En una reciente conferencia jurídica sobre los contratos colaborativos en el sector de la construcción, un miembro de la mesa hizo mención del libro de Weber “La ética protestante y el espíritu del capitalismo”, una perfecta referencia para comprender de dónde venimos y el porqué de algunas diferencias conceptuales, económicas y  sociológicas entre el norte y el sur con orden en las diferencias de credo. Lo romano y lo anglosajón. A través del autor, se puede comprender por qué el arbitraje tiene más éxito fuera de nuestras fronteras o la dificultad de aplicar en territorio patrio mecanismos contractuales extraños a nuestro sistema de obligaciones.  

El otro día asistí al primer Living Summit, evento realizado en pro del nuevo estándar residencial denominado coliving, el que parece imponerse y el mercado reclama. Me van a perdonar. No lo veo así. Hace tiempo tuve la oportunidad de informar a un cliente, previo su detallado estudio, de las posibilidades para la implantación de un coliving en España. Mis conclusiones no fueron la mejor noticia. La única posibilidad jurídica real y viable era la normativa turística, lo que conllevaba dos hándicaps. Uno relativo a la complejidad de aplicar esta normativa por sus requisitos técnicos, pues nada tiene que ver sus exigencias con las de los usos residenciales, como bien sabrán los arquitectos. Y otro era financiero, en este caso insalvable en el plan de negocio, razón de las reglas de imputación y aplicación del IVA. El resumen final del informe era que no cabía aplicar un uso residencial a tal negocio pues se trataba de un servicio en el que se ofrecía un alojamiento temporal (no habitual ni permanente) y en el que además eran implementados otros adicionales impropios, distintos a la mera residencia. Es decir, la definición propia de un uso turístico u hotelero, cuya vis atractiva es expansiva por criterio de especialidad. Así lo expresé varias veces en diferentes artículos publicados posteriormente.

En el Living Summit se sucedieron varias ponencias en las que destacaron, a mi juicio, dos intervenciones. Por un lado, la de un operador en el mercado de ámbito internacional. Éste señaló que, en España tras otras experiencias realizadas en EEUU, tuvieron que encajar sus coliving bajo normativa turística. Efectivamente. Este era el secreto mejor guardado, o el ocultado, pues hasta ahora nadie mostraba el vehículo contractual empleado a estos alojamientos, por ahora escasos. Quizá sea porque la fórmula sea imposible si nos alejamos de lo turístico. Otro fue el Viceconsejero de Vivienda y Ordenación Territorial de la Comunidad de Madrid, quien me pareció preclaro en su exposición, desde luego digna de felicitación. Intimado – perdónese la expresión – a regular esta nueva “forma de vida” por la imperiosa demanda, señaló que la Administración, en su competencia regulatoria, siempre va por detrás de la Sociedad, lo que en lógica así debe ser. Pero, además, destacó que la Administración también se encuentra con dificultades – jurídicas – para regular ciertos negocios, pues ellos están igualmente sujetos por el ordenamiento y parámetros ciertos e inamovibles que, y esto lo digo yo, vienen aplicándose desde el derecho en la antigua Roma. Y es que una vivienda o residencia, como ha reiterado el Tribunal Supremo, es la que se destina con carácter permanente y exclusivo al cobijo, privacidad y descanso particular de una persona y su núcleo familiar, sin aderezos u otros añadidos (entiéndase servicios)

Y es que, además de alejarse del carácter residencial permanente, pues resulta temporal, la fórmula excede en los actores habituales de la promoción residencial. Al Promotor, Constructor y Arquitecto, ahora se suma la nueva figura del Operador, quien ofrece estos servicios, múltiples, variados y a la carta, aparejados pero distintos a los residenciales. No debemos olvidar que existen otros, estos sí, operadores turísticos de experiencia contrastada como lo son las grandes cadenas hoteleras que, con su conocimiento y procesos estandarizados, entrarían en el negocio sin pestañear si éste fuera posible y rentable, lo que barrería todo intento de cualquier pequeño promotor que quisiera morder el pastel. Así también podremos entender que éstos no permitirán que, ajenos a su ámbito, entren ahora otros nuevos a los que se exija menores requisitos técnico-contructivos y además operen con mayor facilidad de suelo, el residencial, en el que puedan realizar lo que ellos ya hacen a través de la actividad que le es propia – alojamiento temporal más servicios complementarios – con un coste significativamente menor y con ventajas fiscales más que notables por imputación y deducción de IVA.

Con esto no puedo decir que el coliving no pueda existir. Lo plantea muy bien la Comunidad Valenciana en su nueva Ley de 13 de abril de 2013 en lo que denomina “viviendas colaborativas”, las cuales define como “los edificios o conjuntos residenciales cuya titularidad única pertenece a una entidad participada por sus usuarios, cuya gestión es compartida, adoptando la forma de cooperativa no lucrativa o de asociación no lucrativa”. Su vehículo será el de la asociación o régimen cooperativo y la titularidad, como propiedad, la de sus componentes. Es decir, se crea una comunidad de autogestión soberana, sin terceros operadores y cuya distinción de la vivienda tradicional será que algunos de los espacios del edificio, en el bien entendido como habitables, serán comunes. Esto albergará otras dificultades como la regulación de convivencia, la auto- promoción del proyecto, su iniciativa o su financiación, pero sí resultará un espacio compartido de convivencia. En fin, nada que no pudiera realizarse con un régimen civil de comunidad de bienes sobre un edifico en cotitularidad por cuotas de propiedad sobre la totalidad del edifico, pero sin división horizontal. Pero es loable la sinceridad en su regulación, de la que destaca, sin duda, y como característica imprescindible, la ausencia del ánimo de lucro.

Se nos presenta el “living” como el maná de las nuevas formas de vivir. La moda de otras tierras más avanzadas que sustituirá la estructura histórica y social inmobiliaria. Pero no podemos olvidar que España, como la mayoría de los estados del sur de Europa y así parte de América Latina por herencia propia, tienen como pilares esenciales la propiedad y la familia, con las que se vertebra una forma de vivir característica desde la que se comprende muchas cosas. Con esto no quiero decir que el concepto, como negocio, no pueda ser. Sí, pero como producto, resultará un servicio coyuntural y transitorio para quien en una corta etapa de su vida quiera experimentar convivir y compartir parte de su esfera privada con similares, pero que siempre le serán ajenos. Por tanto, resultará una experiencia de vida, desde luego, lo que no enturbia la necesidad de vivienda privada y exclusiva de estos jóvenes, que en poco tiempo y en su gran mayoría querrán la privacidad exclusiva y excluyente de su casa en la que poder formar su núcleo familiar. Tampoco de los mayores, en el denominado coliving senior, quienes más pronto que tarde precisarán de una asistencia y cuidados que será difícil se realicen por autogestión o por servicios profesionales que no sean de atención geriátrica especializada. En definitiva, el escenario no es el de la aparición de una demanda por una nueva forma de vivir, sino el de escasez en la oferta y dificultad de acceso real a una vivienda asequible. Un problema, sin más, económico. Esto, unido a la necesidad de independencia, sí puede abrir al coliving un hueco en el mercado para estos jóvenes en la posibilidad de desligarse del yugo parental – que muchos echarán de menos – pero quienes siempre tendrán en mente la ilusión de poder adquirir o residir por alquiler en una vivienda que sea o sientan propia. De la misma manera los mayores nunca quieren irse de la suya, pues forma parte de su vida, casi física, y la que con esfuerzo construyeron desde que dejaron de ser jóvenes.

Posiblemente me equivoque, pero no debemos apartar la vista de los clásicos.

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José Méndez

Abogado Director en MENDEZ LIT