Madrid está siendo escenario de un fenómeno que, sin ser nuevo en sus ingredientes, adopta ahora una escala y una estructura empresarial que lo convierten en un problema jurídico de primera magnitud para las comunidades de propietarios. El modelo es sencillo en su descripción. Una vivienda ordinaria se subdivide en habitaciones independientes, cada una con su cerradura, su anuncio en plataformas de internet y su contrato separado. La gestión no la ejerce el propietario, sino una sociedad intermediaria. El propietario no reside. Los ocupantes tampoco son arrendatarios de la vivienda, son inquilinos de una fracción.

Lo que diferencia este fenómeno de la casuística habitual del piso compartido entre estudiantes no es el objeto —la habitación— sino la escala, la profesionalización y la estructura societaria que lo sostiene. Estamos ante una explotación económica organizada que utiliza con precisión los intersticios del ordenamiento para eludir los dos marcos regulatorios que podrían contenerla.

El problema se produce en el encuadre normativo, pues no encontramos ninguna normativa que lo regule adecuadamente. Para entender por qué este modelo opera con relativa impunidad, hay que partir del mapa normativo que ya analizamos en artículos previos de este blog sobre los tipos de alquiler y el coliving.

La Ley de Arrendamientos Urbanos exige, para poder aplicarse, una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. La jurisprudencia ha precisado este concepto con una nota esencial, y es que la habitabilidad implica autonomía. La vivienda debe ser adecuada para que la persona o la familia desarrollen la intimidad de su existencia de forma independiente, con todos los servicios esenciales, es decir, integre todas las piezas habituales de una vivienda – dormitorio, cocina, baño – en exclusiva. Una habitación con cocina y baño compartidos no es una edificación habitable en este sentido técnico. Así jurisprudencia menor adoptó el criterio mantenido por la doctrina. Ese concepto de habitabilidad no es trasladable a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, pues carece de los servicios mínimos y esenciales en exclusiva.

La consecuencia es relevante. El arrendamiento de habitación no queda sujeto a la LAU. El Tribunal Supremo lo ha confirmado en varias ocasiones, aplicando la vis atractiva del Código Civil como norma de cierre. Y es que, cuando existe duda sobre si es aplicable la LAU o el Derecho Común, debe preferirse este último por su carácter general. La Audiencia Provincial de Madrid reiteró esta postura en 2019. El arrendamiento de una habitación con pacto de aprovechamiento de otras estancias no se rige por la LAU sino por el Código Civil.

El resultado es que el arrendamiento de habitación es un contrato atípico, sin regulación específica, sometido al marco general del Código Civil. Nos encontramos con un conjunto de normas genéricas, dispersas y sin las protecciones que ninguna de las partes espera encontrar. La única figura que técnicamente se le aproxima es el contrato de hospedaje, definido por el Tribunal Supremo como un contrato de tracto sucesivo que combina arrendamiento de cosas, arrendamiento de servicios y depósito. Pero el hospedaje es una figura en desuso, con regulación anecdótica en los artículos del Código Civil, pensada para tiempos pretéritos.

Por otro lado, la normativa turística tampoco alcanza a este modelo cuando los contratos se presentan con finalidad residencial. La legislación sectorial turística y el artículo 17.12 LPH regulan el alquiler de viviendas para uso turístico en los términos del artículo 5.e) de la LAU – cesión temporal para uso turístico con servicios propios de la industria hotelera -. Si el operador presenta cada contrato de habitación como un arrendamiento residencial sujeto al Código Civil, ese marco no resulta de aplicación directa. Y la cláusula de irretroactividad del artículo 17.12 LPH protege además los contratos ya suscritos frente a acuerdos comunitarios posteriores.

El modelo se sitúa así deliberadamente entre dos mundos. Demasiado fraccionado para ser vivienda arrendada, demasiado residencial en su presentación para ser turístico.

¿Cómo puede afrontar una comunidad de propietarios esta situación? El artículo 7.2 LPH y los estatutos.

La ausencia de regulación sectorial aplicable no significa que las comunidades de propietarios carezcan de instrumentos. El artículo 7.2 LPH establece la acción de cesación frente a actividades prohibidas en los estatutos o que resulten dañosas, molestas o contrarias a la ley. El Tribunal Supremo precisó en 2008 que este precepto contempla tres supuestos distintos (actividades prohibidas en estatutos; actividades dañosas para la finca; y actividades contrarias a las disposiciones generales sobre actividades molestas o ilícitas) que no son acumulativos. Basta con que concurra uno.

La acción de cesación tiene la condición previa del requerimiento fehaciente al infractor por parte del presidente de la comunidad, previa autorización de la junta. Solo si el requerimiento es desatendido puede interponerse la demanda en juicio ordinario.

La clave sustantiva y esencial está en los estatutos. El Tribunal Supremo consolidó su doctrina sobre las limitaciones estatutarias en propiedad horizontal. Cualquier restricción al uso de los elementos privativos debe ser expresa, clara y estar recogida en el título constitutivo o en los estatutos para ser oponible a los propietarios. La interpretación de esas limitaciones es, además, restrictiva, como corresponde a cualquier limitación del derecho de propiedad, doctrina que es constante y, podríamos decir, inmutable.

Ahora bien, esta doctrina tiene un reverso que frecuentemente se olvida. Cuando los estatutos no solo prohíben actividades concretas, sino que definen positivamente el destino de los pisos, la carga argumentativa se invierte. No se trata ya de interpretar restrictivamente una prohibición, sino de determinar si un uso concreto es compatible con el destino positivamente delimitado. Una explotación de habitaciones atomizadas e independientes, gestionada por una sociedad intermediaria, ofertada públicamente y sin presencia del propietario, puede no ser compatible con ese destino estatutario, no porque exista una prohibición expresa del alquiler por habitaciones, sino porque la actividad excede el marco de lo que los estatutos permiten.

El Tribunal Supremo ha avanzado en esta dirección al analizar diversas prohibiciones estatutarias sobre actividades económicas en viviendas. Y así ha calificado el alquiler de viviendas gestionado de forma reiterada, habitual y mediante comercialización por tercero como actividad económica, con independencia de la etiqueta jurídica que el operador le atribuya. Esa calificación es relevante para las comunidades cuyos estatutos excluyen el ejercicio de actividades económicas o profesionales en los pisos, pero también proyecta una lógica más amplia, a saber, cuando la apariencia contractual diverge de la realidad económica de la operación, los tribunales atienden a esta última.

El arbitraje normativo que opera este modelo no es casual. Es el resultado de una planificación jurídica que explota la ausencia de regulación del arrendamiento de habitación, la irretroactividad de la normativa turística y la exigencia de prohibición expresa en los estatutos comunitarios. Frente a ello, las herramientas disponibles existen pero no son automáticas.

Las comunidades de propietarios con estatutos que definan positivamente el destino de los pisos tienen fundamento para actuar mediante la acción de cesación del artículo 7.2 LPH, sin necesidad de invocar la normativa turística ni de acreditar una modificación estatutaria. La pretensión no es que los estatutos contengan una prohibición literal del alquiler por habitaciones, sino que una explotación profesionalizada y fraccionada de unidades independientes gestionadas por tercero es incompatible con el destino de vivienda estatutariamente delimitado.

La respuesta, en todo caso, no puede ser solo reactiva. Las comunidades de nueva constitución o las que acometan una actualización estatutaria deberían incorporar cláusulas que definan con precisión el destino admisible de los pisos, incluyendo expresamente los límites a la explotación fraccionada y a la gestión por sociedades intermediarias. La regulación llegará, probablemente, cuando el volumen del fenómeno haga políticamente insostenible su ausencia. Mientras tanto, los estatutos bien redactados y la disposición a litigar son los únicos instrumentos disponibles.

José Méndez
Socio Director en MÉNDEZ LIT