A la hora de formalizar un contrato de arrendamiento debe tenerse en cuenta el uso y destino que se va a dar al inmueble, pues determinará si aquel será de vivienda habitual o, por el contrario, si se trata de un uso distinto, como el de temporada, vacacional, profesional/comercial, etc. Será por tanto su objeto y espíritu el que determine la normativa que le será de aplicación al contrato y no el título que encabeza el documento. Ya se sabe, “Quien trata y contrata a cumplir se ata”.
Ofrecemos algunos tips que permiten evitar la problemática de su interpretación, diferenciando, de entre los arrendamientos, el de temporada:
1. Normativa aplicable y libertad de pacto: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue entre aquellos cuyo destino es el de responder a vivienda habitual del arrendatario, que es donde el inquilino establece su primera residencia, de aquellos arrendamientos destinados para un uso distinto a éste. Una de las principales diferencias es que en estos últimos prima la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario. En lo no dispuesto será de aplicación la LAU y supletoriamente el Código Civil.
Establece la LAU que serán considerados de uso distinto de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.
Si bien no es preceptiva su formalización por escrito, y puede ser verbal, entendemos, dada la dificultad que entraña muchas veces su interpretación, desaconsejable no hacerlo en documento firmado por las partes.
2. Destino y uso: Es cardinal a la hora de formalizar un contrato de temporada el uso y destino que se le dará al inmueble arrendado, debiendo dejar expresa constancia en el contrato. Si el destino es satisfacer las necesidades de veraneo del arrendador se entenderá éste como de temporada (no ha de confundirse con los arrendamientos turísticos, previstos para viviendas o apartamentos turísticos). Viene a cubrir una necesidad, alojamiento vacacional, por el cual se arrienda el inmueble por un periodo determinado, temporal. Pero no solo se limitan a las vacaciones. Encontramos, dentro de los arrendamientos de temporada, otros destinos frecuentes como el del estudiante que necesita cubrir su necesidad de alojamiento durante el transcurso del curso. El del propietario que está reformando su vivienda y necesita transitoriamente un inmueble en el que residir hasta que terminen las obras, inclusive el de aquel que está buscando su residencia habitual y requiere disponer de un inmueble durante su búsqueda. Estos, aunque no lo parezca, son arrendamientos de uso distinto de vivienda (habitual)
3. Vivienda habitual: Sin duda, que el inquilino temporal disponga de una vivienda habitual es significativo de que el de temporada lo es en tal concepto. Por ello, cuando formalizamos nuestro contrato conviene dejar constancia del inmueble en que el arrendatario reside habitualmente, aunque aquella residencia esté en el extranjero. No ha de confundirse la referencia a la vivienda habitual del arrendatario temporal con la dirección donde habrán de efectuarse las notificaciones relativas al contrato temporal.
4. Plazo concreto: La duración del arrendamiento de temporada debe ser determinada y concreta, plazo durante el cual el arrendamiento se mantendrá vigente, pero, como es pacífica y reiterada jurisprudencia, la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, siendo ocasional y esporádica, decíamos distinta a la de instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. A la finalización del plazo el arrendamiento quedará extinto.
La diferencia con el contrato para uso vivienda es evidente. En éste su término lo es por tiempo (5 o 7 años máximo) e imperio de la Ley, sin que afecte la variable destino, pues su objeto resulta una constante, la residencia habitual.
5. Prórroga: Nada impide que se contemplen prorrogas en el contrato de temporada siempre que éstas respondan a la finalidad del arriendo, como para el supuesto del propietario que se encuentra reformando su vivienda y éstas se prolonguen más de lo que inicialmente estaba previsto. Habrá de prestarse especial atención a la tácita reconducción que contempla el código civil a la terminación del contrato.
6. Fianza y garantía adicional: Decíamos, si bien opera la libertad de pacto entre las partes, la ley sí exige que la fianza para este tipo de arrendamientos sea de dos mensualidades, por contrario de los de vivienda habitual que se limita a un mes. En cuanto a la garantía adicional, no operan las limitaciones que la ley sí contempla para los contratos de vivienda habitual.
¿Por qué tanta cautela? Es frecuente encontrarse con arrendamientos de temporada ficticios, simulados y/o en “fraude de ley”, e incluso con arrendamientos denominados de vivienda habitual cuyo uso y destino no responden realmente al de residencia habitual. Estas son algunas pistas con las que evitar irregularidades en la calificación de este tipo de contratos, evitando disputas entre arrendador y arrendatario.
David García Cerecedo
Abogado en MENDEZ LIT