El 15 de diciembre 2022, fue aprobada la Ley 11/2022, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid en el marco del Plan para la Reactivación de la Comunidad de Madrid (“Ley Ómnibus”). Entró en vigor al día siguiente.

Pero ¿qué es una Ley Omnibus? Es una técnica legislativa por la cual se revisa, modifica, e incluso se deroga un conjunto de leyes que resultan dispares y que, por materia, deberían estar separadas. Por tanto, este tipo de leyes suelen tener un motivo de oportunidad. En este caso, su propia denominación lo indica, es la reactivación económica.

Son afectadas 33 leyes y 3 decretos legislativos. Pero también deroga total o parcialmente otras muchas. Y una de las más significativas es la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, lo que hace como antesala de la esperada nueva Ley de Suelo que se anuncia en su redacción. Es la segunda modificación que sufre en casi 23 años de vigencia. La última del año 2020 y afecta a más de cuarenta artículos. Cierto es que la anterior había quedado obsoleta, pero cabría preguntarse el porqué de esta modificación, no menor, cuando se prevé otra que la sustituirá en breve. Su objetivo es la dinamización del mercado y atracción de inversión y, desde luego, sus medidas no son tímidas. Pero el urbanismo no es una materia popular ni conocida, por lo que, pese al calado de la reforma, está pasando desapercibida al conocimiento general. Sin embargo, el urbanismo resulta crucial al desarrollo de una ciudad, región o país.

Sin que sea exhaustivo, intentaremos desvelar algunas de las modificaciones más significativas y qué se pretende con ellas.

ALTERACIÓN DE DETERMINACIONES ESTRUCTURANTES

Estamos anta una de las más relevantes novedades de la ley, y es que, algunas determinaciones estructurantes podrán ser modificadas a través de una Plan Especial, opción antes imposible.

Pero ¿qué es una determinación estructurante? Son aquellas que articulan el sistema urbanístico. Las líneas maestras. Tienen por ello que ser desarrolladas a través de planeamiento general. Así, son “superiores” a las determinaciones pormenorizadas, que a su vez dan contenido concreto a las anteriores pues las desarrollan, debiendo seguir sus líneas maestras. Las estructurantes son sustanciadas a través del planeamiento de desarrollo (un plan especial, por ejemplo).

La clave de la reforma se encuentra en que, desde ahora las determinaciones estructurantes pueden ser alteradas mediante un Plan Especial, es decir, cabe la posibilidad de que determinaciones vertebrantes del sistema, reservadas por tanto al planeamiento general, pueden ser modificadas por este instrumento de planeamiento de desarrollo. Claro, para ello, ha sido modificada la regulación del Plan Especial siendo redefinidas sus funciones.

EXENCIÓN DE EVALUACIÓN AMBIENTAL EN LOS ESTUDIOS DE DETALLE Y ALGUNOS PLANES ESPECIALES

Se excluye la necesidad de realizar evaluación ambiental a los Estudios de Detalle y algunos Planes Especiales. Tiene esto concordancia con la STC 86/2019, en relación de la Ley de Canarias. Pero Madrid va más lejos y excluye también este requisito para determinados Planes Especiales

TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

 Madrid no regulaba las transferencias de aprovechamiento urbanístico. Ahora se incorpora se contemplan bajo la denominación “transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado” Es curioso que se limite esta posibilidad a este tipo de suelo pues otras legislaciones autonómicas no lo hacen, pudiendo operar entre sectores o áreas de reparto. Esta herramienta permitará que, un propietario de un suelo con edificabilidad agotada pueda comprar a otro dueño de suelo en el mismo ámbito ese aprovechamiento que no haya agotado.

ENTIDADES COLABORADORAS

Otra de las grandes novedades es la regulación de la participación de las ECLUs en la tramitación de licencias y declaraciones responsables, pero también en sus mayores competencias como son las labores de inspección. La norma funciona de manera supletoria. Serán los Ayuntamientos quienes puedan regular su funcionamiento y únicamente, en su ausencia, operará la nueva regulación autonómica. El Ayuntamiento podrá excluir alguna o todas sus funciones.

VIVIENDAS PÚBLICAS EN SUELOS VACANTES DE LA RED DE SERVICIOS O EQUIPAMIENTO

Los ayuntamientos que se hayan quedado con parcelas públicas para equipamiento o dotaciones que no han cumplido su objetivo, pueden destinarlas a vivienda pública sin necesidad de modificar el planeamiento.

ESTÁNDAR DE APARCAMIENTOS

Se contempla una posibilidad de excepción sobre el estándar de plazas de aparcamiento. Ahora será el recogido en el planeamiento municipal. Sólo si no se prevé, se aplicará el estándar de una plaza y media de aparcamiento por cada 100 m2 edificables. Así, el planeamiento municipal puede modificar a la baja este requisito, lo que a veces resultaba excesivo y ha generado no pocos problemas.

PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO

Se podrá destinar (entre otros fines) a necesidades de regeneración urbana o facilitar suelo para nuevas actividades empresariales, siempre que generen empleo. Para ello se habilita la posibilidad de constitución del derecho de superficie, con cualquier utilidad, no estando limitado a la construcción de viviendas de protección pública, equipamientos, o a otros usos de interés social tal como se establecía anteriormente.

ACTUACIONES DE DOTACIÓN

Se regulan como clave de regeneración urbana. ¿Qué son? Una modalidad de actuación para la transformación urbanística, cuyo objeto es incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustarlas en proporción de la mayor edificabilidad, densidad o nuevos usos asignados. Con esta medida se garantiza que no exista crecimientos urbanos con desequilibrados dotacionales.

La cuestión radica en que la legislación estatal no dejaba muy claro cuales debían ser las cesiones en las actuaciones de dotación. Madrid prevé expresamente que se puedan monetizar. Concretamente, y para el caso de ser imposible realizar la cesión dotacional en ámbito correspondiente, podrá sustituirse por (i) la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario; (ii) la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa dentro del área homogénea; o (iii) su equivalente económico para la mejora de las redes públicas en el área homogénea

AMPLIACIÓN DE SUPUESTOS DE INFRACCIONES NO SUJETAS A PRESCRIPCIÓN

Desde la entrada en vigor de la Ley, las infracciones urbanísticas sobre suelo no urbanizable de protección, zonas verdes o espacios libres no tendrán plazo de prescripción.

ELIMINACION DE LA EVALUACIÓN DE IDENTIDAD DE GÉNERO Y DE IMPACTO POR RAZÓN DE ORIENTACIÓN SEXUAL, IDENTIDAD O EXPRESIÓN DE GÉNERO

Se termina con la que era, a nuestro entender innecesaria, evaluación de identidad de género y el informe relativo al impacto por razón de orientación sexual, identidad o expresión de género en la tramitación de los instrumentos de planeamiento urbanístico.

CAMBIOS EN LA ACTIVIDAD SOBRE SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN

Esta es una medida directa de dinamización de la actividad en precisa contradicción a lo hasta ahora regulado. En este tipo de suelo, hasta ahora era vetado cualquier actividad a salvo estuvieran expresamente permitidas. Ahora son posibles si el plan general no las prohíbe expresamente. Esto abre muchas posibilidades pues puede tener un efecto llamada a la inversión con distintos usos comerciales o de actividad lucrativa.

Además de lo anterior, la Ley de Medidas atribuye a los municipios la competencia para la aprobación de calificaciones urbanísticas. ¿Qué es una calificación urbanística? Es una autorización previa a la licencia municipal, cuando se pretende edificar o implantar un uso en parcelas de suelo no urbanizable o suelo urbanizable no sectorizado, como es el caso.

La Ley atribuye ahora la competencia de otorgamiento de las calificaciones urbanísticas al municipio (Pleno o alcalde), lo que es otra novedad, pues la competencia correspondía a las Comunidades Autónomas.

De igual modo se faculta la rehabilitación para su conservación de cualquier edificio existente, sin necesidad de que el mismo tenga un “alto valor arquitectónico” como se exigía anteriormente. Así, por ejemplo, cabe la rehabilitación para su conservación con destino residencial y hotelero de edificios existentes incluso en situación de fuera de ordenación. Lo que es una propia contradicción del término, porque, como sabemos, las edificaciones en fuera de ordenación no se les permite mayores intervenciones que supervivencia.

En definitiva, los cambios de la Ley se encuentran claramente encaminados a la dinamización del sector. Eliminar obstáculos, tanto de planeamiento como de gestión. También, y es característico de la reforma, potenciar la vivienda pública, pero también otras actividades en la región, incluso en suelo hasta ahora inmovilizados por diversas razones.