Vivienda de uso turístico (VUT) en NAVARRA.

Es de aplicación el Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de ordenación de los apartamentos turísticos en la Comunidad Foral de Navarra.

Bajo la denominación genérica de apartamentos turísticos, se regulan ambas actividades, considerando a las VUT, aquí llamadas viviendas turísticas, a nuestro juicio de manera lógica, como una subespecie o modalidad de la primera. De hecho, se dice que podrán adscribirse a la modalidad de Vivienda Turística los apartamentos turísticos tipo casa, villa, chalet, cueva, construcciones prefabricadas o similares de carácter fijo y, finalmente, los adosados o las partes independientes de un edificio que cuenten con una superficie útil mínima de 90 m², tengan acceso independiente y segregación vertical.

Observamos que se acota mucho la posibilidad de acogimiento de la actividad. Como sucede en Madrid (antes que ella), si hablamos de pisos que formen parte de una comunidad de propietarios, se requiere acceso independiente, pero además tener más de 90 m2 útiles, lo que no es despreciable y, por supuesto, que exista división horizontal. Aparte de esto, el Gobierno Foral ha querido que nada se escape a la regulación, integrando todo tipo de inmuebles como pueda ser una cueva, incluso otro tipo de construcciones fuera del marco ortodoxo de la construcción.

Queda fuera la simple tenencia de huéspedes, aun con carácter estable, y el subarriendo parcial de vivienda y, con carácter residual, todos aquellos que, por especialidad, estén regulados por una normativa específica.

A diferencia de otras reglamentaciones, como puede ser la riojana, en este caso sí existen clasificaciones, entre “lujo” y “tercera”. Además, como los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas podrán ser calificadas como rurales, siempre que no sean inscribibles en el Registro de Turismo de Navarra como casas rurales; estén ubicados en núcleos de población de menos de 5.000 habitantes; ocupen edificios de singular valor arquitectónico o que respondan a la arquitectura tradicional. Dichos requisitos son cumulativos. Por el contrario, no podrán serlo en ningún caso, los bloques y conjuntos que superen las 25 unidades de alojamiento o 80 plazas.

Previamente al inicio de la actividad, y para inscribir en el Registro de Turismo de Navarra, se deberá presentar A) Declaración responsable del titular en la que conste sus datos, manifestando que dispone (que no adjuntando) de a.1) la documentación que acredite la propiedad del inmueble o su título de arrendamiento, o cualquier otro que acredite su disponibilidad para ser destinado a alojamiento turístico, y los datos referidos a ubicación y capacidad. – Observamos nuevamente una mayor finura en la regulación, pues ésta integra de manera adecuada otros títulos aparte del de propiedad que, indiscutiblemente, también son hábiles en derecho para ejercer la actividad, lo cual parece otras legislaciones omiten e, incluso, algunas prohíben – a 2) la cédula de habitabilidad, licencia de apertura, o documento que le sustituya. Y a 3) contrato de seguro de responsabilidad civil de explotación, con una cobertura de 3.000 euros por plaza de alojamiento y un mínimo de 150.000 euros. Para finalizar, B) también de verá contar con planos finales de obra o, en su defecto, planos a escala 1:100 con la superficie de cada dependencia.

Como hiciera la regulación castellanoleonesa y otras, se regula un régimen de dispensa con parecido contenido, eximiendo del cumplimiento de alguno de los requisitos cuando las circunstancias permitan compensarlo con la valoración conjunta de instalaciones y posibles mejoras. En este sentido estarán especialmente considerados los inmuebles que se hallen protegidos por sus valores arquitectónicos, históricos o artísticos.

Posteriormente se hace una extensa e intensa regulación de ambas modalidades – apartamentos y viviendas -, sin distinción, relativas a régimen de funcionamiento, precios y reservas, requisitos técnicos generales y específicos, superficies, condiciones mínimas, etc, a la que nos remitimos en el ánimo de no extender en demasía esta exposición, deteniéndonos solo en el apartado de capacidad, que será Capacidad, la cual vendrá determinada por el número de plazas fijas y supletorias, no pudiendo éstas últimas ser superior al  50% de las fijas.

Las plazas supletorias computarán como las fijas, respetando una serie de parámetros como es el de ser posible instalar un máximo de 2 plazas supletorias por habitación a petición del cliente; que la superficie del dormitorio exceda por cada plaza supletoria en un 25% de la superficie mínima exigida.

Por otro lado, la utilización de plazas supletorias en salones estará condicionada a que se puedan instalar un máximo de 2 a petición del cliente y que la superficie del salón exceda por cada plaza supletoria en 4 m2 la superficie mínima exigida como salón-comedor.

Vivienda de uso turístico (VUT) en PAÍS VASCO.

Es de aplicación el Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.

Como su propio nombre indica, la delimitación de su ámbito es clara. Su regulación son las VUT, pero en una doble dimensión: por su unidad de manera íntegra, y por habitaciones, lo cual se encuentra permitido. Los parámetros de delimitación son idénticos para ambas, aquellas se ofrezcan, comercialicen o cedan temporalmente, en su totalidad o por habitaciones, como alojamiento por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.

Se establece una presunción iuris tantum consistente en que, salvo prueba en contrario, se presume que la cesión de viviendas particulares para uso turístico se encuentra sometida al Decreto. Y otra, iure et de iure, pues si existiere comercialización o promoción a través de canales de oferta turística, queda sujeto imperativamente al mismo.

Y son canales de oferta turística todos, incluidas las agencias de viajes, centrales de reserva y otras empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos la intermediación a través de internet u otras nuevas tecnologías que faciliten la contratación. Agencias o empresas intermediarias del mercado inmobiliario. Y también cualquier empresa que inserte publicidad en cualquier soporte de viviendas para uso turístico en medios de comunicación.

Otra presunción. La actividad se considerará habitual cuando se realice publicidad a través de un canal de oferta turística y el alojamiento sea igual o inferior a 31 días, dos o más veces en un año.

En la variante de alojamiento turístico por habitaciones, solo una persona física podrá ser titular de la actividad y debe estar empadronada con residencia efectiva en la vivienda, lo que debe mantenerse durante todo el tiempo de desarrollo de la actividad.

En contra de lo dispuesto en Navarra, las VUT en el País Vasco solo existe una categoría, a lo que todos los efectos, es no constar con ellas.

Para ejercer la actividad es necesario formular declaración responsable en modelo oficial, identificando al titular, el derecho que le asiste sobre la vivienda para ejercer aquella; la conformidad con la normativa municipal de usos urbanísticos y edificación, medioambientales, de propiedad horizontal. Responsabilidad civil asegurada. De obligaciones tributarias. Higiene y salud, así como cuantos otros requisitos sean legalmente exigibles.

Si fuera por habitaciones, además, la residencia efectiva de la persona titular de la actividad en la vivienda.

Para finalizar con este requisito, deberá acompañarse fotografías de fachada e interior, y plano a escala realizado por técnico, indicando superficie útil, distribución y número máximo de plazas.

Como hiciera correctamente Navarra, País Vasco no discrimina ningún derecho en relación de la titularidad de la actividad, pudiendo ser ejercida, y así se contempla, el propietario, usufructuario, arrendatario, mandatario o gestor de la actividad, incluso el titular de cualquier otro derecho análogo que permita su ejercicio.

Nuevamente, de forma preclara, la normativa aclara, conforme a la doctrina, que la mera presentación de la declaración responsable habilita desde ese momento el inicio de la actividad y tiene como efecto inmediato su inscripción en el Registro de Empresas de Actividades Turísticas, sin perjuicio del procedimiento de comprobación posterior con el resultado que de él se desprenda, lo que viene ampliamente regulado.

En cuanto a los requisitos edificatorios, además de la normativa urbanística general aplicable, las que se cedan en su totalidad deberán disponer al menos de cocina, cuarto de baño y una estancia destinada a dormir, considerándose como tal, además de los dormitorios, las salas de estar habilitadas. Si fuera por habitaciones, contarán, al menos, con un dormitorio distinto destinado al alojamiento turístico, sin que pueda ser destinado para ello las salas de estar, ser independientes y tener luz natural.

En relación de la capacidad máxima deberá ser acorde con las características constructivas y los instrumentos de planeamiento de cada municipio. En su defecto, el número máximo de ocupantes incluyendo, en su caso, personas residentes será el de 25 m2 útiles mínimos para viviendas para una persona. 33 m2 si fueran dos. Si fueran más, 15 m2 útiles mínimos para cada una de ellas. No computarán en el cálculo terrazas, balcones o tendederos. En todo caso, bien enteras o por habitaciones, no podrán más de 8 plazas en total, incluyendo a las personas residentes.

Por otro lado, y para no extendernos, son de aplicación, de manera análoga a otras regulaciones autonómicas, los requisitos sobre condiciones de inmediata disponibilidad, seguridad, la necesidad de los distintivos oficiales, derechos de información y quejas, seguro por responsabilidad civil o seguridad ciudadana..

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MENDEZ LIT

Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario