Hay materias que, por su especialidad, no son sencillas de explicar sin incurrir en excesivos tecnicismos y referencias normativas o jurisprudenciales. Intentaremos dar algunas pinceladas sobre una especialidad del arrendamiento, más común de lo que pueda parecer.
Aún hoy, es común encontrar contratos de arrendamiento a los que es de aplicación la ley de arrendamientos urbanos de 1964, conocidos como “de renta antigua”. Aquella ley (1964) marcó un hito que todavía hoy trae de cabeza a arrendadores y propietarios. La prórroga forzosa del arrendamiento para el arrendador. Y es que ésta, quedaba ésta supeditada a la voluntad del inquilino que podía, y aun puede, prorrogar aquel arrendamiento sin posibilidad de oposición (con excepciones).
Existentes todavía aquellas “rentas antiguas”, se encuentran referidas en pesetas, papel timbrado y escaso contenido en sus cláusulas. Es muy oneroso para el arrendador soportar su existencia. El inmueble no genera frutos, más aún, le cuesta dinero y le es imposible actualizar la renta a un valor que siquiera se acerque al de mercado. Desde aquella ley, de aplicación hoy, han pasado casi sesenta años, en un sector, el inmobiliario, que se moderniza a ritmo exponencial junto a la sociedad.
El problema se acrecienta ante la posibilidad del inquilino de ceder su arrendamiento, o la de subrogarse sus familiares, pero conservando las condiciones originales del contrato (renta y prórroga). Además, determinar que normativa es de exacta aplicación al contrato dado el tiempo transcurrido, no hace más que agravar la situación para el arrendador. Y es que a la coctelera debe añadirse que, a la ley del 64 le sucedió el coloquialmente conocido como Decreto Boyer de 1985, por alusión al entonces ministro de economía, cuyo objeto era suprimir, con matices, la obligación de la prórroga forzosa. Pero también las diez versiones que a la actual ley de arrendamientos urbanos (LAU) se hizo tras su promulgación en 1994, conviviendo desde entonces, simultáneamente, dos tipos de arrendamiento; los de prorroga forzosa y los que no.
Entonces, ¿qué norma regula el arrendamiento suscrito en 1984 si el inquilino, que hoy habita en el inmueble, se subrogó en el año 1995 en la posición del arrendatario primitivo? ¿La de 1964, la de 1985, la de 1994? Bien podría parecer un supuesto de laboratorio, pero es común y la principal fuente de discrepancias entre arrendador e inquilino. La disputa está servida. Analicemos las claves para deshacer este desaguisado.
Determinante para conocer la norma que aplica al arrendamiento es la fecha concreta de firma del contrato original. La razón es que a estos contratos no solo les será de aplicación la norma vigente al momento de su formalización sino, además, las disposiciones transitorias primera a cuarta de la LAU (1994), según se trate de contratos de arrendamiento de vivienda anteriores o posteriores al 09 de mayo de 1985, o de arrendamiento de local o asimilados anteriores al 09 de mayo de 1985.
Estas disposiciones transitorias cobran especial relevancia al regular, entre otras, las mencionadas como principales causas de discordia entre propietario e inquilino. Para lo no dispuesto en éstas continuará siéndole de aplicación la norma vigente al momento de formalizarse el arrendamiento.
En cuanto a la cesión y subrogación, se encuentran delimitadas según la fecha en que se formalizó el contrato, y deben respetarse para cada caso las condiciones de preaviso y notificación para que surtan efecto.
En cuanto a la repercusión de gastos o reparaciones al inquilino, cabe señalar que se incluyen aquellos que, por uso y disfrute de las zonas comunes, gastos de comunidad) o reparación del inmueble arrendado, se devenguen, incluido el impuesto de bienes inmuebles. En cuanto a la repercusión de los gastos de comunidad habrán de ser detallados, debiendo excluirse aquellos que no se correspondan propiamente al disfrute del del inmueble como los de administración o póliza de seguro de la comunidad por ejemplo.
Decíamos, sí existen ciertas excepciones a la referida prórroga forzosa: a) Cuando el arrendador necesite para sí o sus familiares la vivienda. b) Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca. c) Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, –indicio de que no es la residencia habitual del inquilino-. d) Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable a sus necesidades. e) Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición un derecho real de disfrute de una vivienda desocupada de análogas características.
Por último, si bien opera el principio de prórroga forzosa, son motivos que permiten la resolución del contrato: a) Que el inquilino subarriende el piso sin mediar consentimiento. b) Que la cesión o subrogación no se haya efectuado respetando el preaviso y notificación. c) Si se produjese el impago de las rentas. En contra de la creencia común, el impago de los gastos asimilados y equiparados a la renta (como el IBI), debidamente notificados y justificados, son también motivo para instar la resolución del arrendamiento.
DAVID GARCÍA CERECEDO
Abogado en MÉNDEZ LIT