El alquiler de habitaciones como modelo de negocio. Un vacío entre la LAU, la normativa turística y la Ley de Propiedad Horizontal.
Madrid está siendo escenario de un fenómeno que, sin ser nuevo en sus ingredientes, adopta ahora una escala y una estructura empresarial que lo convierten en un problema jurídico de primera magnitud para las comunidades de propietarios. El modelo es sencillo en su descripción. Una vivienda ordinaria se subdivide en habitaciones independientes, cada una con su cerradura, su anuncio en plataformas de internet y su contrato separado. La gestión no la ejerce el propietario, sino una sociedad intermediaria. El propietario no reside. Los ocupantes tampoco son arrendatarios de la vivienda, son inquilinos de una fracción.
Lo que diferencia este fenómeno de la casuística habitual del piso compartido entre estudiantes no es el objeto —la habitación— sino la escala, la profesionalización y la estructura societaria que lo sostiene. Estamos ante una explotación económica organizada que utiliza con precisión los intersticios del ordenamiento para eludir los dos marcos regulatorios que podrían contenerla.
El problema se produce en el encuadre normativo, pues no encontramos ninguna normativa que lo regule adecuadamente. Para entender por qué este modelo opera con relativa impunidad, hay que partir del mapa normativo que ya analizamos en artículos previos de este blog sobre los tipos de alquiler y el coliving.
La Ley de Arrendamientos Urbanos exige, para poder aplicarse, una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La jurisprudencia ha precisado este concepto con una nota esencial, y es que la habitabilidad implica autonomía. La vivienda debe ser adecuada para que la persona o la familia desarrollen la intimidad de su existencia de forma independiente, con todos los servicios esenciales, es decir, integre todas las piezas habituales de una vivienda - dormitorio, cocina, baño - en exclusiva. Una habitación con cocina y baño compartidos no es una edificación habitable en este sentido técnico. Así jurisprudencia menor adoptó el criterio mantenido por la doctrina. Ese concepto de habitabilidad no es trasladable a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, pues carece de los servicios mínimos y esenciales en exclusiva.
La consecuencia es relevante. El arrendamiento de habitación no queda sujeto a la LAU. El Tribunal Supremo lo ha confirmado en varias ocasiones, aplicando la vis atractiva del Código Civil como norma de cierre. Y es que, cuando existe duda sobre si es aplicable la LAU o el Derecho Común, debe preferirse este último por su carácter general. La Audiencia Provincial de Madrid reiteró esta postura en 2019. El arrendamiento de una habitación con pacto de aprovechamiento de otras estancias no se rige por la LAU sino por el Código Civil.
El resultado es que el arrendamiento de habitación es un contrato atípico, sin regulación específica, sometido al marco general del Código Civil. Nos encontramos con un conjunto de normas genéricas, dispersas y sin las protecciones que ninguna de las partes espera encontrar. La única figura que técnicamente se le aproxima es el contrato de hospedaje, definido por el Tribunal Supremo como un contrato de tracto sucesivo que combina arrendamiento de cosas, arrendamiento de servicios y depósito. Pero el hospedaje es una figura en desuso, con regulación anecdótica en los artículos del Código Civil, pensada para tiempos pretéritos.
Por otro lado, la normativa turística tampoco alcanza a este modelo cuando los contratos se presentan con finalidad residencial. La legislación sectorial turística y el artículo 17.12 LPH regulan el alquiler de viviendas para uso turístico en los términos del artículo 5.e) de la LAU - cesión temporal para uso turístico con servicios propios de la industria hotelera -. Si el operador presenta cada contrato de habitación como un arrendamiento residencial sujeto al Código Civil, ese marco no resulta de aplicación directa. Y la cláusula de irretroactividad del artículo 17.12 LPH protege además los contratos ya suscritos frente a acuerdos comunitarios posteriores.
El modelo se sitúa así deliberadamente entre dos mundos. Demasiado fraccionado para ser vivienda arrendada, demasiado residencial en su presentación para ser turístico.
¿Cómo puede afrontar una comunidad de propietarios esta situación? El artículo 7.2 LPH y los estatutos.
La ausencia de regulación sectorial aplicable no significa que las comunidades de propietarios carezcan de instrumentos. El artículo 7.2 LPH establece la acción de cesación frente a actividades prohibidas en los estatutos o que resulten dañosas, molestas o contrarias a la ley. El Tribunal Supremo precisó en 2008 que este precepto contempla tres supuestos distintos (actividades prohibidas en estatutos; actividades dañosas para la finca; y actividades contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas o ilícitas) que no son acumulativos. Basta con que concurra uno.
La acción de cesación tiene la condición previa del requerimiento fehaciente al infractor por parte del presidente de la comunidad, previa autorización de la junta. Solo si el requerimiento es desatendido puede interponerse la demanda en juicio ordinario.
La clave sustantiva y esencial está en los estatutos. El Tribunal Supremo consolidó su doctrina sobre las limitaciones estatutarias en propiedad horizontal. Cualquier restricción al uso de los elementos privativos debe ser expresa, clara y estar recogida en el título constitutivo o en los estatutos para ser oponible a los propietarios. La interpretación de esas limitaciones es, además, restrictiva, como corresponde a cualquier limitación del derecho de propiedad, doctrina que es constante y, podríamos decir, inmutable.
Ahora bien, esta doctrina tiene un reverso que frecuentemente se olvida. Cuando los estatutos no solo prohíben actividades concretas, sino que definen positivamente el destino de los pisos, la carga argumentativa se invierte. No se trata ya de interpretar restrictivamente una prohibición, sino de determinar si un uso concreto es compatible con el destino positivamente delimitado. Una explotación de habitaciones atomizadas e independientes, gestionada por una sociedad intermediaria, ofertada públicamente y sin presencia del propietario, puede no ser compatible con ese destino estatutario, no porque exista una prohibición expresa del alquiler por habitaciones, sino porque la actividad excede el marco de lo que los estatutos permiten.
El Tribunal Supremo ha avanzado en esta dirección al analizar diversas prohibiciones estatutarias sobre actividades económicas en viviendas. Y así ha calificado el alquiler de viviendas gestionado de forma reiterada, habitual y mediante comercialización por tercero como actividad económica, con independencia de la etiqueta jurídica que el operador le atribuya. Esa calificación es relevante para las comunidades cuyos estatutos excluyen el ejercicio de actividades económicas o profesionales en los pisos, pero también proyecta una lógica más amplia, a saber, cuando la apariencia contractual diverge de la realidad económica de la operación, los tribunales atienden a esta última.
El arbitraje normativo que opera este modelo no es casual. Es el resultado de una planificación jurídica que explota la ausencia de regulación del arrendamiento de habitación, la irretroactividad de la normativa turística y la exigencia de prohibición expresa en los estatutos comunitarios. Frente a ello, las herramientas disponibles existen pero no son automáticas.
Las comunidades de propietarios con estatutos que definan positivamente el destino de los pisos tienen fundamento para actuar mediante la acción de cesación del artículo 7.2 LPH, sin necesidad de invocar la normativa turística ni de acreditar una modificación estatutaria. La pretensión no es que los estatutos contengan una prohibición literal del alquiler por habitaciones, sino que una explotación profesionalizada y fraccionada de unidades independientes gestionadas por tercero es incompatible con el destino de vivienda estatutariamente delimitado.
La respuesta, en todo caso, no puede ser solo reactiva. Las comunidades de nueva constitución o las que acometan una actualización estatutaria deberían incorporar cláusulas que definan con precisión el destino admisible de los pisos, incluyendo expresamente los límites a la explotación fraccionada y a la gestión por sociedades intermediarias. La regulación llegará, probablemente, cuando el volumen del fenómeno haga políticamente insostenible su ausencia. Mientras tanto, los estatutos bien redactados y la disposición a litigar son los únicos instrumentos disponibles.
José Méndez
Socio Director en MÉNDEZ LIT
Ojo al cerrar terrazas: sin unanimidad real, la obra puede acabar en demolición
Ojo con los cerramientos de terrazas y balcones. Aunque en su día cerraras la Terraza con el visto bueno de la junta de propietarios, ahora podrían condenarte a demoler y reponer la situación al estado inicial. ¿Cómo es posible?
Según la doctrina sentada por la reciente sentencia nº 1780/2025 dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo el 3 de diciembre de 2025 ello se debería a que la junta aprobó una cosa y tú hiciste otra: que la comunidad haya votado a favor de "modificar la fachada" no te da carta blanca para incorporar la terraza al salón o ampliar la cocina y ganar metros habitables. Son dos actuaciones distintas, y la segunda necesita un acuerdo unánime propio.
Y el motivo de fondo es que, cuando cierras una terraza y la integras en tu vivienda no estás solo cambiando el aspecto del edificio: estás aumentando la superficie de tu piso y alterando de facto el título constitutivo de la comunidad. Eso tiene consecuencias directas sobre los coeficientes de participación y el reparto de gastos comunes. En otras palabras, ganar metros sin permiso no es solo un problema estético, que además puede tener como consecuencia la pérdida de vistas y luces de otro propietario, sino que también genera un desequilibrio jurídico y económico que afecta a todos los vecinos.
Por eso la Ley de Propiedad Horizontal exige unanimidad para ambas actuaciones.
Y no sirve el argumento de que nadie impugnó aquel acuerdo en su momento. El plazo de caducidad del artículo 18.3 LPH solo entra en juego si el acuerdo realmente cubría lo que se hizo, pero si sólo se aprobó la obra, pero no la modificación de superficies y cuotas, la mera caducidad de inicial acuerdo no desvirtúa la acción judicial, pues la actuación no está respaldada legalmente toda vez que la autorización para la modificación de la fachada no ampara una ampliación no aprobada de forma específica.
Hay otro detalle que conviene no pasar por alto: no hace falta que sea la comunidad quien te demande. Cualquier vecino afectado puede ir por su cuenta a pedir la demolición.
La moraleja es clara: antes de cerrar tu terraza, asegúrate de que el acuerdo autoriza expresamente lo que vas a hacer, no solo lo que parece que vas a hacer. La diferencia puede costarte muy cara.
Aquí puedes leer la sentencia completa: Sentencia
Carlos Fernández-Galiano
Abogado en MÉNDEZ LIT
Hablando de SOCIMIS, pero ¿qué es una SOCIMI?
Una SOCIMI es una sociedad anónima que compra inmuebles urbanos para alquilarlos y que, por ley, debe cotizar en un mercado de valores. Nació con una norma específica para ordenar esta actividad, fijar un marco estable y dar transparencia a quienes invierten y a quienes gestionan. La Ley 11/2009 es la norma que las regula.
Es interesante a quien busca cobrar rentas periódicas sin comprar un edificio y con la posibilidad de vender sus acciones cuando lo necesite. También a patrimonialistas y promotores que quieren un comprador estable para inmuebles destinados al alquiler. También interesa a las administraciones, porque obliga a publicar información y somete la gestión a reglas de mercado y auditoría. La ley refuerza esta filosofía con una concreta disciplina de reparto del beneficio que convierte el dividendo en la pieza central del modelo.
El atractivo fiscal es claro. La sociedad puede tributar al cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades si cumple los requisitos del régimen especial. Para evitar usos inadecuados, la ley impone un gravamen del diecinueve por ciento sobre dividendos repartidos a socios con participaciones relevantes cuando esos dividendos tributan por debajo del diez por ciento en sede del socio. Además, desde 2021 existe un gravamen del quince por ciento sobre beneficios no distribuidos, que se autoliquida con el Modelo 237 ante la Agencia Tributaria.
Su funcionamiento práctico es sencillo de explicar. La mayor parte del activo y de los ingresos debe proceder del arrendamiento y los inmuebles han de mantenerse un tiempo mínimo. La sociedad tiene que cotizar de forma continuada en un mercado español o europeo, donde rige una difusión mínima entre accionistas y obligaciones periódicas de información financiera y de hechos relevantes. Esto acerca la inversión inmobiliaria al pequeño y al gran inversor con un nivel de publicidad que no existe fuera del mercado.
¿Por qué nacen en España? En un momento muy crítico de solvencia post-crisis, el legislador quiso modernizar el acceso al “ladrillo” y profesionalizar el alquiler. El preámbulo de la ley habla de promover modelos que dinamicen la economía, canalicen ahorro hacia actividades productivas y ofrezcan un marco de estabilidad para el inversor y para la gestión. En pocas palabras, se buscó un instrumento transparente, líquido y pensado para generar rentas estables en el tiempo.
No está exento de críticas. Se les reprocha un efecto limitado sobre la asequibilidad del alquiler, ya que durante años han tenido más peso en oficinas, comercio o logística que en vivienda, y también una fuerte presencia de capital extranjero que no suele perseguir, seamos sinceros, objetivos sociales. Se cuestiona, además, que la obligación de repartir beneficios reduzca la reinversión y que su tratamiento fiscal sea tan ventajoso, aunque los gravámenes especiales y el control del mercado intentan equilibrar ese debate.
En resumen, una SOCIMI es una sociedad cotizada que compra inmuebles para alquilar y que, a cambio de reglas estrictas de inversión, permanencia, reparto y transparencia, ofrece al inversor una vía ordenada para obtener rentas y liquidez. Para quien planifica patrimonio a medio y largo plazo, para quien gestiona carteras inmobiliarias y para quien necesita un marco claro, es una herramienta útil. Para el debate público, es un instrumento que conviene entender bien.
MADRID APRUEBA EL PLAN RESIDE: GIRO AL RESIDENCIAL Y LÍMITES AL TURISMO EN EL CENTRO
El 22 de septiembre de 2025 Madrid ha aprobado la modificación del Plan General para para ordenar el hospedaje turístico - no sabemos si de forma definitiva - proteger e impulsar el uso residencial, y facilitar la recuperación de edificios hacia vivienda, todo con especial foco en el Centro Histórico, pero sin limitarse a él.
Efectivamente, el plan distingue entre el Centro Histórico (APE 00.01: abarca el casco y ensanche histórico, incluyendo el distrito Centro y áreas consolidadas de Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamberí y Moncloa, entre otras. No coincide con la M-30 a rajatabla, pero su perímetro se aproxima a esa almendra central histórica) y el resto de la ciudad. En el APE se refuerza el carácter residencial y se limita de forma estricta el hospedaje; fuera del APE se permite con condiciones más exigentes (por ejemplo, acceso independiente a la calle) y se protege el comercio de proximidad en ejes terciarios.
Con respecto a los edificios residenciales dentro del centro histórico no se admiten VUT en ninguna planta. Sólo cabe el uso turístico en edificios exclusivos y, si están catalogados en nivel 3, además con un límite temporal de 15 años y retorno posterior a residencial, ligado a restauración y rehabilitación. Fuera del APE, el hospedaje exige acceso independiente y se limita por plantas. Recordar que el nivel 3 de protección suele proteger fachadas, elementos singulares o envolventes, con más margen para adaptar interiores que en los niveles 1 (integral) o 2 (estructural).
Por otro lado, se incentiva transformar a residencial los edificios que denominados “terciarizados” (más del 66% de su superficie en usos terciarios). El cambio debe afectar al conjunto del inmueble y el uso alternativo queda restringido al dotacional. Lo llamativo, pero no por ello menos lógico, es que para no bloquear operaciones no se exigen nuevas plazas de aparcamiento.
También se permitirá convertir equipamientos privados catalogados a residencial mediante Plan Especial, eso sí, condicionado a acreditar su innecesaridad, restaurarlos y destinarlos —si son vivienda colectiva— a “vivienda libre asequible en alquiler” con rentas máximas ligadas a los ingresos medios del barrio.
Algo llamativo son los fuera de ordenación relativa (*). Si un edificio se encuentra fuera de ordenación relativa (disconformidad parcial con la norma vigente), el plan permite mantener la superficie edificada existente y, si hace falta para conservarla, ajustar la envolvente mediante un Plan Especial, siempre que la catalogación no lo impida. No blanquea obras sin licencia; ampara lo efectivamente materializado.
(*) La norma distingue fuera de ordenación absoluta (incompatible y sin adaptación posible) y relativa (la discrepancia es parcial y cabe adaptarse). En la relativa cabe autorizar obras - no de reestructuración general - si no aumentan volumen y, salvo norma en contra, se admite implantar o cambiar usos.
Con esta modificación, realmente gana terreno la reconversión de oficinas y del terciario obsoleto a vivienda, sin otras cargas como pueda ser la existencia de nuevos aparcamientos. También las operaciones sobre dotaciones privadas catalogadas a través del alquiler asequible, el que se pretende fomentar. Y también las tipologías de residencia comunitaria o compartida, con especial mención aquí a los edificios catalogados donde se requerirá una Plan Especial.
Sin duda quedan cuestiones abiertas como, por ejemplo, cómo se acredita la “innecesariedad” de las dotaciones privadas; o cómo se calcula el umbral de renta del 30% sobre ingresos del barrio; o cómo será la transición e inspección sobre las VUT existentes. Lo que sí es cierto es que la reforma atacando de frente puntos claves del urbanismo en la ciudad de Madrid intentando adaptarse a los tiempos.
¿Qué hacemos en M.LIT?
Cuando las normas cambian, los edificios no. Recientemente, nos encontramos ante un caso de un edificio residencial de los 90 en Madrid que obtuvo su licencia de obras y primera ocupación, pero, sin embargo, en planta sótano, su garaje quedó “atascado” entre normas y sin regularización habilitante o, lo que es lo mismo, sin autorización para su funcionamiento. Y es que, previo al PGOU del 97, en Madrid, el garaje exigía licencia de actividad distinta e independiente a la de ocupación de las viviendas. Nos encontramos ante un caso típico de transitoriedad normativa y “urbanismo patológico”: instalaciones funcionando de facto, pero sin título habilitante actualizado que permita usarlas.
Décadas después, modificada la norma, para poder cumplir con la norma y poder usar legalmente aquel garaje, ahora son exigidos parámetros morfológicos del PGOUM que hacen inviable adaptarlo (anchos de plazas, viales, accesos), lo que llevó a denegar varios intentos obtener licencia y, finalmente, la caducidad del expediente pese a la voluntad de la propiedad de regularizar la situación.
Intervenimos reencauzando la tramitación por aplicación de criterios de proporcionalidad, coherencia normativa y búsqueda de doctrina, lo que nos llevó a instar el límite del control de la licencia de actividad a aspectos de seguridad, salubridad y medio ambiente, pero sin reabrir las condiciones morfológicas ya controladas en origen por la licencia de obras del conjunto del edificio. Con ello, hemos podido desbloquear la regularización del garaje con título habilitante conforme a la normativa aplicable, cerrando una anomalía arrastrada más de 20 años.
Casos destacados de 2024: Resolución y defensa en operaciones y litigios complejos
Este año, nuestro despacho ha liderado la gestión de múltiples asuntos, muchos singulares. Queremos destacar, como ejemplo, tres casos por su dificultad técnica y responsabilidad en el ámbito del que es nuestro área exclusiva de conocimiento y dedicación: el derecho inmobiliario y urbanístico. A través de un enfoque jurídico integral, logramos resolver situaciones complejas, obteniendo resultados favorables para nuestros clientes.
Desbloqueo de compraventa de finca de cultivo inviabilizada por irregularidades urbanísticas.
Este caso implicó la transmisión de una finca de cultivo cuya inscripción en el Registro de la Propiedad había sido denegada en varias ocasiones debido a discrepancias entre la superficie catastral y registral, conflictos en los linderos y oposiciones administrativas. La finca también estaba afectada por convenios urbanísticos relacionados con la cesión de suelo para un carril bici. Nuestro despacho corrigió las cabidas mediante procedimientos del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, actualizó las coordenadas georreferenciadas y regularizó las titularidades mediante la incorporación de participaciones indivisas no inventariadas. Además, gestionamos oposiciones de administraciones públicas sobre áreas protegidas, garantizando la viabilidad de la operación. Nuestra intervención permitió consolidar la inscripción y formalizar la compraventa, desbloqueando una operación considerada inviable durante años.
Absolución por nulidad procesal en un caso de prevaricación urbanística
En este asunto, defendimos a un concejal de urbanismo acusado de prevaricación y daños al patrimonio histórico por la concesión de una licencia que supuestamente vulneraba normativa arqueológica. Argumentamos que las actuaciones se llevaron a cabo conforme al procedimiento reglado y con informes técnicos favorables, destacando que no existía dolo en las decisiones adoptadas. La clave técnica fue demostrar que las condiciones del suelo no activaban obligaciones adicionales en la concesión de la licencia. El juzgado declaró la nulidad de las actuaciones procesales por vulneración del derecho de defensa, lo que resultó en la absolución de nuestro cliente. Este caso subrayó la importancia de un conocimiento técnico profundo de la normativa urbanística subsumida dentro del procesal penal.
Gestión de retrasos e incumplimientos en un proyecto residencial: ejecución de aval y defensa contractual
La construcción de un conjunto residencial acumulaba importantes retrasos y defectos constructivos que afectaron tanto la recepción provisional como la final de la obra. Representamos a la promotora frente a la constructora, gestionando la ejecución de un aval bancario como garantía del contrato. Elaboramos una liquidación que incorporaba penalizaciones por retraso y daños derivados de la necesidad de ampliar la financiación de la promoción. Asimismo, negociamos el cumplimiento de las condiciones de la recepción con reservas, garantizando que las deficiencias constructivas se subsanaran en plazos ajustados al periodo de garantía. Este caso reflejó la importancia de articular medidas contractuales eficaces para proteger los derechos de la propiedad en proyectos de alta inversión. Esta operación fue el término de un proceso más largo de asesoramiento en el desarrollo de la promoción.
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Estos casos no solo destacan por su complejidad, sino también por los resultados obtenidos, que refuerzan nuestro compromiso con la excelencia jurídica y la defensa efectiva de los intereses de nuestros clientes.
16 diciembre 2024
NO ES UNA LEY ANTIOCUPAS
El Congreso de los Diputados acaba de aprobar la Ley de Eficiencia para la Justicia (nombre acortado), que aborda la reforma de diversos aspectos procesales y organizativos del sistema judicial. Entre estas modificaciones, se ha colado una enmienda del PNV que incluye los delitos de allanamiento de morada y usurpación en el procedimiento de juicio rápido. Los medios se han lanzado a bautizarla como "Ley antiokupas", pero esto no es así, sino que se trata de una modificación puntual incluida dentro de una legislación más amplia. Veamos.
El cambio, planteado mediante una enmienda del PNV, fue respaldado por el Partido Popular (PP), Junts y otras formaciones, mientras que el PSOE votó en contra junto a Sumar, Podemos y el BNG. La reforma busca agilizar los procesos judiciales relacionados con estos delitos, reduciendo plazos y permitiendo medidas cautelares como el desalojo inmediato en las primeras fases del procedimiento.
La modificación pretende fortalecer la capacidad del sistema judicial para responder ante ocupaciones ilegales, que hasta ahora enfrentaban largos tiempos de resolución mediante procedimientos ordinarios. El juicio rápido permite una instrucción simplificada, la celebración del juicio oral en un plazo breve y el dictado de sentencia en pocos días. La medida ha sido presentada como un paso adelante en la defensa de la propiedad privada y una herramienta para facilitar desalojos en casos de ocupación sin título.
El PSOE justificó su voto en contra argumentando que no compartía la forma en que se había planteado la reforma, mientras que su posición coincidió con Sumar y otras fuerzas que tradicionalmente se oponen a endurecer medidas relacionadas con la ocupación. La propuesta, sin embargo, logró una mayoría suficiente, reforzada por el apoyo inesperado de EH Bildu, cuyo voto favorable fue atribuido posteriormente a un error, según reconocieron sus portavoces. Este incidente, junto con su tramitación en el marco de la Ley de Eficiencia para la Justicia, generó un amplio debate mediático que ha calificado la reforma como una "ley antiokupas", aunque se trata de un ajuste técnico en el ámbito procesal penal. Desde luego no deja de ser una graciosa paradoja solo atribuible a la fuerza del destino que aquel voto erróneo haya habilitado la medida en pro de una merecida, por mermada, Justicia.
Es importante señalar que la reforma no afecta a procedimientos relacionados con el impago de alquileres o conflictos contractuales que siguen regulados por la Ley de Enjuiciamiento Civil. Su alcance se limita exclusivamente a los delitos de allanamiento y usurpación, lo que deja fuera de su aplicación otros problemas vinculados a la vivienda. Pese a ello, se ha planteado como un avance para reforzar la seguridad jurídica y proteger el derecho a la propiedad frente a ocupaciones ilegales.
La medida pasará ahora al Senado, donde el PP cuenta con mayoría absoluta, por lo que, si no se produce ninguna torpeza, garantizará su aprobación. La reforma representa un paso en la agilización de los procedimientos judiciales, pero sigue siendo objeto de crítica por su falta de alcance global. El voto en contra del PSOE y su alineación con otras fuerzas que rechazan este tipo de iniciativas protectoras de la propiedad es significativo. Aunque supone un avance técnico en la respuesta judicial frente a estos delitos, el debate sobre cómo abordar de manera más amplia el problema de la ocupación ilegal seguirá siendo central en la agenda legislativa.
Esperemos, algún día, salir de este absurdo legal y que una mente preclara proceda a la regulación del lanzamiento y detención inmediata del allanador de moradas y mal llamado “okupante”, siempre, claro está, con salvaguarda de todas las garantías que para su defensa otorga el Estado de Derecho.
21 noviembre 2024
ARRENDAMIENTOS Y MASCOTAS
Yuval Noah Harari, en su obra Sapiens, subraya cómo la relación entre humanos y animales de compañía ha evolucionado de una simple cooperación a un vínculo profundamente afectivo y simbiótico. Más allá de lo controvertido del autor y sus ideas, este vínculo, especialmente evidente con animales como los perros, no es solo histórico, sino que hoy encuentra reconocimiento en el marco jurídico español, particularmente en la Ley 17/2021 y el artículo 333 bis del Código Civil por los que se considera a los animales son "seres vivos dotados de sensibilidad", un estatus que exige consideración de su bienestar y necesidades en cualquier trato jurídico.
La inclusión de una cláusula prohibitiva de tenencia de animales en un contrato de arrendamiento ha sido hasta ahora habitual. Pero ahora se enfrenta a un contexto jurídico en transformación. Si bien la autonomía de la voluntad contractual, consagrada en el artículo 1255 del Código Civil, permite a las partes pactar libremente sus condiciones siempre que no vulneren la ley o el orden público, el reconocimiento de los animales como seres sintientes introduce una nueva dimensión ética y legal. Prohibir la tenencia de animales sin justificación suficiente podría considerarse una limitación desproporcionada del derecho del arrendatario a una vida familiar y privada plena, en la cual los animales de compañía frecuentemente desempeñan un papel central.
La jurisprudencia reciente ya ha comenzado a reflejar esta sensibilidad, como en el caso de la sentencia de 2023 de la Audiencia Provincial de Vizcaya, que estableció un régimen de custodia compartida de un animal junto con un menor en el contexto de un proceso de separación. En este fallo, el tribunal fundamentó su decisión en el vínculo afectivo y en el bienestar del animal, evidenciando un enfoque orientado a superar la cosificación del animal y a entenderlo como parte de la vida afectiva de los implicados. Esta sentencia, al igual que otras anteriores, refuerza la tendencia de los tribunales hacia una mayor consideración de los animales como sujetos de derechos afectivos en el ámbito familiar.
Con el avance de este enfoque normativo y jurisprudencial, es plausible que una cláusula de prohibición de animales de compañía en un arrendamiento, si no está debidamente justificada, sea declarada nula o ineficaz al considerarse lesiva para los derechos del arrendatario y contraria al orden público en lo referente al respeto al bienestar animal.
7 de noviembre de 2024.
DERECHO A LA VIVIENDA Y PROPIEDAD
En la Constitución Española, el derecho de propiedad y el de acceso a la vivienda se reconocen mutuamente, pero en términos diferentes, lo que se evidencia por un enfoque constitucional que distingue la protección de la posesión privada de bienes frente a la garantía de una vivienda digna para todos. Esta distinción revela, primero, la fuerza desigual de ambos derechos, y segundo, también la intención del legislador constituyente de dotar a cada uno de ellos de un alcance concreto en su relación con el Estado y la sociedad.
El derecho de propiedad, en el artículo 33, otorga a los ciudadanos la capacidad de poseer, usar y disponer libremente de bienes. Este derecho patrimonial no se encuentra dentro del bloque de derechos fundamentales, pero cuenta con un nivel de protección sólido que permite al propietario defenderse jurídicamente contra injerencias injustificadas por parte del Estado o de terceros. Ahora bien, esta defensa no es absoluta. La Constitución nos dice que el ejercicio de la propiedad debe cumplir una "función social", lo cual implica que el Estado puede imponer limitaciones para garantizar que su uso no atente contra el interés común. Ejemplos claros de esta intervención pueden ser la expropiación, siempre con justa compensación, o regulaciones urbanísticas que buscan un equilibrio entre los derechos de los propietarios y las necesidades de la comunidad. La cuestión sería delimitar qué es el “bien común” y la “función social”, conceptos jurídicos indeterminados que, precisamente, por este carácter, intentan ser usados por algunos en una interpretación ideológicamente laxa y torticera. Precisamente lo contrario, al ser estas las notas conceptuales de un derecho constitucional deberán ser interpretados de manera restrictiva, evitando con ello su dilución. La función social de la propiedad no debe disminuir su fuerza jurídica; al contrario, la orienta hacia un fin que asegura que el interés individual esté en armonía con el interés público, sin privar al propietario de sus derechos esenciales.
Esta protección jurídica concreta de la propiedad permite a los titulares acudir a tribunales en defensa de su derecho - lo que debería ser eficaz -, y que le otorga una robustez que garantiza su ejercicio individual frente a acciones estatales o ataques particulares. La función social de la propiedad no disminuye su fuerza jurídica; al contrario, la orienta hacia un fin que asegura que el interés individual esté en armonía con el interés público, sin privar al propietario de sus derechos esenciales. La propiedad, por tanto, goza de una defensa sólida y de mecanismos judiciales que deberían resultar efectivos, lo que permite al titular salvaguardar su derecho y exigir compensación cuando el Estado decida - en derecho y justificadamente - restringirlo o intervenirlo por razones de utilidad pública.
Frente a esto, el derecho a la vivienda, recogido en el artículo 47, se revela en la Constitución, más que como un derecho en sí mismo exigible en términos individuales, como un mandato a los poderes públicos y un principio rector de política social. No es un derecho a tener, sino a disfrutar – de manera genérica - de una vivienda digna, apuntando directamente al Estado para que asuma el compromiso de promover el escenario adecuado a la materialización de este disfrute para todos los ciudadanos. Por tanto, no concede una vía directa para exigir judicialmente una vivienda específica. No existe una acción judicial que viabilice el derecho a la vivienda. La fuerza de este derecho, por tanto, se apoya en la obligación del Estado de crear las condiciones necesarias para facilitar el acceso a la vivienda, a través de políticas sociales, planes de vivienda y regulaciones que procuren una distribución justa y accesible del suelo y del parque habitacional.
El carácter programático del derecho a la vivienda lo distingue significativamente del derecho de propiedad, en la medida en que su cumplimiento depende de la acción pública y de los recursos disponibles, sin un mecanismo específico que lo haga exigible ante los tribunales. En otras palabras, el derecho a la vivienda opera como un objetivo al que debe aspirar el Estado, más que como una garantía directamente accesible para el individuo. Esta diferencia en la protección refleja la visión original de la Constitución de que el acceso a la vivienda es un fin social de largo plazo, que exige planificación y políticas de desarrollo, pero sin la posibilidad de que cada ciudadano pueda exigir su aplicación inmediata en términos judiciales.
Por tanto, de la Constitución solo puede deducirse que mientras que la propiedad es un derecho patrimonial protegido de forma directa y exigible en tribunales, la vivienda se concibe como un compromiso de política pública, un mandato al poder orientado a lograr condiciones dignas de vida, pero dependiente de los recursos y de la capacidad material.
La pregunta es cómo hemos llegado hasta aquí y como se resuelve.
Relativo a la primera de las preguntas, no se ha cumplido el mandato constitucional. La política de vivienda ha sido errática, más desde la fatídica sentencia del TC en 1997 por la que se atribuyó competencia exclusiva en materia de urbanismo a las comunidades autónomas, impulsada o retrocedida al pairo de la situación económica y financiera, sin dirección, política ni visión de futuro. Solo, quizá, alguna Autonomía haya ejercido cierta diligencia. El sector privado no es el culpable. Es el público el que debe estar a la altura y solo a él le puede ser exigida la responsabilidad de la situación. No es una cuestión de opinión, sencillamente lo exige la Constitución.
Sobre la segunda. Lo desconocemos. La bola del alud ya es demasiado grande. Se exige un pacto de Estado de largo plazo. Pero sobre todo que éste coja las riendas y asuma su responsabilidad y compromiso constitucional de forma activa y positiva, promoviendo y facilitando, pero no restringiendo, prohibiendo o acusando pues es otra forma de no hacer nada. Por otro lado, sería necesario, pues también lo exige un sistema jurídico sano, una defensa eficaz del derecho, en este caso de propiedad, lo cual parece haberse abandonado, sino apuntado en una dirección opuesta, en estos últimos tiempos.
4 de noviembre de 2024
¿QUÉ TIENES QUE SABER SI VAS A FIRMAR UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PARA USO DE VIVIENDA?
La siguiente información no es aplicable si tu contrato es de alquiler por temporada, es decir, para un curso académico u otro motivo que determine un periodo de tiempo concreto que no sea el señalado por la Ley para los que quieren hacer uso del inmueble como su residencia permanente.
Duración del contrato: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) garantiza una duración mínima de 5 años (si el arrendador es persona física) o 7 años (si es jurídica). Cualquier cláusula que establezca un plazo inferior sin derecho a prórroga es nula. Cualquier acuerdo que lo limite será considerado nulo, pues es un derecho irrenunciable del inquilino.
Renta y su actualización: La renta debe estar claramente pactada en el contrato, al igual que su actualización, que solo podrá realizarse si está expresamente prevista. No se pueden imponer subidas arbitrarias de renta y las cláusulas que pretendan hacerlo son nulas. Para el presente año 2024 la subida está limitada, con independencia del medio de actualización pactado en contrato, al 3%. Está previsto establecer un índice concreto de aplicación a los arrendamientos para el año 2025, momento en que dejará de aplicarse otros índices como el IPC o el IGC.
Depósito o fianza: La fianza legal máxima exigida por ley es de una mensualidad para arrendamientos de vivienda habitual. Sin embargo, se pueden pactar garantías adicionales fuera del concepto de fianza, hasta un máximo legal de dos mensualidades adicionales.
Gastos adicionales: Solo los gastos que hayan sido pactados previamente, como los servicios de agua, luz o gas, pueden ser trasladados al arrendatario. Si no hay acuerdo, no se pueden exigir estos pagos.
Estado del inmueble y fotografías: Antes de firmar, es esencial documentar el estado del inmueble con un inventario y fotografías fechadas. Esto servirá como prueba para evitar futuros conflictos sobre daños o desperfectos. El arrendador es responsable del mantenimiento y conservación del inmueble en condiciones de habitabilidad.
Reparaciones: Son del arrendador las reparaciones para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones por desgaste son del arrendatario.
Subarriendo y cesión: El arrendatario tiene derecho a convivir con su cónyuge, pareja de hecho o familiares cercanos sin que esto se considere cesión inconsentida. Subarriendos o cesiones a terceros sin el consentimiento del arrendador pueden ser motivo de resolución del contrato, por lo que debe estar claramente pactado.
Mascotas: Si el contrato no regula la posibilidad de tener mascotas, se recomienda negociar este aspecto para evitar conflictos futuros, ya que las cláusulas que prohíban tener mascotas sin justificación pueden considerarse abusivas, máxime tras la modificación de su estatus a “seres vivos dotados de sensibilidad”, dejando atrás la que los tenía por “cosas”.
Finalización del contrato: El arrendatario puede rescindir el contrato tras los primeros seis meses, dando un preaviso de 30 días. Imponer penalizaciones desproporcionadas por la rescisión anticipada es abusivo.
Nota simple y verificación de propiedad: Es importante solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad para verificar que quien firma el contrato es el propietario legítimo o está autorizado. Además, conocer el estado de cargas del inmueble evitará posibles conflictos como embargos que afecten al arrendamiento.
Seguros: Aunque el contrato puede incluir cláusulas sobre seguros, no se debe obligar al arrendatario a contratar un seguro si no está pactado. Es recomendable considerar un seguro de responsabilidad civil, pero cualquier imposición abusiva o innecesaria será nula.
Finalmente recordar que la jurisprudencia ha considerado abusivas y nulas las cláusulas que limitan la prórroga legal mínima, imponen penalizaciones desproporcionadas por la rescisión anticipada, o eximen al arrendador de sus responsabilidades de mantenimiento. También se han declarado nulas las cláusulas que prohíben convivir con familiares o que imponen gastos no pactados previamente. El arrendatario debe estar alerta ante cualquier intento de imponer condiciones injustas o desproporcionadas.
28 de octubre de 2024