Vivienda de uso turístico (VUT) en LA RIOJA.
Es de aplicación el Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento general de Turismo de la Rioja, el que ha sido modificado posteriormente. Contrariamente a lo que sucede en Castilla y León, el decreto que aquí regula las VUT no es específico, reuniendo a otras modalidades de actividad turística.
Como consideración previa, la regulación en esta comunidad no se aparta de la línea general de otras comunicades, entendiendo que son viviendas de uso turístico las equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas con finalidad lucrativa en canales de oferta turística, que sean objeto de una cesión temporal de uso en su totalidad y no formen parte de un establecimiento de apartamentos. Es decir, ha de tratarse de una vivienda operativa de inmediato, que se cede en su totalidad, sin que tenga cabida por habitaciones, de forma temporal y con ánimo económico, publicitada a través de cualquier canal de oferta turística y, por defecto, que no sea parte de un conjunto que llevarían a la categoría de apartamentos turísticos.
En el aspecto temporal, si nos encontramos con una particularidad en el decreto, y es que no tendrá la consideración de VUT la vivienda que se ceda en “alquiler durante un único período consecutivo igual o inferior a tres meses al año” Lo que parece desprenderse de esta reserva es que toda cesión, aún reúna las características de las VUT (pues así lo indica expresamente: “aun cuando cumpla con los requisitos del apartado anterior”, de decir de los elementos de su definición) no será considerado como tal si la cesión lo es una sola vez al año por un, dice entendemos de manera confusa, único periodo consecutivo, en suponemos quiere decir, continuado, pues lo consecutivo conlleva un precedente, siendo que, si resulta único no puede haberlo.
Otro aspecto singular de la regulación es la capacidad máxima pues será el doble del número de habitaciones de la vivienda, incluido el salón, hasta un máximo de 8 plazas, incluidas camas convertibles y supletorias.
Deberá no existir prohibición en estatutos de la comunidad de propietarios y, en estas últimas, no podrán ofertarse otros servicios complementarios a la actividad de alojamiento que fueran susceptibles de ocasionar molestias y perjuicios a los vecinos.
Su gestión puede realizarse tanto por personas físicas que no se dediquen profesional ni habitualmente a la actividad como por empresas gestoras. En todo caso, la publicidad deberá ser veraz y objetiva y deberá incluirse la identificación de la inscripción en el registro de proveedores de servicios turísticos, con la obligación, también común con otras legislaciones, de colocar placa identificativa a la entrada a la vivienda.
Vivienda de uso turístico (VUT) en ARAGÓN.
Resulta de aplicación el reciente Decreto 1/2023, de 11 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón.
Son VUT los “inmuebles en régimen de propiedad horizontal, viviendas unifamiliares aisladas u otras pertenecientes a complejos inmobiliarios privados que son cedidas de modo temporal por sus propietarios, directa o indirectamente, a terceros para su alojamiento turístico, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística y con una finalidad lucrativa” Observamos que las otras caracterísiticas son idénticas a otras regulaciones.
Por ser una regulación integral reciente, el Gobierno de Aragón se ha preocupado de delimitar muy bien determinados parámetros, como puedan ser los canales de oferta turística, en donde se integran agencias de viajes; centrales de reserva; empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos canales de intermediación virtuales; así como la inserción de publicidad en los espacios de los medios de comunicación social relacionados con los viajes y estancias en lugares distintos a los del entorno habitual de los turistas. Es decir, queda contremplado todo el espectro de publicidad en la oferta.
La cesión deberá ser completa, sin que tengan cabida la actividad por habitaciones o estancias. Quedan excluidos las casas rurales y los bloques o conjuntos de viviendas. En este último aspecto, cualquier número de VUT superior a la unidad de mismo titular en el mismo inmueble será considerado como apartamentos turísticos.
Por otro lado, se establece una doble presunción de sujeción a la regulación de las VUT consistente en: a) si fuera comercializada a través de canales de oferta turística, o b) cuando se ceda por un período igual o inferior a un mes por usuario. Por tanto, si se utilizan aquellos canales, como vimos de amplio espectro, o el “alquiler” sea de un mes o menos, será considerado como VUT, lo que admite, lógicamente, demostración en contrario.
Como es lógico, deberá cumplir con la normativa referente a habitabilidad y seguridad para su uso residencial y encontrarse en orden de estado de conservación sobre sus estructuras e instalaciones. Previo al inicio de la actividad, deberá obtenerse un certificado de idoneidad que acredite el cumplimiento en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial.
En cada vivienda, en un lugar visible, se colocará un cartel informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios, en al menos tres idiomas: castellano, francés e inglés. En cuento los requisitos físicos, la regulación entra en detalle que otras comparadas no hacen. Por ejemplo, deben contar con cuatro estancias compuestas por un salón-comedor, cocina, dormitorio, que debe se doble y baño. El salón-comedor y la cocina pueden estar unificados. La cocina deberá contar con dos fogones y frigorífico-congelador, horno o microondas. El baño, aparte elementos esenciales, deberá contar con espejo. Si el dormitorio esté integrado en el salón-comedor sera considerado estudio.
Además, se establece unas dimensiones mínimas por estancias que deben ser respetadas y deberá contarse con botiquín equipado para la atención de primeros auxilios.
En cuento a la capacidad, vendrá determinada por la aplicación de distintos parámetros en función de número de personas por número de metros cuadrados por habitación. El término “habitación” refiere a salón-comedor o dormitorio. La capacidad máxima total, dice, no podrá superar la del total de la vivienda conforme a lo dispuesto en el párrafo anterior, es decir, entendemos, a la del resultado de la suma en el cómputo global de la fórmula personas por metro cuadrado. Si sabemos que la capacidad máxima de los estudios será de dos plazas.
De forma profusa es regulada la declaración responsable, la cual debe presentarse de forma previa a la apertura, y que deberá contar con los siguientes datos: Los propios de identificación de la vivienda y su capacidad máxima; su titular; el número de teléfono exigible de atención del usuario; declaración del cumplimiento de la normativa sobre habitabilidad y seguridad así como la relativa a potabilidad y depuración de agua y evacuación; de compatibilidad de uso relativo en planeamiento urbanístico; de ausencia de limitación estatutaria o prohibición de la comunidad;
Realizada la declaración responsable, la Administración (autonómica) solicitará al ayuntamiento correspondiente un informe, preceptivo y vinculante, sobre: a) si la vivienda tiene carácter residencial y es conforme con la normativa de edificación; b) si la actividad es conforme con el uso urbanístico previsto; y c) si la actividad es conforme con las directrices de ordenación territorial.
- Presentada la declaración responsable y en plazo máximo a tres meses, la Administración procederá a: a) Inscribir en el Registro de Turismo de Aragón; b) prohibir el uso turístico de la vivienda en caso de incumplimiento, sin que por ello se derive derecho alguno a indemnización (lo que despeja cualquier duda sobre la posibilidad de ejercer la actividad desde el mismo momento de la declaración responsable, o; c) establecer motivadamente las condiciones en que pudiera tener lugar la actividad del establecimiento, y su correspondiente inscripción.
Si en dicho plazo no se realizará cualquier de las dos últimas, esto es, prohibición o requerimiento, deberá inscribirse en el Registro citado, eso sí, aclara, a efectos meramente informativos, lo que nos lleva a concluir que la inscripción no es constitutiva ni genera la adquisición de derechos si se observaran posteriormente incumplimientos. Así es que esta inscripción podrá ser modificada o revocada previa audiencia al interesado de forma motivada.
A la declaración responsable debe acompañarse toda la documentación acreditativa de sus de la personalidad física o jurídica del titular; del título que acredite la disponibilidad del inmueble; un plano acotado, firmado por técnico; certificado de idoneidad que acredite el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad y seguridad; documento que acredite la potabilidad y depuración del agua, así́ como sobre evacuación de residuales,
Aragón ha visto multiplicado varias veces el número de viviendas de uso turístico en los últimos años, especialmente en localidades pertenecientes al Pirineo por su evidente atracción turística. Municipios como Benasque o Cerler, especialmente afectados, han tratado la proliferación de esta modalidad turística en relación con el acceso a la vivienda, especialmente en alquiler, lo que limita la capacidad de atracción de personas que quieran residir en el municipio en su ánimo de establecimiento y trabajo. Benasque, concretamente, rechazó una propuesta para la limitación de las VUT. La otra cara de la moneda es Aínsa, que sí ha limitado su número. Jaca, por ejemplo, ha adoptado la decisión de exigir acuerdo expreso de la comunidad de vecinos, lo cual, sin entrar en un mayor estudio o, a priori, pudiera suponer una vulneración del régimen de propiedad y LPH.
MENDEZ LIT
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