David García Cerecedo Abogado en MENDEZ LIT S.L.P
Diciembre 2021
Aunque puedan parecer supuestos de laboratorio, los que hoy tratamos son más comunes de lo que cabría esperar.
01. El arrendador vende la vivienda. Habrá de notificarse la compraventa al inquilino y respetarse los términos del contrato hasta que finalice, al menos, la duración de arrendamiento y/o sus prórrogas. A salvo exista un derecho de adquisición preferente.
02. El derecho de adquisición preferente. Otorga al inquilino la facultad de adquirir el inmueble con preferencia a cualquier otro. Se conoce como tanteo o retracto. El plazo para ejercitar tanteo es de 30 días desde el siguiente a la notificación fehaciente en que se le indique la decisión de vender, el precio y demás condiciones. No tendrá preferencia sobre el retracto del condueño o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al momento de celebrarse el contrato.
03. Si el arrendatario fallece. Podrá subrogarse en el contrato el cónyuge del inquilino, persona que hubiera convivido en análoga relación permanente durante al menos dos años, sus descendientes, etc. El arrendamiento se extinguirá si, transcurridos tres meses desde el fallecimiento, el arrendador no recibe notificación por escrito del óbito, con certificado de defunción e identidad del subrogado.
04. Si el arrendador fallece. Como en el caso de venta del inmueble, el arrendatario mantendría su contrato vigente y en iguales condiciones durante la duración de éste. En caso de que los herederos quisieran vender el inmueble habría de estar a los casos 1 y 2 antes referidos.
05. Si se separa o divorcia el arrendatario. El cónyuge, no arrendatario, podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida por resolución judicial, pasando a ser el titular del contrato. La voluntad del cónyuge de continuar el arriendo deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses desde la emisión de la resolución.
06. Falta de determinación de duración/prorroga. Si no se establece concretamente, habrá de estarse a lo establecido en la ley vigente al momento de formalizar el arriendo y, subsidiariamente, a lo pactado en cuanto al abono de la renta, pues su periodicidad (renta anual o mensual) puede determinar la duración de sus prorrogas.
07. ¿La enervación por impago? No es un caso anómalo. Es la facultad de pagar la renta debida cuando se reclama judicialmente. Solo habrá una oportunidad en la vida del arrendamiento. Una vez requerido judicialmente, y si no se hubiera requerido anteriormente por otro medio, el arrendatario puede consignar las rentas impagadas y continuar en la vivienda arrendada..
08. Desistimiento en caso de matrimonio o convivencia. Si el inquilino manifiesta su voluntad de desistir o no renovar el contrato sin el consentimiento del cónyuge o cohabitante, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge o cohabitante. El arrendador podrá requerir que se manifieste la voluntad al respecto. Si no hay contestación en 15 días desde el requerimiento, el arrendamiento se extinguirá.
09. Abandono de vivienda en caso de matrimonio o convivencia. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
10. Desistimiento en arrendamiento solidario. Si el arrendamiento se formalizó con varios arrendatarios, sin vínculo parental/conyugal, y con carácter solidario, los coarrendatarios, los que no desistan, habrán de responder de la renta del inquilino saliente. Suele generar muchas controversias que dificultan la relación arrendaticia.
11. Desistimiento en el arrendamiento mancomunado. Si no se establece expresamente la solidaridad, habrá de atenderse al contenido del contrato, pues la responsabilidad será solidaria excepto cuando de la lectura del contrato se infiera que cada uno paga su parte de renta y ocupa determinada habitación, o cuando el arrendador emita recibos diferentes a cada coinquilino. No confundir con arrendamiento de habitación.
12. Compensación. Ni la fianza ni la garantía están previstas para compensar el pago de una renta pendiente, gasto asimilado (luz, gas, agua) u otra obligación, sino para garantizarlo. Es obligación del inquilino mantenerlas vigentes durante la duración del arrendamiento.
13. Obras en caso de mayores de 70 años o discapacitados. Previa notificación, el arrendador está obligado a permitirlas. El inquilino puede realizar las obras necesarias para adaptar la vivienda a sus necesidades, siempre que no afecte a elementos comunes del edificio ni disminuya su estabilidad o seguridad y la devuelva a su estado original a la finalización del contrato.