Carlos Fernández-Galiano.
Abogado en MENDEZ LIT

Artículo publicado en el diario ABC el 28 de septiembre 2021.

¿Qué sucede si mi arrendatario desarrolla actividades Molestas, nocivas o peligrosas en la Comunidad de propietarios?

En el marco de la Propiedad Horizontal es frecuente que un arrendatario de vivienda o Local pueda realizar actividades o conductas molestas, nocivas, peligrosas o contrarias a los estatutos de la Comunidad de Propietarios o las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), e incluso generadoras de daños y perjuicios para el resto de vecinos (por ejemplo, incorrecto tratamiento de las basuras, música alta, fiestas, malos olores, animales, actividades ilícitas, daños materiales, peleas, etc.).
En esa coyuntura cabe hacerse una serie de preguntas que pasamos responder:
i) ¿Qué medidas puede adoptar una Comunidad de Propietarios para instar el cese de una determinada conducta?
En este sentido, El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que: “Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.
Por tanto, las Comunidades de propietarios tienen a su alcance el ejercicio de la “acción judicial de cesación” que va dirigida a conseguir que el Juzgado dicte una sentencia condenatoria contra el infractor que le obligue al cese definitivo de dicha actividad. Para que dicha acción pueda prosperar, hay que cumplir unos requisitos de fondo y de forma, destacando como más relevantes los siguientes:
1. Las conductas deben encontrarse dentro de alguno de los tres subtipos en que nuestro Tribunal Supremo las tiene catalogadas (por ejemplo en su Sentencia nº 1152/2008, de 27 de septiembre) y que son: i) aquellas contrarias a los estatutos o a las relaciones de vecindad y buena convivencia entre vecinos, ii) las que contravengan las disposiciones administrativas u ordenanzas dictadas por las corporaciones municipales o Comunidades Autónomas en materia de actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas y iii) las que provoquen daños en la finca, ya sea en elementos comunes o privativos de los restantes copropietarios.
2. Dichas conductas deben estar dotadas de una cierta e innegable notoriedad y continuidad en el tiempo, no bastando a estos efectos que se trate de actos aislados o más o menos censurables, sino que se requiere una cierta intensidad y reiteración y, sobre todo, que objetivamente resulten desagradables y molestos para cualquier habitante o usuario del inmueble. Así, podrán ser objeto de esta acción aquellas conductas que, incluso sin ser insufribles o intolerables, sí supongan una vulneración de las normas de pacífica convivencia, excedan lo comúnmente aceptable como habitual y corriente en las relaciones sociales y, en definitiva, evidencien una actividad que, en circunstancias normales, ningún vecino tenga la obligación de soportar.
3. Otro elemento fundamental es la necesaria acreditación y prueba de la existencia y autoría de la conducta molesta o ilícita. No basta con alegarla, sino que debe probarse mediante cualquier medio de prueba admisible en derecho y resultar directamente imputable a una persona o personas concretas, ya sea propietario arrendatario.
4. Antes de ejercitar judicialmente cualquier acción, el presidente de la comunidad debe dirigir requerimiento, por cualquier medio que permita tener constancia de su recepción por el destinatario (burofax sería suficiente), a quien realice las actividades prohibidas para la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. Anticipándonos a cuanto se indica más adelante en esta nota, diremos que en todos aquellos casos en los que el causante de las molestias sea una persona distinta del propietario de la finca (normalmente arrendatario), es aconsejable que también se envíe otro requerimiento análogo a dicho propietario, para que pueda estar al tanto de la situación generada por su inquilino y adoptar en su caso medidas correctoras.
5.- Por último, el ejercicio de la acción de cesación requiere de la previa convocatoria y celebración de Junta de propietarios en la que se incluya la cuestión como punto a discutir en el orden del día, y en la que los vecinos adopten, con las necesarias mayorías, el acuerdo de iniciar el procedimiento judicial correspondiente (en este caso será un Juicio Ordinario) para el ejercicio de la acción de cesación de dicha conducta, facultando expresamente al presidente de la comunidad de propietarios para designar Procurador y Letrado al efecto.
ii) ¿Qué consecuencias puede tener la estimación de dicha acción?
Según dispone el propio artículo 7 de la LPH, la Sentencia en la que se estime íntegramente una acción de Cesación de actividades, podrá imponer distintas medidas o consecuencias, que dependerán de la gravedad de las conductas sancionadas, de la posible existencia de daños y perjuicios consecuencia de las mismas y en última instancia de que el infractor sea el propietario de la vivienda o su inquilino y del posible grado de pasividad del propietario que, debidamente advertido de la situación, no haya adoptado las medidas a su alcance para ponerle remedio. Dichas medidas serán:
1.- Ordenar la inmediata cesación de las actividades o conductas molestas por parte del infractor, ya sea el propietario de la vivienda (o miembros de su familia) o su arrendatario o personas que vengan ocupando el piso y local.
2.- En caso de que el culpable infractor sea el propietario de la vivienda, se le podrá imponer una privación del derecho de uso de su propiedad por un periodo que podrá llegar hasta los 3 años como máximo.
3.- Si el infractor es un arrendatario, cuando así se haya solicitado expresamente por la Comunidad de Propietarios actora, el Juzgado podrá incluso acordar la extinción del contrato de arrendamiento vigente entre propietario y arrendatario, con el consiguiente desahucio forzoso en caso de que no se produzca el desalojo voluntario.
4. También podrá dictarse condena de resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados a la Comunidad de Propietarios o terceros, que podrá imponerse frente al arrendatario infractor, pero también en determinados supuestos, de forma solidaria junto con el propietario.
iii) ¿Quién es el responsable y en qué medida afectarán al Propietario las actuaciones de su inquilino?

Es criterio jurisprudencial mayoritario (aunque no pacífico) que, si tras requerimiento previo cursado a arrendador y arrendatario, no se produjera el cese de las conductas molestas y el propietario se hubiera mantenido pasivo e incapaz de acreditar que ha hecho lo posible para que su arrendatario abandone dicho comportamiento, la Comunidad de Propietarios podrá optar por ejercitar la llamada acción de cesación contra el inquilino, acumulando además acción de reclamación de indemnización por daños y perjuicios o de extinción del contrato de arrendamiento, que podrá dirigirse también solidariamente frente al propietario.

En tales casos, la Comunidad de propietarios podrá derivarle al propietario la correspondiente responsabilidad que podrá materializarse en una condena a resarcir daños y perjuicios o en una condena por la que se declare extinguido el contrato de arrendamiento entre propietario e inquilino, con orden de desalojo de este último.

Por ello, aunque existe jurisprudencia contradictoria sobre el aspecto de la Legitimación Pasiva, entendemos que el criterio más mayoritario y, a nuestro juicio, acertado es que, en los casos en que una vivienda o local esté arrendado y las actividades molestas se desarrollen por el inquilino, es necesario demandar tanto al causante de las molestias como al Propietario del inmueble.
En ese sentido resulta de aplicación el criterio de la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo, de fecha 18 de diciembre de 2009 (Rec. 1495/.2004) que, por analogía, permite concluir que el sujeto responsable frente a la Comunidad del cumplimiento de las obligaciones que establece el artículo 9 será siempre el dueño del piso o local de modo que, por más que la relación jurídico procesal pueda integrarse con el autor material de la conducta denunciada, si el infractor no cesa en su conducta, debe primar la exigencia de traer al proceso a todos los interesados en la relación jurídica litigiosa con el fin de evitar la posibilidad de sentencias contradictorias e impedir que puedan resultar afectados por la resolución judicial quienes no fueron oídos y vencidos en el juicio, resultando aquí obvio que el propietario podría verse directamente afectado por el resultado del procedimiento en la medida en que se le puede imponer la extinción de su contrato de arrendamiento e incluso el pago de una indemnización
Y a nuestro juicio, este criterio se soporta a la vista del tenor literal del Artículo 7.2 de la LPH, que en su párrafo 4º establece que «…la demanda en que se ejercite la acción de cesación habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local” y por lo tanto, la demanda al propietario es imperativa y como además el infractor en este caso será el ocupante de la vivienda, se establece en nuestra opinión un litisconsorcio pasivo necesario que obliga a demandar a ambos conjuntamente.
CONCLUSIÓN: Bajo nuestro criterio quedaría establecida la responsabilidad del propietario del piso o local por las infracciones cometidas y los daños causados por quien lo ocupe en aquellos casos en los que, siendo conocedor de una determinada conducta de su inquilino, se inhiba y no ponga los medios oportunos para evitarla, lo cual podrá ocasionarle las consecuencias de tipo económico y contractual ya vistas.
Es pues altamente aconsejable que, en los contratos de arrendamiento se eleve a causa de extinción del arriendo el incumplimiento grave y reiterado por el arrendatario de las normas de convivencia y estatutos de comunidad o normas de la LPH, con el fin de que el Propietario que se vea involucrado en estos supuestos, disponga de los medios necesarios para evitar las conductas, y pueda evitar su eventual responsabilidad patrimonial en caso de pasividad.