Ojo con los cerramientos de terrazas y balcones. Aunque en su día cerraras la Terraza con el visto bueno de la junta de propietarios, ahora podrían condenarte a demoler y reponer la situación al estado inicial. ¿Cómo es posible?

Según la doctrina sentada por la reciente sentencia nº 1780/2025 dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo el 3 de diciembre de 2025 ello se debería a que la junta aprobó una cosa y tú hiciste otra: que la comunidad haya votado a favor de “modificar la fachada” no te da carta blanca para incorporar la terraza al salón o ampliar la cocina y ganar metros habitables. Son dos actuaciones distintas, y la segunda necesita un acuerdo unánime propio.

Y el motivo de fondo es que, cuando cierras una terraza y la integras en tu vivienda no estás solo cambiando el aspecto del edificio: estás aumentando la superficie de tu piso y alterando de facto el título constitutivo de la comunidad. Eso tiene consecuencias directas sobre los coeficientes de participación y el reparto de gastos comunes. En otras palabras, ganar metros sin permiso no es solo un problema estético, que además puede tener como consecuencia la pérdida de vistas y luces de otro propietario, sino que también genera un desequilibrio jurídico y económico que afecta a todos los vecinos.

Por eso la Ley de Propiedad Horizontal exige unanimidad para ambas actuaciones.

Y no sirve el argumento de que nadie impugnó aquel acuerdo en su momento. El plazo de caducidad del artículo 18.3 LPH solo entra en juego si el acuerdo realmente cubría lo que se hizo, pero si sólo se aprobó la obra, pero no la modificación de superficies y cuotas, la mera caducidad de inicial acuerdo no desvirtúa la acción judicial, pues la actuación no está respaldada legalmente toda vez que la autorización para la modificación de la fachada no ampara una ampliación no aprobada de forma específica.

Hay otro detalle que conviene no pasar por alto: no hace falta que sea la comunidad quien te demande. Cualquier vecino afectado puede ir por su cuenta a pedir la demolición.

La moraleja es clara: antes de cerrar tu terraza, asegúrate de que el acuerdo autoriza expresamente lo que vas a hacer, no solo lo que parece que vas a hacer. La diferencia puede costarte muy cara.

Aquí puedes leer la sentencia completa: Sentencia

Carlos Fernández-Galiano

Abogado en MÉNDEZ LIT