulador de esta concreta clase de actividad turística, como lo hacen otras regulaciones con mayor o menor acierto y que podríamos denominar de corta estancia, como se indica en otras autonomías, con fines de alojamiento turístico, lo que resulta significativamente  distintivo.

El alojamiento en viviendas de uso turístico es considerado un servicio turístico y por tanto debe cumplir lo establecido con las prescripciones de la Ley 5/1999, de 24 de marzo, de Ordenación del Turismo en Cantabria.

Cabe la cesión compartida, sin decir con quien, por lo que podrá ser objeto de arrendamiento por habitaciones cohabitando con el propietario. En la definición del objeto vemos como el Decreto tiene, entre sus objetivos, la regulación de los derechos y obligaciones de sus titulares y usuarios. Más adelante, se define como titular (de la actividad) a la persona física propietaria de la vivienda que facilita alojamiento a cambio de precio. Ergo, cabe deducir que la actividad solo podrá ser explotada por el propietario, siempre que sea persona física. Sin querer realizar ahora una exégesis de la licitud de este límite, a vuela pluma observamos una extralimitación impropia de limitación sobre el derecho de propiedad, entendemos no ajustada a Derecho, por cuanto la actividad no podría ser cedida a tercero en el libre ejercicio mercantil del propietario, o bien ser ejercida por otro titular, como lo pueda ser un usufructuario, igual habilitado por un derecho real que no debería contar con impedimento alguno, a salvo lo que dictase el título, para desarrollar tal actividad. O, simplemente, ser una sociedad mercantil propietaria que libremente quiera ejercer la actividad sin mayor restricción sobre su derecho, comparativamente agraviado por ser cercenado con respecto a otros propietarios particulares. Dicho esto, entendemos inadecuadas tales limitaciones que, a buen seguro, serían puestas en tela de Juicio ante un Tribunal.

Con antelación al inicio de la actividad, deberá presentarse Declaración Responsable y a la inscripción en el registro correspondiente. Es obligado disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y que no exista restricción expresa de la actividad en los estatutos de la comunidad de propietarios donde se halle. Resultan común con otras normativas, cuestiones relativas a la necesidad de contar con seguro de responsabilidad civil; placas identificativas en los accesos; teléfono de atención permanente; suministros incluidos en el servicio; limpieza; menaje y; siempre, por responder a una exigencia mayor, la llevanza al día el registro de viajeros con remisión a la Policía para su control.

(*) NOTA a la limitación de actividad en Comunidades de Propietarios:

El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, introdujo la posibilidad de acordar limitar o condicionar las VUT por la Comunidad.

El artículo 17.12 de la Ley dicta que: El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

En primer lugar, se debe señalar que el artículo habla de “limitar o condicionar” pero no de “prohibir”. La prohibición, entendemos, solo podría venir establecida por un acuerdo unánime de los propietarios que modificase el título constitutivo. Esta posición no es pacífica en la doctrina.

Si se produjere dicho acuerdo, bien sea el efecto ahora indiferente de limitación o prohibición, éste no tendría efectos retroactivos y solo podría afectar a aquellos que interesaran en su futuro el ejercicio de la actividad.

También, y como se deduce de su lectura, cabe el acuerdo de aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios de viviendas con uso turístico.

 

MENDEZ LIT

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 3. ANDALUCÍA

Viviendas de uso turístico en Andalucía.

Su regulación viene encabezada por el Decreto 28/2016 de 2 de febrero, de las Viviendas con fines turísticos.

Lo primero destacable es su localización, pues es requisito que la VUT (también los apartamentos turísticos) estén situados en suelo de uso residencial. Las que se sitúen en medio rural entrarán dentro del marco de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.

No se considerará VUT el conjunto de tres o más viviendas de un mismo titular o que estén en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, lo que los llevaría a la regulación de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril. Por lo tanto, esta comunidad admite el conjunto de dos viviendas en el mismo inmueble bajo esta modalidad.

La cesión de la VUT puede ser completa, es decir, sobre la totalidad de la vivienda, pero también por habitaciones, supuesto que, en otras comunidades, como Madrid, no se permite, siempre bajo condición que el propietario resida en ella. La capacidad máxima siempre vendrá determinada por la licencia ocupación correspondiente, no pudiendo exceder en ningún caso de 15 plazas y 4 plazas por habitación.

La VUT es considerada, como en todas las CC.AA., un servicio turístico y, como en prácticamente todas las reglamentaciones, la nota característica es la habitualidad del servicio, siendo esta presumida cuando se empleen los canales habituales de oferta turística, pero se añade una presunción temporal negativa, estableciendo que VUT será aquella que se alquile por periodos inferiores a 2 meses, siendo los supuestos superiores subsumidos por la LAU. Se considerarán canales de oferta turística todos, incluyendo las agencias de viaje, que medien u organicen servicios turísticos y los canales que posibiliten la reserva del alojamiento.

Igualmente, los suministros de agua, calefacción, refrigeración y electricidad están incluidos en el precio y el servicio de limpieza debe realizarse con cada nueva entrada. Debe ofrecerse menaje, ropa de cama y baño y también un juego de reposición. Además de contar con licencia de ocupación, y cumplir con toda la normativa técnica, las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patio; contar con los muebles, aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato; botiquín de primeros auxilios; tener a disposición información turística (ocio, restaurantes, cafeterías, comercios y tiendas; aparcamientos, servicios médicos, transporte urbano, planos, espectáculos, etc.) Deberá ponerse a disposición hojas de quejas y reclamaciones. Deberá realizarse servicio de limpieza de la vivienda a la entrada y salida; ropa de cama, y menaje; facilitar un número para atender y resolver cualquier consulta o incidencia, así como tener a su disposición información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos de uso.

Deberá entregarse al usuario un documento/contrato que indique el nombre del titular; el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía; el número de personas que la van a ocupar; fechas de entrada y salida; el precio; y número de teléfono previsto. Los usuarios deberán presentar su DNI o documento acreditativo para cumplimentar la entrada. Firmado el contrato deberá́ conservarse por la persona o entidad explotadora estando a disposición de la Junta de Andalucía durante un año.

Para finalizar, como es regla general, solo decir que antes del inicio de la actividad será obligatoria la presentación de una declaración responsable cuyo contenido será mínimo en relación de otras regulaciones dónde resulta más intensa. En este sentido solo se exige los datos para identificación de la vivienda su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia; los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones; la identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, si no fuera la propietaria de la vivienda. Presentada la declaración responsable ser procederá de oficio a la inscripción de la VUT en el Registro de Turismo. Una vez inscrita, el código de inscripción otorgado habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada.

De lo contrario será considerada clandestina e ilegal. Las sanciones por incumplimiento de los requisitos de exigidos podrán oscilar entre los 2.000 y los 150.000 euros

El Ayuntamiento de Cádiz limitó la VUT a través de una modificación de su planeamiento urbanístico, lo que la administración autonómica, a través de la Agencia de la Competencia, elevó a recurso contencioso administrativo. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía rechazó la petición de la Junta de suspender la modificación del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Cádiz para limitar los pisos turísticos en la ciudad, constituyendo un éxito municipal su modificación, la cual podrían segui en otras ciudades.

Málaga es la provincia española con mayor número de pisos con fines turísticos, alrededor de 36.000. La Junta de Andalucía está tramitando un nuevo decreto que regulará con mayor intensidad la actividad dada la proliferación de aquella. Asaciones como la de Empresarios Hoteleros de la Costa del Sol consideran esta normativa más que necesaria.

Por otro lado, Granada es otra ciudad afectada por la problemática de los pisos turísticos, los que se han multiplicado por cuatro en diez años. Todas las formaciones políticas coinciden en “regular” la actividad de forma necesaria, si bien las medidas propuestas son dispares.

MENDEZ LIT

Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario


VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 2. MADRID

Vivienda de uso turístico (VUT) en la Comunidad de MADRID.

Es de aplicación el Decreto 79/2014, de 10 de julio, que regula los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, modificado por el Decreto 29/2019, de 9 de abril.

Como en la práctica totalidad de normas autonómicas – excepto Extremadura por omisión -, se distingue entre apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico. Los primeros están definidos como aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. Esta es la definición que, con carácter general, resultará coincidente en todas las normativas autonómicas.

Encontramos varios elementos definidores. Por un lado, la tipología de inmuebles que pueden ser destinados a la actividad (veremos como otras legislaciones lo amplían o lo reducen). También la habitualidad de la actividad, y ésta se presume por el mero hecho de publicitar el servicio por cualquier medio. A cambio de un precio refleja la onerosidad de la acción. Y, finalmente, la cesión en su totalidad. Esta es una característica que se alterna en las distintas autonomías, permitiendo la cesión por habitaciones o de forma parcial, o no, como es el caso de Madrid.

Para iniciar la actividad es requisito la presentación de una declaración responsable. Con ella se exige aportar un certificado de idoneidad, denominado CIVUT, que relaciona el cumplimiento de determinadas características técnicas, por lo que deberá estar elaborado y suscrito por técnico habilitado. El CIVUT deberá acreditar que se dispone de calefacción y suministro de agua fría y caliente. De al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto. De un extintor manual colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda. De señalización básica de emergencia y un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en lugar visible.

Además, tendrán salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, pudiendo denominarse «estudios» cuando en el salón-comedor-cocina esté integrado el dormitorio y cuente con un máximo de dos plazas. Se contratarán amuebladas, equipadas y en condiciones de uso inmediato y deberán tener a disposición de los usuarios hojas oficiales de reclamación, debiendo señalarse un número de teléfono de atención permanente para las incidencias o consultas de los usuarios, así como un rótulo informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios en español e inglés.

Respecto de los precios, se expondrán en lugar visible a la entrada de cada vivienda de uso turístico y estarán incluidos los suministros de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones. Asimismo, en la puerta de entrada de cada VUT, en lugar visible, debe exhibirse una placa distintiva según el modelo del propio Decreto.

Respecto de la capacidad, si las viviendas, si fueran inferiores a 25 m2 útiles, podrán alojar hasta dos personas en una pieza habitable. Entre 25 m2 y 40 m2 útiles, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitables. Y por cada 10 m2 útiles adicionales en, al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más.

Se deberá disponer de un seguro de responsabilidad civil. Este último aspecto, fue tratado por la Sentencia n.º 794/2021, de 10 de junio de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, resolución de referencia por su importancia y extensa afectación a la norma en este y otros aspectos.

Como es constante en todas las legislaciones, por orden mayor en materia de seguridad, los propietarios deberán remitir a las correspondientes comisarías de Policía o puestos de la Guardia Civil, la información relativa a la estancia de las personas que se alojen.

Se regula una dispensa de carácter general que observaremos en otras legislaciones. Y es que la Administración podrá motivadamente dispensar a un establecimiento determinado, de alguno de los requisitos exigidos por sus características especiales, con especial referencia a los edificios que se encuentren especialmente protegidos por sus valores arquitectónicos, históricos o artísticos.

Si el número de viviendas de uso turístico en un edificio es del 100% perteneciente al mismo propietario le será de aplicación la normativa para apartamentos turísticos. Esta es una nota diferenciadora de otras regulaciones, pues permite al titular de la actividad tener varias unidades, incluso en el mismo inmueble, que no alcancen la totalidad, sin que le afecta la normativa, diremos mayor, de apartamentos turísticos.

Las sanciones por incumplimiento de la normativa pueden oscilar entre los 3.000 a los 300.000 euros.

Especial referencia a la CAPITAL

El Ayuntamiento de Madrid aprobó en 2019 el Plan Especial para la regulación de uso terciario en su clase de Hospedaje (PEH). El objetivo del Ayuntamiento con este instrumento urbanístico era preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro histórico en alojamientos turísticos, redistribuyendo también la actividad económica. Para ello, en primer lugar, se exige conforme la legislación sectorial la solicitud de una licencia de uso terciario de hospedaje.

El ámbito de afectación de la norma comprende en tres zonas o anillos concéntricos que se definen en función de la saturación de alojamientos turísticos que soportan cada barrio. El primero coincide con el distrito de Centro. El segundo lo forman el resto del centro histórico, conteniendo el Chamberí completo y parte de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca. El tercero anillo se corresponde con la Almendra Central, e incluyendo a otros Usera, Carabanchel y Latina.

Pero la principal característica de esta regulación del Ayuntamiento de Madrid para las nuevas VUT que se encuentren en un edificio con otras viviendas de uso residencial, es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente, no pudiendo emplear puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas en los anillos 1 y 2, lo que supone, por definición, un claro límite a la proliferación de estos alojamientos.

En el anillo 3, esa exigencia es igual pero solo cuando el uso de hospedaje quiera implantarse donde no estén permitidos otros usos terciarios.

El 8 de noviembre de 2023 se ha aprobado definitivamente la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997 del término municipal de Madrid. Esencialmente se mantiene el contenido del Decreto 79/2014, de 10 de julio, modificado el 2019, por lo que técnicamente, las VUT deben mantener las condiciones mínimas de edificación que para viviendas residenciales.  Pero debido a la proliferación de éstas, la Alcaldía de Madrid ha anunciado una nueva regulación integral de las VUT para 2024. Entiende el consistorio que esta es una realidad que debe ser regulada de manera particular, resultando ésta una actividad económica que debe regirse por los mismos parámetros que para el resto de actividades en inmuebles, debiendo garantizarse la convivencia vecinal ante la preocupación por la proliferación de estos pisos turísticos en la ciudad.

MENDEZ LIT

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NOTAS CARACTERÍSTICAS:

1.- La cesión de la vivienda turística debe ser en su totalidad, sin que pueda ser parcial o por habitaciones.

2-. Con la declaración responsable para indicar la actividad, debe presentarse un certificado de idoneidad denominado CIVUT firmado por un técnico competente.

3.- Solo serán apartamentos turísticos y no viviendas turísticas si todas las viviendas del edificio se destinan a la misma actividad, por lo que se puede tener varias viviendas turísticas en un mismo edificio si no forman la totalidad.

4.- En Madrid capital se exige en una amplia superficie delimitada por anillos que las viviendas cuenten con un acceso independiente, no pudiendo emplearse las puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas.