Sombras sobre la Ley por el Derecho a la Vivienda
El pasado jueves 27 de abril fue aprobada en el Congreso de los Diputados la que se ha denominado por sus promotores primera Ley de vivienda de la democracia. Con un voto dividido [ 176 a favor y 167 en contra] la ley nace sombría a la espera de su consolidación en la Cámara Alta.
La ley es tan intencional como en ocasiones indefinida, lo que es aval de inseguridad. Contra la que debería ser una Ley firme y equilibrada, es decir, en desarrollo y protección de todos los derechos relacionados con la vivienda, que esencialmente es una dualidad formada por su disfrute, y también la propiedad, artículos 47 y 33 respectivamente de la Constitución Española, parece posicionarse en el primero, abandonado el segundo.
Como hemos adelantado, la Ley aborda muchos ámbitos circundantes a la vivienda. En el presente, solo nos centraremos en algunos apartados que afectan directamente a los propietarios.
MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO.
Debe comenzarse apuntando que ya el artículo 1 se encarga de precisar su alcance “en el ámbito de competencias del Estado… respetando en todo caso las competencias de las comunidades autónomas y, específicamente, las que tienen atribuidas en materia de vivienda”, limitación competencial que el texto recuerda constantemente en todos sus postulados.
Las denominadas zonas de mercado residencial tensionado solo tendrán aplicación en las Comunidades que así lo decidan pues éstas son las únicas competentes en materia de vivienda. El objeto -teórico – es contrarrestar la oferta de vivienda insuficiente para la población y hacer accesible su acceso. ¿Y cuáles son los presupuestos para su declaración?: (i) Que el coste medio de hipoteca o alquiler sobre el presupuesto familiar o personal (unidad de convivencia) más los gastos y suministros básicos sea superior al 30% de los ingresos medios por renta, o (ii) Que el precio de compra o alquiler se haya incrementado en el área en los cinco años anteriores al menos en tres puntos porcentuales al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
La declaración durará tres años y será prorrogable. Su promotor será la comunidad autónoma (administración competente) de darse cualquiera de los dos supuestos anteriores, y con ello elaborará un plan de propuestas y medidas, como así un calendario para la corrección de los “desequilibrios” observados. El Estado, por su parte, podrá desarrollar, de acuerdo con la comunidad autónoma, un programa específico y le habilitará para “promover fórmulas de colaboración” entre administraciones; medidas de financiación; como así establecer ayudas adicionales al plan de vivienda vigente.
Los grandes tenedores, definición creada al amparo de la pandemia como aquellas personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2, excluidos garajes y trasteros, verán ahora reducida la ratio para ser considerados como tales hasta solo 5 viviendas. A ellos se les impondrá la “obligación de colaborar” con la Administración informando sobre el uso, destino (y cumplimiento de otros deberes) de sus viviendas que se encuentren en la zona afectada por la declaración. Todo será que, las habitualmente personas jurídicas que resultan grandes tenedoras se escindan o dividan en tantas sociedades que resulten de un efecto divisor por cuatro.
INFORMACIÓN EN LA COMPRA O ALQUILER.
Sin perjuicio de la norma autonómica, el interesado, en comprar o alquilar una vivienda antes de formalizar o entregar cantidad alguna, podrá solicitar: (i) la identificación del vendedor y arrendador (los intermediarios deberán afinar porque ya no será posible ocultar la identidad de sus clientes); (ii) el certificado o cédula de habitabilidad; (iii) la acreditación de la superficie útil y construida. El término acreditar requiere certeza, por lo que no valdrá su mera cita; (iv) la antigüedad y reformas realizadas en el edificio; (v) los servicios e instalaciones de la vivienda, comunes e individuales. (vi) el certificado de eficiencia energética; (vii) las condiciones de accesibilidad; (viii) el estado de ocupación y disponibilidad (xix) la identificación jurídica de la vivienda con sus cargas, gravámenes, y afecciones de cualquier naturaleza. Como así la cuota de participación en la comunidad. Es decir, deberá ser aportada nota simple de la vivienda; (xx) si fuere protegida, el régimen al que se haya sometida; (xxi) si contara con protección, a qué tipo y grado de afectación como así sus limitaciones de intervención a la reforma o rehabilitación; (xxii) información sobre amianto o sustancias nocivas que puedan afectar a la vivienda; y (xxiii) con un carácter abierto, cualquier otra información que pudiera ser relevante. Podríamos aquí pensar, por ejemplo, en los estados de fuera de ordenación, muchas veces detectados a posteriori de la compra y que no se reflejan en la información registral ni catastral, lo que tiene una gran incidencia en la limitación de la propiedad.
En el caso de arrendamiento en zona tensionada, el vendedor e intermediario deberá informar de ello antes, y siempre con cita en el contrato, de la última renta operada en los últimos cinco años, así como el valor que corresponda por el índice de referencia de los precios de alquiler.
Más allá de lo que pudiera considerarse excesivo o no en la información que puede ser exigida, a salvo el último apéndice relativo a la renta en zona tensionada, lo relevante es que todo ello no resulta imperativo, por lo que el término “podrá” habilita a que no sea facilitada, no constituyendo esta negativa motivo de sanción contractual, pues el que vende o alquila, como se entenderá, lo hace si quiere.
Nota a los arrendamientos: Ya se han oído voces que apuntan a la celebración de contratos de temporada con objeto de “escapar” de la regulación. Si bien es cierto que el arrendamiento LAU por temporada resulta ajeno a esta regulación, también lo será en fraude de Ley si su aplicación no es real. El arrendamiento por temporada tiene su base, no tanto en el tiempo o término de contratación, sino en el objeto para el que se contrata, pues en él lo esencial no es la residencia con vocación de permanencia, sino la que se realiza de manera transitoria, excepcional o diferente a la residencia habitual, y siempre que tal motivo sea verificable. Así podrá serlo un estudiante que pasa un curso [o más] en la que no es su ciudad; la de un trabajador trasladado circunstancialmente a otro centro de trabajo en lugar que no es su residencia; la de vacaciones; y, en definitiva, cualquier objeto residencial no permanente que se pueda acreditar siendo debidamente reflejado en el contrato.
PROCEDIMIENTOS SUSPENDIDOS POR EL RDLey 11/2020 DE MEDIDAS URGENTES PARA EL COVID.
Los desahucios que fueron en su día suspendidos a los grandes tenedores virtud de este real decreto, seguirán suspendidos a no ser que el arrendador acredite se ha sometido a procedimiento de mediación o intermediación que establezca la administración. Lamentablemente, debemos decirlo, esta condición resulta una extralimitación a la esfera jurisdiccional en la que ya se encuentra, pues abduce sus funciones y las extrapola a un nuevo proceso alternativo fuera de su poder y control, el que además resulta a la fecha desconocido.
PRÓRROGA DE LOS CONTRATOS.
Se modifica el art. 10 de la LAU estableciendo que, si el arrendador no hubiera notificado con 4 meses de antelación, o 2 el arrendatario, la no continuación del arrendamiento a su vencimiento a los 5 o 7 años según corresponda, éste quedará prorrogado año a año hasta un máximo de 3 a voluntad del arrendatario.
A la finalización de dicha prórroga, si el arrendatario acreditase una situación de vulnerabilidad podrá solicitar una prórroga extraordinaria de 1 año más, que deberá ser aceptada de forma obligada por el arrendador si fuera gran tenedor.
Si la vivienda se hallara en zona declarada como tensionada, a la finalización de la prórroga el contrato se prorrogará por plazos anuales hasta una máximo de 3 años, lo que deberá ser aceptado por el arrendador, resultando indiferente éste sea gran tenedor o no, a salvo se hayan pactado de mutuo acuerdo otras condiciones al respecto.
PAGO EN LOS ARRENDAMIENTOS.
Deberá ser realizado en forma electrónica, a salvo se acredite no tener cuenta corriente e, igualmente, no tener acceso a medios electrónicos de pago. Entendemos que esta limitación entra en contradicción con la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, y que es imperativa por transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, pues ésta limita los pagos en efectivo a partir de 1.000 euros y siempre cuando una de las partes sea profesional, no aplicando entre dos particulares. Lo que además asciende a 10.000 euros si la persona física pagadora es no residente en España.
RENTA EN LOS ARRENDAMIENTOS EN ZONA TENSIONADA.
La renta de un nuevo contrato no podrá superar la última renta del arrendamiento que hubiese estado vigente en los últimos cinco años una vez aplicada la cláusula de actualización anual del contrato anterior, sin que quepa establecer otras reglas de repercusión de cuotas o gastos que no estuviesen en el contrato. Si el arrendador es un gran tenedor, la renta no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique. A tal efecto, se desarrollarán reglamentariamente las bases de dicho sistema. Esta misma limitación se podrá aplicar a todos los contratos de arrendamiento de vivienda sobre la que no hubiese existido ningún contrato de arrendamiento en los últimos cinco años.
La experiencia demuestra que las limitaciones de precio provocan lo contrario a lo que se pretende. Es el efecto de un resorte. Primero se produce una escasez en la oferta y, finalmente, el aumento de precios por aumento y acumulación de demanda con un efecto rebote. Veremos qué ocurre en las distintas comunidades autonómicas que lo apliquen.
REPERCUSIÓN DE GASTOS EN ARRENDAMIENTOS
Se podrá pactar que los gastos de la vivienda, como así sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización sean de cargo del arrendatario. Es decir, cuotas de comunidad, IBI, etc. Este pacto deberá constar por escrito en el contrato y determinar su importe anual a la fecha del contrato. Esta es una práctica habitual en arrendamientos de locales de negocio u oficinas, para lo cual, una fórmula es determinar el coste que el año anterior tuvieron todos estos conceptos, los cuales, sumados, son repercutidos de forma prorrateada mes a mes, pudiendo realizar una liquidación final anual para el caso de su variación dado que al comienzo de cada anualidad no son conocidos con exactitud. Es importante señalar que los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán – por ley - del arrendador, no pudiendo repercutirse al arrendatario, lo que resultaba práctica habitual. Dicho de otra manera, en arrendamiento, las agencias e intermediarios no podrán exigir el pago de concepto alguno al arrendatario.
Ambas medidas nos parecen correctas pues responden a la realidad de la contratación, suponiendo, por un lado, una reducción en la carga al arrendador, quien puede repercutir todos los costes asociados al inmueble al arrendatario, quedando así liberado de éstos, los que en muchos casos suponen una cantidad importante. Y por otro, la no repercusión de los honorarios de la inmobiliaria al arrendatario, pues él servicio contratado lo es entre la propiedad que quiere arrendar y el profesional contratado a tal objeto, relación de la que es ajena el arrendatario.
Pero con seguridad, las dos anteriores, harán que el precio de las rentas aumente.
LÍMITES DE RENTA EN ZONAS TENSIONADAS.
Antes del 31 de diciembre de 2024, el INE definirá un índice de referencia como límite para la actualización anual de los arrendamientos de vivienda en zonas tensionadas, dice, “con objeto de evitar incrementos desproporcionados” y que sustituirá al IPC. Estas técnicas legislativas indefinidas por referencia a futuro son las que en muchos casos hacen ineficaces los textos legislativos. Dicho de otro modo, un cambio en las proporciones parlamentarias o, el mero paso del tiempo y el decaimiento del impulso legislativo, pueden llegar a provocar que la ley se diluya y carezca de todo efecto. Y es que, esto, solo tendrá efecto una vez se encuentre aprobado el referido sistema de índices de precios de referencia. No obstante, en periodo transitorio hasta esta fecha límite, el incremento estará limitado como hasta ahora por las medidas de aplicación extraordinaria como las del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, de medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a la guerra en Ucrania, y concretamente de su artículo 46 en relación del índice de Garantía de Competitividad.
RECARGO DEL IBI POR NO OCUPACIÓN
Los ayuntamientos podrán practicar un recargo sobre el IBI sobre inmuebles residenciales que estén desocupados con carácter permanente, de hasta el 50 % de la cuota. Se entenderá desocupado de forma permanente si lo es de forma continuada por un plazo superior a dos años, sin causa justificada y siempre que pertenezcan a titulares de cuatro o más inmuebles de uso residencial (lo que entendemos no necesariamente en el mismo municipio)
Este recargo podrá aumentar hasta el 100 % cuando supere los tres años. Pero, además, podrán aumentarlo adicionalmente en 50 puntos porcentuales si sus titulares lo fueran de dos o más viviendas desocupadas en el mismo municipio.
Es decir, hablamos de un incremento que, aún más allá de un efecto confiscatorio que la Constitución prohíbe, podría percibirse como sancionador, y que puede alcanzar el 150 % de la cuota líquida. El texto no disimula su punto de mira al gran tenedor.
MODIFICACIONES EN DESAHUCIOS Y LANZAMIENTOS
No se admitirán las demandas para la recuperación del inmueble si no se especifica que: a) el inmueble constituye vivienda habitual de la persona ocupante; b) que el demandante es gran tenedor de vivienda. Si no lo fuera, se deberá adjuntar certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades. La literalidad de la palabra “certificación” exige la carga al propietario de solicitar del registro un certificado y no una mera nota del servicio de índices, por lo que se dificulta seriamente el acceso al proceso cercenando el principio pro actione (quizá en contra de lo dispuesto en art. 267 LEC, en un esencial criterios de prueba, pues pudiera presentarse una mera nota simple y, de ser cuestionada su autenticidad, aportarse certificado); y c) Si el demandante es gran tenedor, deberá señalar si la demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad económica. Para ello, deberá aportar documento de vigencia inferior a 3 meses, previo consentimiento del ocupante, emitido por los servicios correspondientes (quizá en contra del principio de la carga de la prueba – probatio diabólica -)
Pero, además, si la demandante es gran tenedora y el inmueble es vivienda habitual de la persona ocupante y la misma está en situación de vulnerabilidad, no se admitirán la demanda sino se acredita que la demandante se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto se establezca.
Creemos que estas medidas no responden a un equilibrio necesario del proceso, siendo una clara reacción de sesgo que podría conculcar el artículo 231 de la LEC que consagra el principio general de subsanabilidad de los defectos en que incurran los actos procesales de las partes al disponer que “el tribunal y el letrado de la administración de justicia cuidarán de que puedan ser subsanados los defectos en que incurran los actos procesales de las partes”, por cuanto entendemos desproporcionado el criterio adoptado de inadmisibilidad, sino disconforme a derecho. Veremos cual es pronunciamiento de los tribunales al respecto. Lo que parece claro es que se están estableciendo trabas al acceso a tribunales a quien, en su derecho, solicita legítimamente una tutela judicial efectiva. Dudamos de la constitucionalidad de tales modificaciones.
En definitiva, si no de derecho, si de facto, se dificulta hasta el paroxismo todos los desahucios y lanzamientos.
NOTIFICACIÓN DE LANZAMIENTO.
Se establece que, en casos de desahucio, todas las resoluciones judiciales que tengan como objeto el señalamiento del lanzamiento se deberá incluir el día y la hora exacta en los que éste tendrá lugar.
Si bien esta obligación resulta inatacable, pues el arrendatario necesita la seguridad jurídica de conocer el momento exacto en que será desalojado, hay voces que apuntan a una intencionalidad que puede ser doble. Por un lado, la dificultad procesal de coordinar de antemano una fecha y momento exacto del hecho ejecutivo, lo que retrasará la misma. Y por otro, el efecto llamado a ciertos colectivos que pudieran intentar impedir el cumplimiento de la resolución judicial como se ha visto en distintas ocasiones.
Hacer un paréntesis y apuntar un inciso relevante aún alejado de lo anterior: la introducción en otro apartado de la Ley de la “Acción pública”, otorgando legitimidad y acceso a personas jurídicas sin ánimo de lucro que puedan defender intereses generales vinculados con la protección de la vivienda en los términos previstos en la Ley del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y en la Ley 29/1998, de 13 de julio, reguladora de la Jurisdicción Contencioso- administrativa.
Cuando se trate de acciones de recuperación sumaria y urgente de la propiedad solicitada por quien haya sido despojado de ella o perturbado su disfrute, la notificación de lanzamiento se hará a quien la habite. Si el demandante solicitara la inmediata entrega de la vivienda, en el decreto se requerirá a sus ocupantes para que aporten en cinco días título que justifique su situación posesoria. Si no lo hicieran, se ordenará el desalojo de los ocupantes y la inmediata entrega de la posesión, siempre que el título de la demandante fuere suficiente para recuperarla y sin perjuicio de haber sido posible la identificación de los ocupantes de la vivienda.
EFECTOS DE LA VULNERABILIDAD SOCIAL EN EL PROCESO
En los casos de (i) desahucio por falta de pago de renta; (ii) recuperación del inmueble en precario; (iii) recuperación sumaria por ocupación; y (iv) acciones basadas en derechos reales inscritos invocando su efectividad [-entendemos hipotecas-], si el inmueble es la vivienda habitual de la demandada, se informará a ésta de la posibilidad de acudir a las administraciones competentes en materia de vivienda y asistencia social.
Sin perjuicio de lo anterior, el Juzgado comunicará de oficio la existencia del procedimiento a la administración competente en materia de vivienda y asistencia social para que puedan verificar la situación de vulnerabilidad y, de existir, presentar al Juzgado una propuesta de alternativa de vivienda digna en alquiler social, así como de posibles ayudas económicas y subvenciones.
De verificarse esta situación de vulnerabilidad, la administración lo notificará al juzgado en un máximo de diez días. Recibida la comunicación o transcurrido el plazo, el Juzgado suspenderá la fecha de vista o lanzamiento, sin fuera necesario por la inmediatez de fechas.
El Juzgado, tras las alegaciones, podrá suspender el trámite durante el plazo de dos meses si el demandante es persona física o cuatro meses si es persona jurídica. Adoptadas las medidas por la administración o transcurrido el plazo máximo de suspensión, se alzará automáticamente y continuará el proceso.
En relación de las situaciones de vulnerabilidad, con carácter general el artículo 14 de la ley habla de las personas, familias y unidades de convivencia que vivan en asentamientos y barrios vulnerables y segregados, a las personas sin hogar, con discapacidad, a los menores en riesgo de pobreza o exclusión social, a los menores tutelados que dejen de serlo y a cualesquiera otras personas vulnerables que se definan en el momento de la actuación. Es decir, un número abierto e indefinido de situaciones. Pero a afectos procesales, informado el Tribunal por los servicios administrativos, se establecen unos parámetros de presunción mediante los cuales el Juez podrá apreciar la existencia de dicha vulnerabilidad:
Si se trata de un juicio de desahucio (arrendamiento) por falta de pago, si la renta más los suministros de electricidad, gas, agua y telecomunicaciones suponga más del 30 por 100 de los ingresos de la unidad familiar, y que el conjunto de dichos ingresos no alcance determinados límites conforme al IPREM según qué situaciones. Además, el tribunal podrá considerar el hecho de que, entre quienes ocupen la vivienda, se encuentren personas en situación de dependencia, víctimas de violencia sobre la mujer o personas menores de edad.
Convendremos en que los casos de vulnerabilidad no serán la excepción sino la regla. Quien no puede abonar la renta o hipoteca será lógicamente por motivo económico en la mayoría de los casos. En este sentido, recientemente distintas agencias de calificación prevén que el alza de los tipos provocará que la ratio de deuda sobre ingresos de los préstamos a tipo variable se elevará al 40% hasta el inicio de 2024. Los mismo sucede en los arrendamientos.
DELITO DE USURPACIÓN Y PERSONAS DEPENDIENTES EN OCUPACION
Por último, cabe señalar que en procedimientos penales que se sigan por delito de usurpación, en caso de decidirse la medida cautelar para la restitución del inmueble objeto del delito (lo que será siempre) si entre quienes ocupan la vivienda se encuentren personas dependientes, también se dará traslado a la administración para que adopten las medidas de protección que correspondan. Por tanto, no está hablando aquí de situaciones de vulnerabilidad económica o exclusión social, sino de dependencia en términos de la Ley 39/2006.
Es relevante la precisión distintiva del delito de usurpación, pues es diferente al delito de allanamiento que aquí resulta ajeno. El delito de usurpación viene dispuesto en el art 245 del Código Penal y será aquel en el que el intruso y presunto delincuente “… ocupare, sin autorización debida, un inmueble, vivienda o edificio ajenos que no constituyan morada, o se mantuviere en ellos contra la voluntad de su titular…”.
Por otro lado, el allanamiento lo es de morada, y que el art. 202. C.P. define como “El particular que, sin habitar en ella, entrare en morada ajena o se mantuviere en la misma contra la voluntad de su morador...”
Morada es aquella referida al inmueble donde su titular desarrolla su vida cotidiana, bien de manera permanente (primera vivienda), o eventual (segunda residencia) no siendo esta última necesariamente segunda en un sentido numérico, pues bien pudieran ser varias, siendo en este caso lo importante su uso. Así lo determinó, y es lógico conforme a la distinta Jurisprudencia, la Fiscalía General del Estado en su Instrucción del 2020: “Así pues, a la hora de valorar la calificación jurídico-penal de los hechos, además de las primeras residencias, se consideran morada las denominadas segundas residencias o residencias de temporada, siempre que en las mismas se desarrolle, aún de modo eventual, la vida privada de sus legítimos poseedores”
Por tanto, la Ley de Vivienda está refiriendo al caso de la mal llamada “ocupación” de viviendas vacías, abandonadas o sin uso que no constituyen morada, y no a las residencias, sean habituales o secundarias, cuya violación no estará contemplada por la norma. Pero, aun así, debemos criticar duramente la medida, pues, sin perjuicio de no resultar morada, ésta seguirá siendo propiedad legítima y, pongamos como nos pongamos, se está dando cobertura a la prolongación de un hecho delictivo, tipificado y vigente, como lo es el de usurpación. En este sentido, de haberse seguido una línea de pura coherencia jurídica, más propio hubiera sido derogar este tipo penal, pues poco sentido tiene proceder ante un delito en comisión flagrante como si de un “standstill” se tratase.
CODA.
Entendemos necesario actuar en pro del acceso a la vivienda. Sin duda, resulta éste un derecho, con todo lo que ello significa, vital a cualquier sociedad. Pero creemos que la solución no es limitar, intervenir o sancionar, sino promover o facilitar directamente desde las Administraciones las herramientas necesarias al desarrollo residencial, lo que puede abordarse desde muchos ángulos, como son los incentivos fiscales; la facilidad al desarrollo del suelo y la promoción pública; la facilitación del desarrollo cooperativo (real); derechos como el de superficie; la agilización y simplificación administrativo-urbanística; y otros muchos que puedan considerarse.
Pero, sobre todo, una Ley de esta envergadura, debería contar con un amplio consenso de fuerzas políticas mayoritarias que, apoyadas y asesoradas directamente por todos los agentes del mercado sin excepción, creen un marco jurídico de largo alcance con verdadera vocación de permanencia. Es decir, poder observar por una vez, una auténtica política de Estado hacia el futuro.
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José Méndez
Abogado.
Cambio en la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid: 'Ley Ómnibus'
El 15 de diciembre 2022, fue aprobada la Ley 11/2022, de Medidas Urgentes para el Impulso de la Actividad Económica y la Modernización de la Administración de la Comunidad de Madrid en el marco del Plan para la Reactivación de la Comunidad de Madrid (“Ley Ómnibus”). Entró en vigor al día siguiente.
Pero ¿qué es una Ley Omnibus? Es una técnica legislativa por la cual se revisa, modifica, e incluso se deroga un conjunto de leyes que resultan dispares y que, por materia, deberían estar separadas. Por tanto, este tipo de leyes suelen tener un motivo de oportunidad. En este caso, su propia denominación lo indica, es la reactivación económica.
Son afectadas 33 leyes y 3 decretos legislativos. Pero también deroga total o parcialmente otras muchas. Y una de las más significativas es la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid, lo que hace como antesala de la esperada nueva Ley de Suelo que se anuncia en su redacción. Es la segunda modificación que sufre en casi 23 años de vigencia. La última del año 2020 y afecta a más de cuarenta artículos. Cierto es que la anterior había quedado obsoleta, pero cabría preguntarse el porqué de esta modificación, no menor, cuando se prevé otra que la sustituirá en breve. Su objetivo es la dinamización del mercado y atracción de inversión y, desde luego, sus medidas no son tímidas. Pero el urbanismo no es una materia popular ni conocida, por lo que, pese al calado de la reforma, está pasando desapercibida al conocimiento general. Sin embargo, el urbanismo resulta crucial al desarrollo de una ciudad, región o país.
Sin que sea exhaustivo, intentaremos desvelar algunas de las modificaciones más significativas y qué se pretende con ellas.
ALTERACIÓN DE DETERMINACIONES ESTRUCTURANTES
Estamos anta una de las más relevantes novedades de la ley, y es que, algunas determinaciones estructurantes podrán ser modificadas a través de una Plan Especial, opción antes imposible.
Pero ¿qué es una determinación estructurante? Son aquellas que articulan el sistema urbanístico. Las líneas maestras. Tienen por ello que ser desarrolladas a través de planeamiento general. Así, son “superiores” a las determinaciones pormenorizadas, que a su vez dan contenido concreto a las anteriores pues las desarrollan, debiendo seguir sus líneas maestras. Las estructurantes son sustanciadas a través del planeamiento de desarrollo (un plan especial, por ejemplo).
La clave de la reforma se encuentra en que, desde ahora las determinaciones estructurantes pueden ser alteradas mediante un Plan Especial, es decir, cabe la posibilidad de que determinaciones vertebrantes del sistema, reservadas por tanto al planeamiento general, pueden ser modificadas por este instrumento de planeamiento de desarrollo. Claro, para ello, ha sido modificada la regulación del Plan Especial siendo redefinidas sus funciones.
EXENCIÓN DE EVALUACIÓN AMBIENTAL EN LOS ESTUDIOS DE DETALLE Y ALGUNOS PLANES ESPECIALES
Se excluye la necesidad de realizar evaluación ambiental a los Estudios de Detalle y algunos Planes Especiales. Tiene esto concordancia con la STC 86/2019, en relación de la Ley de Canarias. Pero Madrid va más lejos y excluye también este requisito para determinados Planes Especiales
TRANSFERENCIAS DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO
Madrid no regulaba las transferencias de aprovechamiento urbanístico. Ahora se incorpora se contemplan bajo la denominación “transferencias de aprovechamiento en suelo urbano consolidado” Es curioso que se limite esta posibilidad a este tipo de suelo pues otras legislaciones autonómicas no lo hacen, pudiendo operar entre sectores o áreas de reparto. Esta herramienta permitará que, un propietario de un suelo con edificabilidad agotada pueda comprar a otro dueño de suelo en el mismo ámbito ese aprovechamiento que no haya agotado.
ENTIDADES COLABORADORAS
Otra de las grandes novedades es la regulación de la participación de las ECLUs en la tramitación de licencias y declaraciones responsables, pero también en sus mayores competencias como son las labores de inspección. La norma funciona de manera supletoria. Serán los Ayuntamientos quienes puedan regular su funcionamiento y únicamente, en su ausencia, operará la nueva regulación autonómica. El Ayuntamiento podrá excluir alguna o todas sus funciones.
VIVIENDAS PÚBLICAS EN SUELOS VACANTES DE LA RED DE SERVICIOS O EQUIPAMIENTO
Los ayuntamientos que se hayan quedado con parcelas públicas para equipamiento o dotaciones que no han cumplido su objetivo, pueden destinarlas a vivienda pública sin necesidad de modificar el planeamiento.
ESTÁNDAR DE APARCAMIENTOS
Se contempla una posibilidad de excepción sobre el estándar de plazas de aparcamiento. Ahora será el recogido en el planeamiento municipal. Sólo si no se prevé, se aplicará el estándar de una plaza y media de aparcamiento por cada 100 m2 edificables. Así, el planeamiento municipal puede modificar a la baja este requisito, lo que a veces resultaba excesivo y ha generado no pocos problemas.
PATRIMONIOS PÚBLICOS DE SUELO
Se podrá destinar (entre otros fines) a necesidades de regeneración urbana o facilitar suelo para nuevas actividades empresariales, siempre que generen empleo. Para ello se habilita la posibilidad de constitución del derecho de superficie, con cualquier utilidad, no estando limitado a la construcción de viviendas de protección pública, equipamientos, o a otros usos de interés social tal como se establecía anteriormente.
ACTUACIONES DE DOTACIÓN
Se regulan como clave de regeneración urbana. ¿Qué son? Una modalidad de actuación para la transformación urbanística, cuyo objeto es incrementar las dotaciones públicas de un ámbito de suelo urbanizado para reajustarlas en proporción de la mayor edificabilidad, densidad o nuevos usos asignados. Con esta medida se garantiza que no exista crecimientos urbanos con desequilibrados dotacionales.
La cuestión radica en que la legislación estatal no dejaba muy claro cuales debían ser las cesiones en las actuaciones de dotación. Madrid prevé expresamente que se puedan monetizar. Concretamente, y para el caso de ser imposible realizar la cesión dotacional en ámbito correspondiente, podrá sustituirse por (i) la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa en un complejo inmobiliario; (ii) la entrega de superficie edificada o edificabilidad no lucrativa dentro del área homogénea; o (iii) su equivalente económico para la mejora de las redes públicas en el área homogénea
AMPLIACIÓN DE SUPUESTOS DE INFRACCIONES NO SUJETAS A PRESCRIPCIÓN
Desde la entrada en vigor de la Ley, las infracciones urbanísticas sobre suelo no urbanizable de protección, zonas verdes o espacios libres no tendrán plazo de prescripción.
ELIMINACION DE LA EVALUACIÓN DE IDENTIDAD DE GÉNERO Y DE IMPACTO POR RAZÓN DE ORIENTACIÓN SEXUAL, IDENTIDAD O EXPRESIÓN DE GÉNERO
Se termina con la que era, a nuestro entender innecesaria, evaluación de identidad de género y el informe relativo al impacto por razón de orientación sexual, identidad o expresión de género en la tramitación de los instrumentos de planeamiento urbanístico.
CAMBIOS EN LA ACTIVIDAD SOBRE SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN
Esta es una medida directa de dinamización de la actividad en precisa contradicción a lo hasta ahora regulado. En este tipo de suelo, hasta ahora era vetado cualquier actividad a salvo estuvieran expresamente permitidas. Ahora son posibles si el plan general no las prohíbe expresamente. Esto abre muchas posibilidades pues puede tener un efecto llamada a la inversión con distintos usos comerciales o de actividad lucrativa.
Además de lo anterior, la Ley de Medidas atribuye a los municipios la competencia para la aprobación de calificaciones urbanísticas. ¿Qué es una calificación urbanística? Es una autorización previa a la licencia municipal, cuando se pretende edificar o implantar un uso en parcelas de suelo no urbanizable o suelo urbanizable no sectorizado, como es el caso.
La Ley atribuye ahora la competencia de otorgamiento de las calificaciones urbanísticas al municipio (Pleno o alcalde), lo que es otra novedad, pues la competencia correspondía a las Comunidades Autónomas.
De igual modo se faculta la rehabilitación para su conservación de cualquier edificio existente, sin necesidad de que el mismo tenga un “alto valor arquitectónico” como se exigía anteriormente. Así, por ejemplo, cabe la rehabilitación para su conservación con destino residencial y hotelero de edificios existentes incluso en situación de fuera de ordenación. Lo que es una propia contradicción del término, porque, como sabemos, las edificaciones en fuera de ordenación no se les permite mayores intervenciones que supervivencia.
En definitiva, los cambios de la Ley se encuentran claramente encaminados a la dinamización del sector. Eliminar obstáculos, tanto de planeamiento como de gestión. También, y es característico de la reforma, potenciar la vivienda pública, pero también otras actividades en la región, incluso en suelo hasta ahora inmovilizados por diversas razones.
El sistema jurídico español, un lastre para el desarrollo del ‘coliving’
El fenómeno conocido como coliving es relativamente nuevo en España. Quizá más por su difusión en prensa que por su realidad, ha empezado a estar en boca del sector. Su aparición es resultado de la necesidad económica, cuando la oferta no se ajusta a la demanda. Sin embargo, el modelo jurídico nacional arrastra una obtusa rigidez que lastra las posibilidades de adopción de las llamadas “nuevas soluciones habitacionales”...
José Méndez.
Socio Director en MÉNDEZ LIT
Los asuntos más destacados de Derecho Inmobiliario
Finalizado el año 2022, hacemos repaso de los asuntos más destacados en los que nuestra Firma ha intervenido:
- Negociación y redacción de acuerdo sobre deuda hipotecaria de suelo en desarrollo. Madrid.Tras años de negociación y paralizados sendos procesos ejecutivos, se logra la dación en pago contra un doble crédito hipotecario, evitando así el concurso de acreedores y el riesgo frente al resto de activos de la sociedad.
- Asesoramiento integral de promoción residencial. Cádiz. Articulamos jurídicamente todo el proceso desde la compra y desarrollo del suelo hasta su final entrega, de una promoción residencial disruptiva y singular. Nada es estándar en este edificio y será distinguido a su terminación.
- Informe urbanístico y alegaciones administrativas por denegación de licencia para desarrollo residencial. Madrid. Analizamos las razones técnico-urbanísticas por las que se ha denegado una licencia para la construcción de un conjunto de viviendas unifamiliares. Impugnamos la resolución, lo que provoca la adopción de una solución alternativa.
- Informe situación registral sobre dominio y cargas de complejo parcelario. Castilla y León. Tras diversas generaciones, los límites físicos de un conjunto de parcelas se han ido diluyendo en contraste con su realidad jurídica. Entre tanto, como efecto de los usos y antiguos compromisos no documentados, se han generado la aparición de varias servidumbres de las cuales se desconoce realmente su delimitación y propia eficacia.
- Informe responsabilidad vehículos de promoción tras finalización de proyecto. Madrid. Una estructura de inversión nos pide analizar la responsabilidad de las sociedades promotoras que se extinguen tras la entrega de edificación, cómo cubrirla y conocer la doctrina al respecto.
- Informe urbanístico sobre desarrollo y viabilidad de usos y edificabilidad en parcela urbana. Madrid. Adquirido antaño un conjunto de parcelas colindantes en la sierra de Madrid, el Ayuntamiento, a pesar de su naturaleza urbana, niega las licencias solicitadas para la edificación. Analizamos el histórico de la normativa urbanística para comprobar el alcance y razón de dicha negativa.
- Asesoramiento en operación de adquisición de inmueble por inversor extranjero. Madrid. Se pretende la adquisición de un inmueble por un no residente para su inversión y posicionamiento en España. Aunque la adquisición en sí no resulta compleja, el carácter no nacional del comprador requiere de un seguimiento y control de la operación que cumpla con todos los parámetros requeridos por la legislación española.
- Asesoramiento para la compra de inmueble previa segregación y creación de servidumbre. País Vasco. Previo a la normativa urbanística preexistía una parcela ya edificada cuyos propietarios pretenden dividir para poner a la venta la matriz edificada y promover la restante. Por los parámetros urbanísticos de aplicación, la posición de la vivienda existente dificulta la posibilidad de edificar en la parcela donde no existe construcción. Viabilizamos la operación con la creación de una singular servidumbre.
- Operación de adquisición de suelo y previo informe urbanístico y registral. Málaga. En este caso, trabajamos con el Cliente informando de las posibilidades, características y riesgos jurídicos de una parcela. Junto con otros análisis de naturaleza técnica, aquel moldeará la oferta para su compra.
- Operación de segregación, cumplimiento urbanístico, afecciones y limitaciones de dominio público y venta de parcelas agrícolas. Huelva. Una gran finca agrícola se halla segregada, pero tal operación encontró diversas dificultades de inscripción, lo que trabó su posterior venta. El tiempo y la nueva normativa urbanística han complicado más si cabe la operación que se han traducido en distintos intentos de subsanación para ordenarla sin éxito. Acogemos y coordinamos toda la operación para recuperar el tracto registral.
- Contrato de arrendamiento en centro comercial. Madrid y otros. Asesoramos habitualmente en contratos de arrendamiento de locales de negocio. Pero los realizados en centro comercial son especiales por su complejidad. Estos, por la estructura de sus propiedades, suelen tener origen en derecho anglosajón, lo que crea distorsiones interpretativas.
- Asesoramiento en arrendamiento de oficinas. Madrid. Nuestro cliente realiza una operación de desinversión sobre sus propias oficinas centrales, en las cuales se mantendrá en arrendamiento ligado a su propia venta. Se articula una operación cruzada con vínculos condicionales.
- Asesoramiento de viabilidad, estado y protección de castillo histórico. Castilla La Mancha. El patrimonio histórico de naturaleza privada provoca en muchas ocasiones que la propiedad desconozca el alcance de sus derechos y deberes, sobre todo debido a la escasa y también opaca regulación que le afecta.
- Impugnación de modificación urbana que afecta a conjunto histórico de interés cultural. Castilla y León. Una parte de la sociedad civil encuentra preocupación y disconformidad con las modificaciones propuestas por la Administración en el conjunto histórico de su ciudad. Analizamos el proceso y contenido del instrumento urbanístico y realizamos las alegaciones procedentes, con intervención en distintas reuniones.
Han sido muchos más. Explotación de viviendas turísticas; entrega de una promoción residencial; la compra de suelo y oficinas; defensa de la propiedad; informes sobre renta antigua; subarrendamiento en leasing inmobiliario; o declaración de servidumbre para salida de humos. También la redacción de contratos, donde los más habituales son de compra, arras o arrendamiento, pero también otros como de gestión delegada; ejecución de obra; arquitectura; o de marketing y agencia para promoción inmobiliaria;
Finalmente, los procesos judiciales son una constante de nuestra actividad. Desahucios, ejecución, incumplimiento contractual y reclamaciones LOE, son los más comunes. Pero no podemos olvidar la jurisdicción contencioso-administrativa y la penal, donde la actividad inmobiliaria tiene una incidencia destacada y por la que dirigimos varios asuntos.
Seguimos construyendo nuestra Firma.
Agradecemos a nuestros Clientes su confianza.
Feliz 2023.
MENDEZ LIT.
EXTENSIÓN DE RESPONSABILIDAD EN PROMOCIÓN
La crisis de 2008 tuvo un efecto demoledor en la construcción, que cambió quizá para siempre. Fueron muchas las empresas, especialmente promotoras, las que desaparecieron viéndose incursas en procesos concursales. El resultado fue catártico y su número disminuyó notablemente. Sin embargo, crisis también significa oportunidad y, tras unos años de tormenta, la actividad cogió impulso.
La diferencia ahora se encontraba en los actores. Los “viejos” promotores habían sido sustituidos por los fondos de inversión, que aterrizaron en España subiéndose al carro de las gangas por reestructuraciones e insolvencias. Pero también quedaba un puñado de empresarios renacidos que intentaban retomar su actividad. Ahora bien, aprendidos algunos errores, no podía ser igual.
Aparecieron entonces dos figuras o estructuras de operación, cuyo objetivo era disminuir el impacto ante un nuevo escenario adverso como el que se había vivido. Por un lado, encontramos la creación de sociedades ad hoc para cada promoción. Y por otro, la promoción delegada.
Respecto a la primera, si bien este recurso ya había sido empleado con anterioridad, el pensamiento ahora interiorizado era el de intentar no extender los efectos adversos de una promoción fallida al resto de actividad empresarial, por lo que la idea era crear una sociedad para cada promoción, la cual quedaría extinguida a su terminación. Sin embargo, debe hacerse algunas consideraciones. Por un lado, la propia pretensión de limitar por contagio al resto de actividad del empresario presupone la existencia de una estructura mayor, un holding y una matriz, formada por varias sociedades, de las cuales algunas desaparecen cuando el objeto para el que fueron creadas concluye. Así, entregadas las viviendas de una promoción, la mercantil es liquidada y disuelta. Pero entonces ¿Qué ocurre con la responsabilidad? – contractual; decenal; etc.; -El Tribunal Supremo dio una solución del todo lógica en su sentencia de 25 de mayo de 2017. La responsabilidad de la sociedad no se agota con su disolución, de tal manera que, aunque se liquide y se disuelva formalmente en el Registro Mercantil, tal inscripción solo es declarativa, pero no constitutiva, por lo que la sociedad seguirá respondiendo por la responsabilidad que, de su actividad pasada, pudiera derivarse. Esto abarca efectos L.O.E., contractual del C.C. y otras. Da cuenta de esto el art. 20.2 de la L.O.E. por cuanto no se permitirá la inscripción en el R.M. de la liquidación y disolución societaria si no se acredita la constitución de los seguros y garantía exigidas, lo que equivale a mantener vivo el seguro decenal. Por tanto, será la empresa en su figura del liquidador y los socios hasta su cuota de liquidación, los que respondan hasta donde corresponda. Y tendrá cabida esta extensión post-disolución como una mayor deuda sobrevenida sobre el pasivo en el balance de liquidación. Cualquier acción por responsabilidad tendrá encaje siempre que se encuentre dentro de los plazos de garantía y prescripción que para cada una de ellas determine la Ley. En definitiva. La sociedad no deja de existir sin más y debe responder por lo que hizo, y esto ofrece una casuística infinita que nos puede llevar a la teoría del levantamiento del velo y a las ramificaciones de los grupos de sociedades del art. 42 C.Co.
La otra de las figuras aparecidas post-crisis fue la del promotor delegado. Un poco más difusa, su casuística es variada. Comentaremos dos de ellas. Por un lado, los fondos de inversión que, anabolizados, aterrizaron en España, no tenían ni la experiencia ni el know-how como para acometer una actividad tan compleja como lo es la promoción, por lo que acudieron a antiguos promotores que contrataron para operar sus promociones. En este caso, el vínculo de estos “delegados” con los fondos de inversión era el de prestación de servicios, lo que, en teoría, alejaba a estos últimos de la anterior responsabilidad directa cara a terceros, compradores o consumidores. Sin embargo, las cosas no son tan claras pues, aunque evitando la responsabilidad contractual, no es tan evidente que quedaran ajenos del efecto y extensión L.O.E. Es así que el criterio de imputación posible de esta ley no es numerus clausus y no queda circunscrito a las figuras que en su texto enumera, sino que es extensivo a otras tal y como queda reflejado en su artículo 17.4 en el que se cita que la responsabilidad del promotor se extiende a cualquier otra figura análoga que, virtud del contrato o por su capacidad decisoria, actuaren como tales promotores – sin serlo -. Por lo tanto, habrá que medir muy bien qué dispone en cada caso el contrato entre promotor delegado y fondo o inversor para delimitar si la responsabilidad también es extensible al primero, pero también, y quizá más importante, observar con detalle los hechos y actos que conlleva la propia promoción, con los que concluir si aquel también resulta responsable a tales efectos. Por tanto, el promotor delegado tampoco quedaba librado de forma automática de la responsabilidad en promoción.
La misma figura derivó en otra, más cuestionable, acogida ahora por un promotor de desarrollos más pequeños, muchas veces local. Fueron muchos los que no pudieron continuar su actividad pero, sin embargo, este era su medio de vida, por lo que debían continuar de alguna manera. De moda la figura de promotor delegado, vieron en ella una solución con la que poder ejercer su actividad sin ponerse al frente. Era fácil. Localizado un suelo en el que poder promover, la idea era captar a sus propietarios, con quienes, en vez de adquirir, se les ofrecía la contratación de sus servicios para promover el solar. El propietario, no profesional y ajeno a todo esto, veía como el suelo era construido – por fin – y vendido a terceros obteniendo un beneficio. Con ello, el promotor delegado, verdadero factotum de la iniciativa y desarrollo, quedaba, o así creía, estar al margen de las responsabilidades que antaño le sobrevinieron, obteniendo otro margen de beneficio con menos riesgo. Sin embargo, es de aplicación el mismo artículo L.O.E. antes citado, ahora como mayor claridad, pues aquí el autodeclarado promotor delegado, es en realidad actor decisorio de la actividad, la cual, sin él, no hubiera podido desarrollarse.
En definitiva, la lógica de la responsabilidad cae por su propio peso y, ni las nuevas arquitecturas societarias o contractuales pueden poner límite a sus efectos.
José Méndez
Socio Director en MÉNDEZ LIT
TERMINOLOGÍA LEGAL INMOBILIARIA
En ocasiones, se pasan por alto ciertos términos en un contrato de compraventa o inmobiliario pues resultan extraños, pero son determinantes y puede evitar alguna sorpresa. Veamos algunos comunes:
Bien Inmueble: Como su nombre indica, es aquel que no puede moverse. Debe entenderse en su sentido, es decir, la de no poder ser separado o ser trasladado sin su quebrantamiento o deterioro.
Según el código civil, se clasifican en tres categorías: por su naturaleza (suelo y subsuelo); por incorporación (los que provienen de construcciones y edificaciones); y por su destino (los que forman parte del propio inmueble).
Registro de la propiedad: Registro público donde consta la situación jurídica de los inmuebles y refleja su tracto histórico. Mediante la solicitud de nota simple, emitida por el registrador, podemos conocer su propiedad, lindes, cargas, etc., lo que es imprescindible antes de comprar. Cada inmueble lleva parejo como si fuera su DNI, un Identificador Único de Fincas Registrales IDUFIR/CRU.
Cargas: Limitaciones de uso o garantía del inmueble, como una hipoteca, un embargo, un usufructo, o una servidumbre, entre otras. Deben constar en el registro de la propiedad. Las más comunes son:
- Embargo: Anotación registral por la que responde el inmueble. Pueden provenir de deudas con la comunidad de propietarios, Hacienda, o terceros. Estos embargos pueden ser firmes o preventivos.
- Usufructo: Derecho de uso y disfrute del inmueble diferente de la propiedad estricta. La propiedad plena (pleno dominio) se divide en la titularidad y el uso. Un tercero puede ostentar solo este último, quedando el dueño o titular como nudo propietario, es decir, el inmueble es suyo pero el uso es de un tercero que tiene este derecho.
- Hipoteca: Otro derecho. Esta vez de garantía sobre el inmueble que se ha convertido en respaldo de pago de un préstamo u otra obligación. Si se incumple será ejecutada con embargo y subasta del inmueble para satisfacer esa obligación.
- Servidumbre: Como el usufructo, es otro derecho que limita el inmueble, esta vez por otro inmueble. Existirá un predio dominante y otro sirviente, donde el primero se beneficia del segundo. Pueden ser de paso, humos, luces y vistas, de aguas, de medianería, etc.
- Afección: Sobre el inmueble pesa una advertencia indicativa de que puede responder por una eventual liquidación futura, bien fiscal, bien urbanística. Son comunes y tienen fecha de caducidad.
Catastro: No confundirse con Registro. Catastro pende del Ministerio de Hacienda y, si bien dispone de un registro de bienes inmuebles, su finalidad está relacionada con la realidad física del inmueble y sus efectos tributarios. Ante una posible contradicción entre Catastro y Registro, prevalece Registro. Se identifican mediante su referencia catastral, única para cada inmueble
Obra nueva: Decíamos, sobre un inmueble puede estar construido un inmueble o conjunto de ellos. La declaración pública de la existencia de una edificación o construcción es la obra nueva.
División horizontal: Es el proceso de dividir un inmueble en unidades registrales independientes. De este proceso nacerá la comunidad de propietarios, compuesta por los dueños de las nuevas unidades resultantes. Las zonas comunes son aquellas cuya propiedad es compartida por éstos (escaleras, descansillos, fachadas, etc.) correspondiéndole a cada propietario un coeficiente de participación sobre éstas, coincidente con el coeficiente de propiedad sobre el edificio.
Proindiviso o Condominio: Situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece conjuntamente a varias personas.
Elevación a público y otorgamiento de escritura: No es más que hacer público un contrato o acuerdo privado. Dicha elevación se hace ante notario que da fe de su existencia, siendo este trámite necesario para inscribir en el Registro.
Cuerpo Cierto: Un inmueble puede transmitirse por precio cerrado o a razón de un tanto por unidad de medida, por ejemplo, tanto por metro cuadrado. La expresión cuerpo cierto, también conocido como precio alzado, alude a que la compraventa del inmueble se efectúa por precio cerrado, un precio por la totalidad del inmueble que se transmite como unidad. Las discordancias entre la superficie real del inmueble y la transmitida (mayor o menor cabida) no afectarán al precio.
Exceso de cabida /Defecto de cabida: La discordancia de la superficie real del inmueble, al alza o a la baja, en contraposición con la que figura en el Registro. Puede subsanarse mediante la instancia de un expediente de rectificación de superficie por exceso/defecto de cabida.
En la situación urbanística, jurídica, física y de conservación: Una de las más utilizadas. Suele ir acompañada de; “que la parte declara conocer y acepta bajo su responsabilidad”. Esta afirmación pretende eludir futuras reclamaciones tras la venta por vicios aparentes o públicos en el inmueble,
Salvo buen fin de la transferencia/cheque entregado: A pesar de que las partes hayan suscrito contrato, su efecto queda supeditado al efectivo abono del precio, en tanto se compruebe la recepción de los fondos.
Gastos según ley: Nuestro código civil dispone que, salvo pacto en contrario, serán por cuenta de la vendedora los gastos de otorgamiento de escritura de compraventa en su primera copia original. La inclusión de esta expresión en contrato supondrá el respeto de la ley, en contra de la actual tendencia de transferir este coste al comprador.
Matriz, copia simple, copia autorizada: Referida siempre a una escritura, Matriz es la escritura original, documento primitivo que el Notario conserva en su protocolo y del cual se extraen sus copias. La copia autorizada es una copia exacta expedida en papel timbrado y que contiene la firma del notario, acreditativa de que proviene de la escritura matriz. Tiene el mismo valor que la original. La copia simple es de mero carácter informativo y no contiene la firma del notario.
Libre de cargas: “El inmueble se transmitirá libre de cargas y gravámenes”, alude a la obligación del vendedor de entregar el inmueble sin las limitaciones por las que pueda responder (hipotecas, anotaciones preventivas, embargos, etc.) al momento de otorgar escritura pública.
Certificado de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad: Dice la Ley que el comprador responderá de las deudas del inmueble que, por comunidad, correspondan al año en curso en que tenga lugar la transmisión y los tres inmediatamente anteriores. Las deudas de comunidad no suelen constar inscritas (y por tanto no ser públicas) pero tienen preferencia si exigen su pago. Para evitar posteriores sorpresas debe solicitarse el certificado de estar al corriente de pago al momento de la compraventa.
Prorrata temporis: En “proporción al tiempo”. Comúnmente se refiere a la obligación del pago del IBI del año en que se produce la compra. Con esta expresión se reparte el pago de esta anualidad atendiendo al momento en que se produzca la transmisión. Al vendedor le corresponderá la parte que corresponda hasta la escritura, y en adelante el comprador.
Renuncia expresa al fuero que pudiera corresponder: La ley, en función de distintas variables, determina a qué juzgados y lugar (partido judicial) corresponde resolver un conflicto. Esta renuncia faculta a las partes a elegir otro juzgado y lugar. Tiene limitaciones legales.
OPERACIÓN CAMPAMENTO EN EL DEBATE SOBRE EL ESTADO DE LA NACIÓN
Este mes de Julio, el Presidente del Gobierno anunció en el Debate Sobre el Estado de la Nación el desbloqueo de la operación Campamento. Llama la atención que el anuncio de una cuestión esencialmente local – municipal – se produzca en las Cortes y en un debate como éste, máxime si el tratamiento es el de medida estrella, en este caso en materia de vivienda. Y es que “Campamento” solo es un área de terreno de la capital de Madrid. Coincidiremos que más allá del “Foro” la mayoría de personas desconoce qué es “Campamento” ¿Por qué este tratamiento?
Sin entrar en mayores disquisiciones, la operación Campamento puede entenderse trascendental desde una perspectiva social-urbanística, y quizá, desde el Gobierno, se considere que Madrid es el centro de una inevitable atracción de población externa por inmigración desde otras regiones de España, en el que es un fenómeno de concentración urbana hacia las grandes ciudades cada vez mayor que no solo ocurre en nuestro país. Dejamos ahora el debate de la España Vaciada y las políticas - de inversión y gestión - sobre otras regiones. La realidad es que Madrid crece exponencialmente y se enfrenta a una situación insostenible, ya crítica, en materia de vivienda.
Campamento es una anomalía urbana. El paradigma del infranqueable proceso burocrático-urbanístico español. Y el fruto de una mala gestión y descoordinación administrativa entre políticas de corta visión. Un poco de historia y algunos datos.
Desde Madrid capital, en forma de estrella, surgen las diferentes autovías que reparten su comunicación con el resto de España. Son las llamadas “A”s , desde la 1 a la 6. Carreteras de La Coruña, Burgos, Valencia, Barcelona, Andalucía y, como no, la de Extremadura. Está última tiene la particularidad de que conecta y parte muy cerca del mismo centro de la ciudad. Allá por 1856, recién restablecida la Constitución de la Monarquía Española bajo el Reinado de Isabel II, se edificaron fuera de la que era área metropolitana, pero no alejada del Palacio Real, instalaciones militares cuyo objetivo primero fue el de almacenar pólvora. Con el tiempo, se levantaron cuarteles, residencias militares y otras dependencias propias de la jerarquía castrense. De ahí su denominación. En total 11 cuarteles en lo que hoy son aproximadamente 200 hectáreas, equivalente a la superficie de 280 campos de fútbol reglamentarios. Toda una extensión propia de un barrio, incluso de un distrito en una gran ciudad o mayor que algunas ciudades.
Cruzando todo este terreno se formó, quedando encajonada la que es hoy la A-5 o carretera de Extremadura. Como todo proceso urbano, las ciudades crecen bajo el símil denominado “mancha de aceite”, es decir, los espacios intermedios o huecos se van ocupando como lo hace una mancha de aceite que, al extenderse une a las otras más pequeñas que se encuentran cerca. Así creció Madrid. Desde el mismo centro y concéntricamente se fue extendiendo según su población crecía. Nacieron barrios enteros que se incorporaron al Madrid capitalino, otros, entonces pueblos, quedaron absorbidos. Pero he aquí que, cerca, muy cerca del Madrid histórico, a escasos 5 km, este crecimiento topó con los cuarteles. Las 200 hectáreas quedaron rodeadas por otros barrios de nueva creación como Aluche, Batán, Cuatro Vientos, Moncloa-Aravaca. Por otro lado, otros municipios como Alcorcón y Pozuelo de Alarcón crecieron hasta topar con los terrenos militares, y éstos quedaron aislados como una burbuja. La A-5 se tornó angosta insuficiente a las nuevas necesidades, sin posibilidad de una ampliación necesaria al gran flujo de automóviles pues sus lindes son los propios cuarteles. Salidas e incorporaciones peligrosas sin carriles de aceleración, ausencia de arcenes y sobre ésta, como miradores de una visión desoladora, una infinidad de garitas de vigilancia de los cuarteles.
La inacción administrativa -histórica- provocó un gap urbanístico. Una anomalía a la vista. Aquel terreno de 200 millones de metros cuadrados empezó a languidecer desde los 80´. Pasto abonado de grafiteros, atravesar la A-5 recordaba a algunas películas post-futuristas. Con el fin la “mili” en 1996, las dotaciones caen en el más absoluto abandono y con él, su ruina física. En el año 2005, el ayuntamiento de Madrid, a la cabeza con su entonces alcalde, Alberto Ruiz-Gallardón y el Ministerio de Defensa, titular de los terrenos, con su Ministro José Bono, firmaron un convenio para el desarrollo de la zona y el soterramiento de la A-5 por aquel tramo. Siete años más tarde, en el 2012, se aprobó definitivamente el PERI (plan parcial de reforma interior) cuyo objeto era otorgar el instrumento legal que permitiera comenzar aquel desarrollo. Pero todo quedó en el olvido o quien, sabe, la incapacidad.
El proyecto fue recuperado por el gobierno de Manuela Carmena como uno de los elementos vértice de su gestión. Y es que los políticos, todos, han sido conscientes de este desaguisado que, por su trascendencia, pero también por su dificultad técnica, han querido – al menos anunciado – reparar, pues constituiría el gran legado político de una gestión, aparte una necesidad. Pero para ello, hace falta algo, esencial. Dinero. Mucho dinero. La idea de Carmena quedó frustrada por la retirada de Wang, propietario del imperio Wanda, quien habría prometido una inversión de 3 mil millones para la construcción de más de 10 mil viviendas y varios centros comerciales.
Un dato más. Como siempre, y bien digo, como siempre (desde la más absoluta crítica) ya han aparecido voces que claman por la protección y conservación de diversos elementos arquitectónicos del lugar, bien altamente deteriorados o en ruina, como si su valor histórico y cultural fuera el propio de un monasterio cisterciense. Una capilla. Una torre de tiro, algún pabellón y hasta un picadero. Y es que el gran afán proteccionista alcanza límites insospechados que llegan a contagiar a la propia Administración la que intenta evitar se la tilde de anti-moderna de contradecir las modas más cool. Y no decimos que esto no suponga una dificultad técnico jurídica, que lo será, pues en aquel afán varios de estos elementos llegaron a ser catalogados como objeto de protección en el P.G.O.U. De Madrid, hoy vigente aunque en revisión. Y sino que pregunten en Valdecañas. Y es que veremos quien se atreve a firmar su demolición en tanto se halle vigente esta catalogación.
Finalmente. En este gran espacio, se prevé edificar entre 10 mil y 12 mil viviendas, de las cuales 7 mil quiere que sean protegidas. Pero esta intención no es nueva pues ya era idea de antiguos regidores y gobernantes. ¿Será la definitiva? Y lo más importante ¿quién pondrá el dinero?
José Méndez
Socio Director en MÉNDEZ LIT
CONTRATOS DE RENTA ANTIGUA
Hay materias que, por su especialidad, no son sencillas de explicar sin incurrir en excesivos tecnicismos y referencias normativas o jurisprudenciales. Intentaremos dar algunas pinceladas sobre una especialidad del arrendamiento, más común de lo que pueda parecer.
Aún hoy, es común encontrar contratos de arrendamiento a los que es de aplicación la ley de arrendamientos urbanos de 1964, conocidos como “de renta antigua”. Aquella ley (1964) marcó un hito que todavía hoy trae de cabeza a arrendadores y propietarios. La prórroga forzosa del arrendamiento para el arrendador. Y es que ésta, quedaba ésta supeditada a la voluntad del inquilino que podía, y aun puede, prorrogar aquel arrendamiento sin posibilidad de oposición (con excepciones).
Existentes todavía aquellas “rentas antiguas”, se encuentran referidas en pesetas, papel timbrado y escaso contenido en sus cláusulas. Es muy oneroso para el arrendador soportar su existencia. El inmueble no genera frutos, más aún, le cuesta dinero y le es imposible actualizar la renta a un valor que siquiera se acerque al de mercado. Desde aquella ley, de aplicación hoy, han pasado casi sesenta años, en un sector, el inmobiliario, que se moderniza a ritmo exponencial junto a la sociedad.
El problema se acrecienta ante la posibilidad del inquilino de ceder su arrendamiento, o la de subrogarse sus familiares, pero conservando las condiciones originales del contrato (renta y prórroga). Además, determinar que normativa es de exacta aplicación al contrato dado el tiempo transcurrido, no hace más que agravar la situación para el arrendador. Y es que a la coctelera debe añadirse que, a la ley del 64 le sucedió el coloquialmente conocido como Decreto Boyer de 1985, por alusión al entonces ministro de economía, cuyo objeto era suprimir, con matices, la obligación de la prórroga forzosa. Pero también las diez versiones que a la actual ley de arrendamientos urbanos (LAU) se hizo tras su promulgación en 1994, conviviendo desde entonces, simultáneamente, dos tipos de arrendamiento; los de prorroga forzosa y los que no.
Entonces, ¿qué norma regula el arrendamiento suscrito en 1984 si el inquilino, que hoy habita en el inmueble, se subrogó en el año 1995 en la posición del arrendatario primitivo? ¿La de 1964, la de 1985, la de 1994? Bien podría parecer un supuesto de laboratorio, pero es común y la principal fuente de discrepancias entre arrendador e inquilino. La disputa está servida. Analicemos las claves para deshacer este desaguisado.
Determinante para conocer la norma que aplica al arrendamiento es la fecha concreta de firma del contrato original. La razón es que a estos contratos no solo les será de aplicación la norma vigente al momento de su formalización sino, además, las disposiciones transitorias primera a cuarta de la LAU (1994), según se trate de contratos de arrendamiento de vivienda anteriores o posteriores al 09 de mayo de 1985, o de arrendamiento de local o asimilados anteriores al 09 de mayo de 1985.
Estas disposiciones transitorias cobran especial relevancia al regular, entre otras, las mencionadas como principales causas de discordia entre propietario e inquilino. Para lo no dispuesto en éstas continuará siéndole de aplicación la norma vigente al momento de formalizarse el arrendamiento.
En cuanto a la cesión y subrogación, se encuentran delimitadas según la fecha en que se formalizó el contrato, y deben respetarse para cada caso las condiciones de preaviso y notificación para que surtan efecto.
En cuanto a la repercusión de gastos o reparaciones al inquilino, cabe señalar que se incluyen aquellos que, por uso y disfrute de las zonas comunes, gastos de comunidad) o reparación del inmueble arrendado, se devenguen, incluido el impuesto de bienes inmuebles. En cuanto a la repercusión de los gastos de comunidad habrán de ser detallados, debiendo excluirse aquellos que no se correspondan propiamente al disfrute del del inmueble como los de administración o póliza de seguro de la comunidad por ejemplo.
Decíamos, sí existen ciertas excepciones a la referida prórroga forzosa: a) Cuando el arrendador necesite para sí o sus familiares la vivienda. b) Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca. c) Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, –indicio de que no es la residencia habitual del inquilino-. d) Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable a sus necesidades. e) Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición un derecho real de disfrute de una vivienda desocupada de análogas características.
Por último, si bien opera el principio de prórroga forzosa, son motivos que permiten la resolución del contrato: a) Que el inquilino subarriende el piso sin mediar consentimiento. b) Que la cesión o subrogación no se haya efectuado respetando el preaviso y notificación. c) Si se produjese el impago de las rentas. En contra de la creencia común, el impago de los gastos asimilados y equiparados a la renta (como el IBI), debidamente notificados y justificados, son también motivo para instar la resolución del arrendamiento.
DAVID GARCÍA CERECEDO
Abogado en MÉNDEZ LIT
Dominustecum, el dolmen de Mecerreyes
Nuestro Socio Director, José Méndez, letrado colaborador de la Asociación "Hispania Nostra", ha publicado en el no. 25 de la Revista Patrimonio Cultural y Derecho, su artículo: "Dominustecum, el dolmen de Mecerreyes". Accede en el siguiente enlace: Colaboración en la Revista Patrimonio Cultural y Derecho 25
La errática clasificación administrativa de un bien de interés cultural ha arrastrado al error histórico en sus correctos datos museísticos y oficiales.
Nota: la presente cuestión se encuentra sub iudice.
CONTRATO DE TEMPORADA
A la hora de formalizar un contrato de arrendamiento debe tenerse en cuenta el uso y destino que se va a dar al inmueble, pues determinará si aquel será de vivienda habitual o, por el contrario, si se trata de un uso distinto, como el de temporada, vacacional, profesional/comercial, etc. Será por tanto su objeto y espíritu el que determine la normativa que le será de aplicación al contrato y no el título que encabeza el documento. Ya se sabe, “Quien trata y contrata a cumplir se ata”.
Ofrecemos algunos tips que permiten evitar la problemática de su interpretación, diferenciando, de entre los arrendamientos, el de temporada:
1. Normativa aplicable y libertad de pacto: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue entre aquellos cuyo destino es el de responder a vivienda habitual del arrendatario, que es donde el inquilino establece su primera residencia, de aquellos arrendamientos destinados para un uso distinto a éste. Una de las principales diferencias es que en estos últimos prima la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario. En lo no dispuesto será de aplicación la LAU y supletoriamente el Código Civil.
Establece la LAU que serán considerados de uso distinto de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.
Si bien no es preceptiva su formalización por escrito, y puede ser verbal, entendemos, dada la dificultad que entraña muchas veces su interpretación, desaconsejable no hacerlo en documento firmado por las partes.
2. Destino y uso: Es cardinal a la hora de formalizar un contrato de temporada el uso y destino que se le dará al inmueble arrendado, debiendo dejar expresa constancia en el contrato. Si el destino es satisfacer las necesidades de veraneo del arrendador se entenderá éste como de temporada (no ha de confundirse con los arrendamientos turísticos, previstos para viviendas o apartamentos turísticos). Viene a cubrir una necesidad, alojamiento vacacional, por el cual se arrienda el inmueble por un periodo determinado, temporal. Pero no solo se limitan a las vacaciones. Encontramos, dentro de los arrendamientos de temporada, otros destinos frecuentes como el del estudiante que necesita cubrir su necesidad de alojamiento durante el transcurso del curso. El del propietario que está reformando su vivienda y necesita transitoriamente un inmueble en el que residir hasta que terminen las obras, inclusive el de aquel que está buscando su residencia habitual y requiere disponer de un inmueble durante su búsqueda. Estos, aunque no lo parezca, son arrendamientos de uso distinto de vivienda (habitual)
3. Vivienda habitual: Sin duda, que el inquilino temporal disponga de una vivienda habitual es significativo de que el de temporada lo es en tal concepto. Por ello, cuando formalizamos nuestro contrato conviene dejar constancia del inmueble en que el arrendatario reside habitualmente, aunque aquella residencia esté en el extranjero. No ha de confundirse la referencia a la vivienda habitual del arrendatario temporal con la dirección donde habrán de efectuarse las notificaciones relativas al contrato temporal.
4. Plazo concreto: La duración del arrendamiento de temporada debe ser determinada y concreta, plazo durante el cual el arrendamiento se mantendrá vigente, pero, como es pacífica y reiterada jurisprudencia, la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, siendo ocasional y esporádica, decíamos distinta a la de instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. A la finalización del plazo el arrendamiento quedará extinto.
La diferencia con el contrato para uso vivienda es evidente. En éste su término lo es por tiempo (5 o 7 años máximo) e imperio de la Ley, sin que afecte la variable destino, pues su objeto resulta una constante, la residencia habitual.
5. Prórroga: Nada impide que se contemplen prorrogas en el contrato de temporada siempre que éstas respondan a la finalidad del arriendo, como para el supuesto del propietario que se encuentra reformando su vivienda y éstas se prolonguen más de lo que inicialmente estaba previsto. Habrá de prestarse especial atención a la tácita reconducción que contempla el código civil a la terminación del contrato.
6. Fianza y garantía adicional: Decíamos, si bien opera la libertad de pacto entre las partes, la ley sí exige que la fianza para este tipo de arrendamientos sea de dos mensualidades, por contrario de los de vivienda habitual que se limita a un mes. En cuanto a la garantía adicional, no operan las limitaciones que la ley sí contempla para los contratos de vivienda habitual.
¿Por qué tanta cautela? Es frecuente encontrarse con arrendamientos de temporada ficticios, simulados y/o en “fraude de ley”, e incluso con arrendamientos denominados de vivienda habitual cuyo uso y destino no responden realmente al de residencia habitual. Estas son algunas pistas con las que evitar irregularidades en la calificación de este tipo de contratos, evitando disputas entre arrendador y arrendatario.
David García Cerecedo
Abogado en MENDEZ LIT