Artículo publicado en Revista Aranzadi Doctrinal num.2/2020
La vivienda y el urbanismo siempre han sido un factor clave en la economía. Los modelos urbanos son reflejo de las sociedades, a las cuales se acomodan conforme se suceden los diferentes flujos económicos. El debate surge entre los actores inmobiliarios cuando la evolución social es tan repentina, que resulta difícil prever las necesidades de los modelos de vivienda en un futuro próximo. El proceso urbanístico y edificatorio necesita un largo décalage. Este es exactamente el escenario en el que nos encontramos. La crisis económica ha acelerado por la vía de los hechos la instauración de un nuevo modelo social, hasta ese momento incipiente, que ya apuntaba la necesidad de nuevas fórmulas residenciales. Tecnología, movilidad o uso por servicio son premisas de un nuevo ciclo vital.
Recientes estudios publicados reflejan un llamativo, por notable, movimiento poblacional entre distintas ciudades españolas. En nuestro país, pero también, internacionalmente, se está generando un rápido fenómeno de concentración que excede a la normal e histórica migración hacia las áreas urbanas. El paradigma de ello en España es Madrid. Estos movimientos tienen causa en un nuevo escenario de expectativas laborales, económicas, necesidades colaborativas o cooperación. Con ello, ha nacido un nuevo perfil profesional más dinámico que demanda nuevos estándares residenciales.
Este nuevo escenario había dado lugar a primeras experiencias “habitacionales” en diferentes en ciudades como San Francisco, Los Ángeles o Londres, las cuales se fueron asentando como una forma normal de vivir o, mejor dicho, residir, pues hoy la permanencia es relativa y todo es mutable. Una de ellas es el llamado coliving. Pero el derecho europeo, especialmente el español, no goza de la flexibilidad del anglosajón, capaz de adaptarse rápidamente a los cambios y necesidades sociales. En España existen algunas pequeñas experiencias lanzadas al mercado bajo la denominación de “coliving”, pero, en su gran mayoría, realmente solo son arrendamientos compartidos o por habitaciones, lo cual ya está inventado y crea cierta inseguridad jurídica.
El origen del coliving se encuentra en profesionales afines, emprendedores o estudiantes de postgrado que precisan una solución residencial en la que puedan desarrollar su actividad de manera compartida, enriqueciéndose de la sinergia de conocimiento y experiencias encontradas en otros iguales. Pero también, una forma de convivir más ágil y acorde a las necesidades profesionales de sus usuarios. El coliving es concebido como un alojamiento de quienes cambian su residencia a otra ciudad o país, atraídos por un ambiente en el que puedan desarrollarse y crecer, obteniendo más conocimiento, dándose a conocer o tener mayores posibilidades a su contratación, bien laboral o sobre su proyecto empresarial. Estos alojamientos, aparte de las estancias para la vivienda o residencia, se caracterizan por ofrecer zonas comunes de trabajo u ocio. Pero a estos servicios residenciales, además, son añadidos otros complementarios de diversa naturaleza, lo que es característico. No existe un parámetro estándar, por lo que será la necesidad y la imaginación la que configure cada coliving. El usuario del coliving necesita facilidades que le permitan concentrar su residencia con su actividad, retroalimentándola. Es su valor añadido y, precisamente, lo que le diferencia de la mera vivienda. Compartir una habitación en alquiler no es coliving.
Hablamos es un alojamiento de larga estancia, donde los “vecinos” que habitan en una misma “finca” [el término registral ahora es adecuado en esta genérica definición], aún con diferentes perfiles, mantienen un nexo común, que se traduce en un interés profesional o académico, lo que fomenta un entorno colaborativo e integración. Este nexo es, precisamente, el origen por el que se han producido tales experiencias. Por definición, para que exista un coliving, resulta necesario que sus integrantes se encuentren de alguna manera relacionados. Pero lo que diferencia al coliving es la prestación de otros servicios complementarios, siendo esta la nota que hace precisar una correcta integración jurídica en el ordenamiento. Nos enfrentamos, por tanto, a un concepto contractual atípico. El coliving está destinado esencialmente a residir con cierto carácter estable, aunque no permanente, al que se suma la prestación de otros servicios, lo que dificulta significativamente el marco normativo aplicable.
Desde esta perspectiva, desde luego, no es de aplicación la LAU. Su regulación objetiva lo es sobre fincas urbanas destinadas a vivienda o a usos distintos del de vivienda. Respecto de las primeras, por su carácter permanente, se aleja del concepto coliving, pues este, por definición, es temporal. En relación de las segundas, dejando por razones obvias aquellos arrendamientos urbanos cuyo objeto no sea residencial, nos dejaría los denominados de temporada [residencia ocasional determinada].
En esta segunda vertiente – de temporada -, desde una perspectiva puramente habitacional, podría tener encaje el coliving. Sin embargo, el alquiler LAU es previsto para finca urbana y edificación “habitable”, por lo cual resultaría necesario una estancia vividera independiente, dado que el uso arrendaticio debe ser sobre una unidad autónoma [vivienda, estudio, apartamento si hablamos de residir].
Entendiendo que el conjunto de las distintas estancias/alojamientos del coliving serán ofertados sobre una única finca [registral], solo podríamos actuar – teóricamente – a través del subarrendamiento parcial, lo que inicialmente no prohíbe la LAU – aunque, sin embargo, tampoco regula en los de temporada. Recordamos que hablamos de un uso puramente residencial, de temporada, sin considerar otros parámetros de servicio precisos en el coliving.
En relación del concepto “temporada”, aparte los de verano, la ley habilita sin especificar cualquier otra temporalidad motivada, lo que deja abierta las posibilidades de interpretación. Sin embargo, a nuestros efectos, debería acuñarse el concepto “temporada” en el coliving para cada usuario y que no sea la mera residencia, lo que dificulta su contratación, pues la estancia del usuario debería coincidir con un proyecto profesional al que vincular con el destino de su alojamiento. Por otro lado, si el fin es residencial, aún de temporada, será exigible a priori, que la finca arrendada cuente con todos los departamentos necesarios para ser vividera de forma autónoma. Es decir, y para simplificar, con cocina y baño a parte de la estancia o estancias principales.
Más complejo aún resulta el tratamiento del arrendamiento de habitaciones [lo que parece está proliferando en el mercado como coliving]. Este es un contrato atípico, no regulado en el Código Civil ni en la LAU. En este contrato, la superficie arrendada debe reunir los requisitos de habitabilidad para satisfacer la necesidad de vivienda de conformidad con la normativa urbanística aplicable. No puede limitarse, sin más, a la superficie de una o varias habitaciones, pues para cumplir con el requisito de habitabilidad también son objeto de arrendamiento los otros espacios de la vivienda [baño, cocina, etc.], en este caso, de forma compartida con terceros. Nos encontramos con dos posibilidades. La primera, para uso de vivienda, entendida ésta en el mismo sentido otorgado por la LAU, es decir, con vocación de permanencia o estabilidad. Y la segunda, para uso distinto de vivienda, en este caso, por temporada.
Respecto del alquiler de habitaciones para uso residencial – bien sea permanente o de temporada -, existen dudas sobre cuál es su normativa aplicable. Parte de la doctrina aboga por un contrato de arrendamiento de vivienda no sujeto a la LAU. La cuestión reside en el concepto de “edificación habitable”, y esta es la “…adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales [baño, cocina, …], y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda” – Audiencia Provincial de Valladolid -. Por lo tanto, cuando se alquile una habitación con derecho a un uso compartido de “servicios mínimos y esenciales [baño, cocina, etc.] no será aplicable la LAU.
El arrendamiento de habitación no está incluido en el art. 5 LAU. Desde esta perspectiva, resulta aplicable la vis atractiva del Código Civil como norma común. Así lo ha expresado el Tribunal Supremo [STS 10-2-86 y 24-2-00]: “el carácter imperativo de la legislación especial no debe inducirnos a error concluyendo su inaplicabilidad sobre las normas del Derecho Común en supuestos en que existen dudas acerca de la normativa aplicable, cuando, precisamente por su carácter de normativa excepcional, la situación es la contraria y en cuanto a la aplicación de la ley civil común o de la especial de arrendamientos urbanos, habrá que otorgar preferencia a aquella, por su carácter general y atrayente, y en caso de duda acerca de si la normativa aplicable a un contrato es la general del Código Civil o la especial, representada por la LAU, debe concluirse la aplicabilidad de la legislación general dictada para la mayoría de los casos en lugar de seguir el criterio de la especialidad”
La Audiencia Provincial de Madrid, también mantuvo esta postura en reciente sentencia del año 2019, muestra de otras previas. El arrendamiento de una habitación con pacto de aprovechamiento de otras estancias no debe regularse por la LAU sino por el Código Civil. Por tanto, el arrendamiento LAU debe ser excluido en su aplicación cuando lo es por habitaciones en ausencia de con otras estancias esenciales que resultan de uso compartido o común.
Si su regulación viene vía Código Civil y, por tanto, resulta de aplicación lo dispuesto en su capítulo II del Título VI, resulta evidente estamos fuera del marco de protección de la LAU. Sin embargo, ambas partes, especialmente el arrendatario, no querrán que sea este marco normativo genérico, per se antiguo y cuya aplicación resulta residual, el que rija su relación pues, habrá tantos dispares contratos como viviendas en alquiler, sin conocer qué es lo correcto o, mejor dicho, lo debido.
Dentro del Código Civil encontramos otras posibilidades, las cuales, bien es cierto, debemos descartar de partida, como son, por ejemplo, el Derecho de Uso y Habitación del artículo 524. Hablamos de un derecho real, de naturaleza personal, intransferible y personalísimo. O el hospedaje, que es una cesión temporal de habitación o espacio habitable [no total] a cambio de precio. Es cierto que su regulación no es realmente definida en el Código Civil y solo contiene referencias colaterales y anecdóticas como las de los artículos 1783 y 1784 en relación de “fondas y mesones” lo que nos da idea de lo anacrónico en su regulación.
Por tanto, ante la ausencia de una normativa específica para el arrendamiento de habitaciones, debemos volver necesariamente al marco general del arrendamiento del Código Civil. Como arrendamiento de habitación, nos encontramos ante una forma contractual atípica que debe ser sometida a la interpretación general, pero desde luego, nunca a la LAU.
Al albur de la necesidad de vivienda que está produciendo en las grandes ciudades, lo que encontramos en muchos casos bajo la denominación de coliving, no es más que un arrendamiento por habitaciones disfrazado, cuya realidad es la de un alquiler de vivienda o finca [íntegra] a varios interesados, a saber, un coarrendamiento o comunidad arrendaticia, cuyo propietario pretende rentabilizar en máximos su activo dada la existencia de una alta demanda. En este tipo de arrendamiento, los inquilinos comparten los espacios comunes, asignándose [entre ellos o según quede libre] las estancias dormitorio, con reparto por igual, o según el tamaño de la habitación que corresponda, el pago de la renta. Varios interesados pueden ponerse de acuerdo y alquilar un piso con las habitaciones que entiendan necesarias o, la propiedad decidir alquilar su finca a varios partícipes en el pago de la renta. Desde hace mucho tiempo estas “experiencias” existen en Madrid, Barcelona o Salamanca, sobre todo entre estudiantes, y se denominan familiarmente “pisos compartidos”.
Otros, operadores notables, están introduciendo el coliving como nueva fórmula de operación inmobiliaria, actuando sobre edificios completos en los que, sí, se está trabajando sobre esta innovadora propuesta desde una perspectiva conceptual correcta. Sin embargo, hemos podido observar que su enfoque jurídico podría no resultar el más adecuado pues, como dijimos, ni el arrendamiento por habitaciones, ni la comunidad arrendaticia son coliving, ni se le parece, pues sus características son otras.
Y es que la cuestión reside, no tanto en su definición abstracta, sino en el encuadre normativo bajo el que debe regularse esta nueva figura urbana, la que seguramente ha llegado para quedarse. Si es así, una nueva fórmula habitacional atípica de estas características necesita la seguridad de una regulación que la acoja.
De las figuras que hemos referido anteriormente, solo una, por su tipicidad, se aproxima al coliving, el contrato de hospedaje. Esta figura, en desuso, contenida en el Código Civil bajo unos presupuestos anecdóticos, ha sido definida a través de dispersas posiciones jurisprudenciales configurando su contenido. Es un elemento característico del hospedaje la suma de un uso residencial con otros servicios adicionales asociados. Así lo expresó el Tribunal Supremo o en Sentencia de fecha 20 de junio de1995 “debe recordarse la naturaleza compleja del contrato de hospedaje como un contrato de tracto sucesivo en el que se combina arrendamiento de cosas [para la habitación o cuarto], arrendamiento de servicios [para los servicios personales], de obra [para comida] y depósito, para los efectos que se introducen”.
Estos servicios pueden ser cualesquiera que podamos asociar a un uso residencial, como hostelería [comedor] o limpieza, lavandería, incluso wifi. También resulta coincidente con el coliving su duración, pues ha de ser limitada y no es objeto de prórroga forzosa “no ha de verse abocada a su perpetuación ilimitada en el tiempo“. Sin embargo, este contrato tiene una naturaleza intuitu personae, razón por la que tiene cabida su desistimiento unilateral. No podía ser perfecto.
Esta aproximación nos lleva a otro análisis. Se alquila [utilizamos ahora el término desde una perspectiva genérica y no formal] o se presta un servicio. La cuestión, por tanto, quizá se encuentre en la tipología de usos y si, nos encontramos ante un uso residencial privado, donde imperaría el ámbito civil, del que hemos visto no encontramos un acogimiento pacífico o, por contrario, debe ser asociado a otros usos como el hotelero, siendo en consecuencia el entorno administrativo su ámbito regulatorio adecuado. Debemos recordar que el contrato de hospedaje se encuadra en un contexto histórico en el que la Administración nada tenía que ver con la actualidad.
La RAE define “turismo” como la actividad o hecho de viajar por placer. Es evidente que éste no es el objeto del usuario del coliving, pues su destino será una suerte de estancia residencial prolongada con un objeto profesional o formativo. Por tanto, su pretensión será la de “vivir” sin un carácter permanente en un lugar determinado.
Por otro lado, la Organización Mundial del Turismo [OMT] a la que pertenece España desde 1975, define al turismo como la actividad del visitante que viaja a un destino distinto al de su entorno habitual, por un tiempo inferior a un año, con cualquier finalidad principal, ocio, negocios u otros motivos personales, siempre que no sea el de trabajar en una entidad residente en el lugar visitado.
La definición de la OMT no es tanto por el motivo del visitante, sino por su ámbito temporal. Aun así, no encontramos una definición clara de uso o usuario turístico en la legislación material. El destino del ocupante será determinante a la clasificación del nuevo uso habitacional.
La Constitución Española a través de su artículo 148.1.18ª permite que las Comunidades Autónomas se atribuyan las competencias en materia de promoción y ordenación del turismo. Tomaremos como ejemplo Madrid al estar hablando de coliving por la atracción que esta ciudad tiene a sus operadores.
La Ley 1/1999, de 12 de marzo, de Ordenación del Turismo de la Comunidad de Madrid, define la actividad turística como la destinada a proporcionar a los usuarios turísticos directa o indirectamente los servicios de alojamiento, restauración, información, asistencia y acompañamiento, transporte y actividades complementarias.
Por otro lado, usuario turístico es definido como “las personas físicas o jurídicas que utilizan los establecimientos, instalaciones y recursos turísticos, o reciben los bienes y servicios que les ofrecen las empresas y profesionales de esta naturaleza, y que como clientes los demandan y disfrutan”.
Ante esta retórica normativa, solo es claro que son empresas turísticas aquellas que, mediante precio y de forma profesional y habitual, bien sea de modo permanente o temporal, prestan servicios en el ámbito de la actividad turística, entre las que se encuentra, entre otras y naturalmente, las de alojamiento.
El coliving contiene una característica esencial que lo separa del uso residencial privado. Esta no es otra que su asociación con la prestación de otros servicios relacionados, lo que no se puede predicar del arrendamiento u otras figuras afines de ámbito civil, a salvo, como hemos visto, el hospedaje. La temporalidad, esencial en el coliving, unida a esta característica anterior, aboca a considerar esta actividad como turística pues, como vimos, el turista no necesariamente es aquel que viaja por placer. Y dentro de esta actividad turística, es el alojamiento el que lo caracteriza. Por tanto, hablamos de un uso hotelero.
Pero no nos hallamos ante hoteles, ni hostales o pensiones. El artículo séptimo de la Ley 1/1999 ofrece una puerta abierta a la creación de nuevas formas de alojamiento turístico: “la D.G. de Turismo, en base a determinadas características, podrá reconocer la especialización de determinados establecimientos, cuando así lo soliciten los empresarios o lo requieran las necesidades que surjan como fruto de la evolución de la actividad turística.” De esta manera cabe la posibilidad de “diseñar” una nueva modalidad regulada a un espacio y uso tan innovador como es el coliving. Es la vis atractiva del marco administrativo.
Este nuevo fenómeno, de moda en prensa y televisión, al que quieren subirse grandes y pequeños operadores por su rentabilidad, comienza a tomar un significativo volumen que lo aleja de lo anecdótico y residual como para poder escapar al control de los organismos públicos competentes, en el que verán, sin duda, una actividad que va más allá de las simples relaciones entre particulares y que ha de ser objeto de una mayor sujeción normativa por cuestiones evidentes de orden público y garantía de los usuarios dado que, resulta evidente, es prestado un servicio que se asemeja singularmente a una actividad ya regulada, la turística, entendida ésta como la de quien solicita servicios de alojamiento temporales junto a otros complementarios lo cual, y precisamente, lo aleja del uso residencial privado.
José Méndez
Abogado