Vivienda de uso turístico (VUT) en ISLAS BALEARES
Son de aplicación la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Islas Baleares, modificada por Ley 6/2018, de 22 de junio, por la que se modifican varias normas del ordenamiento jurídico de las Islas Baleares en materia de turismo.
También el Decreto-ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Islas Baleares que regula determinadas moratorias a las licencias de actividad.
Comenzaremos por la Ley. Nos hallamos ante el único caso en el que una CC.AA regula esta actividad turística por rango de Ley. Señalar también que, tanto por su configuración geográfica, como por resultar un destino turístico internacional de primer orden, su reglamentación resulta compleja y ha sido alterada, tanto en función de las circunstancias sobrevenidas debido al propio fenómeno turístico, como por el sentido político en la gobernabilidad de las Islas.
Para empezar, su denominación ya resulta diferente, “estancias turísticas en viviendas” y sus titulares son calificados como empresas comercializadoras, ya sean personas físicas o jurídicas, -lo que por sí resulta una contradicción en el tratamiento-, que comercialicen la totalidad de una vivienda residencial, por periodos de corta duración, en condiciones de uso inmediato y con finalidad lucrativa, comercialización que se puede alternar con el uso propiamente de vivienda que las caracteriza.
Por tanto, se pueden comercializar estancias turísticas siempre que sean de corta duración en viviendas de uso residencial, en su totalidad no teniendo cabida es servicio por habitaciones y que sea realizada por la persona propietaria o por operadores y canales de comercialización turística.
Las viviendas deberán constar con cédula de habitabilidad en vigor y la actividad solo podrá ser desarrollada si aquellas se encuentran ubicadas en zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto a través de los llamados PIAT (planes de intervención en ámbitos turísticos) instrumentos sectoriales cuyo objeto es el de regular el planeamiento, la ejecución y la gestión de los sistemas generales de las infraestructuras, los equipamientos, los servicios y las actividades de explotación de recursos en el ámbito de la ordenación turística.
La declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo que se fije reglamentariamente y que, por defecto, será de cinco años. Pasado ese plazo, solo se podrá continuar con la actividad, solo si se siguen cumpliendo todos los requisitos determinados legalmente, por periodos prorrogables del mismo plazo. Pero esta prórroga no será automática, pues deberá presentarse comunicación de esta intención ante la administración durante el mes anterior a la finalización de cada periodo, siendo que, en caso contrario, la vivienda pasará a situación de baja definitiva.
Las viviendas deberán acreditar la sostenibilidad mediante la obtención, previa a la comercialización, del certificado energético. Además, deberán contar con los sistemas de control del consumo de agua, así como contadores individuales de suministros energéticos.
No tendrán cabida en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal si lo impide el título constitutivo o los estatutos de la comunidad. A continuación, el texto refiere un párrafo confuso por la que entendemos una deficiente redacción en donde a una oración subordinada no le corresponde otra principal (art. 50.7 parrf. 2º . Referencia: BOE-A-2012-10610):
“Si el título constitutivo o los estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas en los términos expuestos en el párrafo anterior o en su defecto, es necesario, para llevar a cabo la comercialización turística, y solamente a este efecto, un acuerdo de la junta de propietarios en el que la mayoría de personas propietarias, que a la vez constituyen la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, acuerdo que la misma mayoría puede modificar. En este supuesto resulta de aplicación el régimen determinado en el artículo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. Este acuerdo se inscribirá en el Registro de la Propiedad, siempre que sea posible conforme a la normativa sectorial específica (a fin de informar a posibles terceras personas adquirientes de viviendas”.
Vemos como el condicional “sí”, necesitaría una consecuencia final que no se expresa. Sin embargo, el siguiente párrafo parece aclarar su precedente por deducción, ya que nos dice que dicho acuerdo no será necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la comercialización turística de las viviendas, por lo que debe concluirse que resulta necesario el citado acuerdo en las mayorías mencionadas, todo lo cual resulta discutible respecto de su adecuación a legalidad e hicimos expresa referencia mediante nota en artículo anterior. Simplemente, entendemos criticable este artículo porque la legislación autonómica no puede revocar de facto la LPH, exigiendo un acuerdo como si de un permiso se tratase, cuando lo prevenido en la Ley es la limitación de la actividad turística, pero en negativo. Luego si no existe acuerdo o prohibición estatutaria, por defecto, la actividad se encontrará permitida en la comunidad, sin necesidad de acuerdo alguno.
Otra cuestión muy discutible desde un punto de vista jurídico es la facultad implícita de derogación de la actividad que se observa cuando se habla de la posibilidad de cambios estatutarios o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercialización turística, la que tendrá que cesar en el plazo máximo de un año, debiendo comunicarse a la administración correspondiente.
En cualquier caso, las viviendas sometidas a algún régimen de protección oficial o a precio tasado, no podrán ser destinadas a tales fines.
Como es obligación en toda actividad turística y, observamos, en todas las regulaciones, el responsable de la actividad debe cumplir con las obligaciones de comunicación a la autoridad policial motivo del cumplimiento de seguridad ciudadana.
La cesión tendrá que resultar sobre la totalidad de la vivienda, no teniendo cabida las habitaciones ni cohabitación con el titular, por periodos de corta duración, bien sean días o semanas, pero nunca superior a un mes. Se presume la comercialización si esta es condiciones de uso inmediato, por tales periodos de corta duración y no se puede acreditar otra finalidad diferente. Este último aspecto no deja de resultar curioso, pues opera una presunción iuris tantum que puede ser destruida para salir del régimen de la actividad regulada.
He a continuación un límite discutible sobre la actividad – imaginamos en una pretendida evitación de un ejercicio inmobiliario especulador- Los inmuebles objeto de actividad para la que se presente declaración responsable, deberán haber tenido un tiempo mínimo de dedicación al uso residencial privado, que se determinará reglamentariamente y, en su defecto, cinco años.
Otro límite es la prohibición de esta actividad en suelo rústico protegido, si bien los PIAT en cada isla pueden, podrán realizar distintas previsiones, lo cual no deja de ser una paradoja al dejar el cumplimiento de esta delimitación, que podríamos calificar como “mayor” al albur de cada localidad.
Como decíamos la regulación es excelsa, llegando a regular supuestos que otras comunidades no han alcanzado. Por ejemplo, cuando la actividad se realice por propietarios – personas físicas – sobre vivienda principal, por plazo no superior a 60 días en un período de un año. La norma está pensando en supuestos de personas residentes que, dada la alta demanda y posibilidad de un ingreso extraordinario, aprovechan el periodo estival para ceder/alquilar su propia vivienda, aprovechando ellos su salida de vacaciones que bien pueden financiar con dicho ingreso. Cabría plantearse si tiene cabida en este supuesto las situaciones de intercambio inmobiliario entre particulares que son habilitadas a través de conocidas plataformas digitales, las cuales no dejan de ser un canal de comercialización.
Para este supuesto, la ley exige que deban ser cumplidos los mismos requisitos que para las VUT reguladas en ella, pero con matices: La declaración responsable debe acreditar que se trata de vivienda principal. También indicar los plazos de comercialización durante el año, que no podrá superar los 60 días. Solo tendrá cabida si está ubicada en una zona declarada apta para acoger esta modalidad por los consejos insulares o por el Ayuntamiento de Palma. Esta habilitación tiene un límite de cinco años con posibilidad de prórroga.
Aquí sí, excepcionalmente, se permite la convivencia de los residentes con los usuarios, siempre se indique en la publicidad y el número de personas no exceda de las plazas indicadas en la cédula de habitabilidad. Por razones de saturación, de orden medioambiental o de limitación de recursos naturales, siempre debidamente motivado y de manera proporcional, los PIAT podrán limitar o excluir temporalmente esta actividad en determinadas zonas.
Resulta discutible, a nuestro juicio, por un lado, la regulación limitativa extramuros LAU, en tanto que ésta no resulta una actividad habitual ni creemos tenga fines lucrativos en el sentido mercantil o comercial del término. Por otro, las excepcionales limitaciones que a ello se pueden las cuales, si bien motivadas, pueden tener lugar al arbitrio amparo de concepto indeterminados como lo es el de saturación. Imperan a esta comentada especialidad regulada otros requisitos que, por motivos de extensión, no comentaremos aquí.
Naturalmente los servicios de la VUT deben integrar limpieza periódica; suministro de ropa de cama, menaje, etc; mantenimiento de las instalaciones; necesidad de libro registro diligenciado por la administración; asistencia telefónica al turista 24 h. El número de ocupantes usuarios de las VUT no podrá exceder de que permita la cédula de habitabilidad y disponer, con carácter mínimo, de un cuarto de baño por cada cuatro plazas.
Y seguimos con el Decreto Decreto-ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad, cuyo contenido ha sido motivo de discordia.
La disposición adicional primera de dicha norma reglamentaria suspende temporalmente, en las islas de Mallorca, Ibiza y Formentera, la posibilidad de adquirir plazas turísticas al organismo gestor o a la administración turística, como también el intercambio de plazas entre particulares, para el inicio de actividad turística de las Viviendas objeto de comercialización turística (VUT).
Y es que lo planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) que ya hemos citado anteriormente o, los planes territoriales insulares (PTI)– deberán evaluar la capacidad de carga turística de las islas y con ello determinar el número total de plazas turísticas, evaluación que, en todo caso, deberán suponer una reducción de las existentes inscritas.
Como si fuera un stand&still administrativo, la suspensión regirá hasta que se lleve a cabo aquellas evaluaciones y, como máximo, durante cuatro años desde la publicación del Decreto. Pero cuidado, si pasado el plazo no su hubiera hecho dicha evaluación de las plazas en integradas en las bolsas, se considerarán extinguidas. Procede a continuación diferentes excepciones a la suspensión para casos determinados, como:
Las que estuvieran realizando obras de apertura o ampliación; las que estuvieran en trámite de licencia urbanística o declaración responsable, etc.
Para la isla de Menorca, opera otra disposición adicional, la segunda, por la cual igualmente es suspendido el inicio de nuevas VUT hasta la también evaluación de la capacidad de carga de la isla con distintos matices y excepciones.
La siguiente, disposición adicional tercera, regula un régimen específico para la declaración responsable en la isla en el caso de requerir dispensas urbanísticas, debiendo presentarse en la Comisión de Ordenación Turística para su informe previo sobre su idoneidad.
Sin duda las viviendas de uso turístico representan un debate para las islas cuyo tratamiento no es fácil. Su proliferación descontrolada ha causado problemas de convivencia y un aumento exponencial de precios que prácticamente imposibilitan el acceso a la vivienda en cualquier régimen. Es por ello que, la administración autonómica se debate en su control entre la dualidad consistente en proteger valores a su población, tales como el acceso a la vivienda a la cohabitación o el comercio, y el desarrollo de una actividad que, sin duda, es fuente de notable ingresos a las distintas localidades. El nuevo Gobierno autonómico tiene la intención de derogar la moratoria de suspensión acordada por la anterior administración en lo que estima es una estrategia de decrecimiento. El debate está servido.
MENDEZ LIT
Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario