En ocasiones, se pasan por alto ciertos términos en un contrato de compraventa o inmobiliario pues resultan extraños, pero son determinantes y puede evitar alguna sorpresa. Veamos algunos comunes:

Bien Inmueble: Como su nombre indica, es aquel que no puede moverse. Debe entenderse en su sentido, es decir, la de no poder ser separado o ser trasladado sin su quebrantamiento o deterioro.

Según el código civil, se clasifican en tres categorías: por su naturaleza (suelo y subsuelo); por incorporación (los que provienen de construcciones y edificaciones); y por su destino (los que forman parte del propio inmueble).

Registro de la propiedad: Registro público donde consta la situación jurídica de los inmuebles y refleja su tracto histórico. Mediante la solicitud de nota simple, emitida por el registrador, podemos conocer su propiedad, lindes, cargas, etc., lo que es imprescindible antes de comprar. Cada inmueble lleva parejo como si fuera su DNI, un Identificador Único de Fincas Registrales IDUFIR/CRU.

Cargas: Limitaciones de uso o garantía del inmueble, como una hipoteca, un embargo, un usufructo, o una servidumbre, entre otras. Deben constar en el registro de la propiedad. Las más comunes son:

  • Embargo: Anotación registral por la que responde el inmueble. Pueden provenir de deudas con la comunidad de propietarios, Hacienda, o terceros. Estos embargos pueden ser firmes o preventivos. 
  • Usufructo: Derecho de uso y disfrute del inmueble diferente de la propiedad estricta. La propiedad plena (pleno dominio) se divide en la titularidad y el uso. Un tercero puede ostentar solo este último, quedando el dueño o titular como nudo propietario, es decir, el inmueble es suyo pero el uso es de un tercero que tiene este derecho.
  • Hipoteca: Otro derecho. Esta vez de garantía sobre el inmueble que se ha convertido en respaldo de pago de un préstamo u otra obligación. Si se incumple será ejecutada con embargo y subasta del inmueble para satisfacer esa obligación.
  • Servidumbre: Como el usufructo, es otro derecho que limita el inmueble, esta vez por otro inmueble. Existirá un predio dominante y otro sirviente, donde el primero se beneficia del segundo. Pueden ser de paso, humos, luces y vistas, de aguas, de medianería, etc.
  • Afección: Sobre el inmueble pesa una advertencia indicativa de que puede responder por una eventual liquidación futura, bien fiscal, bien urbanística. Son comunes y tienen fecha de caducidad.

Catastro: No confundirse con Registro. Catastro pende del Ministerio de Hacienda y, si bien dispone de un registro de bienes inmuebles, su finalidad está relacionada con la realidad física del inmueble y sus efectos tributarios. Ante una posible contradicción entre Catastro y Registro, prevalece Registro. Se identifican mediante su referencia catastral, única para cada inmueble

Obra nueva: Decíamos, sobre un inmueble puede estar construido un inmueble o conjunto de ellos. La declaración pública de la existencia de una edificación o construcción es la obra nueva.

División horizontal: Es el proceso de dividir un inmueble en unidades registrales independientes. De este proceso nacerá la comunidad de propietarios, compuesta por los dueños de las nuevas unidades resultantes. Las zonas comunes son aquellas cuya propiedad es compartida por éstos (escaleras, descansillos, fachadas, etc.) correspondiéndole a cada propietario un coeficiente de participación sobre éstas, coincidente con el coeficiente de propiedad sobre el edificio.

Proindiviso o Condominio: Situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece conjuntamente a varias personas.

Elevación a público y otorgamiento de escritura: No es más que hacer público un contrato o acuerdo privado. Dicha elevación se hace ante notario que da fe de su existencia, siendo este trámite necesario para inscribir en el Registro.

Cuerpo Cierto: Un inmueble puede transmitirse por precio cerrado o a razón de un tanto por unidad de medida, por ejemplo, tanto por metro cuadrado. La expresión cuerpo cierto, también conocido como precio alzado, alude a que la compraventa del inmueble se efectúa por precio cerrado, un precio por la totalidad del inmueble que se transmite como unidad. Las discordancias entre la superficie real del inmueble y la transmitida (mayor o menor cabida) no afectarán al precio.

Exceso de cabida /Defecto de cabida: La discordancia de la superficie real del inmueble, al alza o a la baja, en contraposición con la que figura en el Registro. Puede subsanarse mediante la instancia de un expediente de rectificación de superficie por exceso/defecto de cabida.

En la situación urbanística, jurídica, física y de conservación: Una de las más utilizadas. Suele ir acompañada de; “que la parte declara conocer y acepta bajo su responsabilidad”. Esta afirmación pretende eludir futuras reclamaciones tras la venta por vicios aparentes o públicos en el inmueble,

Salvo buen fin de la transferencia/cheque entregado: A pesar de que las partes hayan suscrito contrato, su efecto queda supeditado al efectivo abono del precio, en tanto se compruebe la recepción de los fondos.

Gastos según ley: Nuestro código civil dispone que, salvo pacto en contrario, serán por cuenta de la vendedora los gastos de otorgamiento de escritura de compraventa en su primera copia original. La inclusión de esta expresión en contrato supondrá el respeto de la ley, en contra de la actual tendencia de transferir este coste al comprador.

Matriz, copia simple, copia autorizada: Referida siempre a una escritura, Matriz es la escritura original, documento primitivo que el Notario conserva en su protocolo y del cual se extraen sus copias. La copia autorizada es una copia exacta expedida en papel timbrado y que contiene la firma del notario, acreditativa de que proviene de la escritura matriz. Tiene el mismo valor que la original. La copia simple es de mero carácter informativo y no contiene la firma del notario.

Libre de cargas: “El inmueble se transmitirá libre de cargas y gravámenes”, alude a la obligación del vendedor de entregar el inmueble sin las limitaciones por las que pueda responder (hipotecas, anotaciones preventivas, embargos, etc.) al momento de otorgar escritura pública.

Certificado de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad: Dice la Ley que el comprador responderá de las deudas del inmueble que, por comunidad, correspondan al año en curso en que tenga lugar la transmisión y los tres inmediatamente anteriores. Las deudas de comunidad no suelen constar inscritas (y por tanto no ser públicas) pero tienen preferencia si exigen su pago. Para evitar posteriores sorpresas debe solicitarse el certificado de estar al corriente de pago al momento de la compraventa.

Prorrata temporis: En “proporción al tiempo”. Comúnmente se refiere a la obligación del pago del IBI del año en que se produce la compra. Con esta expresión se reparte el pago de esta anualidad atendiendo al momento en que se produzca la transmisión. Al vendedor le corresponderá la parte que corresponda hasta la escritura, y en adelante el comprador.

Renuncia expresa al fuero que pudiera corresponder: La ley, en función de distintas variables, determina a qué juzgados y lugar (partido judicial) corresponde resolver un conflicto. Esta renuncia faculta a las partes a elegir otro juzgado y lugar. Tiene limitaciones legales.