Vivienda de uso turístico (VUT) en ASTURIAS
Es aplicable el Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.
La estructura cambia en esta Comunidad Autónoma, estableciendo una triple modalidad entre apartamentos turísticos, vivienda vacacional y vivienda de uso turístico (VUT). Apartamentos turísticos son los que se ofrecen por bloques y conjuntos, es decir, edificios integrados por apartamentos ofertados en su totalidad o conjuntos formados casas, villas, chalés o similares, ofertados y gestionados por una sola unidad empresarial. Las viviendas vacacionales se definen por defecto, no estando comprendidas en las modalidades reguladas en la Ley de Turismo 7/2001, de 22 de junio, del Principado de Asturias y siempre que supongan el alojamiento íntegro y no por habitaciones, con la exclusión de pisos. Y, finalmente, la VUT, regulada por el Decreto 48 que, residualmente, acoge estos últimos.
Por tanto, las VUT son las independientes ubicadas en un edificio de varias plantas en régimen de propiedad horizontal y que son cedidas temporalmente por su propietario, directa o indirectamente, en la presentación de servicio de alojamiento de forma habitual.
Igual que en Andalucía, se podrán ceder íntegramente o por habitaciones, pero sin necesidad de que el propietario de la vivienda resida en la misma. Estarán amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, y también deberán ser comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística.
Como requisitos, deberán contar con cédula de habitabilidad y cumplir con todas las condiciones técnicas y exigibles a las viviendas. Estar suficientemente amuebladas, contando con electrodomésticos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, en perfecto estado de mantenimiento, limpieza e higiene. Debe garantizarse la reposición de los enseres necesarios en su caso. Disponer de suministro adecuado de agua fría y caliente, energía eléctrica y calefacción capaz de alcanzar, extintor e iluminación de emergencia. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. El número de baños debe ser proporcional a los usuarios alojados y sus dimensiones mínimas y equipamientos deberá estar en concordancia con la normativa sobre habitabilidad y seguridad de las viviendas.
Deberán encontrarse identificadas mediante la colocación en su exterior de un pictograma con las siglas “VUT” según formato de ese decreto. Señalando el número de su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.
La publicidad se ajustará a las exigencias de veracidad, objetividad y buena fe, aportando la información suficiente sobre las características del alojamiento y sus condiciones de uso, sin inducir a la confusión o error, y en la que se incluirá la identificación asignada a la vivienda por la Administración competente.
En un lugar visible en la vivienda se expondrá un cartel informativo en castellano e inglés, con un número de teléfono de atención 24 horas para cualquier incidencia como así otros teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia.
También en la vivienda deberá exponerse los precios del servicio de alojamiento, sin poder cobrarse precios superiores ni por otros conceptos no solicitados o que no se hayan indicado en la publicidad previa.
Si el alojamiento fuera por habitaciones, se deberá́ informar a los usuarios de las normas internas de uso de las instalaciones. Por otro lado, salvo pacto en contrario, la estancia comenzará a las 17 horas y terminará a las 12 horas del día de salida. Se regula intensamente el régimen de reservas, pagos anticipados y cancelaciones, facturación, hoja de reclamaciones y seguros. También queda establecida la ficha de admisión con los datos del usuario que deberán conservarse durante un año y el deber de comunicación y control con el Ministerio del Interior.
Para finalizar, señalar que el titular de las viviendas de uso turístico, con antelación al inicio de la actividad, deberán presentar declaración responsable sobre el cumplimiento de las condiciones exigibles para la actividad conforme a igual modelo que se determine. El inicio de la actividad requerirá́ el cumplimiento de los requisitos impuestos por la normativa autonómica y municipal y la declaración responsable deberá contener múltiple información societaria y mercantil, relativa a la titularidad, técnica, etc. con el que poder fiscalizar la actividad que se pretende desarrollar, entre los que se encuentra datos del titular; NIF o CIF del solicitante; nombre comercial con el que se va a llevar a cabo la actividad; fecha del inicio de la actividad; modalidad de empresa; domicilio y datos de la empresa y del establecimiento; datos de la vivienda y capacidad máxima; relación de habitaciones; número de teléfono de atención; título que acredite la disponibilidad de la vivienda; acreditación del cumplimiento de la normativa municipal del municipio donde radique la vivienda; cédula de habitabilidad; e, inclusive, la declaración de que los estatutos de la comunidad de propietarios, si nos halláramos ante un régimen de propiedad horizontal, y siempre que se encentren debidamente inscritos, no prohíben dicho uso o, en su caso, si se prohibiera, declaración de existencia de autorización expresa de aquella (*)
Examinada la declaración responsable, se procederá́ a la inscripción de la empresa en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado de Asturias, comunicando a la empresa la signatura correspondiente. Pero el inicio de la actividad pudo ejercerse desde el mismo día de la presentación de la declaración responsable.
Las viviendas de alquiler vacacional en Asturias han experimentado un incremento de un 592 % en diez años, superando las 10.000 plazas. Localidades turísticas como Llanes, a pesar de tener una dimensión notablemente menor, se llevan la palma por encima de ciudades como Oviedo o Gijón. Distintas asociaciones de hostelería y comercio de Asturias atribuyen este incremento a una legislación que señalan como laxa y poco controlada, lo que ha hecho emerger esta actividad de forma descontrolada al albur de la oportunidad económica, siendo muchos inmuebles no registrados en lo que consideran una actividad irregular en clara competencia desleal con el sector.
Vivienda de uso turístico (VUT) en GALICIA
Es de aplicación el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la regulación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia y la Instrucción interpretativa 1/2017, de 9 de mayo, para la aplicación del Decreto 12/2017.
Galicia hace también en el propio decreto de una triple distinción, ahora denominados, apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico. Las segundas son los establecimientos unifamiliares aislados en los que se preste servicio de alojamiento turístico. Y las terceras, las VUT, apartado las primeras, constituyen el resto que son las cedidas temporalmente, con pequeña duración que se presume en un máximo de 30 días, con fines de alojamiento turístico, promocionadas o comercializadas mediante los canales habituales de oferta turística y con carácter lucrativo.
Necesitarán la declaración previa de inicio de actividad y cumplir con la normativa sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas relativa a los edificios de uso privado. Deberán encontrarse en suelo de uso residencial con excepciones si se permitiese.
El legislador autonómico es consciente de la singularidad y potestad municipal en su regulación urbanística, por lo que, la norma insta a los ayuntamientos a establecer limitaciones, si les interesara, sobre el número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o sector.
Como en todos los casos, deberán estar suficientemente amuebladas y contar con los aparatos y enseres necesarios para su utilización inmediata. Contar con calefacción en todas las dependencias, pero del que podrán prescindir de su funcionamiento en meses comprendidos entre junio y septiembre, ambos incluidos. También con número de teléfono 24 horas para la atención del usuario. Servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda. Y exhibir un rótulo informativo de la disponibilidad de las hojas de reclamación de turismo y copia de la declaración responsable de inicio de actividad en lugar visible.
Como en todos los casos deberán cumplir la normativa vigente en materia de libros registro y partes de entrada de viajeros.
Para el inicio de la actividad se deberá presentarse una declaración responsable empleando el modelo normalizado, ante el área provincial de la Agencia Turismo de Galicia en la que radique, la cual contendrá todos los datos e información exigidos, con especial mención a la documentación que acredite el título o contrato que pruebe la disponibilidad de la vivienda para la actividad. El título suficiente para la comercialización para ejerza ésta. Y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad o certificado final de obra que acredite que se ejecutaron las obras de conformidad con la licencia municipal, o certificado municipal que acredite que la edificación reúne las condiciones técnicas y urbanísticas para su destino.
Debe tenerse en cuenta que el uso como VUT no será posible si encuentra prohibido por la ordenación urbanística municipal de usos del sector donde se encuentre, y tampoco si está prohibido por los estatutos de la comunidad, si bien deberán estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
La declaración responsable habilita al desarrollo de la actividad turística, sin perjuicio eso sí, del cumplimiento de las demás obligaciones exigidas en otras normas de aplicación. Presentada la anterior, se inscribirá de oficio el establecimiento en el Registro correspondiente de la Comunidad Autónoma.
Como en otras normativas, excepcionalmente, previa solicitud del interesado y atendiendo a las especiales circunstancias, ponderadas en conjunto, podrá dispensarse a los establecimientos de determinados y concretos requisitos.
Según registros recientes, se estima que las VUT en Galicia representan ya más de un 40% del total de la oferta de alojamiento. Localidades turísticas como Sanxenxo es la que más acoge, seguido por Vigo, La Coruña y Santiago de Compostela en este orden. La Coruña ya ha dado un paso anunciado su intención de limitar el uso por zonas y exigir los accesos separados con límite a las plantas baja y primera como hizo Madrid. Santiago a hecho lo propio, a lo que seguirán otras localidades dada la proliferación e imposibilidad de control de la actividad clandestina, lo cual, sin duda, tensiona la convivencia y el mercado en lugares emblemáticos.
Vivienda de uso turístico (VUT) en CANTABRIA
Es de aplicación el Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria. Destaca su texto por ser muy escueto en escasos cinco artículos.
Las VUT se deberán encontrar en inmuebles situados exclusivamente en suelo de uso residencial y la actividad consistirá en la cesión temporal, completa o compartida (tenido cabida por habitaciones) Cesión temporal es toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo que no implique cambio de residencia por parte del usuario, y se presumirá cuando la oferta se realice a través de cualquier canal de oferta turística. Esta falta de límite temporal, al contrario que otras legislaciones, puede entrar en colisión con la LAU y el arrendamiento de temporada (uso distinto de vivienda), siendo ciertamente indefinido, lo que a nuestro juicio no responde al espíritu regulador de esta concreta clase de actividad turística, como lo hacen otras regulaciones con mayor o menor acierto y que podríamos denominar de corta estancia, como se indica en otras autonomías, con fines de alojamiento turístico, lo que resulta significativamente distintivo.
El alojamiento en viviendas de uso turístico es considerado un servicio turístico y por tanto debe cumplir lo establecido con las prescripciones de la Ley 5/1999, de 24 de marzo, de Ordenación del Turismo en Cantabria.
Cabe la cesión compartida, sin decir con quien, por lo que podrá ser objeto de arrendamiento por habitaciones cohabitando con el propietario. En la definición del objeto vemos como el Decreto tiene, entre sus objetivos, la regulación de los derechos y obligaciones de sus titulares y usuarios. Más adelante, se define como titular (de la actividad) a la persona física propietaria de la vivienda que facilita alojamiento a cambio de precio. Ergo, cabe deducir que la actividad solo podrá ser explotada por el propietario, siempre que sea persona física. Sin querer realizar ahora una exégesis de la licitud de este límite, a vuela pluma observamos una extralimitación impropia de limitación sobre el derecho de propiedad, entendemos no ajustada a Derecho, por cuanto la actividad no podría ser cedida a tercero en el libre ejercicio mercantil del propietario, o bien ser ejercida por otro titular, como lo pueda ser un usufructuario, igual habilitado por un derecho real que no debería contar con impedimento alguno, a salvo lo que dictase el título, para desarrollar tal actividad. O, simplemente, ser una sociedad mercantil propietaria que libremente quiera ejercer la actividad sin mayor restricción sobre su derecho, comparativamente agraviado por ser cercenado con respecto a otros propietarios particulares. Dicho esto, entendemos inadecuadas tales limitaciones que, a buen seguro, serían puestas en tela de Juicio ante un Tribunal.
Con antelación al inicio de la actividad, deberá presentarse Declaración Responsable y a la inscripción en el registro correspondiente. Es obligado disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y que no exista restricción expresa de la actividad en los estatutos de la comunidad de propietarios donde se halle. Resultan común con otras normativas, cuestiones relativas a la necesidad de contar con seguro de responsabilidad civil; placas identificativas en los accesos; teléfono de atención permanente; suministros incluidos en el servicio; limpieza; menaje y; siempre, por responder a una exigencia mayor, la llevanza al día el registro de viajeros con remisión a la Policía para su control.
(*) NOTA a la limitación de actividad en Comunidades de Propietarios:
El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, introdujo la posibilidad de acordar limitar o condicionar las VUT por la Comunidad.
El artículo 17.12 de la Ley dicta que: El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”
En primer lugar, se debe señalar que el artículo habla de “limitar o condicionar” pero no de “prohibir”. La prohibición, entendemos, solo podría venir establecida por un acuerdo unánime de los propietarios que modificase el título constitutivo. Esta posición no es pacífica en la doctrina.
Si se produjere dicho acuerdo, bien sea el efecto ahora indiferente de limitación o prohibición, éste no tendría efectos retroactivos y solo podría afectar a aquellos que interesaran en su futuro el ejercicio de la actividad.
También, y como se deduce de su lectura, cabe el acuerdo de aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios de viviendas con uso turístico.
MENDEZ LIT
Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario