Llevamos desde el mes de abril de este año renegociando contratos de arrendamiento de locales de negocio, especialmente en la actividad de restauración. La casuística es variada, pero el tono general es de concordia. Arrendadores y arrendatarios, con o mayor o menor resistencia, que no es otra cosa que la protección de sus intereses, suelen llegar a un entendimiento. Algunas veces nuestra intervención es más compleja, pues la situación exige un pulso de fuerza. Otras, más formal, de supervisión, pues existe una predisposición al acuerdo. En general, las partes son sensibles a la situación que vivimos. Solo en un caso hemos acudido a Tribunales. Aún así, los letrados seguimos trabajando el la posibilidad de alcanzar en cualquier momento una solución.
Sin embargo, en todos los casos hay un denominador común de conflicto. Es el término medio o punto de equilibrio, donde ambas partes deben sentirse cómodas. Bien sea la cuantía de renta, cómo afrontar las cantidades aplazadas por mora del RD 15/2020 en las que el inmueble estuvo cerrado; el tiempo de aplicación de la bonificación, etc. ¿Qué es justo?
Cada caso es distinto y no contamos con un patrón normativo, tampoco jurisprudencial. La consolidación doctrinal de la rebus llevará tiempo. De momento solo interesados y profesionales, desde la base, debemos abrir camino.
La reciente Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, en su Disposición adicional séptima, anuncia – por primera vez – que “el Gobierno presentará a las Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, en un plazo no superior a tres meses, un análisis y estudio sobre las posibilidades y opciones legales, incluidas las existentes en derecho comparado, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla rebus sic stantibus. El estudio incluirá los datos disponibles más significativos sobre el impacto de la crisis derivada de la COVID-19 en los contratos privados”.
Ante el panorama en el que nos hallamos, el anuncio se fía largo. Lamentablemente, por el camino quedarán muchas empresas que no supieron qué hacer. Por eso, en situaciones como las que vivimos son necesarias decisiones.
Escribo este artículo por el reciente “Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendado” dictado por la Generalitat de Cataluña, el cual, adelanto, me parece un ejercicio valiente de legislar afrontando las circunstancias sin rodeos ni dialécticas vacuas.
La norma es breve, lo que se agradece. Por resumir:
- Si como consecuencia del covid-19, el aprovechamiento los arrendamientos de inmuebles para actividades comerciales e industriales fuera reducido o suspendida, la arrendataria podrá requerir fehacientemente al arrendador a una modificación razonable de las condiciones del contrato para un restablecimiento del equilibrio de las prestaciones (renta y otras cantidades asimiladas)
- Si en un mes no alcanzaran un acuerdo, entran en funcionamiento determinadas reglas:
- Si por imperativo la actividad desarrollada en el inmueble se suspendiera, la renta y otras cantidades debidas se reducirá en un 50% mientras duren las medidas.
- Si la restricción fuera parcial, la reducción alcanzará en proporción a la mitad de la pérdida del aprovechamiento sufrida en el inmueble, igualmente, mientras duren las medidas.
- La actividad de entrega a domicilio – delivery – o recogida – take away – no afecta a lo anterior.
- La arrendataria puede exigir que se impute total o parcialmente a la obligación de pagar dichas rentas y otras cantidades vencidas a las garantías que eventualmente existan para el abono de rentas, excluida la fianza legal. Estás deberán reponerse en el plazo de un año desde que desaparezcan las medidas de restricción o antes de que acabara el contrato si el término fuera inferior.
- Si las medidas de restricción fueran las primeras, es decir, de cierre o imposibilidad completa de aprovechamiento del inmueble, y estas se prolongaran por más de tres meses en un año (desde la entrada en vigor de la norma) la arrendataria puede desistir del contrato sin penalización mientras se mantengan las restricciones y hasta tres meses después.
Y otra cosa, esencial, desde que el arrendatario comunica de forma fehaciente su requerimiento al arrendador a un posible acuerdo y por aplicación de esta norma, el arrendador no podrá emitir factura hasta que transcurra el plazo de un mes para negociar.
Podremos decir que se queda corto, que no es suficiente. O, todo lo contrario. También habremos de estar al resultado judicial de posibles impugnaciones de la norma si se producen, pues su repercusión es de alcance. Sin embargo, el legislador, en este caso autonómico, ha afrontado con rapidez y decisión la necesidad de regular con conocimiento una situación excepcional, lo que concede seguridad jurídica al sistema y al propio mercado. Sin duda, está norma supondrá un punto de inflexión en otras posteriores.
José Méndez
Socio Director – Abogado –
MEDEZ LIT S.L.P.