ALGUNAS CAUSAS DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN ESPAÑA
El acceso a la vivienda en España es uno de los mayores retos sociales de la actualidad. A pesar de ser un país con una alta tasa de propiedad, cada vez es más difícil para muchos ciudadanos encontrar una vivienda asequible. Las causas de esta situación son diversas y tienen raíces en factores económicos, demográficos y políticos. A continuación, se resumen las principales razones que explican este problema.
Una de las causas principales es el desajuste entre la oferta y la demanda. En las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, la demanda de vivienda ha aumentado considerablemente debido a la concentración de empleo, servicios y oportunidades educativas. Esta alta demanda ha disparado los precios. Mientras tanto, en las áreas rurales y algunas ciudades más pequeñas, la oferta supera la demanda, lo que crea una situación de desequilibrio en todo el país.
Otro factor clave ha sido el aumento de inversiones inmobiliarias por parte de fondos nacionales e internacionales. Desde la apertura del mercado a estos actores, se ha producido una tendencia a la adquisición de inmuebles en zonas urbanas para su explotación en el mercado del alquiler o su reventa, generando una subida de precios. Esto ha incidido especialmente en los barrios céntricos de las principales ciudades. Además, la presencia de plataformas de alquiler turístico, como Airbnb, ha tenido un impacto en la disponibilidad de viviendas para alquiler residencial, lo que ha reducido la oferta destinada a los habitantes locales.
A nivel comparativo, España tiene uno de los parques de vivienda pública más pequeños de Europa. Solo el 2% del total de viviendas son públicas, muy por debajo de otros países como Austria, donde la vivienda pública representa el 24%, o los Países Bajos, con un 30%. Esta escasez de vivienda pública agrava aún más la situación, ya que el mercado privado no puede satisfacer la demanda de personas con menos recursos. Durante los años 60 y 70, el Estado español promovió la construcción de grandes cantidades de viviendas protegidas, pero muchas de estas propiedades se privatizaron con el tiempo, reduciendo drásticamente la disponibilidad de viviendas sociales.
La crisis financiera de 2008 también tuvo un impacto importante en el sector de la vivienda. Durante la burbuja inmobiliaria que precedió a la crisis, España vivió un auge en la construcción, con un exceso de viviendas construidas, muchas de las cuales quedaron vacías. Sin embargo, cuando la burbuja estalló, muchas promotoras inmobiliarias quebraron y las viviendas se quedaron sin vender. Además, las familias que habían accedido a hipotecas a menudo no pudieron hacer frente a los pagos, lo que provocó un aumento de los desahucios. Desde entonces, la construcción de nuevas viviendas ha sido mucho más lenta y los requisitos para acceder a una hipoteca se han endurecido, dejando a muchas personas fuera del mercado.
Otro factor es el envejecimiento de la población. Muchas personas mayores viven en viviendas en propiedad, mientras que las generaciones más jóvenes, con trabajos más precarios y salarios más bajos, tienen dificultades para acceder a la vivienda. La precariedad laboral y los salarios que no han subido al mismo ritmo que los precios de la vivienda son factores clave. De hecho, España tiene una de las tasas más altas de desempleo juvenil en Europa, lo que dificulta que los jóvenes puedan independizarse y adquirir una vivienda propia.
La pandemia de COVID-19 también ha influido en algunos de estos problemas. Durante el confinamiento, muchas personas se vieron atrapadas en viviendas pequeñas o inadecuadas. Esto incrementó la demanda de espacios más grandes o con acceso al exterior, lo que disparó los precios en determinadas zonas. Además, la crisis económica generada por la pandemia ha afectado los ingresos de muchas familias, dificultando el acceso a la vivienda tanto en propiedad como en alquiler. Según un estudio del Banco de España, los hogares más vulnerables fueron los más afectados económicamente, aumentando así las desigualdades en el acceso a la vivienda.
Otro aspecto relevante es la falta de suelo disponible para la construcción de nuevas viviendas, especialmente en zonas urbanas. La burocracia para recalificar suelos urbanizables y los costes asociados a la construcción han ralentizado los nuevos desarrollos. Además, los elevados impuestos que gravan la compra de una vivienda, como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), encarecen aún más el acceso a una vivienda en propiedad.
Mientras que otros países europeos, como Alemania o Francia, tienen una mayor proporción de vivienda pública y social, España sigue rezagada en este aspecto. En Francia, por ejemplo, el 16% de las viviendas son públicas o sociales. En España, en cambio, las políticas de vivienda han sido inestables y, a menudo, cambian con cada gobierno, lo que impide una planificación de largo plazo en el sector.
En resumen, la crisis de la vivienda en España es el resultado de múltiples factores que interactúan entre sí. La falta de vivienda pública, las dinámicas del mercado inmobiliario, los efectos de la crisis de 2008 y la pandemia del COVID-19, junto con un mercado laboral precario y la escasez de suelo urbanizable, han creado una situación compleja que dificulta el acceso a una vivienda digna.
18 de octubre de 2024
EL FUTURO REGISTRO EN VENTANILLA ÚNICA DE ALQUILERES TEMPORALES Y TURÍSTICOS
El Gobierno ha anunciado para el 2025 el registro o alta obligatoria de viviendas turísticas, alquileres temporales y de habitaciones. Examinado el texto del proyecto del “Real Decreto por el que se crea la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y se regula la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler y alojamientos de corta duración” lo analizamos de manera resumida:
Se crea un registro único donde deberán darse de alta los arrendadores que lleven a cabo este tipo de alojamientos. ¿Cuáles son? Los que llama de forma genérica, de corta duración, y que, a pesar de ser completamente diferentes, incluye tanto los alquileres de temporada, los de habitación y los arrendamientos turísticos.
Curiosamente se incluye los alojamientos en buques o embarcaciones siempre que no estén vinculados a un servicio de navegación. Es decir, aquellos que se alquilan como vivienda en puerto y no para ser navegados.
El ámbito objetivo del real decreto comprende a todos estos servicios de alojamiento en España ofrecidos a cambio de una remuneración, a través de plataformas en línea, independiente sea el domicilio de estas plataformas
Los servicios de alquiler denominados de corta duración y que deberán acoger las obligaciones de esta nueva normativa, son aquellos que tengan como destino primordial un uso distinto del de arrendamiento de vivienda de la LAU – ex. art. 2 – resultandos temporales. Asimismo, deberán contar con equipamiento, mobiliario y enseres adecuados para su uso según normativa europea.
Los arrendadores de esos alojamientos deberán obtener un número de registro o identificación que les será facilitado oficialmente y que deberá posteriormente facilitar a las plataformas para poder utilizarse.
A su vez, las plataformas “están obligadas” a facilitar que cada anuncio contenga el número de registro que permita su identificación. Realizar comprobaciones aleatorias periódicas sobre la veracidad de las declaraciones realizadas por los arrendadores. Informar de los resultados de estas comprobaciones, como también a los arrendadores que quiera publicitarse de esta obligación. Transmitir a la administración regularmente los datos facilitados por los arrendadores. Cumplir con las resoluciones administrativas que ordenen la eliminación o inhabilitación del anuncio vinculados a un número de registro suspendido o retirado.
Para ello se crea la ya citada Ventanilla Única Digital de Arrendamientos de España, como pasarela digital única nacional de transmisión electrónica de datos, y que será́ dependiente del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Algunas consideraciones:
En contra: Tenemos dudas de la constitucionalidad del texto en tanto pudiera invadir competencias de las CCAA en materia de turismo por cuanto afecta a viviendas turísticas.
A favor: Este nuevo reglamento solo tiene efectos en relación del registro y control, con el fin, único, de evitar el fraude de ley o abuso de derecho en el mercado de la vivienda alquilada y el arrendamiento turístico.
En contra: Se traslada a las plataformas materias de policía que no les son propias.
A favor: En materia de turismo, hoteles y otros establecimientos turísticos ya mantenían la obligación de recepción y control de datos.
En contra: No creemos adecuado “mezclar” formas de alojamiento tan dispares (recordamos que el alquiler de temporada es regulado por la LAU, el de habitación por el Códico Civil y el turístico por la regulación autonómica correspondiente en esta materia)
A favor: La LAU ya prevé en su disposición adicional 3ª la posibilidad de consignar los datos del arrendamiento con el depósito legal de fianzas.
En definitiva, el reglamento tiene como fin controlar de la única manera eficaz que se le presenta, a través de las plataformas digitales, primero, el fraude de ley en relación con los arrendamientos de temporada que son ofertados en tal manera con el solo fin de evitar los arrendamientos para uso de vivienda para, esencialmente, evitar su plazo obligatorio. Hemos oído en estos días la obligación de “causalizar” estos arrendamientos. Esto siempre ha sido así o ha debido ser así para ser más exactos. No existe un cambio de la norma o su consideración. La diferencia es que ahora se exige que las causas de temporalidad estén debidamente justificadas para poder ser controladas de antemano (aquí es donde únicamente pudiera producirse una crítica), pero el arrendamiento de temporada solo debe responder a una causa concreta por el que se produce la necesidad, independiente sea su tiempo, y acortarse su extensión a dicha causa. Y segundo, evitar la oferta descontrolada e ilícita de viviendas turísticas, coartando su acceso publicitario a las plataformas digitales. Se entiende por ilícitas las que no cumplen con normativa de la CCAA en la que se hallan y no se encuentran dadas de alta como se exige en la correspondiente reglamentación turística.
Y este control lo hace solo como puede afontarlo de manera eficaz a través de las plataformas digitales, las que se verán primera y directamente afectadas.
16 octubre 2024.
Alquileres temporales y otras figuras
Últimamente observamos cómo, desde sectores de la política, se mezclan en el discurso conceptos relativos a la vivienda y el alquiler. Hemos creído necesario realizar este breve artículo aclaratorio, siempre abierto, claro está, a cualquier comentario o cuestión para su mayor precisión. ¿Qué es…?:
a) Vivienda en alquiler (LAU). Es aquella que regula la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, con última actualización de mayo de 2023. Se aplica sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
Es decir, y esto es esencial dado que marca al resto de definiciones. Primero: El objeto de este alquiler es el de vivir con carácter estable (residir), para lo cual, y por ello, se fija un mínimo de 5 o 7 años. Y segundo: Debe ser habitable. El concepto de habitabilidad se configura jurisprudencialmente como ser “adecuado a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda” Es decir, la vivienda habitable debe ser autónoma y contar todos las dependencias necesarias para una vida independiente y autónoma de terceros.
b) Alquiler de temporada (LAU). También regulado por la misma Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 3. La confusión proviene cuando se categorizan como “arrendamientos para uso distinto de vivienda”. No tienen nada que ver con las viviendas turísticas.
Este artículo dice: “… tendrán esta consideración -uso distinto de vivienda- los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, ….” De esta manera, el arrendamiento de temporada, lo es también para vivir, pero no por el concepto de residir de manera estable o permanente, por ello la Ley lo incluye, no de forma afortunada en aquellos de “uso distinto de vivienda”, pero sí es un contrato regulado por la LAU. La diferencia, repetimos, es que su objeto no es el de residir sino vivir en el inmueble circunstancialmente, por lo que su régimen es distinto. Por esta razón estamos oyendo hablar de “causalidad” Pero esto no es nuevo y ya lo exigía la jurisprudencia. Nos explicamos.
Los contratos para estudiantes por un curso; para trabajadores por obra que cambian de domicilio hasta que aquella se termina; los traslados por negocio; o los que hemos conocido siempre de alquiler de apartamentos en verano por quince días, un mes o dos, constituyen alquileres LAU de temporada (no entramos ahora al debate VUT). Dichos contratos deben ser acogidos bajo esta modalidad, la que resulta más flexible y sin los imperativos legales exigidos para los alquileres de uso de vivienda, lógicamente más rígidos pues lo que se busca es la proyección del inquilino residente/familia. Por esta razón, para evitar fraudes, el arrendamiento de temporada debe encontrarse justificado (causalizado) en el contrato.
La teoría suele distar de la realidad y la experiencia demuestra que, por diversos factores como puedan ser la tardanza extrema e inasumible para recuperar una vivienda en un desahucio judicial; el quizá mal concebido proteccionismo del arrendatario frente a un propietario demonizado y; finalmente, el intento – y realidad – de limitar precios de las rentas, ha provocado que el propietario tienda a arrendar su inmueble por temporada, por lo que esta modalidad se ha multiplicado, si bien se ha de decir que en muchos casos en fraude de ley, pues en estos casos los alquileres no responden al verdadero objeto contratado y su intención simplemente escapar al marco legal aplicable, el uso de vivienda.
c) Vivienda turística (normativa turístico-administrativa autonómica). En pureza, esta modalidad debería excluirse de este artículo. Estamos ante una actividad económica, ante un servicio turístico y así es regulado por cada CCAA al tener asumidas las competencias propias y exclusivas en esta materia. Quien alquila, aunque el término exacto aquí sería el de “cesión” ejerce una actividad económico-turística regulada que escapa de la mera relación jurídico-privada entre particulares y en la que se imponen otras normas que regulan la actividad que se ejerce.
El problema reside y abunda en los mismos motivos citados en el apartado anterior. Observamos que solo en Madrid, según datos ofrecidos desde su Ayuntamiento, el 92% de las VUT son ilícitas (solo 1.008 de 13.500 contabilizadas cuentan con los permisos necesarios), escapando a toda regulación. A las causas de esta ilicitud, se añade la rentabilidad pues es tan alta, que solo explotando por la cesión en fines de semana, se alcanzan importes que duplican el de toda una mensualidad de renta. Si a ello añadimos que los usuarios (que no inquilinos) marchan rápido; que no existe riesgo de un desahucio enquistado; ni impagos, etc. tenemos el caldo de cultivo ideal para su proliferación descontrolada, lo que ha sucedido.
d) Alquiler de habitación (Código Civil). Si leemos el texto de la referencia jurisprudencial anterior (A.P. de Valladolid) el arrendamiento de una habitación no puede ser objeto de la LAU, y ello porque este arrendamiento no puede ser, ni ofrecer, todos los elementos esenciales para la vida independiente e íntima de la unidad familiar. En román paladino, necesitamos un lugar autónomo, donde podamos dormir, cocinar y tener aseo de forma habitable, digna e independiente, sin elementos compartidos. Si faltare alguno de estos no sería un alquiler de uso de vivienda, porque no nos encontramos ante una vivienda, sino parte de otra. Por ello, ante la ausencia de legislación especial para ello, es de aplicación lo dispuesto para el arrendamiento de forma genérica en el Código Civil, no siendo aplicable la LAU.
e) Alquiler compartido (LAU). No es más que un arrendamiento de una vivienda que alquilan varias personas que no guardan un vínculo previo o, al menos, no forman una unidad familiar. No es ninguna modalidad o variante y no guarda ninguna especialidad en relación de un arrendamiento LAU. Exponente claro son los pisos que se alquilan entre varios estudiantes para compartir gastos. Será una cuestión interna entre ellos como contribuyen a los gastos o como pagan o responden al arrendador, pero estas son cuestiones que quedan fuera de la regulación legal.
f) Coliving -Livin´/flex- (sin regulación). A la fecha no existe un marco jurídico que lo regule. Se antoja complejo. Si intentamos un encaje ideal entre las figuras existentes, nos encontraríamos entre un arrendamiento de habitación y alguna forma turística indeterminada. Y es que no cumple con el requisito de unidad vividera habitable independiente y autónoma, lo que lo excluye del ámbito de la LAU. Si se alquila un todo, vivienda o edificio, por habitaciones a varias personas, estaríamos en un arrendamiento LAU compartido, pero el hecho de ofrecer con la residencia otros servicios en paralelo, lo alega de esta figura, como así también del contrato de alquiler de habitación del Código Civil, y sin embargo lo acerca al contrato de hospedaje, en desuso y absorbido por la legislación administrativo-turística, donde de forma teórica, a priori, encuentra más acomodo.
MENDEZ LIT
Abogados Urbanismo & Inmobiliaro
Madrid
Directiva europea para la construcción eficiente
El 8 de mayo se publicó en el Diario Oficial de la Unión Europea la Directiva (UE) 2024/1275, de Eficiencia Energética de los Edificios.
Se pretende con ella una mejora en la eficiencia energética de los edificios y la reducción de sus emisiones de gases de efecto invernadero, intentando conseguir un parque residencial que alcance las cero emisiones.
La directiva es audaz y aborda con una perspectiva global la reducción de emisiones de carbono en el sector de la construcción, contemplando ahora esta actividad desde el punto de vista del análisis del ciclo de vida completo del edificio, lo que nos llevaría desde su construcción inicial hasta su final vida útil.
Por ello, se pretende – y requiere -, una revisión completa del estándar de construcción tradicional, debiendo modificar tanto el diseño, como los métodos y procesos constructivos. Los edificios tendrán que reducir su consumo energético y ser eficientes a través de mejoras en su aislamiento térmico, iluminación, calefacción y refrigeración, sustitución de calderas de combustibles fósiles, etc.
Ya se está estudiando e implantando la directiva en la normativa nacional a través de la modificación del Código Técnico de Edificación (CTE), lo que, sin duda, provocará un cambio sustancial en la manera de construir.
¿Está el sector de la promoción y construcción en España preparado para este cambio tan radical? ¿Qué impacto tendrá en los precios de la vivienda?
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 12. COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS.
Viviendas de uso turístico (VUT) en la COMUNIDAD AUTÓNOMA DE CANARIAS.
Terminamos en Canarias esta serie de artículos en la que hemos analizado las distintas regulaciones sobre la compleja situación de las VUT en el panorama español.
Recientemente el gobierno de Canarias ha propuesto regular por ley el uso de la vivienda vacacional, sometiendo un anteproyecto de Ley a información pública y que más adelante referiremos. Hasta ahora – y a la publicación de este artículo -, las VUT son reguladas por una norma obsoleta (Decreto 113/2015) limitada e insuficiente dado el crecimiento de este fenómeno. Debemos tener en cuenta que Canarias es la segunda comunidad con mayor porcentaje de VUT tras Baleares. De momento, y a la espera de la anunciada ley, contamos con el citado Decreto, del que detallamos sus elementos esenciales.
Denominadas aquí viviendas vacacionales, son aquellas que, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística, son cedidas temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines vacacionales y a cambio de un precio. Los canales de oferta turística son los habituales de otras legislaciones, es decir, todos: agencias de viajes, centrales de reserva y otras empresas de intermediación y organización de servicios turísticos, incluidos los canales de intermediación virtuales; páginas webs de promoción, publicidad, reserva o alquiler; y publicidad realizada por cualquier medio de comunicación.
La habitualidad es la cesión dos o más veces dentro un año o una vez al año, pero en repetidas ocasiones y cesión temporal la ocupación por un periodo de tiempo cambio de residencia por el usuario. Como vemos no hay tiempos concretos.
Son expresamente excluidas del ámbito de aplicación, las edificaciones y viviendas ubicadas en suelos turísticos que se encuentren dentro de las zonas turísticas o de las urbanizaciones turísticas, conforme a la Ley 2/2013. Deberán cumplir con las normas sectoriales de aplicación, especialmente en materia de seguridad, salubridad, urbanísticas, técnicas, habitabilidad, y accesibilidad
Está prohibido alojar un mayor número de personas de las que correspondan según el título habilitante, o en su caso, la cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
Se exige que la publicidad proporcione información completa sobre las características y condiciones de uso de las viviendas, sin inducir a confusión sobre su modalidad. Además, se requiere que las personas propietarias incluyan el número de registro en toda la publicidad. Cada vivienda debe tener un cartel visible con un número de teléfono de atención para resolver incidencias, así como información sobre servicios de emergencia y sanitarios en español e inglés. Antes de formalizar la reserva, se debe informar sobre las condiciones de acceso, horarios, admisión de mascotas, políticas de reservas y precios. Las prohibiciones establecidas deben ser claramente comunicadas a los usuarios en español e inglés, ya sea previamente o al momento de la contratación.
Antes de empezar a alquilar una vivienda vacacional en Canarias, los dueños o los encargados deben enviar una declaración al Cabildo Insular. En esa declaración, aseguran que cumplen con todas las normas del reglamento y adjuntan los documentos necesarios. Una vez enviada, el Cabildo Insular inscribe la actividad en el Registro Turístico en un plazo de quince días y proporciona al propietario o al encargado las hojas de reclamaciones, el cartel y el libro de inspección.
Los usuarios tendrán a su disposición hojas de reclamaciones conforme a la normativa turística, además de las requeridas en otras áreas. En caso de reclamaciones relacionadas con los precios, se proporcionará a los usuarios, junto con las hojas de reclamaciones, una copia de la confirmación o acreditación de la reserva, firmada por los propietarios o las personas a cargo de la explotación, que incluirá la fecha de entrega.
Cualquier incumplimiento de los requisitos del Reglamento será comunicado a la Inspección Turística para la aplicación de sanciones según lo establecido en la Ley de Ordenación del Turismo de Canarias y otras disposiciones legales pertinentes. Los propietarios o quienes gestionen las viviendas vacacionales serán responsables de las infracciones administrativas. Además, no podrán alegar que la vivienda es su residencia habitual para evitar las inspecciones turísticas.
Actualmente, hay más de 50 mil pisos turísticos registrados en las islas. Como dijimos al principio, el Gobierno de la comunidad ha publicado y sometido a información pública ya el anteproyecto de ley, denominado, “de ordenación sostenible del uso turístico de viviendas”. Realmente el texto lo pone difícil para quien quiera dedicar su inmueble a VUT.
Podemos observar que las viviendas en las que se quiera implantar o realizar este negocio deberán tener una antigüedad mínima de diez años, un mínimo 39 m2 de superficie útil y máximo de ocho plazas. Además. Una nota curiosa es que deberán disponer de una toma de corriente para recargar vehículos eléctricos o justificar la existencia de un punto de recarga pública en 500 metros.
Pero hay más requisitos, y no menores, a nivel edificio y comunicad de propietarios, básicamente referido a permisos y autorizaciones y limitaciones de implantación por plantas.
Las VUT no podrá superar el 10% de la edificabilidad residencial total del municipio lo que resulta un problema en varios municipios porque tales porcentajes ya son superados ampliamente. Para ello, como en otras comunidades, será la norma urbanística de cada uno de ellos la que limite vía requisitos técnicos la implantación de la actividad y, con ello, la corrección de los porcentajes.
Los propietarios que ya exploten una VUT, verán sometida su actividad a inspección en orden a comprobar el cumplimiento de los nuevos parámetros. De no hacerlo, se les penalizará sin ejercer la actividad turística durante largo tiempo, lo cual, desde luego, se antoja desproporcionado habida cuenta de que no tratamos de incumplidores de una norma prexistente, si no de una situación de inadecuación legal sobrevenida.
Canarias llegó de las últimas, pero parece va a regular las VUT de entre las más restrictivas de España. El debate está servido.
MENDEZ LIT
Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 11. COMUNIDAD VALENCIANA y MURCIA.
Viviendas de uso turístico (VUT) en la COMUNIDAD VALENCIANA
Es de aplicación el Decreto 10/2021, de 22 de enero, en aprobación del reglamento regulador del alojamiento turístico en la Comunidad Valenciana.
Es vivienda turística el inmueble, cualquiera que sea su tipología que puede ser variada (apartamentos; villas; chalés; bungalows; etc) cuyo uso se ceda por precio, habitualidad, inmediata disponibilidad y con fin turístico, vacacionales u ocio. Deben ser inmuebles completos, estando prohibida la cesión por habitaciones.
Habitualidad se produce cuando se produce cualquiera de las siguientes circunstancias: a) Que se ceda por empresas gestoras de viviendas turísticas (personas físicas o jurídicas cuya actividad profesional sea la cesión a mediante precio del uso y disfrute de, al menos, cinco VUT); b) Que se ponga a disposición de los usuarios por sus titulares, con independencia del tiempo contratado siempre que oferten servicios hosteleros; c) Cuando se utilicen canales de comercialización turística (operadores turísticos o cualquier canal de venta turística)
No hablaremos de VUT cuando el inmueble se alquile por temporada según LAU y no se oferten otros servicios turísticos, ni se empleen canales de comercialización turística. Tampoco lo serán los apartamentos que integren un bloque cuya regulación es otra distinta.
Se clasifican con dos categorías (superior y estándar según el cumplimiento de las exigencias de anexo incorporado al decreto) y se regula una modalidad rural.
El titular de la actividad está obligado a contratar una póliza de seguro de responsabilidad civil que cubra los daños y perjuicios e integridad física de los usuarios o terceros, cuya cuantía se configura según el número de plazas.
Para destinar un inmueble a VUT, hay que obtener del ayuntamiento el Informe Favorable de Compatibilidad urbanística, el que acredita si el Planeamiento lo permite y, tras ello, presentar declaración responsable.
Viviendas de uso turístico (VUT) en MURCIA
Es de aplicación el Decreto 256/2019, de 10 de octubre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia.
Contrariamente a la Comunidad Valenciana, aquí sí tienen cabida las habitaciones de uso turístico, por lo que es posible el destino parcial del inmueble, siendo excluido la simple tenencia de huéspedes con carácter estable y las que se cedan sin contraprestación económica. Tampoco las sometidas a arrendamientos urbanos y los apartamentos turísticos, que tienen su regulación específica. Entonces, son VUT las que se ceden con fines vacacionales, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, promocionadas en canales de oferta turística, con habitualidad y mediante precio.
Pero ¿qué es la “habitualidad”? Se presume que existe cuando se haga publicidad por cualquier medio. Y se considerará que es efectiva cuando, aun sin constar esa previa publicidad, se compruebe que se ha contratado en dos o más ocasiones en el mismo año. Canal de oferta turística es cualquier método o canal que posibilite reservar alojamiento.
La explotación de la vivienda se podrá hacer por su propietario o por empresa gestora pero cundo sea por habitaciones, solo podrá ser por persona física empadronada con residencia efectiva en la misma vivienda.
No se podrán comercializar VUT alguna si no se hubiera presentado declaración responsable. La publicidad y oferta debe ser veraz y objetiva y para ello se obliga a proporcionar una serie de datos informativos imprescindibles que se relacionan en el decreto, siempre anterior a la aceptación de las condiciones o contrato.
En la publicidad se deberá incluir el número de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de la Región de Murcia y, en la vivienda deberá existir información de interés de la localidad y de la Región de Murcia.
Las viviendas de uso turístico a efectos de la aplicación de normativa sobre accesibilidad y barreras arquitectónicas tienen la consideración de uso residencial -vivienda.
En el supuesto de VUT por habitaciones, deberán contar con cocina, cuarto de baño, salón-comedor y, al menos, un dormitorio destinado al alojamiento turístico distinto al reservado al titular que, como dijimos, debe tener en la vivienda su residencia. En este caso no se permite las viviendas tipo estudio.
Con la presentación de la declaración responsable se entenderá cumplida las obligaciones de las empresas turísticas y se podrá ejercer la actividad sin perjuicio del procedimiento de inspección.
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MENDEZ LIT
Abogados expertos en Urbanismo y Derecho Inmobiliario
No-Living
Hoy está de moda importar anglicismos para fenómenos nuevos, exista o no un término apropiado en nuestro rico idioma. Un ejemplo es living. Bien bajo prefijos como co-living o, adjetivos como senior, emerge una figura que pretende ser acogida como un nuevo modelo (alternativo) de solución residencial. No creo que este “producto” tenga recorrido en España a pesar de los esfuerzos de algunos por captar atención y también recursos...
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José Méndez.
Socio Director en MÉNDEZ LIT
VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 10. NAVARRA y PAIS VASCO.
Vivienda de uso turístico (VUT) en NAVARRA.
Es de aplicación el Decreto Foral 230/2011, de 26 de octubre, por el que se aprueba el reglamento de ordenación de los apartamentos turísticos en la Comunidad Foral de Navarra.
Bajo la denominación genérica de apartamentos turísticos, se regulan ambas actividades, considerando a las VUT, aquí llamadas viviendas turísticas, a nuestro juicio de manera lógica, como una subespecie o modalidad de la primera. De hecho, se dice que podrán adscribirse a la modalidad de Vivienda Turística los apartamentos turísticos tipo casa, villa, chalet, cueva, construcciones prefabricadas o similares de carácter fijo y, finalmente, los adosados o las partes independientes de un edificio que cuenten con una superficie útil mínima de 90 m², tengan acceso independiente y segregación vertical.
Observamos que se acota mucho la posibilidad de acogimiento de la actividad. Como sucede en Madrid (antes que ella), si hablamos de pisos que formen parte de una comunidad de propietarios, se requiere acceso independiente, pero además tener más de 90 m2 útiles, lo que no es despreciable y, por supuesto, que exista división horizontal. Aparte de esto, el Gobierno Foral ha querido que nada se escape a la regulación, integrando todo tipo de inmuebles como pueda ser una cueva, incluso otro tipo de construcciones fuera del marco ortodoxo de la construcción.
Queda fuera la simple tenencia de huéspedes, aun con carácter estable, y el subarriendo parcial de vivienda y, con carácter residual, todos aquellos que, por especialidad, estén regulados por una normativa específica.
A diferencia de otras reglamentaciones, como puede ser la riojana, en este caso sí existen clasificaciones, entre “lujo” y “tercera”. Además, como los apartamentos turísticos, las viviendas turísticas podrán ser calificadas como rurales, siempre que no sean inscribibles en el Registro de Turismo de Navarra como casas rurales; estén ubicados en núcleos de población de menos de 5.000 habitantes; ocupen edificios de singular valor arquitectónico o que respondan a la arquitectura tradicional. Dichos requisitos son cumulativos. Por el contrario, no podrán serlo en ningún caso, los bloques y conjuntos que superen las 25 unidades de alojamiento o 80 plazas.
Previamente al inicio de la actividad, y para inscribir en el Registro de Turismo de Navarra, se deberá presentar A) Declaración responsable del titular en la que conste sus datos, manifestando que dispone (que no adjuntando) de a.1) la documentación que acredite la propiedad del inmueble o su título de arrendamiento, o cualquier otro que acredite su disponibilidad para ser destinado a alojamiento turístico, y los datos referidos a ubicación y capacidad. - Observamos nuevamente una mayor finura en la regulación, pues ésta integra de manera adecuada otros títulos aparte del de propiedad que, indiscutiblemente, también son hábiles en derecho para ejercer la actividad, lo cual parece otras legislaciones omiten e, incluso, algunas prohíben – a 2) la cédula de habitabilidad, licencia de apertura, o documento que le sustituya. Y a 3) contrato de seguro de responsabilidad civil de explotación, con una cobertura de 3.000 euros por plaza de alojamiento y un mínimo de 150.000 euros. Para finalizar, B) también de verá contar con planos finales de obra o, en su defecto, planos a escala 1:100 con la superficie de cada dependencia.
Como hiciera la regulación castellanoleonesa y otras, se regula un régimen de dispensa con parecido contenido, eximiendo del cumplimiento de alguno de los requisitos cuando las circunstancias permitan compensarlo con la valoración conjunta de instalaciones y posibles mejoras. En este sentido estarán especialmente considerados los inmuebles que se hallen protegidos por sus valores arquitectónicos, históricos o artísticos.
Posteriormente se hace una extensa e intensa regulación de ambas modalidades – apartamentos y viviendas -, sin distinción, relativas a régimen de funcionamiento, precios y reservas, requisitos técnicos generales y específicos, superficies, condiciones mínimas, etc, a la que nos remitimos en el ánimo de no extender en demasía esta exposición, deteniéndonos solo en el apartado de capacidad, que será Capacidad, la cual vendrá determinada por el número de plazas fijas y supletorias, no pudiendo éstas últimas ser superior al 50% de las fijas.
Las plazas supletorias computarán como las fijas, respetando una serie de parámetros como es el de ser posible instalar un máximo de 2 plazas supletorias por habitación a petición del cliente; que la superficie del dormitorio exceda por cada plaza supletoria en un 25% de la superficie mínima exigida.
Por otro lado, la utilización de plazas supletorias en salones estará condicionada a que se puedan instalar un máximo de 2 a petición del cliente y que la superficie del salón exceda por cada plaza supletoria en 4 m2 la superficie mínima exigida como salón-comedor.
Vivienda de uso turístico (VUT) en PAÍS VASCO.
Es de aplicación el Decreto 101/2018, de 3 de julio, de viviendas y habitaciones de viviendas particulares para uso turístico.
Como su propio nombre indica, la delimitación de su ámbito es clara. Su regulación son las VUT, pero en una doble dimensión: por su unidad de manera íntegra, y por habitaciones, lo cual se encuentra permitido. Los parámetros de delimitación son idénticos para ambas, aquellas se ofrezcan, comercialicen o cedan temporalmente, en su totalidad o por habitaciones, como alojamiento por motivos turísticos, de modo reiterado o habitual, a cambio de contraprestación económica, en condiciones de inmediata disponibilidad.
Se establece una presunción iuris tantum consistente en que, salvo prueba en contrario, se presume que la cesión de viviendas particulares para uso turístico se encuentra sometida al Decreto. Y otra, iure et de iure, pues si existiere comercialización o promoción a través de canales de oferta turística, queda sujeto imperativamente al mismo.
Y son canales de oferta turística todos, incluidas las agencias de viajes, centrales de reserva y otras empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos la intermediación a través de internet u otras nuevas tecnologías que faciliten la contratación. Agencias o empresas intermediarias del mercado inmobiliario. Y también cualquier empresa que inserte publicidad en cualquier soporte de viviendas para uso turístico en medios de comunicación.
Otra presunción. La actividad se considerará habitual cuando se realice publicidad a través de un canal de oferta turística y el alojamiento sea igual o inferior a 31 días, dos o más veces en un año.
En la variante de alojamiento turístico por habitaciones, solo una persona física podrá ser titular de la actividad y debe estar empadronada con residencia efectiva en la vivienda, lo que debe mantenerse durante todo el tiempo de desarrollo de la actividad.
En contra de lo dispuesto en Navarra, las VUT en el País Vasco solo existe una categoría, a lo que todos los efectos, es no constar con ellas.
Para ejercer la actividad es necesario formular declaración responsable en modelo oficial, identificando al titular, el derecho que le asiste sobre la vivienda para ejercer aquella; la conformidad con la normativa municipal de usos urbanísticos y edificación, medioambientales, de propiedad horizontal. Responsabilidad civil asegurada. De obligaciones tributarias. Higiene y salud, así como cuantos otros requisitos sean legalmente exigibles.
Si fuera por habitaciones, además, la residencia efectiva de la persona titular de la actividad en la vivienda.
Para finalizar con este requisito, deberá acompañarse fotografías de fachada e interior, y plano a escala realizado por técnico, indicando superficie útil, distribución y número máximo de plazas.
Como hiciera correctamente Navarra, País Vasco no discrimina ningún derecho en relación de la titularidad de la actividad, pudiendo ser ejercida, y así se contempla, el propietario, usufructuario, arrendatario, mandatario o gestor de la actividad, incluso el titular de cualquier otro derecho análogo que permita su ejercicio.
Nuevamente, de forma preclara, la normativa aclara, conforme a la doctrina, que la mera presentación de la declaración responsable habilita desde ese momento el inicio de la actividad y tiene como efecto inmediato su inscripción en el Registro de Empresas de Actividades Turísticas, sin perjuicio del procedimiento de comprobación posterior con el resultado que de él se desprenda, lo que viene ampliamente regulado.
En cuanto a los requisitos edificatorios, además de la normativa urbanística general aplicable, las que se cedan en su totalidad deberán disponer al menos de cocina, cuarto de baño y una estancia destinada a dormir, considerándose como tal, además de los dormitorios, las salas de estar habilitadas. Si fuera por habitaciones, contarán, al menos, con un dormitorio distinto destinado al alojamiento turístico, sin que pueda ser destinado para ello las salas de estar, ser independientes y tener luz natural.
En relación de la capacidad máxima deberá ser acorde con las características constructivas y los instrumentos de planeamiento de cada municipio. En su defecto, el número máximo de ocupantes incluyendo, en su caso, personas residentes será el de 25 m2 útiles mínimos para viviendas para una persona. 33 m2 si fueran dos. Si fueran más, 15 m2 útiles mínimos para cada una de ellas. No computarán en el cálculo terrazas, balcones o tendederos. En todo caso, bien enteras o por habitaciones, no podrán más de 8 plazas en total, incluyendo a las personas residentes.
Por otro lado, y para no extendernos, son de aplicación, de manera análoga a otras regulaciones autonómicas, los requisitos sobre condiciones de inmediata disponibilidad, seguridad, la necesidad de los distintivos oficiales, derechos de información y quejas, seguro por responsabilidad civil o seguridad ciudadana..
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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 9: LA RIOJA Y ARAGÓN
Vivienda de uso turístico (VUT) en LA RIOJA.
Es de aplicación el Decreto 10/2017, de 17 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento general de Turismo de la Rioja, el que ha sido modificado posteriormente. Contrariamente a lo que sucede en Castilla y León, el decreto que aquí regula las VUT no es específico, reuniendo a otras modalidades de actividad turística.
Como consideración previa, la regulación en esta comunidad no se aparta de la línea general de otras comunicades, entendiendo que son viviendas de uso turístico las equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas con finalidad lucrativa en canales de oferta turística, que sean objeto de una cesión temporal de uso en su totalidad y no formen parte de un establecimiento de apartamentos. Es decir, ha de tratarse de una vivienda operativa de inmediato, que se cede en su totalidad, sin que tenga cabida por habitaciones, de forma temporal y con ánimo económico, publicitada a través de cualquier canal de oferta turística y, por defecto, que no sea parte de un conjunto que llevarían a la categoría de apartamentos turísticos.
En el aspecto temporal, si nos encontramos con una particularidad en el decreto, y es que no tendrá la consideración de VUT la vivienda que se ceda en “alquiler durante un único período consecutivo igual o inferior a tres meses al año” Lo que parece desprenderse de esta reserva es que toda cesión, aún reúna las características de las VUT (pues así lo indica expresamente: “aun cuando cumpla con los requisitos del apartado anterior”, de decir de los elementos de su definición) no será considerado como tal si la cesión lo es una sola vez al año por un, dice entendemos de manera confusa, único periodo consecutivo, en suponemos quiere decir, continuado, pues lo consecutivo conlleva un precedente, siendo que, si resulta único no puede haberlo.
Otro aspecto singular de la regulación es la capacidad máxima pues será el doble del número de habitaciones de la vivienda, incluido el salón, hasta un máximo de 8 plazas, incluidas camas convertibles y supletorias.
Deberá no existir prohibición en estatutos de la comunidad de propietarios y, en estas últimas, no podrán ofertarse otros servicios complementarios a la actividad de alojamiento que fueran susceptibles de ocasionar molestias y perjuicios a los vecinos.
Su gestión puede realizarse tanto por personas físicas que no se dediquen profesional ni habitualmente a la actividad como por empresas gestoras. En todo caso, la publicidad deberá ser veraz y objetiva y deberá incluirse la identificación de la inscripción en el registro de proveedores de servicios turísticos, con la obligación, también común con otras legislaciones, de colocar placa identificativa a la entrada a la vivienda.
Vivienda de uso turístico (VUT) en ARAGÓN.
Resulta de aplicación el reciente Decreto 1/2023, de 11 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de las viviendas de uso turístico en Aragón.
Son VUT los “inmuebles en régimen de propiedad horizontal, viviendas unifamiliares aisladas u otras pertenecientes a complejos inmobiliarios privados que son cedidas de modo temporal por sus propietarios, directa o indirectamente, a terceros para su alojamiento turístico, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística y con una finalidad lucrativa” Observamos que las otras caracterísiticas son idénticas a otras regulaciones.
Por ser una regulación integral reciente, el Gobierno de Aragón se ha preocupado de delimitar muy bien determinados parámetros, como puedan ser los canales de oferta turística, en donde se integran agencias de viajes; centrales de reserva; empresas de mediación y organización de servicios turísticos, incluidos canales de intermediación virtuales; así como la inserción de publicidad en los espacios de los medios de comunicación social relacionados con los viajes y estancias en lugares distintos a los del entorno habitual de los turistas. Es decir, queda contremplado todo el espectro de publicidad en la oferta.
La cesión deberá ser completa, sin que tengan cabida la actividad por habitaciones o estancias. Quedan excluidos las casas rurales y los bloques o conjuntos de viviendas. En este último aspecto, cualquier número de VUT superior a la unidad de mismo titular en el mismo inmueble será considerado como apartamentos turísticos.
Por otro lado, se establece una doble presunción de sujeción a la regulación de las VUT consistente en: a) si fuera comercializada a través de canales de oferta turística, o b) cuando se ceda por un período igual o inferior a un mes por usuario. Por tanto, si se utilizan aquellos canales, como vimos de amplio espectro, o el “alquiler” sea de un mes o menos, será considerado como VUT, lo que admite, lógicamente, demostración en contrario.
Como es lógico, deberá cumplir con la normativa referente a habitabilidad y seguridad para su uso residencial y encontrarse en orden de estado de conservación sobre sus estructuras e instalaciones. Previo al inicio de la actividad, deberá obtenerse un certificado de idoneidad que acredite el cumplimiento en materia de habitabilidad y seguridad para su uso residencial.
En cada vivienda, en un lugar visible, se colocará un cartel informativo con los teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia y sanitarios, en al menos tres idiomas: castellano, francés e inglés. En cuento los requisitos físicos, la regulación entra en detalle que otras comparadas no hacen. Por ejemplo, deben contar con cuatro estancias compuestas por un salón-comedor, cocina, dormitorio, que debe se doble y baño. El salón-comedor y la cocina pueden estar unificados. La cocina deberá contar con dos fogones y frigorífico-congelador, horno o microondas. El baño, aparte elementos esenciales, deberá contar con espejo. Si el dormitorio esté integrado en el salón-comedor sera considerado estudio.
Además, se establece unas dimensiones mínimas por estancias que deben ser respetadas y deberá contarse con botiquín equipado para la atención de primeros auxilios.
En cuento a la capacidad, vendrá determinada por la aplicación de distintos parámetros en función de número de personas por número de metros cuadrados por habitación. El término “habitación” refiere a salón-comedor o dormitorio. La capacidad máxima total, dice, no podrá superar la del total de la vivienda conforme a lo dispuesto en el párrafo anterior, es decir, entendemos, a la del resultado de la suma en el cómputo global de la fórmula personas por metro cuadrado. Si sabemos que la capacidad máxima de los estudios será de dos plazas.
De forma profusa es regulada la declaración responsable, la cual debe presentarse de forma previa a la apertura, y que deberá contar con los siguientes datos: Los propios de identificación de la vivienda y su capacidad máxima; su titular; el número de teléfono exigible de atención del usuario; declaración del cumplimiento de la normativa sobre habitabilidad y seguridad así como la relativa a potabilidad y depuración de agua y evacuación; de compatibilidad de uso relativo en planeamiento urbanístico; de ausencia de limitación estatutaria o prohibición de la comunidad;
Realizada la declaración responsable, la Administración (autonómica) solicitará al ayuntamiento correspondiente un informe, preceptivo y vinculante, sobre: a) si la vivienda tiene carácter residencial y es conforme con la normativa de edificación; b) si la actividad es conforme con el uso urbanístico previsto; y c) si la actividad es conforme con las directrices de ordenación territorial.
- Presentada la declaración responsable y en plazo máximo a tres meses, la Administración procederá a: a) Inscribir en el Registro de Turismo de Aragón; b) prohibir el uso turístico de la vivienda en caso de incumplimiento, sin que por ello se derive derecho alguno a indemnización (lo que despeja cualquier duda sobre la posibilidad de ejercer la actividad desde el mismo momento de la declaración responsable, o; c) establecer motivadamente las condiciones en que pudiera tener lugar la actividad del establecimiento, y su correspondiente inscripción.
Si en dicho plazo no se realizará cualquier de las dos últimas, esto es, prohibición o requerimiento, deberá inscribirse en el Registro citado, eso sí, aclara, a efectos meramente informativos, lo que nos lleva a concluir que la inscripción no es constitutiva ni genera la adquisición de derechos si se observaran posteriormente incumplimientos. Así es que esta inscripción podrá ser modificada o revocada previa audiencia al interesado de forma motivada.
A la declaración responsable debe acompañarse toda la documentación acreditativa de sus de la personalidad física o jurídica del titular; del título que acredite la disponibilidad del inmueble; un plano acotado, firmado por técnico; certificado de idoneidad que acredite el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad y seguridad; documento que acredite la potabilidad y depuración del agua, así́ como sobre evacuación de residuales,
Aragón ha visto multiplicado varias veces el número de viviendas de uso turístico en los últimos años, especialmente en localidades pertenecientes al Pirineo por su evidente atracción turística. Municipios como Benasque o Cerler, especialmente afectados, han tratado la proliferación de esta modalidad turística en relación con el acceso a la vivienda, especialmente en alquiler, lo que limita la capacidad de atracción de personas que quieran residir en el municipio en su ánimo de establecimiento y trabajo. Benasque, concretamente, rechazó una propuesta para la limitación de las VUT. La otra cara de la moneda es Aínsa, que sí ha limitado su número. Jaca, por ejemplo, ha adoptado la decisión de exigir acuerdo expreso de la comunidad de vecinos, lo cual, sin entrar en un mayor estudio o, a priori, pudiera suponer una vulneración del régimen de propiedad y LPH.
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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 8: CASTILLA Y LEÓN
Vivienda de uso turístico (VUT) en CASTILLA y LEÓN.
Es de aplicación el Decreto 3/2017, de 16 de febrero, por el que se regulan los establecimientos de alojamiento en la modalidad de vivienda de uso turístico en la Comunidad de Castilla y León.
En el decreto se regula de forma exclusiva este tipo de modalidad turística que es definida como la cesión de “pisos, casas, bungalós, chalés u otros inmuebles análogos, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, que son comercializados o promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de contraprestación económica”
Esta cesión será por una unidad exclusiva de alojamiento al completo, no permitiéndose la cesión por estancias o habitaciones. El decreto excluye los conjuntos o bloques formados por dos o más unidades de alojamiento turístico, explotados por el mismo titular, a los que le resultará de aplicación la regulación de apartamentos turísticos. La exclusión puede parecer confusa, pues a priori pudiera entenderse que vivienda turística es la unidad dentro de un conjunto, no pudiendo tener cabida en su regulación si fueran una pluralidad (dos o más). Sin embargo, deteniéndonos en la lectura de la exclusión, observamos que se trata de “los conjuntos o bloques formados por dos o más unidades de alojamiento turístico, explotados por el mismo titular”, por lo que podría interpretarse que se está refiriendo al conjunto de viviendas, en su totalidad, que integradas en un mismo inmueble, son explotadas por un mismo propietario. Sensu contrario, pudieran integrarse en la modalidad de VUT las viviendas que, aun siendo varias explotadas por un solo titular e integradas en un mismo edificio, no formasen la totalidad del edifico. Es una interpretación que no queremos dejar pasar sin mencionarla.
Como hace también Islas Baleares, el tratamiento de quien presta el servicio se hace como empresa, bien sea persona física o jurídica, propietario no, que presta a los turistas, de forma habitual y con ánimo de lucro, el servicio de alojamiento en esta modalidad. Consideramos correcto el uso del término “turista”, no como en otros casos el de “usuario”, pues delimita muy bien el objeto de la prestación por su consideración subjetiva.
Por otro lado, se considera que la actividad es habitual, cuando es una práctica común y frecuente, estableciendo la presunción consistente en facilitar alojamiento en una o más ocasiones dentro de un mismo año natural por tiempo que, en conjunto, exceda de un mes.
Y para finalizar con las definiciones, el hospedaje deberá ser temporal, lo que establece por un plazo máximo de dos meses seguidos a un mismo turista, a cambio de contraprestación económica y en un establecimiento abierto al público en general. Vemos por tanto, que la VUT puede prolongarse hasta dos meses seguidos.
Contra el criterio de otras legislaciones en relación de capacidad máxima y que refieren a lo señalado en la licencia de ocupación, Castilla y León sigue otro criterio más flexible, consistente en el número de camas existente en los dormitorios, incluidas las posibles literas, e incluidas las camas convertibles o muebles-cama del salón-comedor y las supletorias. Las cunas no computarán como plazas a estos efectos.
Como en la mayoría de las regulaciones las VUT deberán exhibir en la entrada una placa identificativa según el modelo establecido. Deberán contar con licencia de primera ocupación y como mínimo, con las dependencias de salón-comedor, cocina y cuarto de baño o aseo, salvo las de tipo estudio, en las que dormitorio, salón y cocina ocuparán un espacio común.
A continuación se regula los requisitos de cada estancia, como así los de los servicios comunes, e inmediatamente es regulada una dispensa por la cual se dispone que excepcionalmente las VUT podrán no cumplir con alguno o algunos de los requiriso anteriores, “cuando las circunstancias concurrentes permitan compensar el incumplimiento con la valoración conjunta de las instalaciones, servicios y de las mejoras que incorporen, en particular cuando se instalen en inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de Castilla y León”
Queda muy abierto esta dispensa de cumplimento que, a pesar de ser regulada en su concesión procedimiento reglado, afecta a todos y cada uno de los requisitos de las VUT (arts. 7 a 12), desde la necesidad de limpieza regular, hasta carecer de licencia de primera ocupación o no contar con baño, por poner algún ejemplo que pueda parecer absurdo pero que, por contrario, sí es posible.
La actividad podrá iniciarse mediante Declaración Responsable y es regulado ampliamente el derecho de información al que debe tener acceso y derecho el turista, como así el sistema de reservas. Lógicamente, todos los servicios posibles estarán integrados en el precio, incluido recogida de basuras o utilización de parques y piscinas si existieran, lo que curiosamente es citado de manera expresa en el decreto. Finalmente, aparte otras consideraciones de regulación similar a otras comparadas, como lo pueda ser el deber de existencia de hojas de reclamación, no existen otras particularidades en la ahora analizada.
Castilla y León es una comunidad líder en turismo rural en España. La mayoría de los alojamientos rurales está formada por particulares o pequeños empresarios que deben cumplir una serie de requisitos administrativos para obtener los permisos necesarios y poder ejercer su actividad, generalmente en edificios antiguos pertenecientes al patrimonio familiar o adquiridos con tal fin. La incursión no controlada de las VUT supone un desagravio comparativo en condiciones de competencia desleal por lo que algunas asociaciones de turismo rural han alzado la voz en protesta y rebelión contra esta actividad “paralela”.
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