David García Cerecedo Abogado en MENDEZ LIT S.L.P
Diciembre 2021
Es frecuente encontrarse casos en los que el arrendador debe abonar al fisco el Impuesto del Valor Añadido (IVA) a pesar de que el arrendatario no le está abonando las rentas y, por supuesto, tampoco el correspondiente IVA. A esta paradoja, añadámosle no poder disponer del inmueble porque está ocupado por el inquilino moroso. Una combinación fatal.
Aclarar que no hablamos de arrendamientos de vivienda habitual, pues se hayan exentos del impuesto (a salvo usos mixtos, o aquellos que integren otros servicios añadidos, como limpieza periódica, cambio de ropa de cama, etc.)
Y es que, hasta que el arrendamiento no finalice, el IVA continuará devengando. El impago del IVA por parte del arrendatario, advierte la Dirección General de Tributos, no habilita al arrendador para aplazar su declaración e ingreso.
Hay quien se verá tentado en estos casos y pensará que, habiéndose ido el arrendatario del inmueble y por ser éste de su propiedad, puede entrar libremente, cambiar la cerradura y tomar posesión. Jurídicamente hablando no debe hacerse. Vigente el contrato, el inquilino sigue disponiendo de la posesión del inmueble hasta la finalización del contrato, por lo que actuar de aquella manera puede ser constitutivo de delito de usurpación o allanamiento de morada.
¿Puede evitarse soportar la carga del IVA en estos supuestos? Sí, pero con determinados condicionantes. Cabe reducirse proporcionalmente la base imponible cuando los créditos correspondientes a las cuotas repercutidas son total o parcialmente incobrables (Art.80.4 de la Ley de IVA.) para lo que es necesario: 1º. Que haya transcurrido un año desde que debiera haber sido abonada la renta y su IVA, o seis meses cuando el arrendador es una PYME 2.ª Que esté correctamente reflejada en el libro de IVA. 3.ª Que se actúe como empresario o profesional y 4.ª Que el arrendador haya instado su cobro judicialmente o mediante requerimiento notarial.
Cumplido lo anterior, el arrendador deberá enviar fehacientemente al arrendatario nueva factura modificando la base imponible. Practicada la reducción de la base imponible, ésta no se volverá a subir, salvo que se desista de la reclamación judicial o se llegue a un acuerdo de cobro (la casa siempre gana). En este caso, deberá modificar nuevamente la base imponible mediante la expedición de nueva factura rectificativa que repercuta la cuota pendiente. Mal asunto.
Es común que el arrendatario/impagador no dé señales de vida, deje de contestar a las comunicaciones o, peor, se haya ido del inmueble sin avisar, sin devolver formalmente la posesión y sin resolver, por tanto, el contrato. El arrendador se verá obligado a acudir a la vía judicial para conseguir recuperar el inmueble y, si puede, recuperar lo debido.
Entonces, valorando el coste y el tiempo que transcurre durante el proceso judicial hasta la resolución del arrendamiento y su lanzamiento, tenemos dos posibilidades:
1.- Intentar un rápido acuerdo con el arrendatario para que se vaya y perdonar las rentas debidas – en parte, si puede ser, compensando con la fianza u otras garantías adicionales-. Lo positivo es que se recuperará la posesión evitando el largo peregrinaje judicial, con lo que el activo volverá a ser rentable. Lo negativo que habrá que abonar el IVA de las cuotas impagadas.
2.- Acudir a la vía judicial. Según andan los Juzgados (no les arrendamos la ganancia que diría el dicho popular), el impago producirá su seguro lanzamiento y se obtendrá un título judicial con el que perseguir al moroso en vía ejecutiva. También, como hemos analizado, transcurridos los tiempos que exige la Ley del IVA, se podrá reducir la base sobre las cuotas impagadas. A cambio – es el pero-, hasta que no haya sentencia firme y el consecuente lanzamiento por la comisión judicial, no podremos disponer del inmueble, lo que nos habrá hecho perder muchos meses de renta dado el activo será improductivo durante el procedimiento.
No aconsejamos el requerimiento notarial que previene la ley del IVA pues, si no hay avenencia o acuerdo extintivo del contrato, ante el reiterado impago será necesario acudir en cualquier caso a la vía judicial en acción acumulada de desahucio y falta de pago.
Nuestra opinión: No esperar a que se reiteren los impagos. Interponer demanda. Más será perder tiempo y con ello dinero. Entre tanto, siempre cabe acordar extrajudicialmente una solución, terminar el pleito sin más consecuencias y tomar posesión del inmueble encontrándonos en el escenario 1. Si no es posible, continuamos en el 2 y al seguir con el proceso se habilitará más adelante el mecanismo de reducción del IVA lo que paliará el impacto económico, esperando a la sentencia y su lanzamiento. Tras ello, siempre podremos ir tras la deuda del moroso.