David García Cerecedo Abogado en MENDEZ LIT S.L.P

Enero 2022

Tras acordar el precio de compraventa del inmueble corresponde formalizar los términos y operativa de la transmisión. Encontramos diferentes instrumentos para su formalización: la reserva, las arras y el otorgamiento notarial. El más utilizado, sobre el que profundizaremos, las arras.
¿Por qué no ir directamente a notaria y elevar a público? En la práctica el vendedor no quiere retirar su inmueble del mercado sin tener una garantía de que el ofertante va a llevar a término la compra. Por otro lado, el comprador suele requerir cierto tiempo para organizarse de cara a la adquisición, por ejemplo cuando requiere financiación o va a trasladarse desde un inmueble arrendado, y no desea perder la oportunidad de adquirir el inmueble frente a terceros interesados. Ya se sabe: “Casa con dos puertas, mala es de guardar”.
Hablaremos sobre las arras, no sin antes advertir que el contrato de arras es un verdadero contrato de compraventa donde se posterga el pago final a elevación a público, mediando el cumplimiento de las obligaciones pactadas por las partes. No se trata de una reserva. Es importante que nuestras arras sean detalladas en evitación de conflictos posteriores. Ofrecemos algunos tips para afrontar su firma con garantías:

1.Tipos de arras. Sin entrar en su detalle:

Confirmatorias: Aquellas en las que la entrega de dinero se efectúa como un pago anticipado a cuenta de la obligación dineraria contraída por el comprador. La compraventa se entenderá realizada. Las partes no están facultadas para desistir. Si una de ellas incumpliere, la otra podrá dar cumplimiento forzoso a la compraventa o solicitar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios.

Arras penitenciales:La más comunes. Este tipo de arras permiten el desistimiento libre de las partes. La entrega de dinero se realiza como garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada. La parte que percibe el resarcimiento en arras no estará facultada a obligar a la otra al cumplimiento forzoso ni habilitada para reclamar daños y perjuicios, cuando medie el desistimiento.

Arras penales: Se equiparan a las obligaciones con cláusula penal. Las arras se configuran como el importe de la pena que debe abonarse sin perjuicio de la posibilidad de instar judicialmente el cumplimiento forzoso de lo pactado o resolución, en ambos casos con indemnización por los daños y perjuicios.

2.Incumplimiento vs Desistimiento. No ha de confundirse el desistimiento (facultad de las partes de desvincularse libremente de la compraventa) con el incumplimiento (como propiamente indica, el no cumplimiento de las obligaciones pactadas). El desistimiento habilita la salida voluntaria de la operación a costa de las arras. El incumplimiento faculta al cumplidor a exigir el cumplimiento forzoso (obligar a comprar/vender) o la resolución del contrato con daños y perjuicios.

3.Importe de las arras. Abierto a lo que libremente pacten las partes. En la práctica suele ser equivalente al 10% del precio total acordado para la compraventa. El importe se descontará del total al momento de otorgar escritura de compraventa.

4.Fecha límite. Es imperativo que el documento de arras exprese claramente cuál será la fecha vencimiento antes de la cual habrá de escriturarse la compraventa ante notario.

5.Designación de notario. Es costumbre que la notaria en la que se otorgará escritura la designe la compradora, aunque nada impide el libre acuerdo de las partes. Podrá designarse éste en arras o dejar mención de la facultad de la compradora al efecto.

6.Preaviso. Es aconsejable pactar un plazo de preaviso mínimo para la designación de notario y la fecha de comparecencia en notaria, por ejemplo 10 días. De esta manera se evitan tensiones en cuanto a fecha de otorgamiento.

7.Gastos notariales. Uno de los puntos más conflictivos. Establece nuestro código civil que, salvo pacto en contrario, serán a cargo de la vendedora los gastos de otorgamiento de escritura y los de la primera copia y posteriores de la compradora. Lo más frecuente es que la compradora corra con los gastos de notaría.

8.IBI. Recomendamos que se asuma según criterio prorrata temporis, correspondiendo el abono del Impuesto de Bienes Inmuebles al vendedor hasta el día de elevación a público y, en adelante, al comprador. Es aconsejable solicitar a notaria, unos días antes de la compraventa, consulta telemática al Ayuntamiento del impuesto. De esta manera se tendrá certeza del estado de liquidación de éste pudiendo deducir del precio de compra recargos que consten sin abonar.

9.Gastos de comunidad y certificado energético. En evitación de asumir cargas prexistentes, como impagos de la vendedora o derramas de la comunidad de propietarios, ha de solicitarse correspondiente justificante de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad. En cuanto al certificado energético, dependiendo de la comunidad autónoma, será obligatorio, o no, su aportación al momento de escriturar.

10.Cargas, gravámenes. Si bien ha de acordarse que el inmueble se entregue libre de cargas y gravámenes (hipotecas, anotaciones de embargo, condiciones resolutorias), información que puede obtenerse mediante la solicitud de nota simple registral, habrá de prestarse especial atención a las servidumbres que obren sobre el inmueble (paso, luz, etc.), sin descuidar las afecciones.