Viviendas de uso turístico en Andalucía.
Su regulación viene encabezada por el Decreto 28/2016 de 2 de febrero, de las Viviendas con fines turísticos.
Lo primero destacable es su localización, pues es requisito que la VUT (también los apartamentos turísticos) estén situados en suelo de uso residencial. Las que se sitúen en medio rural entrarán dentro del marco de la Ley 13/2011, de 23 de diciembre y del Decreto 20/2002, de 29 de enero, de Turismo en el Medio Rural y Turismo Activo.
No se considerará VUT el conjunto de tres o más viviendas de un mismo titular o que estén en un mismo inmueble o grupo de inmuebles contiguos o no, lo que los llevaría a la regulación de apartamentos turísticos, regulados en el Decreto 194/2010, de 20 de abril. Por lo tanto, esta comunidad admite el conjunto de dos viviendas en el mismo inmueble bajo esta modalidad.
La cesión de la VUT puede ser completa, es decir, sobre la totalidad de la vivienda, pero también por habitaciones, supuesto que, en otras comunidades, como Madrid, no se permite, siempre bajo condición que el propietario resida en ella. La capacidad máxima siempre vendrá determinada por la licencia ocupación correspondiente, no pudiendo exceder en ningún caso de 15 plazas y 4 plazas por habitación.
La VUT es considerada, como en todas las CC.AA., un servicio turístico y, como en prácticamente todas las reglamentaciones, la nota característica es la habitualidad del servicio, siendo esta presumida cuando se empleen los canales habituales de oferta turística, pero se añade una presunción temporal negativa, estableciendo que VUT será aquella que se alquile por periodos inferiores a 2 meses, siendo los supuestos superiores subsumidos por la LAU. Se considerarán canales de oferta turística todos, incluyendo las agencias de viaje, que medien u organicen servicios turísticos y los canales que posibiliten la reserva del alojamiento.
Igualmente, los suministros de agua, calefacción, refrigeración y electricidad están incluidos en el precio y el servicio de limpieza debe realizarse con cada nueva entrada. Debe ofrecerse menaje, ropa de cama y baño y también un juego de reposición. Además de contar con licencia de ocupación, y cumplir con toda la normativa técnica, las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patio; contar con los muebles, aparatos y enseres necesarios para su uso inmediato; botiquín de primeros auxilios; tener a disposición información turística (ocio, restaurantes, cafeterías, comercios y tiendas; aparcamientos, servicios médicos, transporte urbano, planos, espectáculos, etc.) Deberá ponerse a disposición hojas de quejas y reclamaciones. Deberá realizarse servicio de limpieza de la vivienda a la entrada y salida; ropa de cama, y menaje; facilitar un número para atender y resolver cualquier consulta o incidencia, así como tener a su disposición información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos u otros dispositivos de uso.
Deberá entregarse al usuario un documento/contrato que indique el nombre del titular; el código de inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía; el número de personas que la van a ocupar; fechas de entrada y salida; el precio; y número de teléfono previsto. Los usuarios deberán presentar su DNI o documento acreditativo para cumplimentar la entrada. Firmado el contrato deberá́ conservarse por la persona o entidad explotadora estando a disposición de la Junta de Andalucía durante un año.
Para finalizar, como es regla general, solo decir que antes del inicio de la actividad será obligatoria la presentación de una declaración responsable cuyo contenido será mínimo en relación de otras regulaciones dónde resulta más intensa. En este sentido solo se exige los datos para identificación de la vivienda su referencia catastral, y su capacidad en función de la licencia; los datos de la persona propietaria y domicilio a efectos de notificaciones; la identificación de la persona o entidad explotadora y título que la habilite, si no fuera la propietaria de la vivienda. Presentada la declaración responsable ser procederá de oficio a la inscripción de la VUT en el Registro de Turismo. Una vez inscrita, el código de inscripción otorgado habrá de indicarse en toda publicidad o promoción realizada.
De lo contrario será considerada clandestina e ilegal. Las sanciones por incumplimiento de los requisitos de exigidos podrán oscilar entre los 2.000 y los 150.000 euros
El Ayuntamiento de Cádiz limitó la VUT a través de una modificación de su planeamiento urbanístico, lo que la administración autonómica, a través de la Agencia de la Competencia, elevó a recurso contencioso administrativo. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía rechazó la petición de la Junta de suspender la modificación del Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU) de Cádiz para limitar los pisos turísticos en la ciudad, constituyendo un éxito municipal su modificación, la cual podrían segui en otras ciudades.
Málaga es la provincia española con mayor número de pisos con fines turísticos, alrededor de 36.000. La Junta de Andalucía está tramitando un nuevo decreto que regulará con mayor intensidad la actividad dada la proliferación de aquella. Asaciones como la de Empresarios Hoteleros de la Costa del Sol consideran esta normativa más que necesaria.
Por otro lado, Granada es otra ciudad afectada por la problemática de los pisos turísticos, los que se han multiplicado por cuatro en diez años. Todas las formaciones políticas coinciden en “regular” la actividad de forma necesaria, si bien las medidas propuestas son dispares.
MENDEZ LIT
Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario