Las viviendas turísticas (o viviendas de uso turístico VUT) han supuesto un quebradero de cabeza para la Administración y el sector hostelero. Su oferta se ha multiplicado especialmente en las grandes ciudades. Este es el primer artículo de una serie en la que analizaremos, de manera breve, las distintas normativas autonómicas, sus diferencias y alcance.

En primer lugar, debemos decir que una “vivienda turística” no equivale a “apartamentos turísticos”, siendo dos modalidades diferentes, aunque similares, de actividad turística, generalmente tratadas en la misma normativa. Como veremos, la línea que divide a estos dos conceptos es difusa según la comunidad autónoma que tratemos. Con carácter general, la diferencia se halla en el número de viviendas que se destinan a la unidad, siendo que, si es una unidad, estaremos delante de una VUT, y si es una pluralidad de viviendas de un mismo titular en un conjunto inmobiliario, se tratará de apartamentos turísticos. Pero como dijimos, esta es una regla solo general, que no exacta. En esta serie hablaremos de las primeras (VUT).

La Unión Europea también quiso establecer su nota diferencial, por lo que distinguió entre proveedores particulares, que ofrecen un servicio de manera ocasional, de los profesionales. Esta es otra distinción, pues naturalmente es distinto quien esporádicamente pretende alquilar su vivienda, de aquellos que lo hagan de manera habitual y/o profesional. Pero, en realidad, esto no es suficiente. En España la cuestión es mucho más compleja.

La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en el 2013 expulsó la posibilidad de alquilar la vivienda en este marco normativo cuando la intención fuera la cesión por una corta estancia cuyo fin pudiera asimilarse a un servicio turístico. La Administración entiende que esta actividad se aleja del área de privada o civil, aproximándose a una actividad comercial, por lo que debe estar regulada dentro del ámbito administrativo. Las CC.AA son competentes en materia turística y el fenómeno de las VUT ha ido creciendo exponencialmente alentado por varios factores, entre los que se encuentran una ventaja económica para el turista, pues sus precios son significativamente menores que otras alojamientos convencionales; una oferta extensa amparada en plataformas on line que permiten democratizar las valoraciones por los usuarios, así como la selección por otros factores, como lo pueda ser la localización; pero también, no podemos olvidar, la posibilidad de rentabilizar un activo inmobiliario obteniendo mayores beneficios en comparación con el alquiler tradicional, evitando, por otro lado, los inconvenientes de éste último.

Por ello, cada comunidad autónoma ha ido confeccionado su propia regulación, diferentes entre todas ellas, no tan solo por la variabilidad de sus parámetros de aplicación, sino por los propios conceptos, de tal manera que lo que podemos considerar una VUT en una zona geográfica del mapa nacional, no lo podrá ser en otra. A esta dispersión normativa, se une, a mayor inri, los municipios, quienes a través de su propia normativa urbanística [planeamiento], como veremos, pueden intervenir de manera directa y esencial en el ejercicio de la actividad, hasta el punto de poder limitar drásticamente su implantación.

Este panorama autonómico y local ha generado una paleta de definiciones legales con disparidad de criterios y requisitos que dificultan su comprensión, generando, quizá, cierta inseguridad jurídica debido a su constante variación, lo que ha provocado no pocos conflictos judiciales, patrocinados, precisamente, por las propias administraciones (autonómica vs local) cuyo origen en muchos casos viene provocado desde distintas concepciones políticas y sus respectivas competencias.

Este constante goteo de sentencias, especialmente del Tribunal Supremo, ha ido dando forma a los límites de la actividad. A modo de ejemplo, a través de su análisis se han dilucidado aspectos como las restricciones del número de estancias; la conciliación entre el derecho a la vivienda con el turismo; el alcance y efecto de la normativa urbanística local en materia turística; la legalidad de algunas restricciones zonales y el cupo de licencias relativas a la actividad; o, también, determinadas condiciones técnicas exigidas a los inmuebles para poder ser destinados a tal objeto. Sin duda, seguirán siendo dictadas nuevas resoluciones que darán nuevos y distintos matices a esa paleta multicolor de normas que forman el mapa regulador de las VUT en España.

El debate no es menor. La proliferación de las VUT ciertamente se ha descontrolado, generando ciertos problemas a las ciudades. Pero también se le acusa de ser un factor motivador de la escasez de vivienda disponible (en alquiler) en centros de aquellas y, con ello, del aumento exponencial de sus precios, expulsando al comercio local y la vecindad tradicional, lo que agrava el problema del acceso a la vivienda en el mercado. A nuestro juicio, es injusto atribuir a las VUT la problemática del acceso a la vivienda. En la realidad, la Administración autonómica se debate en una dualidad consistente entre su control y límites, con objeto de proteger valores de su población, como es el control de precios, la cohabitación o el comercio, y el desarrollo de una actividad que, sin duda, es fuente de notables ingresos a las distintas localidades, por lo que, cercenarla también provocaría graves daños. Dicho esto, no debemos olvidar que existe una realidad indubitada: el ejercicio de la actividad de manera fraudulenta por aquellos que, al albur de ingresos rápidos y efectivos, incumplen la norma evitando todo control fiscal y administrativo.

Desde ahora y en siguientes artículos de la serie, analizaremos las diferentes legislaciones autonómicas en sus notas más características, ofreciendo una instantánea del estado regulatorio de las VUT en España, el que debemos advertir es susceptible al cambio en cualquier momento. Recordamos que el problema resulta de tal magnitud, que recientemente una ciudad como Nueva York, ha impuesto restricciones de tal carácter que impiden la actividad de facto, ello a pesar de la impugnación que sobre la norma la plataforma Airbnb ha realizado, hasta ahora sin éxito.

MENDEZ LIT
Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario