El 22 de septiembre de 2025 Madrid ha aprobado la modificación del Plan General para para ordenar el hospedaje turístico – no sabemos si de forma definitiva – proteger e impulsar el uso residencial, y facilitar la recuperación de edificios hacia vivienda, todo con especial foco en el Centro Histórico, pero sin limitarse a él.

Efectivamente, el plan distingue entre el Centro Histórico (APE 00.01: abarca el casco y ensanche histórico, incluyendo el distrito Centro y áreas consolidadas de Arganzuela, Retiro, Salamanca, Chamberí y Moncloa, entre otras. No coincide con la M-30 a rajatabla, pero su perímetro se aproxima a esa almendra central histórica) y el resto de la ciudad. En el APE se refuerza el carácter residencial y se limita de forma estricta el hospedaje; fuera del APE se permite con condiciones más exigentes (por ejemplo, acceso independiente a la calle) y se protege el comercio de proximidad en ejes terciarios.

Con respecto a los edificios residenciales dentro del centro histórico no se admiten VUT en ninguna planta. Sólo cabe el uso turístico en edificios exclusivos y, si están catalogados en nivel 3, además con un límite temporal de 15 años y retorno posterior a residencial, ligado a restauración y rehabilitación. Fuera del APE, el hospedaje exige acceso independiente y se limita por plantas. Recordar que el nivel 3 de protección suele proteger fachadas, elementos singulares o envolventes, con más margen para adaptar interiores que en los niveles 1 (integral) o 2 (estructural).

Por otro lado, se incentiva transformar a residencial los edificios que denominados “terciarizados” (más del 66% de su superficie en usos terciarios). El cambio debe afectar al conjunto del inmueble y el uso alternativo queda restringido al dotacional. Lo llamativo, pero no por ello menos lógico, es que para no bloquear operaciones no se exigen nuevas plazas de aparcamiento. 

 También se permitirá convertir equipamientos privados catalogados a residencial mediante Plan Especial, eso sí, condicionado a acreditar su innecesaridad, restaurarlos y destinarlos —si son vivienda colectiva— a “vivienda libre asequible en alquiler” con rentas máximas ligadas a los ingresos medios del barrio.

Algo llamativo son los fuera de ordenación relativa (*). Si un edificio se encuentra fuera de ordenación relativa (disconformidad parcial con la norma vigente), el plan permite mantener la superficie edificada existente y, si hace falta para conservarla, ajustar la envolvente mediante un Plan Especial, siempre que la catalogación no lo impida. No blanquea obras sin licencia; ampara lo efectivamente materializado. 

(*) La norma distingue fuera de ordenación absoluta (incompatible y sin adaptación posible) y relativa (la discrepancia es parcial y cabe adaptarse). En la relativa cabe autorizar obras – no de reestructuración general – si no aumentan volumen y, salvo norma en contra, se admite implantar o cambiar usos.

Con esta modificación, realmente gana terreno la reconversión de oficinas y del terciario obsoleto a vivienda, sin otras cargas como pueda ser la existencia de nuevos aparcamientos. También las operaciones sobre dotaciones privadas catalogadas a través del alquiler asequible, el que se pretende fomentar. Y también las tipologías de residencia comunitaria o compartida, con especial mención aquí a los edificios catalogados donde se requerirá una Plan Especial. 

Sin duda quedan cuestiones abiertas como, por ejemplo, cómo se acredita la “innecesariedad” de las dotaciones privadas; o cómo se calcula el umbral de renta del 30% sobre ingresos del barrio; o cómo será la transición e inspección sobre las VUT existentes. Lo que sí es cierto es que la reforma atacando de frente puntos claves del urbanismo en la ciudad de Madrid intentando adaptarse a los tiempos.