Vivienda de uso turístico (VUT) en la Comunidad de MADRID.
Es de aplicación el Decreto 79/2014, de 10 de julio, que regula los Apartamentos Turísticos y las Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid, modificado por el Decreto 29/2019, de 9 de abril.
Como en la práctica totalidad de normas autonómicas – excepto Extremadura por omisión -, se distingue entre apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico. Los primeros están definidos como aquellos pisos, estudios, apartamentos o casas que, de forma habitual, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio. Esta es la definición que, con carácter general, resultará coincidente en todas las normativas autonómicas.
Encontramos varios elementos definidores. Por un lado, la tipología de inmuebles que pueden ser destinados a la actividad (veremos como otras legislaciones lo amplían o lo reducen). También la habitualidad de la actividad, y ésta se presume por el mero hecho de publicitar el servicio por cualquier medio. A cambio de un precio refleja la onerosidad de la acción. Y, finalmente, la cesión en su totalidad. Esta es una característica que se alterna en las distintas autonomías, permitiendo la cesión por habitaciones o de forma parcial, o no, como es el caso de Madrid.
Para iniciar la actividad es requisito la presentación de una declaración responsable. Con ella se exige aportar un certificado de idoneidad, denominado CIVUT, que relaciona el cumplimiento de determinadas características técnicas, por lo que deberá estar elaborado y suscrito por técnico habilitado. El CIVUT deberá acreditar que se dispone de calefacción y suministro de agua fría y caliente. De al menos de una ventilación directa al exterior o a patio no cubierto. De un extintor manual colocado a no más de 15 metros de la puerta de salida de la vivienda. De señalización básica de emergencia y un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en lugar visible.
Además, tendrán salón-comedor, cocina, dormitorio y baño, pudiendo denominarse «estudios» cuando en el salón-comedor-cocina esté integrado el dormitorio y cuente con un máximo de dos plazas. Se contratarán amuebladas, equipadas y en condiciones de uso inmediato y deberán tener a disposición de los usuarios hojas oficiales de reclamación, debiendo señalarse un número de teléfono de atención permanente para las incidencias o consultas de los usuarios, así como un rótulo informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios en español e inglés.
Respecto de los precios, se expondrán en lugar visible a la entrada de cada vivienda de uso turístico y estarán incluidos los suministros de agua, energía, climatización, uso de ropa de cama y baño y limpieza de habitaciones. Asimismo, en la puerta de entrada de cada VUT, en lugar visible, debe exhibirse una placa distintiva según el modelo del propio Decreto.
Respecto de la capacidad, si las viviendas, si fueran inferiores a 25 m2 útiles, podrán alojar hasta dos personas en una pieza habitable. Entre 25 m2 y 40 m2 útiles, hasta cuatro personas, en al menos dos piezas habitables. Y por cada 10 m2 útiles adicionales en, al menos una pieza habitable más independiente, se permitirán dos personas más.
Se deberá disponer de un seguro de responsabilidad civil. Este último aspecto, fue tratado por la Sentencia n.º 794/2021, de 10 de junio de la Sala de lo Contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, resolución de referencia por su importancia y extensa afectación a la norma en este y otros aspectos.
Como es constante en todas las legislaciones, por orden mayor en materia de seguridad, los propietarios deberán remitir a las correspondientes comisarías de Policía o puestos de la Guardia Civil, la información relativa a la estancia de las personas que se alojen.
Se regula una dispensa de carácter general que observaremos en otras legislaciones. Y es que la Administración podrá motivadamente dispensar a un establecimiento determinado, de alguno de los requisitos exigidos por sus características especiales, con especial referencia a los edificios que se encuentren especialmente protegidos por sus valores arquitectónicos, históricos o artísticos.
Si el número de viviendas de uso turístico en un edificio es del 100% perteneciente al mismo propietario le será de aplicación la normativa para apartamentos turísticos. Esta es una nota diferenciadora de otras regulaciones, pues permite al titular de la actividad tener varias unidades, incluso en el mismo inmueble, que no alcancen la totalidad, sin que le afecta la normativa, diremos mayor, de apartamentos turísticos.
Las sanciones por incumplimiento de la normativa pueden oscilar entre los 3.000 a los 300.000 euros.
Especial referencia a la CAPITAL
El Ayuntamiento de Madrid aprobó en 2019 el Plan Especial para la regulación de uso terciario en su clase de Hospedaje (PEH). El objetivo del Ayuntamiento con este instrumento urbanístico era preservar el uso residencial del centro urbano, frenando la conversión de viviendas del centro histórico en alojamientos turísticos, redistribuyendo también la actividad económica. Para ello, en primer lugar, se exige conforme la legislación sectorial la solicitud de una licencia de uso terciario de hospedaje.
El ámbito de afectación de la norma comprende en tres zonas o anillos concéntricos que se definen en función de la saturación de alojamientos turísticos que soportan cada barrio. El primero coincide con el distrito de Centro. El segundo lo forman el resto del centro histórico, conteniendo el Chamberí completo y parte de Chamartín, Salamanca, Retiro, Arganzuela y Moncloa-Aravaca. El tercero anillo se corresponde con la Almendra Central, e incluyendo a otros Usera, Carabanchel y Latina.
Pero la principal característica de esta regulación del Ayuntamiento de Madrid para las nuevas VUT que se encuentren en un edificio con otras viviendas de uso residencial, es la exigencia de que cuenten con un acceso independiente, no pudiendo emplear puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas en los anillos 1 y 2, lo que supone, por definición, un claro límite a la proliferación de estos alojamientos.
En el anillo 3, esa exigencia es igual pero solo cuando el uso de hospedaje quiera implantarse donde no estén permitidos otros usos terciarios.
El 8 de noviembre de 2023 se ha aprobado definitivamente la modificación de las normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de 1997 del término municipal de Madrid. Esencialmente se mantiene el contenido del Decreto 79/2014, de 10 de julio, modificado el 2019, por lo que técnicamente, las VUT deben mantener las condiciones mínimas de edificación que para viviendas residenciales. Pero debido a la proliferación de éstas, la Alcaldía de Madrid ha anunciado una nueva regulación integral de las VUT para 2024. Entiende el consistorio que esta es una realidad que debe ser regulada de manera particular, resultando ésta una actividad económica que debe regirse por los mismos parámetros que para el resto de actividades en inmuebles, debiendo garantizarse la convivencia vecinal ante la preocupación por la proliferación de estos pisos turísticos en la ciudad.
MENDEZ LIT
Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario
NOTAS CARACTERÍSTICAS:
1.- La cesión de la vivienda turística debe ser en su totalidad, sin que pueda ser parcial o por habitaciones.
2-. Con la declaración responsable para indicar la actividad, debe presentarse un certificado de idoneidad denominado CIVUT firmado por un técnico competente.
3.- Solo serán apartamentos turísticos y no viviendas turísticas si todas las viviendas del edificio se destinan a la misma actividad, por lo que se puede tener varias viviendas turísticas en un mismo edificio si no forman la totalidad.
4.- En Madrid capital se exige en una amplia superficie delimitada por anillos que las viviendas cuenten con un acceso independiente, no pudiendo emplearse las puertas de entrada, portales o ascensores comunes a las viviendas.