Vivienda de uso turístico (VUT) en CATALUÑA
Cataluña supone una disrupción legislativa en el marco legal autonómico. Sus parámetros regulatorios, como ahora veremos, se apartan de la línea general de otras autonomías. Más allá de las críticas – que las hay -, su reciente norma se va a convertir en un ensayo de laboratorio cuyos resultados conoceremos en poco tiempo.
Lo que se entiende por VUT en Cataluña viene establecido en el DECRETO 75/2020, de 4 de agosto, de turismo de Cataluña, y no dista de lo establecido por otras regulaciones autonómicas. Es el inmueble cedido por su propietario a terceros, a cambio de una contraprestación económica para una estancia de temporada, en condiciones de inmediata disponibilidad. Esta estancia debe serlo por toda la vivienda, por lo que no cabe sea parcial o por habitaciones, y por un tiempo continuado igual o inferior a 31 días.
El número de plazas u ocupantes para cada una de ellas será el determinado en la cédula de habitabilidad y, en cualquier caso, nunca superior a 15 plazas.
El amueblamiento, utensilios y menaje debe ser suficiente para su ocupación inmediata y facilitarse un número de teléfono para la atención de consultas e incidencias, debiendo garantizarse un servicio de asistencia y mantenimiento.
Pero la particularidad de Cataluña en relación con las VUT, no viene marcada por las condiciones o requisitos objetivos del inmueble, sino por los constantes esfuerzos de la Administración por limitar el ejercicio de esta actividad económica.
Particularmente, la ciudad de Barcelona ha mantenido una batalla contra las VUT, lo que fue plasmado en el primer PEUAT de 27 de enero del 2017. Acrónimo de Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos, se presentaba como un instrumento urbanístico municipal cuyo objetivo no era otro que limitar y decrecer el número de viviendas turísticas en la ciudad. Pero fueron sucesivas las sentencias que, tras diversas diversas impugnaciones, pusieron fin a este Plan. Sin embargo, esto sirvió para determinar las nuevas líneas de un nuevo PEUAT que tuvo su entrada en vigor 26 de enero de 2022.
Este quiere – de nuevo – regular la implantación de viviendas turístico. Ahora, con la bandera de la sostenibilidad y bajo la premisa de garantía de derechos fundamentales, se pretende evitar una excesiva concentración de VUT. Para ello, se distingue en la ciudad cuatro zonas donde y para cada una de ellas, se realiza una distribución de plazas que pueden ser ofertadas en función de distintos parámetros como la población residente, las condiciones de usos, el espacio público o el interés turístico. Sus objetivos son, según se desprende del literal vertido por el consistorio, descongestionar la presión turística, equilibrar esta actividad con otras distintas y garantizar el derecho a la vivienda. Para ello, el PEUAT establece el crecimiento nulo de las VUT en toda la ciudad, siendo que, cuando cese una VUT de una de las zonas saturadas se permitirá una nueva alta en otra zona de menor concentración, redistribuyendo así las VUT existentes de forma paritaria entre zonas.
Pero si lo anterior es singular por comparación al resto del territorio nacional, resulta rompedor el reciente Decreto Ley 3/2023, de 7 de noviembre, de medidas urgentes sobre el régimen urbanístico de las viviendas de uso turístico, convalidado el 26/12/2023 mediante Resolución del Parlamento de Cataluña.
Con carácter ahora autonómico, se crea un nuevo régimen de licencia previa para la apertura de nuevas VUT en municipios con tensiones de acceso a la vivienda y en los que exista una alta concentración de aquellas. Esta nueva licencia será por cinco años con posibilidad de prórroga cuando así lo determine el planeamiento urbanístico.
¿Y cuáles son los municipios en los que será preceptiva esta licencia? Pues aquellos donde la carga media del alquiler o hipoteca sea superior al 30% de los ingresos o renta media del hogar. O en aquellos en el que el precio del alquiler o compra se haya incrementado al menos 3 puntos porcentuales sobre el crecimiento acumulado del IPC en Cataluña.
También en aquellos donde exista una alta concentración de pisos turísticos, que serán aquellos donde exista 5 o más VUT por cada 100 habitantes. Donde sea 10 o más, directamente no se podrá otorgar licencia.
Y para comenzar, el propio Decreto Ley incluye un listado de 262 municipios que ya quedan sujetos al nuevo régimen de licencia previa por reunir las anteriores características, lo que se revisarán y actualizará cada cinco años.
Para que se den nuevas licencias el planeamiento urbanístico tiene que justificar que se dispone para la población residente de suelo suficiente destinado a vivienda permanente. Debemos decir que, de facto, esto supone un obstáculo casi definitivo a las nuevas licencias, pues se antoja, sino imposible, sí altamente difícil, que todos los municipios afectados puedan realizar una modificación ad hoc de su planeamiento con el objeto pretendido. Modificación que, debemos decir, tampoco se impone y siquiera se cuenta con un plazo para su realización.
¿Y qué pasa con las VUT existentes? Para que puedan continuar con su actividad, también se les obliga a solicitar una nueva licencia urbanística en cinco años desde la entrada en vigor del Decreto Ley. Si consideramos que, para ello, y como dijimos, los Ayuntamientos deberán haber modificado necesariamente su norma urbanística antes del 9 de noviembre de 2028, pero sin que exista obligación para ello, surgen serias dudas de qué ocurrirá a dicho momento y cuáles serán sus consecuencias (*)
Para finalizar, en un gesto digamos bravato, desde luego lejos de la ortodoxia legislativa, el propio texto en encarga de advertir que el mismo régimen transitorio previsto ya tiene carácter indemnizatorio por las modificaciones introducidas y en lo que pueda afectar. Es decir, sin más, confórmense aquellos que tienen una VUT y puede prorrogarla por cinco años más. Esto nos lleva a una reflexión, y es que, urgidos, que no obligados, como están ahora los municipios a realizar los cambios normativos urbanísticos para poder otorgar estas nuevas licencias, alguien (Administración) deberá responder en su responsabilidad patrimonial cuando no sean expedidas las solicitadas por las VUT preexistentes por razón de no haberse modificado la norma urbanística municipal.
Sin duda, más allá de los problemas que esta regulación pueda plantear – y que no serán pocos – se desprenden serios interrogantes de legalidad. No haremos aquí una interpretación crítica particular, pero sí reproduciremos las cuestiones que la propio ACCO (Autoridad Catalana de Competencia) ha destacado en su informe IR 69/2023 de 4 de diciembre de 2023 en relación de esta norma.
Para empezar, la ACCO critica severamente que su informe deba ser emitido ex post, es decir, tras la aprobación de la norma y no antes, sin ser escuchados: “la vía escogida por el Govern de la Generalitat ha comportado que esta nueva regulación, muy restrictiva de una actividad económica, se haya incorporado al ordenamiento jurídico sin un debate previo, articulado a través de una fase formal de información pública y la correspondiente solicitud de informes técnicos, entre los cuales el correspondiente informe de regulación de la ACCO”.
Si bien la ACCO reconoce la existencia de un interés general legítimo que avala que se ejerzan acciones legislativas y ejecutivas propias de la política de vivienda, se llama la atención sobre que se exija un control doble administrativo de la actividad, uno derivado de la normativa de turismo y otro del urbanística.
Por otro lado, que se trate de una restricción geográfica a unos determinados municipios sin justificación de los parámetros o ratios determinados para seleccionar cuales quedan incluidos y cuales no, sin tener en cuenta las características concretas de cada municipio.
También refiere el informe la que hemos citado antes como obligación de modificación del planeamiento urbanístico, lo que se eleva como una barrera de entrada insalvable de acceso al mercado de las VUT en los municipios que no se actualicen y modifiquen su norma.
Como ya comentamos, la ACCO destaca que el Decreto no establece un término límite temporal – ni se impone – a los ayuntamientos afectados la obligación de modificar su norma urbanística. Por tanto, podría suceder que, finalizado el periodo transitorio de 5 años, no se hubiera producido la modificación del planeamiento y todas las viviendas de uso turístico existentes tuvieran que cesar automáticamente su actividad (*) – expulsión directa y automática del mercado – Háganse cargo del alcance de lo dicho.
La ACCO concluye su informe señalando que, si bien existe un interés general legítimo que pueda avalar acciones legislativas en materia de vivienda y que impliquen ciertas restricciones de competencia, el Decreto Ley no supera el análisis de necesidad y proporcionalidad de una correcta regulación económica del mercado. Ergo, en román paladino, la norma vulnera los principios de competencia. Al tiempo pues, esta termine siendo otro zombi legislativo.
NOTA.- La propia ACCO cuestiona los motivos que fundamentan la norma. Concretamente, favorecer la vivienda. En este sentido, se advierte que el conjunto de municipios que son afectados por esta y que son los 262 relacionados, alcanzan nada más y nada menos que al 84,1% de la población de Cataluña. Sin embargo, en aquellos que se aplicará la ratio máxima prevista y que por dicho motivo deberán expulsar VUT a través del no otorgamiento de licencias, y donde se esperaría por tanto un incremento de la oferta de vivienda de alquiler, solo habita el 2,92% de la población. Todo esto lleva a considerar que la norma tendrá efectos muy limitados si lo que se pretende es el aumento de la oferta de vivienda en Cataluña.
MENDEZ LIT
Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario