En enero del año 2006 me entrevistaba con un CEO de un grupo promotor. Me preguntó como veía el futuro en el sector. Mi respuesta fue el arrendamiento de vivienda, las cooperativas y la vivienda de protección pública. Hoy aquella empresa es cliente y él un buen amigo. Mis argumentos eran sencillos. No me basaba en sesudos análisis numéricos, sino en simples percepciones. Por supuesto, la posibilidad de equivocarme era alta. En ese momento no se veía venir el crash del 2008 -a salvo y por alguna información que me guardo, alguna entidad bancaria, sustentado en detallados análisis- ni tampoco, por supuesto, esta pandemia en la que nos encontramos.

Hoy, con más razón, sigo manteniendo esta postura. Los dos eventos señalados, el primero previsible, y así lo diagnosticaron algunos, el segundo, absolutamente inesperado, ha actuado como un turbocompresor de necesidad. En primer lugar, el sector financiero se ha desinflado y, tanto construir, como solicitar una hipoteca, se ha convertido en una aventura al alcance de pocos [aunque quizá sea el momento; los bajos tipos actuales pueden ser solo un espejismo para liquidar stock] Posiblemente esta no sea una nueva normalidad, sino la normalidad que nunca debió abandonarnos, porque todo lo que sube sin control, termina desmoronándose. En segundo lugar, la oferta no se cruza con la demanda. El efecto de un poder salarial disminuido y la ausencia de puestos de trabajo, han provocado que quien necesita vivienda, que no debemos olvidar es la genta joven pues regenera el mercado en su ciclo vital, se vea imposibilitada a su adquisición. En tercer lugar, y derivado de este último factor, es la concentración de mayor población en ciudades motor, lo que como efecto tiene, por un lado, la España vaciada, por migración de esa población joven en busca de nuevas expectativas, y por otro, el aumento de la demanda de vivienda, la cual y motivado en la precariedad, provoca la búsqueda de alquileres, siendo imposible su compra, lo que a su vez provoca su inflación, por lo que en muchos casos tienen a ser compartidos para poder afrontar su excesivo coste.

Y en este punto, grosso modo, nos encontramos. Alquileres compartidos, build to rent, coliving, y otros términos de nuevo cuño que, en definitiva, son la búsqueda de lo que ahora se llama, eufemísticamente, soluciones habitacionales. El mercado se está reseteando de manera necesaria. Volver a lo conocido, creo, no será posible. Se anuncia una ley de vivienda, veremos su alcance. Desde luego, su gestación no será fácil.

Respecto del alquiler, quizá sea inevitable intervenir. Debemos fijarnos en figuras en derecho comparado. Sin embargo, este camino es espinoso y debe afrontarse desde una perspectiva más amplia y no desde el cortoplacismo político. El urbanismo aquí tiene mucho que decir.

El cooperativismo es una figura muy interesante. Sin embargo, su regulación se encuentra desnaturalizada pues, a salvo alguna legislación foral, se sustituye la figura del promotor por la del gestor, no siendo la iniciativa edificatoria real de los cooperativistas, quienes se van adhiriendo a un proyecto de “ventas” en los que realmente actúan como financiadores de la idea original promotora, que les resulta ajena.

Y finalmente la gran olvidada. La vivienda de protección. Largo podríamos hablar sobre legislaciones y sentencias responsables de este mayúsculo desastre. Sin entrar en ellas, lo cierto hoy es la urgencia de una política real y efectiva que ponga en marcha, [a toda marcha] toda la maquinaria administrativa dirigida a la promoción pública en todo orden, pues ésta reestablece derechos, equilibra desigualdades y ordena un mercando tan sensible como lo es el de vivienda.

José Méndez
Abogado.
Socio Director en MENDEZ LIT