Una SOCIMI es una sociedad anónima que compra inmuebles urbanos para alquilarlos y que, por ley, debe cotizar en un mercado de valores. Nació con una norma específica para ordenar esta actividad, fijar un marco estable y dar transparencia a quienes invierten y a quienes gestionan. La Ley 11/2009 es la norma que las regula.
Es interesante a quien busca cobrar rentas periódicas sin comprar un edificio y con la posibilidad de vender sus acciones cuando lo necesite. También a patrimonialistas y promotores que quieren un comprador estable para inmuebles destinados al alquiler. También interesa a las administraciones, porque obliga a publicar información y somete la gestión a reglas de mercado y auditoría. La ley refuerza esta filosofía con una concreta disciplina de reparto del beneficio que convierte el dividendo en la pieza central del modelo.
El atractivo fiscal es claro. La sociedad puede tributar al cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades si cumple los requisitos del régimen especial. Para evitar usos inadecuados, la ley impone un gravamen del diecinueve por ciento sobre dividendos repartidos a socios con participaciones relevantes cuando esos dividendos tributan por debajo del diez por ciento en sede del socio. Además, desde 2021 existe un gravamen del quince por ciento sobre beneficios no distribuidos, que se autoliquida con el Modelo 237 ante la Agencia Tributaria.
Su funcionamiento práctico es sencillo de explicar. La mayor parte del activo y de los ingresos debe proceder del arrendamiento y los inmuebles han de mantenerse un tiempo mínimo. La sociedad tiene que cotizar de forma continuada en un mercado español o europeo, donde rige una difusión mínima entre accionistas y obligaciones periódicas de información financiera y de hechos relevantes. Esto acerca la inversión inmobiliaria al pequeño y al gran inversor con un nivel de publicidad que no existe fuera del mercado.
¿Por qué nacen en España? En un momento muy crítico de solvencia post-crisis, el legislador quiso modernizar el acceso al “ladrillo” y profesionalizar el alquiler. El preámbulo de la ley habla de promover modelos que dinamicen la economía, canalicen ahorro hacia actividades productivas y ofrezcan un marco de estabilidad para el inversor y para la gestión. En pocas palabras, se buscó un instrumento transparente, líquido y pensado para generar rentas estables en el tiempo.
No está exento de críticas. Se les reprocha un efecto limitado sobre la asequibilidad del alquiler, ya que durante años han tenido más peso en oficinas, comercio o logística que en vivienda, y también una fuerte presencia de capital extranjero que no suele perseguir, seamos sinceros, objetivos sociales. Se cuestiona, además, que la obligación de repartir beneficios reduzca la reinversión y que su tratamiento fiscal sea tan ventajoso, aunque los gravámenes especiales y el control del mercado intentan equilibrar ese debate.
En resumen, una SOCIMI es una sociedad cotizada que compra inmuebles para alquilar y que, a cambio de reglas estrictas de inversión, permanencia, reparto y transparencia, ofrece al inversor una vía ordenada para obtener rentas y liquidez. Para quien planifica patrimonio a medio y largo plazo, para quien gestiona carteras inmobiliarias y para quien necesita un marco claro, es una herramienta útil. Para el debate público, es un instrumento que conviene entender bien.