Diversos negocios, en especial, marcas de ropa y restauración, muestran un especial interés por situar su actividad en centros comerciales o mercados reconvertidos hoy en lugares de agrupación gourmet. Como hemos visto en estos últimos años, estos activos, generalmente edificios, se hallan en manos de fondos internacionales. Conocedores de su atractivo financiero, invierten en su adquisición para su explotación a través del arrendamiento de sus locales o espacios.
Hasta aquí nada fuera de orden. La cuestión que hoy tratamos es la referida a los contratos de alquiler de estos locales. No es extraño que el arrendatario, interesado por posicionarse en unos de estos atractivos centros, se encuentre ante un contrato excesivo, profuso y, a veces, poco inteligible. Es cierto que la libertad de pacto en el arrendamiento distinto de vivienda habilita la imaginación contractual. Sin embargo, muchos de estos contratos, sabedores sus propietarios de su posición, sobrepasa ciertos límites en dudosa legalidad. Hablamos, claro está, de ilicitud civil.
Esta circunstancia tiene su explicación. Muchos de estos fondos y su capital, tienen un origen anglosajón, por lo que trasponen sus modelos de contrato, a veces cuasi de forma literal, al nuestro, chocando frontalmente con el ordenamiento. Igualmente, sabedores de la legislación arrendaticia española y los tiempos de resolución jurisdiccional [lo que ciertamente supone un hándicap en los derechos del propietario] fuerzan su contenido para blindar su posición ante cualquier eventualidad.
Son contratos extensos y alambicados, en los que es regulada cualquier circunstancia, pero siempre quedando en manos del arrendador toda decisión última, incluso la de resolver el contrato o ejecutar las garantías ante cualquier mínima desviación del comportamiento debido por el arrendatario [fíjese que siquiera hablamos de incumplimiento] Podríamos tratar extensamente su clausulado, pero este artículo resultaría tan extenso como los propios contratos que tratamos. Así que solo citaremos algunos ejemplos, como el control por la propiedad sobre las obras de implantación del arrendatario antes de la apertura, al que se impone un supervisor ECOP, el que guarda facultades dispositivas y cuyos honorarios se imponen al propio arrendatario. A estas mismas obras de inicio se les exige una cantidad en depósito a su buen fin en tiempo de ejecución y calidad. Todos los gastos del centro, sin excepción, incluido impuestos, se repercuten al local arrendado de manera proporcional. Suele haber sometimiento a un reglamento de régimen interior, como así a un presupuesto anual que varía en dependencia de las necesidades que vaya necesitando el edificio. El depósito de garantías suele ser mayor que en arrendamientos de locales estándar, y por varios conceptos. Suele existir una revisión extraordinaria de la renta cada cierto tiempo, sometida a criterios comparativos de mercado, cuyo estudio se deja al arbitrio de una compañía de reconocido prestigio que hay que sufragar. Se suelen articular delicados protocolos de recuperación de la posesión en caso de incumplimiento del arrendatario. Etc.
En definitiva. Por experiencia, sus propietarios cuentan con profesionales rigurosos dispuestos a la negociación pues son conscientes de los límites de su propio clausulado, por lo que el contrato inicialmente propuesto, avanzada su negociación, termina siendo otro. También es cierto que cuanto más relevante sea la marca del arrendatario en el mercado, más abierto estará el arrendador a flexibilizar su posición contractual. Ello son los primeros interesados en que sus centros no tengan espacios vacíos y que los negocios de sus arrendatarios funcionen.
No podemos olvidar que esta es una cuestión de pura oferta y demanda, por lo que, si estos inmuebles siguen siendo atractivos a determinados negocios, la razón no es otra que la alta rentabilidad que puede suponer para sus arrendatarios dado su posicionamiento y relevancia, por lo que, en gran medida y salvando algunas claudicaciones, siempre merecerá la pena, aunque nunca conviene aceptar a ciegas el contrato propuesto a la firma.
José Méndez
Abogado fundador en MENDEL LIT abogados.