Dominustecum, el dolmen de Mecerreyes

Nuestro Socio Director, José Méndez, letrado colaborador de la Asociación "Hispania Nostra", ha publicado en el no. 25 de la Revista Patrimonio Cultural y Derecho, su artículo: "Dominustecum, el dolmen de Mecerreyes". Accede en el siguiente enlace: Colaboración en la Revista Patrimonio Cultural y Derecho 25 

La errática clasificación administrativa de un bien de interés cultural ha arrastrado al error histórico en sus correctos datos museísticos y oficiales.

Nota: la presente cuestión se encuentra sub iudice.


CONTRATO DE TEMPORADA

A la hora de formalizar un contrato de arrendamiento debe tenerse en cuenta el uso y destino que se va a dar al inmueble, pues determinará si aquel será de vivienda habitual o, por el contrario, si se trata de un uso distinto, como el de temporada, vacacional, profesional/comercial, etc. Será por tanto su objeto y espíritu el que determine la normativa que le será de aplicación al contrato y no el título que encabeza el documento. Ya se sabe, “Quien trata y contrata a cumplir se ata”.

Ofrecemos algunos tips que permiten evitar la problemática de su interpretación, diferenciando, de entre los arrendamientos, el de temporada:

1. Normativa aplicable y libertad de pacto: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue entre aquellos cuyo destino es el de responder a vivienda habitual del arrendatario, que es donde el inquilino establece su primera residencia, de aquellos arrendamientos destinados para un uso distinto a éste. Una de las principales diferencias es que en estos últimos prima la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario. En lo no dispuesto será de aplicación la LAU y supletoriamente el Código Civil.

Establece la LAU que serán considerados de uso distinto de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.

Si bien no es preceptiva su formalización por escrito, y puede ser verbal, entendemos, dada la dificultad que entraña muchas veces su interpretación, desaconsejable no hacerlo en documento firmado por las partes.

2. Destino y uso: Es cardinal a la hora de formalizar un contrato de temporada el uso y destino que se le dará al inmueble arrendado, debiendo dejar expresa constancia en el contrato. Si el destino es satisfacer las necesidades de veraneo del arrendador se entenderá éste como de temporada (no ha de confundirse con los arrendamientos turísticos, previstos para viviendas o apartamentos turísticos). Viene a cubrir una necesidad, alojamiento vacacional, por el cual se arrienda el inmueble por un periodo determinado, temporal. Pero no solo se limitan a las vacaciones. Encontramos, dentro de los arrendamientos de temporada, otros destinos frecuentes como el del estudiante que necesita cubrir su necesidad de alojamiento durante el transcurso del curso. El del propietario que está reformando su vivienda y necesita transitoriamente un inmueble en el que residir hasta que terminen las obras, inclusive el de aquel que está buscando su residencia habitual y requiere disponer de un inmueble durante su búsqueda. Estos, aunque no lo parezca, son arrendamientos de uso distinto de vivienda (habitual)

3. Vivienda habitual: Sin duda, que el inquilino temporal disponga de una vivienda habitual es significativo de que el de temporada lo es en tal concepto. Por ello, cuando formalizamos nuestro contrato conviene dejar constancia del inmueble en que el arrendatario reside habitualmente, aunque aquella residencia esté en el extranjero. No ha de confundirse la referencia a la vivienda habitual del arrendatario temporal con la dirección donde habrán de efectuarse las notificaciones relativas al contrato temporal.

4. Plazo concreto: La duración del arrendamiento de temporada debe ser determinada y concreta, plazo durante el cual el arrendamiento se mantendrá vigente, pero, como es pacífica y reiterada jurisprudencia, la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, siendo ocasional y esporádica, decíamos distinta a la de instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. A la finalización del plazo el arrendamiento quedará extinto.

La diferencia con el contrato para uso vivienda es evidente. En éste su término lo es por tiempo (5 o 7 años máximo) e imperio de la Ley, sin que afecte la variable destino, pues su objeto resulta una constante, la residencia habitual.

5. Prórroga: Nada impide que se contemplen prorrogas en el contrato de temporada siempre que éstas respondan a la finalidad del arriendo, como para el supuesto del propietario que se encuentra reformando su vivienda y éstas se prolonguen más de lo que inicialmente estaba previsto. Habrá de prestarse especial atención a la tácita reconducción que contempla el código civil a la terminación del contrato.

6. Fianza y garantía adicional: Decíamos, si bien opera la libertad de pacto entre las partes, la ley sí exige que la fianza para este tipo de arrendamientos sea de dos mensualidades, por contrario de los de vivienda habitual que se limita a un mes. En cuanto a la garantía adicional, no operan las limitaciones que la ley sí contempla para los contratos de vivienda habitual.

¿Por qué tanta cautela? Es frecuente encontrarse con arrendamientos de temporada ficticios, simulados y/o en “fraude de ley”, e incluso con arrendamientos denominados de vivienda habitual cuyo uso y destino no responden realmente al de residencia habitual. Estas son algunas pistas con las que evitar irregularidades en la calificación de este tipo de contratos, evitando disputas entre arrendador y arrendatario.

 

David García Cerecedo

Abogado en MENDEZ LIT


HIPOTECA INVERSA

La llamada hipoteca inversa es un “producto” que podemos considerar complejo y no exento de riesgos, pero de tratamiento normativo escaso. Hoy, fruto de la crisis, se encuentra en auge y se observa una mayor publicidad dirigida a su público objetivo, los mayores.

El conocimiento popular es el de que, entregando la vivienda, pero continuando con su disfrute, se obtendrá un dinero que permitirá vivir mas desahogadamente en la última fase de la vida. Esto no es así. En la hipoteca inversa no se transmite la titularidad de la vivienda. La ley la define como un préstamo garantizado mediante hipoteca de la vivienda habitual - esta definición es incompleta porque la propia Ley permite que sean otros inmuebles. La diferencia es que en este caso la operación no tendrá beneficios fiscales ni reducción en los gastos - para personas con 65 años o más, o tengan una discapacidad igual o superior al 33%.

El deudor - lo que suele olvidarse - recibirá un importe de forma periódica o de una sola vez. Será un préstamo garantizado por hipoteca de su inmueble. La deuda solo será exigible por el prestamista cuando el deudor fallezca. Llegado este momento se debe cancelar el préstamo de todo lo abonado más sus intereses. Es decir, contra el convencimiento popular, tras el fallecimiento, el banco o aseguradora no se queda la casa sin más, sino que exigirá lo que le deben. Pero ¿quién debe hacerse cargo si el deudor ha fallecido? Evidentemente sus herederos. Dice la Ley que cuando se extinga el préstamo y los herederos del deudor decidan no reembolsar lo debido, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Esto es importante como ahora veremos.

La hipoteca inversa es un producto complejo pues, al revés que una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando. Y afecta a los herederos quienes deberán cancelarla. Caso contrario, la entidad hipotecante procederá a la ejecución. Y como dice la Ley, el recobro solo podrá extenderse hasta donde llegue la masa hereditaria, lo que quiere decir que el prestamista puede dirigirse no solo contra la vivienda hipotecada, sino también contra todos los bienes de la herencia. Esta es la norma general cuando se ejecuta una deuda. El único límite en este caso es que la deuda no puede ser “heredada” y por tanto no podrá extenderse más allá del patrimonio global del fallecido. Sin embargo, debemos tener en cuenta el art. 575 LEC relativo a las ejecuciones dinerarias, y es que a la cantidad adeudada se incrementará con otra por intereses y costas de hasta un 30% sobre la anterior, por lo que la herencia, si hubiera remanente, puede palidecer.

A la hipoteca inversa también se le llama “vitalicia” o se emplean otros términos asociados al de “pensión”, pero no debemos olvidar que solo estamos ante un préstamo hipotecario, cuya diferencia es que el pago de “todo” se produce a su finalización. Por ello, debe estarse especialmente atento a su denominación comercial, evitando todas aquellas que ofrezcan juegos o artificios nominales, pues demostrarán un afán comercial que, si bien puede ser legítimo, resulta rayano en lo pretendidamente confuso.

La característica esencial es que la devolución de lo prestado se producirá́ cuando el hipotecado fallezca, lo que exige que sean los herederos quienes hagan frente a lo debido. El importe del préstamo por el que se producirá la deuda se habrá calculado en función de la esperanza de vida del hipotecado. Sin embargo, si se prolonga, no será suficiente pues, si fue percibido de una sola vez, quizá no sea suficiente, y si fue por cuotas mensuales, dejará de ser recibida a la fecha del vencimiento. En ambos casos, la deuda seguirá generando intereses y, por tanto, aumentado. Otra variante es el de renta vitalicia en la que los pagos son percibidos hasta el fallecimiento. Sin embargo, en este caso, los importes periódicos resultarán claramente inferiores. Por ello, la hipoteca inversa a veces se combina con un seguro de renta vitalicia que asegura los ingresos hasta el deceso. Sin embargo, esto provocará el pago de una prima a tener en cuenta y que puede ser un factor de riesgo a una comercialización abusiva.

A la hipoteca inversa resulta de aplicación la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, pero, sinceramente, no parece suficiente. Se antoja complejo el entendimiento correcto de las consecuencias de este producto financiero a personas singularmente vulnerables - mayores y personas con discapacidad - Por tanto, resulta necesario advertir de sus riesgos y consecuencias. Entendemos debería existir una protección en extremo reforzada dado que no podemos equiparar una hipoteca estándar a esta subespecie un tanto alambicada.

José Méndez.
Socio Director en MÉNDEZ LIT


SALVAR VALDECAÑAS. LEY U ORDEN

Por iniciativa del Gobierno extremeño, el Parlamento regional va presentar al Congreso de los Diputados una iniciativa legislativa bajo tramite de urgencia para la modificación de la Ley del Suelo estatal.
https://www.elperiodicoextremadura.com/extremadura/2022/04/01/extremadura-propondra-congreso-cambiar-ley-64543540.html

Esta modificación incluye una disposición transitoria única bajo el título “Usos del suelo y transformaciones urbanísticas afectadas por resoluciones judiciales pendientes de ejecución material” por la cual los usos del suelo y transformaciones urbanísticas aprobadas en espacios naturales protegidos y en espacios de la Red Natura 2000 aprobados antes de la modificación quedarán legalizados cuando sean compatibles con la protección de los valores que el plan o programa de gestión hubiera establecido con carácter previo. Será la Administración quien acredite esta circunstancia ante la Administración o Tribunal competente en el incidente de ejecución pendiente, señalando las razones “imperiosas” que avalen su mantenimiento (no demoler). En estos casos no se admitirá́ el restablecimiento de los terrenos a su situación anterior si se derivaran perjuicios mayores para el medio ambiente, la protección del patrimonio cultural o cualesquiera otros valores constitucionales.

Ecologistas en Acción ha puesto el grito en el cielo ante lo que entiende es un traje a medida con el que salvar lo urbanizado y edificado en la Isla de Valdecañas, hoy sometido a una inevitable demolición bajo imperio de lo dispuesto por la Justicia - Supremo y Constitucional incluidos -

Escribimos sobre lo sucedido en el diario Cinco Días:
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2022/02/18/legal/1645188197_318100.html

Vaya por delante que no comparto el criterio de fondo de Ecologistas en Acción, pues pienso que los desarrollos urbanísticos no son incompatibles con los valores ecológicos, pudiendo - y debiendo -, conseguir un equilibrio entre desarrollo económico y protección natural. En el caso de Valdecañas, por su diseño, el valor intrínseco de suelo sobre el que se concibió y la necesidad en la economía local, el balance resultaba positivo, olvidando posturas maniqueas.

Sin embargo, como se apuntó, el argumento jurídico de Ecologistas en Acción resultaba impecable y demoledor, y así fue bendecido instancia tras instancia, hasta lo más alto de la pirámide jurisdiccional. En el ínterin de aquel proceso ya se produjo un intento de legalización post-temporal y retroactiva con la modificación del art. 11 de la Ley del Suelo de Extremadura, por el cual se habilitaba lo ya hecho. Hoy es igual, solo que virtud de lo señalado por el Supremo y Constitucional, donde se indicó que la ley autonómica no podía vulnerar la legislación estatal relativa al no urbanizable de espacial protección, hoy se apunta más alto en un intento de modificar ésta, la estatal, con la que dar cobertura a lo ya ejecutado, evitando así, claro, su demolición a través de esta disposición transitoria a todas luces transparente en su intención. Y este es el debate que de fondo se plantea. O adoptamos un criterio utilitarista y modulable de la Justicia, la cual puede adaptarse a posteriori contra los criterios adversos de imposición judicial, o, por el contrario, asumimos que la legalidad debe ser implacable en su ejecución - dura lex sed lex -.

Sin duda, soy del segundo criterio. Y es que, si Ecologistas en Acción tuvo razón en su argumento, el que resultó intachable, y así fue ratificado por resolución judicial firme, la Ley debe imperar sin quiebra. Es una cuestión de seguridad jurídica. No ya para los propietarios, la Junta o las aves, sino para propio sistema.

Creo que sería conveniente salvar lo construido en la Isla de Valdecañas. Es más, que fuera desarrollada en su totalidad como inicialmente se diseñó, sin ejecuciones parciales que la limitaran, pues el desarrollo resultaba transcendente a la economía local y, en sinceridad, no creo que supusiera un impacto negativo sobre los valores ecológicos de la zona. Sin embargo, la iniciativa legislativa plantea de facto un indulto administrativo con el que no puedo comulgar. Si creemos en el Derecho, debemos mantener sus elementales cimientos. Es el imperio de la Ley.

El origen de este “dislate” solo fue político y los errores no pueden ser corregidos con más errores.

José Méndez.
Abogado Director en MÉNDEZ LIT


EL DERECHO DE TANTEO Y RETRACTO EN COMPRA DE INMUEBLES ARRENDADOS

Nuestro compañero David García nos cuenta en el diario CINCO DÍAS la problemática que conlleva la compra de un inmueble que se encuentra arrendado en relación de los derechos de tanteo y retracto. Una cuestión esencial de la deberemos asegurarnos bien si nos decidimos a adquirir con inquilino. Accede en el siguiente enlace: Tanteo y retracto en compra de inmuebles arrendados.


Milana Bonita. Valdecañas: Historia de un dislate.

A principios de la década de los 60 terminó la construcción del embalse de Valdecañas en el rio Tajo, Cáceres. De aquella obra, que supuso la lógica inundación de su superficie, se salvó un islote de algo más de 100 hectáreas con algunos árboles y matorrales. En el 2005, la Junta de Extremadura declaró el amplio entorno del embalse zona de especial protección de aves (ZEPA) con inclusión en la Red Natura 2000 de la U.E. y la pequeña isla, que no podía presumir de exuberancia, quedó bajo la red ecológica. Al parecer, el entorno es hábitat de reproducción de milanos reales.

Un conocido grupo empresarial proyectó en la isla un complejo de lujo con villas, hoteles y campo de golf, incluso embarcadero para actividades náuticas. El proyecto fue diseñado con esmero. Se tenía en cuenta el impacto sobre el entorno y contaba con gran vegetación y arbolado.

La inversión era millonaria y la idea fue presentada a las administraciones extremeñas, quienes la acogieron de brazos abiertos. No costó obtener los informes favorables de las administraciones competentes y fue aprobado como “Proyecto de Interés Regional Marina Isla de Valdecañas”. Se reclasificaron los terrenos de la isla, antes suelo no urbanizable, e incluso los dos ayuntamientos de los pueblos afectados crearon de urgencia sus planes generales urbanísticos. Un delirio de eficacia (Nótese que los PGOU son herramientas urbanísticas complejas, costosas y de eterno trámite. Muchos municipios en España, incluso de cierta relevancia, no cuentan con ellos, conformándose con normas subsidiarias varias veces parchearas para solventar el trámite)

Sin embargo, la isla se encontraba dentro de la zona de especial protección de aves (ZEPA), además del boato que le confería la Red Natura 2000, en la que había sido incluida. Era un escollo. La Junta clasificó el proyecto de «impacto ambiental favorable» haciéndolo compatible con la protección ambiental. Todo resuelto.

Alzó la voz Ecologistas en Acción con un argumento bien armado jurídicamente. Presentaron recurso contencioso contra la Junta por vulneración de la legislación urbanística extremeña, pues entendían no tenía cabida una reclasificación del suelo con tal fin, siendo conculcadas las directrices europeas de la Red Natura 2000.

En 2011 el TSJEX dictó sentencia y les dio la razón. Anuló el proyecto por no contar la reclasificación del suelo con utilidad pública o interés social, como así por entender que la isla era suelo no urbanizable de especial protección, carácter que, precisamente, le había dado la propia Junta. El fallo ordenaba la reposición de los terrenos a la situación anterior.

De urgencia, el Parlamento extremeño, con curiosa unanimidad, tuvo la brillante idea de dar cobertura legal a la situación y, con un incuestionable efecto retroactivo, modificó el artículo 11 de la ley del Suelo extremeña, posibilitando la urbanización dentro de la Red Natura 2000, siempre que ello beneficiara el empleo en la región. La Junta argumentaba que, ahora, el proyecto contaba con soporte legal y la unanimidad de la asamblea era aval suficiente para la bendición del proyecto.

El TSJEX elevó al TC cuestión de constitucionalidad por esta modificación. No declaró nula por considérala Ley singular, es decir, por ser creada ad hoc para eludir la sentencia - que opine el lector - Sin embargo, sí declaró la inconstitucionalidad del nuevo artículo 11 porque aquella protección dejaba la zona bajo legislación básica estatal y esta no podía ser quebrada por la Autonomía, vulnerando los artículos 12.2 y 13.4 de la Ley del Suelo (estatal), y los artículos 149 y 23 de la Constitución.

Recordaba el TC que “a partir del momento en que, a instancia de las comunidades autónomas un espacio queda incluido en la Red Natura 2000, la Ley impone que su gestión se guíe por la adopción de las medidas de conservación necesarias …. Y que, al quedar integrados en la red de alto valor ecológico que impone la legislación europea y nacional, … los citados terrenos deberán quedar preservados de la transformación urbanística, esto es, han de pertenecer en situación de suelo rural excluido del proceso de urbanización”. En resumen: tú lo elegiste. Asume las consecuencias.

En 2014, el Supremo desestimó el recurso de la Junta confirmando la sentencia del TSJEX. Todo debía ser derruido y dado al suelo su estado original. Sin embargo, el TSJEX determinó más tarde la “imposibilidad” de ejecutar la sentencia completamente (que el mismo Tribunal dictó) y se debía conservar lo ya construido y funcional. Su razón era que los perjuicios serían mayores que el beneficio de cumplir el fallo. Lógicamente, fue recurrido por los Ecologistas.

Recientemente el T.S. ha estimado su recurso y acuerda la demolición sin excepción. La isla deberá volver a ser un sencillo terreno con unos pocos eucaliptos, desapareciendo de google earth casi doscientos chalets, instalaciones deportivas e infraestructuras. El Gobierno de Extremadura estima que entre demolición e indemnizaciones el coste alcanzará los 145 millones de euros, aunque será mucho más y veremos cómo se paga. Es inevitable no recordar el chiste. O estamos a setas o estamos a rolex.

José Méndez
Socio Director de MENDEZ LIT Abogados

10 febrero de 2022


Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda

He intentado ser objetivo. No oculto mi aversión a lo que considero una mala praxis del Legislador en los últimos años, que no es otra que la de dotar a los textos legales de párrafos infinitos, llenos de giros y redundancias de escaso valor. Una norma debe ser certera, breve y clara. En un ejercicio de abstracción me enfrento a la proyectada nueva Ley de Vivienda. Es ciertamente difícil. Ya su nombre quiebra un elemental sentido de equilibrio: “Anteproyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda”. La preposición por denota cierta reivindicación, un posicionamiento que se escapa de lo puramente regulatorio. Si es posible realizar un análisis objetivo - pues toda opinión comporta un posicionamiento - trataremos de exponer las claves de esta reforma.

0.- Saltaremos la Exposición de Motivos. Sería importante, pero su profusión aconseja evitarlo.

1.- La Ley tiene un espíritu globalizador, nacional. Ciertamente este sería el normal animo de cualquier norma emanada del Estado central. Sin embargo, esta intención topa irremediablemente con las Autonomías, competentes en materia de suelo y política de vivienda. En este sentido, la Ley nace “tocada de muerte”.

2.- La propio texto, consciente de esta impotencia, contiene multitud de frases salvadoras como: “Para cumplir con el objeto definido en los apartados anteriores, los instrumentos de planificación y programación de la Administración General del Estado apoyarán a las Administraciones territoriales competentes en la ejecución de las políticas de vivienda …”. Efectivamente, la administración central, nada podrá hacer, sino solo “apoyar” a la realmente competente (que le quiera acompañar).

3.- Nada más empezar, entre principios e intenciones, se integra un impropio glosario de definiciones, debiendo detenernos en una: “gran tenedor” el que es reproducción e insiste en el concepto ya dado por aquellos reales decretos reguladores del alquiler al inicio de la pandemia. Veremos más adelante su alcance.

4.- Se hace un intento de sistematizar conductas contrarias contra el denominado “principio de igualdad y no discriminación en la vivienda” como si de acciones “típicas” penalmente se tratase, pero sin serlo, naturalmente. Cuidado con estas definiciones como principios rectores pues pueden dar lugar a situaciones grotescas. Merece la pena su lectura y reflexión.

5.- De poco sirven los principios rectores si no existen normas que los sustancien. Y más, si éstas no están en manos de quienes los invocan. Encontramos, por ejemplo, la muy rimbombante “función social de la vivienda”. Los poderes públicos deben procurar este derecho constitucional - no fundamental - a disfrutar de una vivienda digna. Así debería ser, pero por ello, quizá, debería considerarse una reducción de impuestos, que gravan tan brutalmente este derecho (transmisiones; plusvalía; sucesiones; IBI; Patrimonio; etc)

6.- Entre los denominados estatutos básicos de los ciudadanos y de la propiedad privada encontramos un concepto novedoso. Son los “mercados residenciales tensionados”. Es aquí donde la Ley tratará de abrir un camino ejecutivo en el que poder “intervenir” pero topándose nuevamente con su limitación competencial. Por ello, solo podrá actuar en connivencia con las CCAA alineadas políticamente. Es por esta razón por la que constantemente nos encontramos con expresiones como “podrán” referidas a la administración central, “colaborar” o “proponer” a las administraciones autonómicas.

7.- El texto del proyecto de Ley es un intento baldío de recuperar la dirección de una política que se escapó definitivamente. El problema radica, no tanto en su intención, sino en deshacer un camino apuntalado durante años desde la propia administración central, alentando a las CCAA en la asunción de responsabilidades y competencias que ahora tienen en su más amplia dimensión. Es el resultado del Estado fragmentado de las autonomías. Para bien y para mal, en cuestiones, como la vivienda, se antoja difícil corregir el rumbo.

8.- En este intento político (lo digo con intención) de reconducir, que no recuperar, las competencias que no se son propias, el exceso de celo en el texto incurre en ciertas contradicciones por invasión de competencias autonómicas. Parecen éstas ser fruto de la mera impotencia. Observamos expresiones tales como “las Administraciones competentes en materia de vivienda deberán identificar … programar … promoverán” lo que sin duda provocará la revisión del texto por el TC, quien a pesar de lo ambiguo y algo laxo de la redacción, terminará por establecer la inconstitucionalidad del la Ley. Esto es una apuesta, pero tantos doctores tiene el Derecho como la Iglesia.

9.- Es en esa nueva calificación denominada “zonas de mercado residencial tensionado” donde se produce una de estas quiebras por exceso de celo. Es casi una cuestión terminológica. La ley, como hemos visto, se preocupa constantemente de evitar la invasión de competencias autonómicas, queriendo establecer un marco de actuación, donde, bajo la afinidad de la autonomía que corresponda, pueda ésta aplicarlo. Sin embargo, el proyecto de ley actúa como el carrete al anzuelo. Cuando la Autonomía o municipio, en este caso, delimite - si quiere - la existencia de estas zonas, “deberá destinar necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales y no podrá sustituirse por ningún otro uso público o de interés social”. Es decir, quedará atado en sus movimientos de política de suelo y vivienda, incluso aunque éstas puedan resultar mejores y más sociales. Es como la privación de su potestad.

9.- Lo anterior se hace en ámbitos tan sensibles como el citado de ordenación territorial, pero también en otros como vivienda protegida o la denominada vivienda asequible, donde más que principios o condiciones básicos, se eleva como regulaciones extensivas y pormenorizadas que, por el contrario, limitan las competencias autonómicas y locales.

10.- Y vamos con “zonas de mercado residencial tensionado”. Las administraciones competentes podrán declararlas. Ahora bien, el método y parámetros serán los de la Ley, para a continuación, encontrarnos con el primero de los Caballos de Troya de este texto. Las administraciones “afines” que se acojan a este amparo normativo estatal, perimetrando estas zonas tensionadas, podrán “exigir” a los grandes tenedores “colaborar y suministrar información” sobre uso y destinos de sus inmuebles residenciales que se encuentren en estas zonas, entre los cuales están los datos identificativos de la vivienda y el edificio, las direcciones postales, el año de construcción, el tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética. La justificación de cumplimiento de los deberes que, como propietarios, les exige esta propia Ley.

También exigir que las mantengan, conserven y rehabiliten adecuadamente. Que impidan la sobreocupación. Que cumplan con la normativa para la defensa de consumidores y usuarios, etc. Es decir, los grandes tenedores serán objeto de fiscalización de la actividad sobre sus inmuebles.

11.- Las administraciones deberán colaborar y coadyuvar en los intereses de la Ley. Y para ello, como no, será preciso crear instituciones que se entienden necesarias y efectivas. Para ello nace la “Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo”, una “Comisión Multilateral” y otras “bilatereales”. También, un “Consejo Asesor de Vivienda”. No diremos más al respecto.

12.- Y después de todo lo anterior, avanzados al artículo 23, comienza a regularse la “actuación del Estado en Materia de Vivienda”, ergo lo anterior, parece ser no lo fuera. Para ello, la Administración General del Estado “contribuirá” a garantizar el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna. Se institucionaliza con ello los que se denominan “planes estatales en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana” que “incorporará medidas relativas a la financiación, la fiscalidad, regulatorias, de apoyo a la puesta a disposición de vivienda a precios asequibles a través de fórmulas de colaboración público-privada que permitan crear un fondo social de vivienda o de cualquier otro tipo, que sean útiles para favorecer el acceso a la vivienda y mejorar la calidad del parque residencial y de su entorno construido

Como verán, es difícil sistematizar el texto. Estas intenciones cargadas de retórica quedarán en poco, por no decir nada. Primero, porque, como se ha dicho, cabría entender que, desde una perspectiva constitucional, se invaden competencias autonómicas. Segundo, porque, queramos o no, el suelo y la vivienda forman parte del mercado, y ni todas las conferencias sectoriales, ni diseños de complejos planes quinquenales van a modificar su tendencia (tenemos múltiples ejemplos en distintos países democráticos, todos frustrados). No se me malinterprete. Sí creo necesario establecer ayudas de acceso a un derecho tan básico (que no fundamental en nuestra Constitución, lo cual, por cierto, no se atreven a afrontar mediante su reforma) pero toda medida que pretenda que un mercado sea como uno quiere y así ser atado, es una intervención directa que va a chocar con la dura realidad. Podríamos hacer lo mismo con el precio de los combustibles, el trigo o la divisa. Sin embargo, no es posible. Y creo que no debe serlo.

13.- Se crea el concepto de “Parque público de vivienda” que básicamente podemos resumir en su definición como el conjunto de aquellas que se encuentran bajo el dominio o titularidad pública y cuyo objeto es dotar a la población - que lo precise - de acceso a la vivienda en condiciones “razonables”. No pararemos mucho en esta cuestión. Sin embargo, llama la intención uno de sus apartados. Tratando la manara de viabilizar económicamente este parque público, en un momento se cita: “Los ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, … deberán destinarse a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda”. Es decir, se apunta sin ambages, por no decir, se prevé, un ejercicio sancionador dirigido al cumplimiento de ese deber. Y quien está sometido a ello, principalmente, son los grandes tenedores. Regresamos, una vez más, a la política sancionadora como recurso.

14.- Y llegamos a las medidas sobre compra y arrendamiento de viviendas. - Aseguro que estoy siendo breve y pasando por alto muchos puntos que deberían ser analizados, lo que resulta imposible en este contexto limitado -. Merece este apartado una mención especial, pues puede causar confusión. Se dice que son derechos de las personas demandantes, adquirientes o arrendatarias de vivienda los reconocidos en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, con especial hincapié en el de información.

Sobre este derecho, se dice que, todos los agentes que operen en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas, servicios inmobiliarios, en nombre propio o ajeno, como promotores, personas propietarias y otras titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben cumplir con tales obligaciones legales, quedando sujetos a lo dispuesto en este sentido en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Quiebra esta obligación de la Ley cuando cita a las “personas propietarias y otras titulares de derechos reales” que vayan a alquilar o vender una vivienda le son exigidas obligaciones que objetivamente no les compete, por cuanto el ámbito de aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, es “a las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios” ex artículo 2 de la propia ley, no a particulares vendedores o arrendadores. Por otro lado, tampoco es exigible a todos los empresarios, pues solo están sujetos a la normativa para la defensa sobre Consumidores y Usuarios aquellos que actúen “con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión” ex artículo 4 del mismo texto legal, por lo que, si una empresa vende o alquila una vivienda, y este acto no es parte de su actividad en su objeto social, no será sujeto de estas obligaciones. Con ello, el proyecto de Ley de Vivienda conculca la propia Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, la que, por cierto, también es norma residual o de mínimos, pues las competencias en esta materia, igualmente resultan autonómicas.

15.- Pasamos a las Disposiciones (los profesionales del derecho coincidirán en que últimamente, en las adicionales, derogatorias y transitorias se encuentra el meollo de todo asunto legal). Saltaremos algunas en este infructuoso intento de concisión.

D. Adicional 1ª- Se crea un registro de contratos de arrendamiento, vinculado a actuales registros autonómicos de fianzas. A parte de su viabilidad, cabría preguntarse si es posible su imposición a las CCAA. Por otro lado, nada se dice, pero si se encuentra vinculado a las fianzas que deben ser depositadas, se entiende que este registro es universal para todos los arrendamientos. Con ello, no se esconde, el Estado quiere disponer de información de todos ellos.

D. Derogatoria Única. Quedan derogadas aquellas disposiciones de - ojo - igual o menor rango que se opongan a lo dispuesto en esta Ley. ¿Queda por ello derogada la Ley de Consumidores y Usuarios? - al menos en lo observado sobre ámbito de aplicación y criterios subjetivos -

Queda derogada también la disposición adicional primera de la Ley Ordenación de la Edificación relativa al régimen de las obligaciones de los promotores sobre el aseguramiento de cantidades anticipadas - esta sería objeto de un diferente estudio-

D. Final 1ª- Importante. El segundo Caballo de Troya. Se modifica la LAU: En su artículo 10.- Llegado el fin del prórroga obligatoria del contrato, si el inmueble se encuentra en zona de mercado residencial tensionado, podrá ser prorrogado por tres años más, año a año, en las mismas condiciones a solicitud del arrendatario, siendo obligado para el arrendador. Dicho de otra manera, más prosaica, el arrendamiento se podrá extender hasta 8 o 10 años según el arrendatario sea persona física o jurídica respectivamente. Ahora bien, dice esta modificación “salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”, lo que quiere decir que, y desde ahora, deberá introducirse por el arrendador esta salvaguarda en los contratos.

También se modifica el artículo 17 por adición de dos apartados, 6 y 7, por los que se limita los incrementos por actualización de renta en los arrendamientos ubicados en zonas de mercado residencial tensionado, para lo cual se aplican determinadas reglas ciertamente complejas.

D. Final 2ª- Se adoptan determinados incentivos fiscales en el IRPF para arrendamientos de vivienda (queda pendiente como objeto de análisis)

D. Final 3ª.- “Modulación” del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados en el IBI. Tercer caballo de Troya. Si existieren inmuebles de uso residencial desocupados de manera permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota liquida del impuesto, que podrá́ elevarse hasta el 100 por cien, si la desocupación es superior a tres años.
Es inmueble desocupado permanente el que lo está de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años. Serán los ayuntamientos quien “modulen” - gracioso eufemismo - tales recargos quedando modificada la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Nótese que se habla de inmuebles, no de edificios. Ni se hace referencia a grandes tenedores o empresas. Quiere decirse que resulta aplicable erga omnes - a todo el mundo - Quedan exceptuados como causa de ocupación, no dando lugar al recargo (desde mi perspectiva, pura sanción) el traslado temporal por razón trabajo o estudios; el cambio de domicilio por situación de dependencia o salud; los destinados a segunda residencia siempre que no sobrepase un máximo de 4 años de desocupación continuada; los que estén en obra o rehabilitación; los que se hallen en situación de litigio judicial o administrativo que impida su uso; o, si se encuentra en venta por un máximo de un año, o en alquiler, con un máximo de seis meses. Dejamos al lector que deduzca consecuencias de todo esto.

D. Final 5ª. Esta disposición final es un clásico. Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. Discúlpenme. Normas tan esenciales como las procedimentales debe ser estables, porque aseguran las normas de juego y la seguridad jurídica. Los vaivenes procedimentales denotan debilidad.

Resumidamente, en los casos de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, será decisión del tribunal la suspensión, no como hasta ahora, que resultaba de forma automática del Letrado de la Administración de Justicia. Por tanto, el proceso se alargará aún más de lo que este trámite provocaba pues, lo que pudiera parecer una garantía, pudiera ser también considerado una dilación, dado que habida cuenta del estado de los Juzgados, cuya carga resulta inasumible, los Jueces se encuentran sobre saturados como para que, sobre su pluma, recaiga una carga decisoria más. No se puede pedir agilidad porque sencillamente es imposible. Pero es más, se fija un nuevo plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los de uno y tres meses que actualmente operaban. Un letrado avezado podrá extender la permanencia de su cliente en el inmueble durante mucho tiempo.

Y se modifica la propia disposición adicional séptima de la LAU, en los que se regula la situación en casos de ocupación por usurpación (no allanamiento de morada). En caso de desalojo como medida cautelar y si entre el ocupante - recordemos presunto delincuente, pues presuntamente delinque - se halla una persona dependiente o victima de violencia sobre la mujer o menores de edad, se dará́ traslado a la administración competente en materia de vivienda y asistencia social, con el fin de que puedan adoptar las medidas de protección que correspondan, lo que se antoja, sin más, una paralización del proceso hasta que todo se resuelva, lo que entendemos no resultará breve habida cuenta de la agilidad administrativa. En definitiva, más madera para el propietario.

Concluimos este - perdón- breve análisis. Veremos la tramitación, efectos y posibles impugnaciones de esta Ley.

José Méndez
Socio Director de MENDEZ LIT Abogados.

Nota. Este artículo ha sido redactado bajo el texto del anteproyecto de Ley, previa su aprobación el martes, 1/2/22 en Consejo de Ministros a Proyecto de Ley.


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