Vivienda de uso turístico (VUT) en CASTILLA y LEÓN.
Es de aplicación el Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León.
En el decreto se regula de forma exclusiva este tipo de modalidad turística que es definida como la cesión de “pisos, casas, bungalós, chalés u otros inmuebles análogos, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, que son comercializados o promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de contraprestación económica”
Esta cesión será por una unidad exclusiva de alojamiento al completo, no permitiéndose la cesión por estancias o habitaciones. El decreto excluye los conjuntos o bloques formados por dos o más unidades de alojamiento turístico, explotados por el mismo titular, a los que le resultará de aplicación la regulación de apartamentos turísticos. La exclusión puede parecer confusa, pues a priori pudiera entenderse que vivienda turística es la unidad dentro de un conjunto, no pudiendo tener cabida en su regulación si fueran una pluralidad (dos o más). Sin embargo, deteniéndonos en la lectura de la exclusión, observamos que se trata de “los conjuntos o bloques formados por dos o más unidades de alojamiento turístico, explotados por el mismo titular”, por lo que podría interpretarse que se está refiriendo al conjunto de viviendas, en su totalidad, que integradas en un mismo inmueble, son explotadas por un mismo propietario. Sensu contrario, pudieran integrarse en la modalidad de VUT las viviendas que, aun siendo varias explotadas por un solo titular e integradas en un mismo edificio, no formasen la totalidad del edifico. Es una interpretación que no queremos dejar pasar sin mencionarla.
Como hace también Islas Baleares, el tratamiento de quien presta el servicio se hace como empresa, bien sea persona física o jurídica, propietario no, que presta a los turistas, de forma habitual y con ánimo de lucro, el servicio de alojamiento en esta modalidad. Consideramos correcto el uso del término “turista”, no como en otros casos el de “usuario”, pues delimita muy bien el objeto de la prestación por su consideración subjetiva.
Por otro lado, se considera que la actividad es habitual, cuando es una práctica común y frecuente, estableciendo la presunción consistente en facilitar alojamiento en una o más ocasiones dentro de un mismo año natural por tiempo que, en conjunto, exceda de un mes.
Y para finalizar con las definiciones, el hospedaje deberá ser temporal, lo que establece por un plazo máximo de dos meses seguidos a un mismo turista, a cambio de contraprestación económica y en un establecimiento abierto al público en general. Vemos por tanto, que la VUT puede prolongarse hasta dos meses seguidos.
Contra el criterio de otras legislaciones en relación de capacidad máxima y que refieren a lo señalado en la licencia de ocupación, Castilla y León sigue otro criterio más flexible, consistente en el número de camas existente en los dormitorios, incluidas las posibles literas, e incluidas las camas convertibles o muebles-cama del salón-comedor y las supletorias. Las cunas no computarán como plazas a estos efectos.
Como en la mayoría de las regulaciones las VUT deberán exhibir en la entrada una placa identificativa según el modelo establecido. Deberán contar con licencia de primera ocupación y como mínimo, con las dependencias de salón-comedor, cocina y cuarto de baño o aseo, salvo las de tipo estudio, en las que dormitorio, salón y cocina ocuparán un espacio común.
A continuación se regula los requisitos de cada estancia, como así los de los servicios comunes, e inmediatamente es regulada una dispensa por la cual se dispone que excepcionalmente las VUT podrán no cumplir con alguno o algunos de los requiriso anteriores, “cuando las circunstancias concurrentes permitan compensar el incumplimiento con la valoración conjunta de las instalaciones, servicios y de las mejoras que incorporen, en particular cuando se instalen en inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de Castilla y León”
Queda muy abierto esta dispensa de cumplimento que, a pesar de ser regulada en su concesión procedimiento reglado, afecta a todos y cada uno de los requisitos de las VUT (arts. 7 a 12), desde la necesidad de limpieza regular, hasta carecer de licencia de primera ocupación o no contar con baño, por poner algún ejemplo que pueda parecer absurdo pero que, por contrario, sí es posible.
La actividad podrá iniciarse mediante Declaración Responsable y es regulado ampliamente el derecho de información al que debe tener acceso y derecho el turista, como así el sistema de reservas. Lógicamente, todos los servicios posibles estarán integrados en el precio, incluido recogida de basuras o utilización de parques y piscinas si existieran, lo que curiosamente es citado de manera expresa en el decreto. Finalmente, aparte otras consideraciones de regulación similar a otras comparadas, como lo pueda ser el deber de existencia de hojas de reclamación, no existen otras particularidades en la ahora analizada.
Castilla y León es una comunidad líder en turismo rural en España. La mayoría de los alojamientos rurales está formada por particulares o pequeños empresarios que deben cumplir una serie de requisitos administrativos para obtener los permisos necesarios y poder ejercer su actividad, generalmente en edificios antiguos pertenecientes al patrimonio familiar o adquiridos con tal fin. La incursión no controlada de las VUT supone un desagravio comparativo en condiciones de competencia desleal por lo que algunas asociaciones de turismo rural han alzado la voz en protesta y rebelión contra esta actividad “paralela”.
MENDEZ LIT
Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario