Vivienda de uso turístico (VUT) en EXTREMADURA
Resultan de aplicación la Ley 6/2018, de 12 de julio, de modificación de la Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura y el Decreto 182/2012, de 7 de septiembre, por el que se establece la ordenación y clasificación de los apartamentos turísticos de la Comunidad Autónoma de Extremadura.
Cabe señalar de forma significativa que Extremadura no ha legislado de forma concreta a la VUT, sino solo la referida a apartamentos turísticos. Según parte de la doctrina, ante esta ausencia, por defecto, debe aplicarse a las VUT aquella normativa. Pero esto nos genera sinceras dudas, pues como dicta la norma, son apartamentos turísticos los bloques o conjuntos de apartamentos, las casas, y aquellas otras edificaciones semejantes, … que oferten, profesional y habitualmente, mediante contraprestación económica, servicio de alojamiento turístico, y que dispongan de las instalaciones adecuadas para la preparación, conservación y consumo de alimentos dentro de cada unidad de alojamiento, de conformidad con el artículo 61 de la Ley 2/2011, de 31 de enero, de Desarrollo y Modernización del Turismo de Extremadura.
Observamos como la regulación queda circunscrita a “… los bloques o conjuntos de apartamentos, las casas, y aquellas otras edificaciones semejantes ...”, es decir, se hace referencia a unidades edificatorias, bien sean en propiedad horizontal, incluso por su conjunto en las conocidas como “tumbadas”. También a casas individuales como chalets u otras semejantes, pero es premisa característica de aplicación del objeto regulado la primera referencia encontrada en su definición, esto es, ser bloques o conjuntos y edificaciones semejantes, lo que expulsa a la parte de éstas, es decir, a la vivienda individual que forma parte del conjunto, el piso o apartamento que se encuentra integrado en una división horizontal. Por tanto, sin la intención ahora de realizar un análisis o provocar polémica, pero subrayando que no cabe realizar una interpretación extensiva de la norma, entendemos que las VUT no tendrían encaje en esta regulación, no siendo en consecuencia reguladas en Extremadura.
No obstante, por resultar esta una interpretación jurídica de la que no entraremos en mayor debate, en la hipótesis no compartida de resultar aplicable la regulación de los apartamentos turísticos a las VUT, analizaremos brevemente esta norma.
Lo primero que encontramos tras su definición, es su carácter, el que precisamente la aleja de las VUT, pues señala que los apartamentos turísticos son establecimientos abiertos al público, siendo libre su acceso sin más restricciones que la Ley.
El servicio no puede realizarse por habitaciones y los apartamentos turísticos se categorizarán por llaves según calidad en los grados de 1 a 4. Debe encontrarse en entornos urbanos pues lo rurales tienen su propia categorización, y deben ofrecerse totalmente equipados para su uso inmediato. Algunos, según sean clasificados, necesitarán recepción.
Lógicamente, los suministros y el servicio de limpieza se encuentran incluidos, como así menaje y sustitución regular de ropa de cama y baño. Son de aplicación naturalmente las medidas normativas relativas a seguridad, incendios y general seguridad.
Previo a la actividad, el titular del inmueble o el gestor explotador debe presentar ante la administración competente la comunicación previa de inicio de actividad, lo que puede ser sancionado en caso contrario con multa de hasta 6.000 €.
La administración inscribirá la vivienda de uso turístico en el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura, comenzando a funcionar con la aplicación de las medidas de identificación correspondiente siendo necesaria la llevanza del registro de viajeros con remisión a la Policía o a la Guardia Civil, conforme normativa del Ministerio del Interior.
Entendemos que no cabe hacer más hincapié en esta regulación pues, en esencia, se aleja del concepto de la VUT, la cual no contempla, entendiendo desde nuestra posición, que no puede hacerse una aplicación extensiva impropia en Derecho.
Varias asociaciones de turismo, principalmente centradas en el norte de la comunidad, han expresado su denuncia a la proliferación de las VUT en la región en lo que entienden un “alquiler ilegal” en grave competencia desleal, para lo cual exigen medidas sancionadoras de cumplimiento en relación del deber de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura con la consiguiente declaración responsable de inicio de actividad. En nuestro juicio, debido a la laguna regulatoria, tales medidas resultarían estériles, pues el derecho sancionador es por naturaleza restrictivo, no pudiendo perseguir por incumplimiento regulatorio de una actividad a quien, objetivamente y según el literal de la propia norma, no la ejerce.
Vivienda de uso turístico (VUT) en CASTILLA LA MANCHA
Es de aplicación el Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha.
Castilla la Mancha sí hace una clara distinción entre aparamentos turísticos y las VUT, siendo estos últimos los pisos, casas, chalés u otros inmuebles análogos, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, que son comercializados o promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de contraprestación económica.
La definición es sencilla pero preclara, continente de todos los elementos característicos de las VUT, las cuales vienes delimitadas por la definición previa relativa a los apartamentos turísticos, siendo su nota distintiva la pluralidad, ya que estos se constituyen por inmuebles en número de dos o más unidades de alojamiento (vemos por contrario a otras comunidades como Madrid que pueden ser varias siempre que no supongan la totalidad del edificio), pudiendo ser bloques, como totalidad de un edificio o e parte independizada del mismo, con accesos y escaleras de uso exclusivo. O conjunto, como complejo de edificaciones contiguas con acceso e instalaciones comunes.
La VUT deberá disponer de licencia de primera ocupación. No cabe la cesión que habitaciones y que la comunidad de propietarios donde se halle no encuentre prohibición al respecto (estatutos). Tendrá que estar totalmente equipada y acondicionada para su uso inmediato. Ventilación directa del exterior o de patios. Los suministros, como en todos los casos, deben estar incluidos en el servicio y procurarse una limpieza obligatoria con cada entrada, como así disponer de un teléfono 24 horas y hoja de reclamaciones. La capacidad máxima vendrá determinada por la cédula de habitabilidad siendo su máximo12 plazas.
Es necesaria la declaración responsable previa, tras lo que procederá de oficio la inscripción en el registro correspondiente. El número que se otorgue deberá figurar en la publicidad y en canales de comercialización, siendo identificado el inmueble en el exterior de la vivienda con una placa distintiva. Por cuestión de seguridad y conforme normativa del Ministerio del Interior, como en todos los casos, también es imprescindible el registro de viajeros.
El ayuntamiento de Toledo presentó el marzo de 2023 una la Modificación Puntual número 32 del Plan General Municipal de Ordenación Urbana, regulatoria de la nueva normativa sobre apartamentos turísticos en la ciudad para su información pública. Toledo es Patrimonio de la Humanidad y su indudable atractivo y cercanía a Madrid, atrae a un número considerables de turistas de corta duración. En un enclave especial, y dado lo particular de su casco histórico, el Ayuntamiento pretende limitar la autorización de estos alojamientos a las plantas baja y primera de los edificios, como así, tampoco en planta baja en las calles definidas como comerciales. Además, los apartamentos y viviendas de uso turístico no podrán superar el 20% del total de inmuebles que hay que en el barrio antiguo de la ciudad. Observamos que el debate se plantea, no tanto en ámbito autonómico, sino municipal, siendo las ciudades con más influencia y afluencia turística las que, por razones de diversa naturaleza, a saber, orden público, convivencia, competencia, seguridad, etc. tienen la necesidad de, sino limitar -que también- delimitar el uso inmobiliario característico nacido de la oportunidad.
MENDEZ LIT
Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario