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Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda

He intentado ser objetivo. No oculto mi aversión a lo que considero una mala praxis del Legislador en los últimos años, que no es otra que la de dotar a los textos legales de párrafos infinitos, llenos de giros y redundancias de escaso valor. Una norma debe ser certera, breve y clara. En un ejercicio de abstracción me enfrento a la proyectada nueva Ley de Vivienda. Es ciertamente difícil. Ya su nombre quiebra un elemental sentido de equilibrio: “Anteproyecto de Ley Estatal por el Derecho a la Vivienda”. La preposición por denota cierta reivindicación, un posicionamiento que se escapa de lo puramente regulatorio. Si es posible realizar un análisis objetivo - pues toda opinión comporta un posicionamiento - trataremos de exponer las claves de esta reforma.

0.- Saltaremos la Exposición de Motivos. Sería importante, pero su profusión aconseja evitarlo.

1.- La Ley tiene un espíritu globalizador, nacional. Ciertamente este sería el normal animo de cualquier norma emanada del Estado central. Sin embargo, esta intención topa irremediablemente con las Autonomías, competentes en materia de suelo y política de vivienda. En este sentido, la Ley nace “tocada de muerte”.

2.- La propio texto, consciente de esta impotencia, contiene multitud de frases salvadoras como: “Para cumplir con el objeto definido en los apartados anteriores, los instrumentos de planificación y programación de la Administración General del Estado apoyarán a las Administraciones territoriales competentes en la ejecución de las políticas de vivienda …”. Efectivamente, la administración central, nada podrá hacer, sino solo “apoyar” a la realmente competente (que le quiera acompañar).

3.- Nada más empezar, entre principios e intenciones, se integra un impropio glosario de definiciones, debiendo detenernos en una: “gran tenedor” el que es reproducción e insiste en el concepto ya dado por aquellos reales decretos reguladores del alquiler al inicio de la pandemia. Veremos más adelante su alcance.

4.- Se hace un intento de sistematizar conductas contrarias contra el denominado “principio de igualdad y no discriminación en la vivienda” como si de acciones “típicas” penalmente se tratase, pero sin serlo, naturalmente. Cuidado con estas definiciones como principios rectores pues pueden dar lugar a situaciones grotescas. Merece la pena su lectura y reflexión.

5.- De poco sirven los principios rectores si no existen normas que los sustancien. Y más, si éstas no están en manos de quienes los invocan. Encontramos, por ejemplo, la muy rimbombante “función social de la vivienda”. Los poderes públicos deben procurar este derecho constitucional - no fundamental - a disfrutar de una vivienda digna. Así debería ser, pero por ello, quizá, debería considerarse una reducción de impuestos, que gravan tan brutalmente este derecho (transmisiones; plusvalía; sucesiones; IBI; Patrimonio; etc)

6.- Entre los denominados estatutos básicos de los ciudadanos y de la propiedad privada encontramos un concepto novedoso. Son los “mercados residenciales tensionados”. Es aquí donde la Ley tratará de abrir un camino ejecutivo en el que poder “intervenir” pero topándose nuevamente con su limitación competencial. Por ello, solo podrá actuar en connivencia con las CCAA alineadas políticamente. Es por esta razón por la que constantemente nos encontramos con expresiones como “podrán” referidas a la administración central, “colaborar” o “proponer” a las administraciones autonómicas.

7.- El texto del proyecto de Ley es un intento baldío de recuperar la dirección de una política que se escapó definitivamente. El problema radica, no tanto en su intención, sino en deshacer un camino apuntalado durante años desde la propia administración central, alentando a las CCAA en la asunción de responsabilidades y competencias que ahora tienen en su más amplia dimensión. Es el resultado del Estado fragmentado de las autonomías. Para bien y para mal, en cuestiones, como la vivienda, se antoja difícil corregir el rumbo.

8.- En este intento político (lo digo con intención) de reconducir, que no recuperar, las competencias que no se son propias, el exceso de celo en el texto incurre en ciertas contradicciones por invasión de competencias autonómicas. Parecen éstas ser fruto de la mera impotencia. Observamos expresiones tales como “las Administraciones competentes en materia de vivienda deberán identificar … programar … promoverán” lo que sin duda provocará la revisión del texto por el TC, quien a pesar de lo ambiguo y algo laxo de la redacción, terminará por establecer la inconstitucionalidad del la Ley. Esto es una apuesta, pero tantos doctores tiene el Derecho como la Iglesia.

9.- Es en esa nueva calificación denominada “zonas de mercado residencial tensionado” donde se produce una de estas quiebras por exceso de celo. Es casi una cuestión terminológica. La ley, como hemos visto, se preocupa constantemente de evitar la invasión de competencias autonómicas, queriendo establecer un marco de actuación, donde, bajo la afinidad de la autonomía que corresponda, pueda ésta aplicarlo. Sin embargo, el proyecto de ley actúa como el carrete al anzuelo. Cuando la Autonomía o municipio, en este caso, delimite - si quiere - la existencia de estas zonas, “deberá destinar necesariamente a la construcción y gestión de viviendas sociales o dotacionales y no podrá sustituirse por ningún otro uso público o de interés social”. Es decir, quedará atado en sus movimientos de política de suelo y vivienda, incluso aunque éstas puedan resultar mejores y más sociales. Es como la privación de su potestad.

9.- Lo anterior se hace en ámbitos tan sensibles como el citado de ordenación territorial, pero también en otros como vivienda protegida o la denominada vivienda asequible, donde más que principios o condiciones básicos, se eleva como regulaciones extensivas y pormenorizadas que, por el contrario, limitan las competencias autonómicas y locales.

10.- Y vamos con “zonas de mercado residencial tensionado”. Las administraciones competentes podrán declararlas. Ahora bien, el método y parámetros serán los de la Ley, para a continuación, encontrarnos con el primero de los Caballos de Troya de este texto. Las administraciones “afines” que se acojan a este amparo normativo estatal, perimetrando estas zonas tensionadas, podrán “exigir” a los grandes tenedores “colaborar y suministrar información” sobre uso y destinos de sus inmuebles residenciales que se encuentren en estas zonas, entre los cuales están los datos identificativos de la vivienda y el edificio, las direcciones postales, el año de construcción, el tipo de reforma, superficie construida de uso privativo por usos, referencia catastral y calificación energética. La justificación de cumplimiento de los deberes que, como propietarios, les exige esta propia Ley.

También exigir que las mantengan, conserven y rehabiliten adecuadamente. Que impidan la sobreocupación. Que cumplan con la normativa para la defensa de consumidores y usuarios, etc. Es decir, los grandes tenedores serán objeto de fiscalización de la actividad sobre sus inmuebles.

11.- Las administraciones deberán colaborar y coadyuvar en los intereses de la Ley. Y para ello, como no, será preciso crear instituciones que se entienden necesarias y efectivas. Para ello nace la “Conferencia Sectorial de Vivienda y Suelo”, una “Comisión Multilateral” y otras “bilatereales”. También, un “Consejo Asesor de Vivienda”. No diremos más al respecto.

12.- Y después de todo lo anterior, avanzados al artículo 23, comienza a regularse la “actuación del Estado en Materia de Vivienda”, ergo lo anterior, parece ser no lo fuera. Para ello, la Administración General del Estado “contribuirá” a garantizar el derecho constitucional a disfrutar de una vivienda digna. Se institucionaliza con ello los que se denominan “planes estatales en materia de vivienda, rehabilitación, regeneración y renovación urbana” que “incorporará medidas relativas a la financiación, la fiscalidad, regulatorias, de apoyo a la puesta a disposición de vivienda a precios asequibles a través de fórmulas de colaboración público-privada que permitan crear un fondo social de vivienda o de cualquier otro tipo, que sean útiles para favorecer el acceso a la vivienda y mejorar la calidad del parque residencial y de su entorno construido”

Como verán, es difícil sistematizar el texto. Estas intenciones cargadas de retórica quedarán en poco, por no decir nada. Primero, porque, como se ha dicho, cabría entender que, desde una perspectiva constitucional, se invaden competencias autonómicas. Segundo, porque, queramos o no, el suelo y la vivienda forman parte del mercado, y ni todas las conferencias sectoriales, ni diseños de complejos planes quinquenales van a modificar su tendencia (tenemos múltiples ejemplos en distintos países democráticos, todos frustrados). No se me malinterprete. Sí creo necesario establecer ayudas de acceso a un derecho tan básico (que no fundamental en nuestra Constitución, lo cual, por cierto, no se atreven a afrontar mediante su reforma) pero toda medida que pretenda que un mercado sea como uno quiere y así ser atado, es una intervención directa que va a chocar con la dura realidad. Podríamos hacer lo mismo con el precio de los combustibles, el trigo o la divisa. Sin embargo, no es posible. Y creo que no debe serlo.

13.- Se crea el concepto de “Parque público de vivienda” que básicamente podemos resumir en su definición como el conjunto de aquellas que se encuentran bajo el dominio o titularidad pública y cuyo objeto es dotar a la población - que lo precise - de acceso a la vivienda en condiciones “razonables”. No pararemos mucho en esta cuestión. Sin embargo, llama la intención uno de sus apartados. Tratando la manara de viabilizar económicamente este parque público, en un momento se cita: “Los ingresos procedentes de las sanciones impuestas por el incumplimiento de la función social de la propiedad de la vivienda, … deberán destinarse a la creación, ampliación, rehabilitación o mejora de los parques públicos de vivienda”. Es decir, se apunta sin ambages, por no decir, se prevé, un ejercicio sancionador dirigido al cumplimiento de ese deber. Y quien está sometido a ello, principalmente, son los grandes tenedores. Regresamos, una vez más, a la política sancionadora como recurso.

14.- Y llegamos a las medidas sobre compra y arrendamiento de viviendas. - Aseguro que estoy siendo breve y pasando por alto muchos puntos que deberían ser analizados, lo que resulta imposible en este contexto limitado -. Merece este apartado una mención especial, pues puede causar confusión. Se dice que son derechos de las personas demandantes, adquirientes o arrendatarias de vivienda los reconocidos en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, con especial hincapié en el de información.

Sobre este derecho, se dice que, todos los agentes que operen en el sector de la edificación y rehabilitación de viviendas, servicios inmobiliarios, en nombre propio o ajeno, como promotores, personas propietarias y otras titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas, deben cumplir con tales obligaciones legales, quedando sujetos a lo dispuesto en este sentido en la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

Quiebra esta obligación de la Ley cuando cita a las “personas propietarias y otras titulares de derechos reales” que vayan a alquilar o vender una vivienda le son exigidas obligaciones que objetivamente no les compete, por cuanto el ámbito de aplicación de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, es “a las relaciones entre consumidores o usuarios y empresarios” ex artículo 2 de la propia ley, no a particulares vendedores o arrendadores. Por otro lado, tampoco es exigible a todos los empresarios, pues solo están sujetos a la normativa para la defensa sobre Consumidores y Usuarios aquellos que actúen “con un propósito relacionado con su actividad comercial, empresarial, oficio o profesión” ex artículo 4 del mismo texto legal, por lo que, si una empresa vende o alquila una vivienda, y este acto no es parte de su actividad en su objeto social, no será sujeto de estas obligaciones. Con ello, el proyecto de Ley de Vivienda conculca la propia Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios, la que, por cierto, también es norma residual o de mínimos, pues las competencias en esta materia, igualmente resultan autonómicas.

15.- Pasamos a las Disposiciones (los profesionales del derecho coincidirán en que últimamente, en las adicionales, derogatorias y transitorias se encuentra el meollo de todo asunto legal). Saltaremos algunas en este infructuoso intento de concisión.

D. Adicional 1ª- Se crea un registro de contratos de arrendamiento, vinculado a actuales registros autonómicos de fianzas. A parte de su viabilidad, cabría preguntarse si es posible su imposición a las CCAA. Por otro lado, nada se dice, pero si se encuentra vinculado a las fianzas que deben ser depositadas, se entiende que este registro es universal para todos los arrendamientos. Con ello, no se esconde, el Estado quiere disponer de información de todos ellos.

D. Derogatoria Única. Quedan derogadas aquellas disposiciones de - ojo - igual o menor rango que se opongan a lo dispuesto en esta Ley. ¿Queda por ello derogada la Ley de Consumidores y Usuarios? - al menos en lo observado sobre ámbito de aplicación y criterios subjetivos -

Queda derogada también la disposición adicional primera de la Ley Ordenación de la Edificación relativa al régimen de las obligaciones de los promotores sobre el aseguramiento de cantidades anticipadas - esta sería objeto de un diferente estudio-

D. Final 1ª- Importante. El segundo Caballo de Troya. Se modifica la LAU: En su artículo 10.- Llegado el fin del prórroga obligatoria del contrato, si el inmueble se encuentra en zona de mercado residencial tensionado, podrá ser prorrogado por tres años más, año a año, en las mismas condiciones a solicitud del arrendatario, siendo obligado para el arrendador. Dicho de otra manera, más prosaica, el arrendamiento se podrá extender hasta 8 o 10 años según el arrendatario sea persona física o jurídica respectivamente. Ahora bien, dice esta modificación “salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes”, lo que quiere decir que, y desde ahora, deberá introducirse por el arrendador esta salvaguarda en los contratos.

También se modifica el artículo 17 por adición de dos apartados, 6 y 7, por los que se limita los incrementos por actualización de renta en los arrendamientos ubicados en zonas de mercado residencial tensionado, para lo cual se aplican determinadas reglas ciertamente complejas.

D. Final 2ª- Se adoptan determinados incentivos fiscales en el IRPF para arrendamientos de vivienda (queda pendiente como objeto de análisis)

D. Final 3ª.- “Modulación” del recargo a los inmuebles de uso residencial desocupados en el IBI. Tercer caballo de Troya. Si existieren inmuebles de uso residencial desocupados de manera permanente, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 por ciento de la cuota liquida del impuesto, que podrá́ elevarse hasta el 100 por cien, si la desocupación es superior a tres años.
Es inmueble desocupado permanente el que lo está de forma continuada y sin causa justificada, por un plazo superior a dos años. Serán los ayuntamientos quien “modulen” - gracioso eufemismo - tales recargos quedando modificada la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Nótese que se habla de inmuebles, no de edificios. Ni se hace referencia a grandes tenedores o empresas. Quiere decirse que resulta aplicable erga omnes - a todo el mundo - Quedan exceptuados como causa de ocupación, no dando lugar al recargo (desde mi perspectiva, pura sanción) el traslado temporal por razón trabajo o estudios; el cambio de domicilio por situación de dependencia o salud; los destinados a segunda residencia siempre que no sobrepase un máximo de 4 años de desocupación continuada; los que estén en obra o rehabilitación; los que se hallen en situación de litigio judicial o administrativo que impida su uso; o, si se encuentra en venta por un máximo de un año, o en alquiler, con un máximo de seis meses. Dejamos al lector que deduzca consecuencias de todo esto.

D. Final 5ª. Esta disposición final es un clásico. Se modifica la Ley de Enjuiciamiento Civil. Discúlpenme. Normas tan esenciales como las procedimentales debe ser estables, porque aseguran las normas de juego y la seguridad jurídica. Los vaivenes procedimentales denotan debilidad.

Resumidamente, en los casos de desahucio en situaciones de vulnerabilidad, será decisión del tribunal la suspensión, no como hasta ahora, que resultaba de forma automática del Letrado de la Administración de Justicia. Por tanto, el proceso se alargará aún más de lo que este trámite provocaba pues, lo que pudiera parecer una garantía, pudiera ser también considerado una dilación, dado que habida cuenta del estado de los Juzgados, cuya carga resulta inasumible, los Jueces se encuentran sobre saturados como para que, sobre su pluma, recaiga una carga decisoria más. No se puede pedir agilidad porque sencillamente es imposible. Pero es más, se fija un nuevo plazo de suspensión en dos meses para las personas físicas y cuatro meses para las personas jurídicas, incrementando los de uno y tres meses que actualmente operaban. Un letrado avezado podrá extender la permanencia de su cliente en el inmueble durante mucho tiempo.

Y se modifica la propia disposición adicional séptima de la LAU, en los que se regula la situación en casos de ocupación por usurpación (no allanamiento de morada). En caso de desalojo como medida cautelar y si entre el ocupante - recordemos presunto delincuente, pues presuntamente delinque - se halla una persona dependiente o victima de violencia sobre la mujer o menores de edad, se dará́ traslado a la administración competente en materia de vivienda y asistencia social, con el fin de que puedan adoptar las medidas de protección que correspondan, lo que se antoja, sin más, una paralización del proceso hasta que todo se resuelva, lo que entendemos no resultará breve habida cuenta de la agilidad administrativa. En definitiva, más madera para el propietario.

Concluimos este - perdón- breve análisis. Veremos la tramitación, efectos y posibles impugnaciones de esta Ley.

José Méndez
Socio Director de MENDEZ LIT Abogados.

Nota. Este artículo ha sido redactado bajo el texto del anteproyecto de Ley, previa su aprobación el martes, 1/2/22 en Consejo de Ministros a Proyecto de Ley.

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