Viviendas de uso turístico (VUT) en la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS.

Terminamos en Canarias esta serie de artículos en la que hemos analizado las distintas regulaciones sobre la compleja situación de las VUT en el panorama español.

Recientemente el gobierno de Canarias ha propuesto regular por ley el uso de la vivienda vacacional, sometiendo un anteproyecto de Ley a información pública y que más adelante referiremos. Hasta ahora – y a la publicación de este artículo -, las VUT son reguladas por una norma obsoleta (Decreto 113/2015) limitada e insuficiente dado el crecimiento de este fenómeno. Debemos tener en cuenta que Canarias es la segunda comunidad con mayor porcentaje de VUT tras Baleares. De momento, y a la espera de la anunciada ley, contamos con el citado Decreto, del que detallamos sus elementos esenciales.

Denominadas aquí viviendas vacacionales, son aquellas que, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, son cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines vacacionales y a cambio de un precio. Los canales de oferta turística son los habituales de otras legislaciones, es decir, todos:  agencias de viajes, centrales de reserva y otras empresas de intermediación y organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación virtuales; páginas webs de promoción, publicidad, reserva o alquiler; y publicidad realizada por cualquier medio de comunicación.

La habitualidad es la cesión dos o más veces dentro un año o una vez al año, pero en repetidas ocasiones y cesión temporal la ocupación por un periodo de tiempo cambio de residencia por el usuario. Como vemos no hay tiempos concretos.

Son expresamente excluidas del ámbito de aplicación, las edificaciones y viviendas ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, conforme a la Ley 2/2013. Deberán cumplir con las normas sectoriales de aplicación, especialmente en materia de seguridad, salubridad, urbanísticas, técnicas, habitabilidad, y accesibilidad

Está prohibido alojar un mayor número de personas de las que correspondan según el título habilitante, o en su caso, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.

Se exige que la publicidad proporcione información completa sobre las características y condiciones de uso de las viviendas, sin inducir a confusión sobre su modalidad. Además, se requiere que las personas propietarias incluyan el número de registro en toda la publicidad. Cada vivienda debe tener un cartel visible con un número de teléfono de atención para resolver incidencias, así como información sobre servicios de emergencia y sanitarios en español e inglés. Antes de formalizar la reserva, se debe informar sobre las condiciones de acceso, horarios, admisión de mascotas, políticas de reservas y precios. Las prohibiciones establecidas deben ser claramente comunicadas a los usuarios en español e inglés, ya sea previamente o al momento de la contratación.

Antes de empezar a alquilar una vivienda vacacional en Canarias, los dueños o los encargados deben enviar una declaración al Cabildo Insular. En esa declaración, aseguran que cumplen con todas las normas del reglamento y adjuntan los documentos necesarios. Una vez enviada, el Cabildo Insular inscribe la actividad en el Registro Turístico en un plazo de quince días y proporciona al propietario o al encargado las hojas de reclamaciones, el cartel y el libro de inspección.

Los usuarios tendrán a su disposición hojas de reclamaciones conforme a la normativa turística, además de las requeridas en otras áreas. En caso de reclamaciones relacionadas con los precios, se proporcionará a los usuarios, junto con las hojas de reclamaciones, una copia de la confirmación o acreditación de la reserva, firmada por los propietarios o las personas a cargo de la explotación, que incluirá la fecha de entrega.

Cualquier incumplimiento de los requisitos del Reglamento será comunicado a la Inspección Turística para la aplicación de sanciones según lo establecido en la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias y otras disposiciones legales pertinentes. Los propietarios o quienes gestionen las viviendas vacacionales serán responsables de las infracciones administrativas. Además, no podrán alegar que la vivienda es su residencia habitual para evitar las inspecciones turísticas.

Actualmente, hay más de 50 mil pisos turísticos registrados en las islas. Como dijimos al principio, el Gobierno de la comunidad ha publicado y sometido a información pública ya el anteproyecto de ley, denominado, “de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas”. Realmente el texto lo pone difícil para quien quiera dedicar su inmueble a VUT.

Podemos observar que las viviendas en las que se quiera implantar o realizar este negocio deberán tener una antigüedad mínima de diez años, un mínimo 39 m2 de superficie útil y máximo de ocho plazas. Además. Una nota curiosa es que deberán disponer de una toma de corriente para recargar vehículos eléctricos o justificar la existencia de un punto de recarga pública en 500 metros.

Pero hay más requisitos, y no menores, a nivel edificio y comunicad de propietarios, básicamente referido a permisos y autorizaciones y limitaciones de implantación por plantas.

Las VUT no podrá superar el 10% de la edificabilidad residencial total del municipio lo que resulta un problema en varios municipios porque tales porcentajes ya son superados ampliamente. Para ello, como en otras comunidades, será la norma urbanística de cada uno de ellos la que limite vía requisitos técnicos la implantación de la actividad y, con ello, la corrección de los porcentajes.

Los propietarios que ya exploten una VUT, verán sometida su actividad a inspección en orden a comprobar el cumplimiento de los nuevos parámetros. De no hacerlo, se les penalizará sin ejercer la actividad turística durante largo tiempo, lo cual, desde luego, se antoja desproporcionado habida cuenta de que no tratamos de incumplidores de una norma prexistente, si no de una situación de inadecuación legal sobrevenida.

Canarias llegó de las últimas, pero parece va a regular las VUT de entre las más restrictivas de España. El debate está servido.

MENDEZ LIT

Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario