Hace unos días vimos publicada la noticia consistente en que el Tribunal Constitucional alemán había derogado la norma que limitaba los precios de alquiler de vivienda en Berlín.

Más que menos, algunos sectores hacían “suya” la noticia, más bien solo el titular, ensalzando una victoria de la libertad de mercado. Ni es así, y tampoco lo contrario.

Sin entrar en debates, pues son sumamente complejos, lo cierto es que el TC alemán anula la norma y la declara inconstitucional porque “el estado federado de Berlín no tiene las competencias legislativas”. El que era conocido en tierras teutonas como la norma Mietendeckel (tapa de alquiler) disponía que el precio de los alquileres de las viviendas construidas antes de 2014 estaría congelado durante cinco años. En vigor desde el pasado 23 de febrero, se fijaba un importe máximo de 9,8 euros por metro cuadrado para el lustro. Eso sí, para adaptarse a la inflación, los propietarios podían aumentar el precio un 1,3% a partir de 2022. Debemos recordar que, en Berlín, la gran mayoría de sus habitantes residen en régimen de alquiler.

La controvertida ley también albergaba un régimen sancionador potente. Los que se la saltaran podrían enfrentarse a multas de hasta 500 mil euros y los inquilinos podrían exigir en tribunales que se les aplicara la congelación del precio, incluso de forma retroactiva.

La realidad y efecto de la norma, fuera de todo debate, es que su anulación lo ha sido por motivos competenciales y el TC no entra a su valoración de fondo, siendo el sentido y base de su fallo que el legislador federal ya había regulado los precios de alquiler y «no hay espacio para el poder legislativo de los estados debido al efecto de bloqueo de la ley federal»

En su sentencia, el tribunal establece que el legislador federal ya reguló los precios de alquiler y que «no hay espacio para el poder legislativo de los estados debido al efecto de bloqueo de la ley federal», y dado que la ley berlinesa «también regula esencialmente el alquiler del espacio habitable sin restricciones, es nula en general”, por lo que “las disposiciones legales del techo de los alquileres son formalmente inconstitucionales, ya que el estado federado de Berlín carece de competencia legislativa a este respecto”

Otra realidad es que el efecto de la ley Mietendeckel no resultó el deseado, pues como reveló el pasado febrero el Instituto Económico IFO de Múnich, se produjo una notable paralización de la oferta de alquiler, haciendo mucho más difícil su acceso y, a su vez, como efecto rebote, un aumento del precio de la vivienda nueva para su compra, lo que coincide con las advertencias formuladas por algunos organismos en nuestro país, como el Banco de España.
Al hilo, como no, del debate político instalado en el propio Gobierno con la anunciada futura ley de vivienda y la regulación de los precios del alquiler, significar, primero, que la Sentencia del TC alemán nada nos dice y ninguna conclusión podemos extraer. Segundo, que debemos tener cuidado con los límites en seco al mercado, porque los efectos pueden ser terribles, haciendo verdaderamente imposible acceder a una vivienda. Pretender modificar el mercado y rebajar el precio del alquiler mediante una simple ley es como lanzar una flecha a un elefante, posiblemente se revuelva y nos arrolle. Tercero, que el art. 33 de la Constitución Española, navegante entre el derecho a la propiedad privada y su función social, es delimitante, que no limitador. Y cuarto, que las fórmulas que habiliten un efecto real sobre el precio del alquiler no pueden ser fruto de un golpe de mesa legislativo y el deseado efecto descendente de los precios, solo se alcanzará con la implantación de una política real de vivienda a muy largo, que deberá estar compuesta de una multitud de medidas de amplio espectro.

José Méndez
Abogado.
Socio director MENDEZ LIT.