Qué saber a la hora de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda. David G. Cerecedo.
Es normal que en un arrendamiento surjan dudas sobre el contenido del contrato. En 1967 los psicólogos Holmes y Rahe, a través de la escala de “Reajuste Social”, analizaron los acontecimientos que generaban un mayor estrés. En aquella escala, hoy, el proceso de cambio de vivienda es uno de los que lideran la lista. Ofrecemos algunos tips para afrontar la firma de su contrato de alquiler de vivienda con mayor tranquilidad.
1.- La Ley es LEY. Dentro de la Ley hay cierto contenido imperativo, es decir, obligado con independencia de lo que arrendador y arrendatario acuerden. La ley que regula los arrendamientos es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos de 25 de noviembre [LAU]. Aunque resulte tedioso, si desea proveerse de una herramienta de conocimiento interesa la lectura de los artículos 6 a 28 y el 36 de la LAU.
2.- Duración del contrato vs duración de arrendamiento. El contrato debe establecer su duración (un año, dos,…) pero el inquilino podrá continuar con el arrendamiento, a su voluntad y según última versión LAU, hasta un máximo de cinco años si el arrendador es persona física y, de siete, si éste es empresa, prorrogas a parte.
3.- El obligado cumplimiento. Decíamos que hay ciertas disposiciones que son imperativas. La ley, exige al inquilino cumplir los seis primeros meses de arriendo. Caso de querer desistir antes, deberá abonar las rentas restantes hasta cubrir estos seis meses.
4.- Desistimiento y Penalización. Transcurridos esos seis meses, el inquilino podrá desistir del contrato con un preaviso de 30 días. Esto no está penalizado a salvo que en contrato se pacte lo contrario, en cuyo caso será una mensualidad de renta por cada año de contrato incumplido. Si puede, evite esta penalización y elimínela del contrato.
5.- Prórroga. Llegada la fecha de terminación del contrato, si ninguna de las partes notifica antes su voluntad de no renovar, con cuatro meses el arrendador y dos el inquilino, el contrato se prorrogará obligatoriamente, por plazos anuales, hasta un máximo de tres. Tras ello, caben más año a año si ninguno se pronunciase en contra.
6.- La actualización de la renta. Aunque siempre la encontramos en contrato, no es obligatoria. La más común es por aplicación del IPC. Ésta no actúa solo en beneficio del arrendador, sino también del inquilino. Hay que prestar especial atención a que no se impongan cláusulas limitativas (suelo) a su aplicación, lo que impediría al inquilino beneficiarse de su aplicación.
7.- La Fianza. Se entrega al arrendador para garantizar el correcto estado del inmueble. Solo es exigible una mensualidad de renta y debe ser depositada por el arrendador en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, si no, podría ser sancionado. Al terminar el contrato, deberá ser reintegrada al inquilino en el plazo de un mes. Aún se ven contratos que exigen dos meses de fianza por estar la vivienda amueblada, esto ya no opera y solo es exigible una (para vivienda)
8.- La Garantía adicional. Al contrario que la fianza, esta garantía no es obligatoria. Responde del cumplimiento de las obligaciones contractuales. Está limitada a dos mensualidades no pudiendo exigirse otra superior. Esta garantía no exige que sea depositada por el arrendador. Puede ser un aval.
9.- Obras del arrendatario. El inquilino no podrá realizar, sin consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Nunca se podrán realizar obras que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda. Seguramente en el contrato se diga que no podrá hacer obras de ninguna clase.
10.- Obras en caso de discapacidad. Si lo notifica antes, el inquilino puede realizar las obras necesarias para adaptar la vivienda a su necesidad, siempre que no afecte a elementos comunes del edificio ni disminuya su estabilidad o seguridad. Eso sí, deberá devolverla a su estado anterior a la finalización del contrato. Esto también aplica a arrendatarios mayores a setenta años.
11.- Reparaciones. - El arrendador deberá realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir a su uso, a salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario son del arrendatario.
12.- Seguros. Algunos contratos incluyen la obligación de contratar un seguro para la vivienda. La ley no lo exige ni habla de ello. Corresponderá normalmente al arrendador asegurar el “continente” y al inquilino el “contenido”.
13.- Gastos e impuestos. Lo común es que el arrendador abone los gastos de comunidad e IBI, y el inquilino los suministros (luz, agua, gas) individualizados y la tasa de basuras. Sin embargo, a salvo los suministros, en el contrato podrá encontrar que los gastos de comunidad sean del arrendatario, lo que permite la ley. Si es así, negócielos y, en todo caso, asegúrese de cuales son las cuotas de comunidad y si existen derramas. Puede ser determinante en la decisión de contratar. Ojo con los gastos de inmobiliaria, si el arrendador es empresa, no podrá repercutirlos.
14.- Renuncia a los derechos de adquisición preferente. Seguramente en el contrato encuentre la renuncia a los derechos del art. 25 y 31. Es el derecho de adquisición preferente. Este permite al inquilino adquirir el inmueble si el arrendador quiere venderlo. Si le interesara la posibilidad de comprar la vivienda en un futuro, trate de conservar estos derechos.
15.- Gastos de abogados y procuradores. Aunque en el contrato se diga que en caso de incumplimiento el arrendatario correrá en todo caso con los gastos de abogado y procurador del arrendador. No haga caso. No vale para nada. Esto solo lo decide un Juez si condena en costas del juicio.
Nota.- Estas son solo algunos aspectos que, de forma general, podrá encontrar en un contrato de alquiler de vivienda. Si va a firmar uno, acuda a un abogado especialista que le asesore en el caso concreto.
David García Cerecedo
Abogado en MENDEZ LIT.
Alquiler sobre Berlín. José Méndez.
Hace unos días vimos publicada la noticia consistente en que el Tribunal Constitucional alemán había derogado la norma que limitaba los precios de alquiler de vivienda en Berlín.
Más que menos, algunos sectores hacían “suya” la noticia, más bien solo el titular, ensalzando una victoria de la libertad de mercado. Ni es así, y tampoco lo contrario.
Sin entrar en debates, pues son sumamente complejos, lo cierto es que el TC alemán anula la norma y la declara inconstitucional porque “el estado federado de Berlín no tiene las competencias legislativas”. El que era conocido en tierras teutonas como la norma Mietendeckel (tapa de alquiler) disponía que el precio de los alquileres de las viviendas construidas antes de 2014 estaría congelado durante cinco años. En vigor desde el pasado 23 de febrero, se fijaba un importe máximo de 9,8 euros por metro cuadrado para el lustro. Eso sí, para adaptarse a la inflación, los propietarios podían aumentar el precio un 1,3% a partir de 2022. Debemos recordar que, en Berlín, la gran mayoría de sus habitantes residen en régimen de alquiler.
La controvertida ley también albergaba un régimen sancionador potente. Los que se la saltaran podrían enfrentarse a multas de hasta 500 mil euros y los inquilinos podrían exigir en tribunales que se les aplicara la congelación del precio, incluso de forma retroactiva.
La realidad y efecto de la norma, fuera de todo debate, es que su anulación lo ha sido por motivos competenciales y el TC no entra a su valoración de fondo, siendo el sentido y base de su fallo que el legislador federal ya había regulado los precios de alquiler y «no hay espacio para el poder legislativo de los estados debido al efecto de bloqueo de la ley federal»
En su sentencia, el tribunal establece que el legislador federal ya reguló los precios de alquiler y que «no hay espacio para el poder legislativo de los estados debido al efecto de bloqueo de la ley federal», y dado que la ley berlinesa «también regula esencialmente el alquiler del espacio habitable sin restricciones, es nula en general”, por lo que “las disposiciones legales del techo de los alquileres son formalmente inconstitucionales, ya que el estado federado de Berlín carece de competencia legislativa a este respecto"
Otra realidad es que el efecto de la ley Mietendeckel no resultó el deseado, pues como reveló el pasado febrero el Instituto Económico IFO de Múnich, se produjo una notable paralización de la oferta de alquiler, haciendo mucho más difícil su acceso y, a su vez, como efecto rebote, un aumento del precio de la vivienda nueva para su compra, lo que coincide con las advertencias formuladas por algunos organismos en nuestro país, como el Banco de España.
Al hilo, como no, del debate político instalado en el propio Gobierno con la anunciada futura ley de vivienda y la regulación de los precios del alquiler, significar, primero, que la Sentencia del TC alemán nada nos dice y ninguna conclusión podemos extraer. Segundo, que debemos tener cuidado con los límites en seco al mercado, porque los efectos pueden ser terribles, haciendo verdaderamente imposible acceder a una vivienda. Pretender modificar el mercado y rebajar el precio del alquiler mediante una simple ley es como lanzar una flecha a un elefante, posiblemente se revuelva y nos arrolle. Tercero, que el art. 33 de la Constitución Española, navegante entre el derecho a la propiedad privada y su función social, es delimitante, que no limitador. Y cuarto, que las fórmulas que habiliten un efecto real sobre el precio del alquiler no pueden ser fruto de un golpe de mesa legislativo y el deseado efecto descendente de los precios, solo se alcanzará con la implantación de una política real de vivienda a muy largo, que deberá estar compuesta de una multitud de medidas de amplio espectro.
José Méndez
Abogado.
Socio director MENDEZ LIT.
Vivienda y Futuro. José Méndez.
En enero del año 2006 me entrevistaba con un CEO de un grupo promotor. Me preguntó como veía el futuro en el sector. Mi respuesta fue el arrendamiento de vivienda, las cooperativas y la vivienda de protección pública. Hoy aquella empresa es cliente y él un buen amigo. Mis argumentos eran sencillos. No me basaba en sesudos análisis numéricos, sino en simples percepciones. Por supuesto, la posibilidad de equivocarme era alta. En ese momento no se veía venir el crash del 2008 -a salvo y por alguna información que me guardo, alguna entidad bancaria, sustentado en detallados análisis- ni tampoco, por supuesto, esta pandemia en la que nos encontramos.
Hoy, con más razón, sigo manteniendo esta postura. Los dos eventos señalados, el primero previsible, y así lo diagnosticaron algunos, el segundo, absolutamente inesperado, ha actuado como un turbocompresor de necesidad. En primer lugar, el sector financiero se ha desinflado y, tanto construir, como solicitar una hipoteca, se ha convertido en una aventura al alcance de pocos [aunque quizá sea el momento; los bajos tipos actuales pueden ser solo un espejismo para liquidar stock] Posiblemente esta no sea una nueva normalidad, sino la normalidad que nunca debió abandonarnos, porque todo lo que sube sin control, termina desmoronándose. En segundo lugar, la oferta no se cruza con la demanda. El efecto de un poder salarial disminuido y la ausencia de puestos de trabajo, han provocado que quien necesita vivienda, que no debemos olvidar es la genta joven pues regenera el mercado en su ciclo vital, se vea imposibilitada a su adquisición. En tercer lugar, y derivado de este último factor, es la concentración de mayor población en ciudades motor, lo que como efecto tiene, por un lado, la España vaciada, por migración de esa población joven en busca de nuevas expectativas, y por otro, el aumento de la demanda de vivienda, la cual y motivado en la precariedad, provoca la búsqueda de alquileres, siendo imposible su compra, lo que a su vez provoca su inflación, por lo que en muchos casos tienen a ser compartidos para poder afrontar su excesivo coste.
Y en este punto, grosso modo, nos encontramos. Alquileres compartidos, build to rent, coliving, y otros términos de nuevo cuño que, en definitiva, son la búsqueda de lo que ahora se llama, eufemísticamente, soluciones habitacionales. El mercado se está reseteando de manera necesaria. Volver a lo conocido, creo, no será posible. Se anuncia una ley de vivienda, veremos su alcance. Desde luego, su gestación no será fácil.
Respecto del alquiler, quizá sea inevitable intervenir. Debemos fijarnos en figuras en derecho comparado. Sin embargo, este camino es espinoso y debe afrontarse desde una perspectiva más amplia y no desde el cortoplacismo político. El urbanismo aquí tiene mucho que decir.
El cooperativismo es una figura muy interesante. Sin embargo, su regulación se encuentra desnaturalizada pues, a salvo alguna legislación foral, se sustituye la figura del promotor por la del gestor, no siendo la iniciativa edificatoria real de los cooperativistas, quienes se van adhiriendo a un proyecto de “ventas” en los que realmente actúan como financiadores de la idea original promotora, que les resulta ajena.
Y finalmente la gran olvidada. La vivienda de protección. Largo podríamos hablar sobre legislaciones y sentencias responsables de este mayúsculo desastre. Sin entrar en ellas, lo cierto hoy es la urgencia de una política real y efectiva que ponga en marcha, [a toda marcha] toda la maquinaria administrativa dirigida a la promoción pública en todo orden, pues ésta reestablece derechos, equilibra desigualdades y ordena un mercando tan sensible como lo es el de vivienda.
José Méndez
Abogado.
Socio Director en MENDEZ LIT
Dominustecum. O la debida protección de nuestro Patrimonio Histórico como legado. José Méndez.
Hoy planteamos un caso [real] que, más allá de cualquier valoración, contiene una vertiente inequívoca que pretendemos traer a colación. La a veces muy frecuente indiferencia e inacción de las administraciones públicas ante nuestro Patrimonio Histórico. Y es que los vestigios de la historia no encajan en los postulados dataistas de producción de este nuevo siglo que lo inundan todo.
El caso y ejemplo es un monumento megalítico encontrado en Burgos, concretamente en un pago o paraje denominado Dominustecum. Tan sugerente nombre tiene origen en el topónimo latino “el Señor está contigo”. El actual catastro refleja esta denominación de la parcela en la que se localiza, cuyo origen pudiera estar relacionado con un grupo de frailes que habitaron la localidad de Mazariegos, y que tenían tierras en dicha zona "ave maria gratia plena dominus tecum". Se halla en el margen, metros a dentro, de un camino rural, entre ninguna parte. De fácil acceso y sin protección física alguna, cualquiera puede acceder si tuviera la suerte de su conocimiento.
El dolmen es un notable y singular monumento megalítico del tipo “sepulcro de corredor”. Su estructura la forma una cámara funeraria y un corredor de acceso, enterrados en un túmulo de tierra y piedras. La cámara es de planta circular de entre 4,5 y 6 m. de diámetro compuesta originariamente por 11 ortostatos de caliza y conglomerado, en su mayoría bloques naturales sin labra o cantería procedentes de algunas pequeñas canteras cercanas. Uno de los elementos característicos del dolmen y que ayudan a emparentar el megalito con los modelos occidentales extremeño-salmantinos es el anillo peristalítico compuesto de 14 bloques tan grandes como los camerales y ceñidos exteriormente a la cámara. El corredor o galería, orientado al sureste, está formado por dos paredes paralelas de 6 lajas cada una dispuestas de forma apaisada, con una longitud de 10,5 m., una anchura de 1,5 m. y altura decreciente.
Hecho destacable es el de la existencia en el corredor de un panel de grabados en uno de los bloques, en el que se representan de forma esquemática dos équidos y un ramiforme (tectiforme) de dudosa interpretación. La erosión natural y humana está degradando sensiblemente estas manifestaciones artísticas.
Entre los materiales aparecidos en la excavación, aparte de los restos humanos, destaca el hallazgo de un hermoso brazalete circular obtenido a partir de una concha de Glycimerys, de origen mediterráneo y revelador de las relaciones mantenidas por la población de la Meseta Oriental con el Levante hacia la segunda mitad del IV milenio. Se encontraron además hojas de silex, cuentas de collar y fragmentos cerámicos, uno de ellos con decoración campaniforme. Este ajuar puede contemplarse junto con una maqueta del dolmen en el Museo de Burgos, en la Casa de Miranda. Más información: Revista Mecerreyes, nº 44, 1994.
El megalito aparece enmarcado por los relieves de Peñalara y tiene entre 5.000 y 8000 años de antigüedad. Fue descubierto en junio de 1970 y declarado Bien de Interés Cultural en 1978. Al momento de su excavación, los propios servicios de arqueología le otorgaron el nombre de “Dolmen de Cubillejo” por la localidad en el que parecía ubicarse. Como veremos más adelante, esta información era errónea.
Años más tarde, la Junta de Castilla y León, procedió a realizar inventariado general y revisión del patrimonio arqueológico de Burgos -“Inventario Arqueológico Provincial de Burgos” - los cuales fueron incorporados al Catálogo de Bienes de Interés Cultural (B.I.C.). Los trabajos de catalogación fueron terminados en el año 2002, para volver proceder a su revisión al año siguiente, 2003.
Al parecer, nadie reparó en la errónea circunstancia locativa. Ya en ese año, la precisión planimétrica era submétrica, es decir, no cabía error alguno en la localización de cualquier bien, pero en dicha revisión no se planteó la existencia de ningún equívoco y bajo aquella localización y nombre quedó registrado. Sin embargo, como veremos, la correcta ubicación de este monumento no es Cubillejo, sino su localidad limítrofe, Mecerreyes.
Virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1 de la Constitución Española, la Comunidad de Castilla y León es titular, con carácter exclusivo, en los términos del artículo 32.1.12.a de su Estatuto de Autonomía, de las competencias en materia de patrimonio histórico, artístico, Monumental, arqueológico, arquitectónico y científico. Por tanto, encontrándonos en Burgos, la ley aplicable es la 12/2002 de 11 de Julio de Patrimonio Cultural de Castilla y León.
Como no puede ser de otra forma, su art 11.1a) nos dice que la declaración de un B.I.C., incorporará una descripción clara y exhaustiva, con documentación gráfica, del bien objeto de la declaración, que facilite su correcta identificación. Para ello, el art. 14.2 del mismo texto indica que su registro tendrá por objeto la anotación e inscripción de los actos que afecten a la identificación y localización de dichos bienes.
De esta manera, es imperativo que el B.I.C. precise de una correcta identificación, en la cual se halla su localización. Este es un derecho público y, por tanto, una obligación de las administraciones en lo que también es una forma de protección del patrimonio histórico. Como cita el mismo art. 1 de la citada Ley, su objeto esencial es “el conocimiento, protección, acrecentamiento y difusión del Patrimonio Cultural de Castilla y León, así como su investigación y transmisión a las generaciones futuras”
Por tanto, es deber de la administración fomentar el conocimiento del Patrimonio Histórico, pues resulta un bien público que merece ser protegido. Este deber tiene como origen un derecho ciudadano a conocer y a que sea preservada su historia. Y como fundamento de ese derecho debe presidir la exactitud y el rigor, lo que lleva implico al correcto conocimiento. La difusión por tanto del Patrimonio Cultural no debe ser la hermana pobre de la cultura, sino el exigente cuidado que una sociedad debe otorgar a su mayor legado, su pasado.
La localización de un monumento histórico no es menor o intrascendente. El dolmen, al ser declarado Bien de Interés Cultural – BIC– se encuentra sometido a una protección especial. Sus datos son resultado de su estudio [oportunamente científico] y éstos tienen reflejo en museos, libros de texto, tratados, e información pública que finalmente se ofrece al ciudadano, quien tiene un derecho a ser informado y formado correctamente sobre su patrimonio, de todos.
Hace años, un vecino de esta localidad, persona versada y de extensa preparación [del que omitiremos su nombre] en sincero ánimo de verdad histórica, comenzó un minucioso análisis de lo sucedido, comprobando que, efectivamente, su ubicación y, por extensión, su denominación, no resulta correcta. Más allá de cualquier consideración, no debemos caer en lo banal y relegar el debate a una intrascendente disputa local, pues la cuestión neurálgica centra su razón en la pura legalidad y el rigor debido. Y la legalidad no tiene más objeto que la debida protección del Patrimonio Histórico, pues para ello nace la norma, que no solo es papel.
Durante años, han sido múltiples las reclamaciones las realizadas por este ciudadano. Todas evitadas, esquivadas e ignoradas. Su reivindicación ha sido la elemental corrección de este error. No tanto de su nombre, pero desde luego sí de su localización. Sin embargo, para no zaherir sensibilidades, su solicitud también fue acompañada de la propuesta de una nueva denominación, en este caso, evitando localismos, como “Dolmen de Dominustecum”. Bien pensemos esta pueda resultar la mejor [que a mí particularmente me gusta], si era adecuada por su precisión, quedando, eso sí, abierta a otras posibilidades. Lo importante era la corrección del error en la catalogación del bien. Los ciudadanos tienen derecho a conocer la realidad de su patrimonio histórico, y de las administraciones es deber remover los obstáculos necesarios en dicha averiguación o comprobación, subsanando las imprecisiones o errores encontrados.
Vemos a continuación como los diversos organismos oficiales, por otra parte, los competentes en materia de territorio y deslindes a nivel estatal, como es el Instituto Geográfico Nacional, perteneciente a Ministerio de Fomento, a quien le es encargada la confección y su adecuación a la realidad de los mapas del territorio, localizan el monumento en Mecerreyes. En detalle, en los dos primeros mapas presentados, observamos de forma clara esta localización del monumento. Vemos en ambos el signo convencional usado para designar un enclave arqueológico, el que se sitúa al sur de la línea de término que separa los municipios de Mambrillas de Lara [Cubillejo] y Mecerreyes. Pero, a mayor abundamiento, por si hubiera alguna duda, el mapa editado en 2015 lo rotula bajo la leyenda “Dolmen de Mazariegos” [Mazariegos es despoblado de Mecerreyes]. Es decir, el organismo oficial que precisa y da fe de la localización geográfica y sus límites, señala, sin ambages, que el monumento se encuentra en Mazariegos, Mecerreyes, y así es denominado en sus mapas, únicos oficiales de España.
Encontramos igual circunstancia en los mapas del Ejercito de Tierra, Catastro o SIGPAG [sistema de información geográfica de parcelas agrícola] del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación.
Vid. IGN. Mº FOMENTO. Mapa Topográfico Nacional de España: Mapa de Campolara, MTN25 277-I, Edición 2009. Escala 1:25.000
Vid. IGN. Mº FOMENTO. Mapas provinciales de España: Burgos, 6ª Edición, 2015, Centro Nac.
De Información Geográfica. Escala 1:200.000.
Vid. SIGPAC- Mº AGRICULTURA
Plano de SIGPAC : Municipio Mecerreyes, Polígono 13, Parcela 326. Escala 1:1.000
Vid. Catastro
Podemos observar como la parcela 5326, segregada de la 326, ambas en Mecerreyes Burgos, bajo plano y fotografía, encuentra el dolmen [claramente identificable] en su esquina superior, dentro del término municipal de Mecerreyes, como rezan ambas referencias oficiales, y a su norte, la línea limítrofe con Cubillejo de Lara.
Vid. EJÉRCITO DE TIERRA. Mº DEFENSA
Mapa del Centro Cartográfico del Ejército de Tierra: Mapa de Salas de los Infantes, Serie L, Hoja 20-12, Edición 1 CEGET 2002. Escala 1:50.000.
Y no solo es la planimetría oficial la que acredita sin género de duda tal localización, y que incluso enmienda la errónea denominación del dolmen, sino que también la Doctrina Científica refiere dicha circunstancia de forma clara y reiterada. Veamos.
1.- 2018: Revista Munibe:
Pág. 163.e: “El escenario de la última observación fue el dolmen mal denominado de Cubillejo, porque no se localiza en dicha pedanía sino en el despoblado de Mazariegos, del municipio de Mecerreyes”
http://www.aranzadi.eus/fileadmin/docs/Munibe/maa.2018.69.06.pdf
2.- 2019: “Reanálisis de los fondos de museo: El caso de los individuos del Dolmen de Mazariegos (Mecerreyes, Burgos)”. Raquel Hernando, María Yustos y Miguel Ángel Moreno-Ibáñez (Universidad Rovira i Virgili, Institut Català de Paleoecología Humana i Evolució Social).
3.- 2020: "Tumbas de gigantes. Dólmenes y túmulos en la provincia de Burgos". Miguel A. Moreno Gallo, Germán Delibes de Castro, Rodrigo Villalobos García y Javier Basconcillos Arce. Ed. Diputación de Burgos. ISBN: 978-84-16617-14-2.
Las referencias al dolmen son numerosas. He aquí algunas de ellas:
Pág. 57: “... y el dolmen de Cubillejo de Lara, situado en terreno de Mazariegos”
Pág. 105, Tabla: MUNICIPIO: Mecerreyes. LOCALIDAD: Mazariegos. NOMBRE: Cubillejo.
Pág. 134: “...grabados muy interesantes en el dolmen de Mazariegos, conocido como de Cubillejo de Lara...”
4.- 1999: "El megalitismo de La Lora burgalesa". Miguel Moreno Gallo. Boletín del Seminario de estudios de arte y arqueología. LXV. Universidad de Valladolid.
Se dice: "...el de Mazariegos, mal ubicado en Cubillejo de Lara, término al que nunca ha pertenecido" (pág. 57)
5.- 2005: "1954-2004: Medio siglo de megalitismo". Miguel Moreno Gallo. Boletín de la Institución Fernán González. nº 230. Diputación Provincial de Burgos.
Se dice: "... dolmen de Mazariegos, al que erróneamente se ha considerado con frecuencia como perteneciente a Cubillejo de Lara" (pág. 93).
Sin embargo, a pesar de la tozuda evidencia, esto es lo que figura hoy en la ficha del B.I.C.
Observamos como la localización gráfica es imprecisa, burda. Se emplea una gruesa marca que cubre una gran extensión de terreno habida cuenta de la escala del mapa y que, por tanto, la sitúa en la linde de ambos municipios. En consecuencia, se desconoce [desde la perspectiva informativa del propio inventario, cual es la situación exacta del monumento] El plano incorporado a la ficha no lo muestra. Es más, lo borra a través de su tachado. Que cada uno saque sus conclusiones.
Esta situación ha sido denunciada innumerables veces a sus responsables administrativos, sin que haya existido una respuesta, siquiera una investigación, la cual, como antes hemos visto, es de fácil comprobación.
Inmatriculaciones Eclesiásticas. José Méndez.
Mucho se ha dicho en los últimos días sobre la “apropiación” de la Iglesia de numerosos inmuebles, más de 30.000, procediendo a su registro público. Utilizo la palabra apropiación pues este sentido es la que se desprende de distintas informaciones aparecidas en medios. Intentaré dar un poco de luz sobre este alambicado asunto.
Primero, para quien no lo sepa, la inmatriculación es un proceso por el cual se procede a la primara inscripción de un inmueble en el registro de la propiedad, donde antes no constaba. El registro de la propiedad es un organismo que depende del Ministerio de Justicia y en él que se da fe frente a terceros de la realidad y circunstancias jurídicas de los bienes inmuebles, entre ellos, el más esencial de la propiedad.
Aclarado lo anterior, el debate ha surgido a raíz del informe realizado por el Gobierno actual sobre el número y detalle de los inmuebles, en su mayoría templos, inmatriculados por la Iglesia al amparo de la reforma de la Ley y Reglamento Hipotecario en 1996-1998, bajo el Gobierno del Partido Popular. Para ello, el Clero era equiparado a las instituciones públicas en un proceso privilegiado de inmatriculación por el cual era emitida una certificación que avalaba la propiedad en su favor, quedando habilitado el diocesano correspondiente, como lo era el funcionario público a la administración pública en esta competencia.
En realidad, esto no es del todo correcto. Este proceso de inmatriculación eclesiástica proviene de más antiguo. Nada más y na da menos que desde la primera Ley Hipotecaria en 1864, la que ya incorpora esta facultad y proceso de certificación, lo que es consolidado en el Reglamento hipotecario de 1915. La posterior Ley Hipotecaria de 1946 y su Reglamento de 1947, incorporan el mismo proceso y facultades y las anteriores llegan hasta las reformas de 1996 de la Ley y 1998 de su Reglamento, que en realidad no operan una modificación sustancial de esta regalía en favor del Clero.
Es la reforma de 2015 la que “moderniza” es sistema Registral. En ella, entre otras cosas, se establecen los medios de coordinación entre Registro y Catastro pero, en lo que hoy hablamos, se desactiva aquella potestad privilegiada de la Iglesia, no quedando equiparada a las Administraciones en aquel proceso especial de inmatriculación inmobiliaria. El debate se centraba realmente, y así fue analizado tanto por el Tribunal Supremo, como en sede europea, en la desigualdad que provocaba aquella legislación en relación comparativa con otras confesiones religiosas. Tanto es que, en un estado laico o aconfesional, no podía sobrevivir un privilegio de tales características.
Hoy se ha realizado un censo de aquellas inmatriculaciones eclesiásticas y se alzan voces que invocan su nulidad por el Gobierno. Se antoja una quimera. Primero, porque el hecho de que el Clero mantuviera un proceso privilegiado de inmatriculación como si de una administración pública se tratase, no significa que los bienes inmatriculados no fueran suyos ni que tampoco esto impidiera su normal inmatriculación. En segundo lugar, porque aquellas inmatriculaciones se realizaron al amparo legal correspondiente y bajo el paraguas de un sistema registral fuertemente desarrollado, garantista y envidiado en derecho comparado, por lo que revertir aquel proceso supondría quebrar el propio sistema.
El Gobierno ya lo ha dicho. Queda abierta la vía de los Tribunales. Quien quiera demostrar su mejor derecho, deberá acudir a ellos y acreditar que el bien era suyo. No puede ser de otra manera. Lo que un Registrador dispone, solo un Juez lo quita.
José Méndez
MENDEZ LIT Abogados
Socio Director
Soluciones imaginativas para adaptar el Coliving a nuestro Derecho. José Méndez.
Artículo publicado en el diario Cinco Días.
Recetas para adaptar al 'coliving' al Derecho español
Segunda parte del artículo anterior sobre la dificultad de encajar el Coliving en nuestro ordenamiento. Algunas propuestas imaginativas y una visión final.
En artículo anterior vimos por qué el coliving no tiene un encaje adecuado en nuestro ordenamiento jurídico. Para resumir, son tres los motivos. El primero, porque esta figura no tiene cabida en la LAU. En segundo lugar, porque esta exclusión LAU nos lleva al régimen general e inespecífico del código civil, lo que genera inseguridad jurídica al usuario. Y para finalizar, porque si como se deriva de su propio concepto de coliving, a la prestación residencial se le unen otros servicios, se escapa del ámbito de regulación civil. Empezaremos por esto último.
La propia naturaleza del coliving lleva aparejado el ofrecimiento de servicios de diversa naturaleza que son ajenos a la pura relación residencial. Algún ejemplo: lavandería, catering, limpieza regular de la estancia u organización de eventos. Por definición, si a la prestación (civil) de estancia residencial, independiente el nombre que le demos, añadimos cualquiera de estos servicios u otros que se nos ocurra, nos encontraremos ante un hospedaje, figura que el Código Civil regula de manera anacrónica pues data de finales del siglo XIX. Y esta es la cuestión. Superado el contrato de hospedaje del Código Civil por existir una regulación especial, la turística, su ámbito pertenece íntegramente al territorio administrativo, por lo que cualquier servicio complementario añadido a la residencia nos llevará a la esta última.
Esta es la situación que todo promotor de un coliving quiere evitar. Para ello, una de las soluciones que se barajan (y que no avalo) es la creación de una estructura bicéfala, por la cual, una sociedad ofrece, vía alquiler - civil - la prestación residencial, y otra -en teoría ajena e independiente- presta los servicios accesorios. De esta manera, se “huye” de la regulación turística, sus implicaciones fiscales y mayor presión regularoria - administrativa -
Empleando la imaginación - jurídica - podríamos habilitar una solución. Partiendo de la base de que para poder alquilar (bajo LAU) necesitamos una “estancia” habitable, es decir, autónoma - no una simple habitación, podría habilitarse un edificio íntegro o parte de él, que no llevara aparejada división horizontal y que fuera una sola finca registral. Ésta podría dividirse físicamente en estancias como técnica y comercialmente queramos. Y de aquí saltamos a su alquiler, pero de cada estancia, sino sobre la totalidad de la edificación del coliving a cada usuario, que disfrutaría de una cuota de uso privativo a cada una de las divisiones. Este contrato sería por adhesión para cada usuario sobre la integridad del todo, otorgando usos exclusivos en estancias concretas y otras comunes o compartidas. Se trataría de una especie de coarrendamiento. Resulta complejo, pero posible. Debemos ser conscientes que esta solución llevaría aparejado serias dificultades de gestión y control, como así la exigencia de un reglamento de régimen interior que regulase las relaciones entre los usuarios, sin olvidar la necesidad de una delimitación muy fina de la naturaleza del contrato.
¿Y si a ello añadimos posibilidad el ofrecimiento de otros servicios ajenos al residencial? Nos encontramos con el problema inicial. La respuesta, por tanto, es la misma y el fraude de ley es el peligro.
Otra solución, también teórica insistimos, es proyectar la figura del coliving sobre uso urbanístico un tanto difuso, pero que, por su naturaleza, resulta muy aproximado por concepto. El “residencial comunitario”. Debiendo poner atención a cómo es concebido este uso en las diversas leyes de suelo de cada CCAA, resulta revelador que el coliving sea significativamente parecido a las residencias de estudiantes. Poniendo como ejemplo Madrid y su PGOU, éste uso se concibe de manera general, como una tipología del uso residencial (lo que es una salvaguarda a unos de los principales obstáculos de esta figura) donde, de manera conjunta, residen en una misma edificación personas a las que une un vínculo común. En ellas existen estancias privativas y elementos vivideros comunes. Por tanto, este uso no necesariamente requiere que sus usuarios sean estudiantes o mayores, sino que su elemento característico es la existencia de un vínculo -cualquiera - entre los residentes. Por tanto, queda abierta esta posibilidad, desde luego, sin que deba ser descartada. No debemos confundir las residencias con los colegios mayores, siendo ésta una cuestión más más compleja con la que entraríamos en el terreno del suelo de carácter o uso dotacional.
Como dijimos, todo esto es un ejercicio puramente teórico que exigiría un análisis de profundidad. Sin embargo, y esto es lo esencial, no es oro todo lo que reluce en el mundo coliving, al menos en España. Será cuestión de encontrar la veta hasta en tanto la Administración no haga uso de su función regulatoria pues, de proliferar este “negocio”, caerá por su propio peso y por necesidad de orden público, una regulación ad hoc de naturaleza administrativo-turística que regule el coliving, tal y como pasó con las viviendas turísticas.
Okupación regulada. José Méndez.
Publicado en la revista Economist@Jurist
Notas al nuevo Real Decreto-Ley que abre la vía a la posible suspensión de procesos por ocupación
El BOE núm. 17, de 20 de enero ha publicado otro nuevo Real Decreto-Ley, esta vez el numerado como 1/2021, por el cual, a través y con justificación de la protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, lo que le da título, modifica, mejor dicho, amplia, a través de una disposición final, el también Real Decreto-ley 37/2020 de 22 de diciembre, que introducía días antes el art. 1 bis al Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptaban medidas urgentes para hacer frente al COVID-19. Básicamente, a través de este galimatías normativo, la última de las normas - por la que se ha creado este revuelo - introduce la posibilidad de suspensión en los procedimientos penales y de forma concordante, se modifican dos de las excepciones a la posibilidad de suspensión del proceso, que son los apartados b) y c) del apartado 7 del mismo artículo.
EL citado artículo 1 bis era introducido por el Real Decreto-ley 37/2020 de 22 de diciembre y modificaba el Real Decreto-Ley 11/2020, de 31 de marzo, incorporando incorporaba la posibilidad de suspensión de los procesos judiciales de desahucio o lanzamiento en situaciones concretas, quedando constreñida la posibilidad a los procesos civiles.
Estudiando el contenido del reiterado 1 bis definitivo, y con motivo de la redacción de otro post que explicase la controvertida reforma, nos hemos encontrado con una sorpresa. El punto séptimo de dicho precepto regula las excepciones aplicables a la propia reforma. Y una de las que se contienen es la f) la que reza: “En ningún caso procederá la suspensión a que se refiere este artículo si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar … cuando la entrada en la vivienda se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del presente real decreto-ley” Confieso que nos ha causado sorpresa. Lo explico.
Parece claro, por su literal, que no cabe la suspensión del proceso (penal o civil) para las okupaciones que se hayan producido tras la entrada en vigor del Real Decreto Ley. ¿Pero cuál? Podría interpretarse, y así es a nuestro juicio, que refiere al Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por lo que las suspensiones de los procesos de lanzamiento, desahucios civiles y los penales por usurpación [no opera para allanamiento] no son aplicables a los ocurridos desde el 2 de abril de 2020.
Sí, puede parecer extraño, pero el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre, incorpora al Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, el famoso art. 1. bis, en el que ya se incluye este apartado f) del punto 7. Este, días después, es modificado por otro Real Decreto-ley, el 1/2021, de 19 de enero, al que se añade los supuestos de suspensión de procesos penales y en concordancia se modifican los apartados b) y c) de ese punto 7. La cuestión radica en que estas dos últimas normas modifican aquella original de marzo, incorporando a su texto el controvertido artículo 1 bis y, por tanto, este se integra eficazmente al Real Decreto-ley original, consolidando su texto. De esta manera, este apartado f) resulta eficaz en relación del texto que se modifica por su incorporación, es decir, del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, cuya entrada en vigor es el 2 de abril del año 2020. En su prueba, basta leer el texto consolidado en el BOE.
En consecuencia, la posible suspensión de procesos por okupación, bien civiles (ex art. 250.1, 2.º, 4.º y 7.º) o penales por usurpación, lo es para aquellas ocurridas antes al 2 de abril de 2020, no para las posteriores o las que en un futuro se puedan producir. Puede decirse con ello [quizá] que la reforma nace muerta, pues su aplicación lo es sobre actos pretéritos pre-pandemia o, bien, su intención ha sido otra ¿error? ¿intencionado? Si estamos en lo cierto, lo sabremos pronto. Bastará un nuevo Real Decreto Ley que lo corrija. Quizá no, y los motivos habrán sido otros. Extraña forma de legislar.
José Méndez
Abogado.
Socio Director en MENDEZ LIT.
Auge del Coliving y sus lagunas legales. José Méndez.
Publicado en el diario Expansión.
El auge del 'coliving' durante la pandemia manifiesta las lagunas legales de la LAU
Se conoce como coliving un modelo residencial basado en el “alquiler” de estancias para vivir y disfrutar de espacios comunes compartidos. Sin embargo, este modelo tiene muchas aristas, lo que hace compleja su adaptación a nuestra legislación.
El origen del coliving se encuentra en ciudades como San Francisco, donde profesionales afines, emprendedores o estudiantes, precisaban una solución residencial en la que desarrollar su actividad de manera compartida, enriqueciéndose con conocimiento y experiencias de otros iguales. Pero también, una forma de convivir más ágil, acorde a sus necesidades profesionales.
El coliving fue concebido como un alojamiento de quienes cambiaban su residencia a otra ciudad o país, atraídos por un ambiente profesional propicio En estos alojamientos, a las estancias propias para su residencia, se añadían otras zonas comunes “vivideras” y también otras de trabajo y ocio. Pero, además, se incorporaban otros servicios complementarios para facilitar esta experiencia.
En España encontramos en el mercado algunas ofertas bajo la denominación de coliving, pero, en su gran mayoría, se trata de arrendamientos compartidos o por habitaciones, lo cual ya está inventado y crea inseguridad jurídica. El auge de este modelo en nuestro país se debe más a una necesidad económica que a otras razones. Compartir una habitación en alquiler no es coliving.
El coliving está destinado a residir con cierto carácter estable, aunque no permanente. Desde esta perspectiva, no es de aplicación la LAU para arrendamiento de viviendas. Veamos por qué. El objeto de la LAU son fincas urbanas destinadas a vivienda o a usos distintos de vivienda. Respecto de las primeras, por su carácter permanente, no pueden integrarse en el concepto coliving, pues este, por definición, es temporal. En relación de las segundas, dejando por razones obvias aquellos arrendamientos urbanos cuyo objeto no sea residencial, nos dejaría los denominados de temporada [residencia ocasional determinada].
Para los arrendamienros de temporada, desde una perspectiva puramente habitacional, podría tener encaje el coliving. La ley habilita sin especificar cualquier temporalidad motivada, y no solo las vacacionales, lo que deja abierta las posibilidades de interpretación. Pero a efectos coliving, debería acuñarse el concepto “temporada” para cada usuario, lo que dificulta su contratación, pues la estancia del usuario debería coincidir con un proyecto profesional o formativo al que vincular con el destino de su alojamiento.
Pero nada es tan sencillo. La dificultad sigue siendo el concepto de “edificación habitable” de la LAU y, aún siendo de temporada, el ámbito normativo de la ley exige la necesidad de morada en intimidad de vida doméstica, lo que precisa de una unidad residencial independiente y autónoma, es decir, que encuentre los departamentos mínimos que posibiliten vivir sin compartir nada, por lo que el arrendamiento de una habitación o dependencia que carece de los servicios mínimos y esenciales [baño, cocina, …], como ha establecido entre otras la A.P. Valladolid. A.P Madrid o Tribunal Supremo, no está incluido en el art. 5 LAU
Por tanto, el arrendamiento de habitaciones -lo que parece está proliferando en el mercado como coliving-, no está sujeto a LAU, por lo deberemos acudir a la legislación general, el Código Civil, donde tampoco encontraremos una regulación específica, sino solo la del arrendamiento genérico, lo que lleva a un vacío regulatorio con efectos indeseables para el usuario.
Pero si, como hemos visto, el coliving no tiene un encaje en la regulación especial civil - LAU- y por ello deberíamos acudir a la general del Código Civil, lo que otorga una seria dificultad de integración, existe otro serio obstáculo. Observamos como una de las características de esta modalidad era la de añadir a la pura prestación residencial, otros servicios complementarios y esto nos aleja del uso residencial y lo aproxima “peligrosamente” a otros usos urbanísticos cuyo ámbito normativo es muy diferente. Pero esta, ya, es otra cuestión.
José Méndez
Socio Director Mendez Lit
Normativa Pionera de la Rebus. José Méndez.
Llevamos desde el mes de abril de este año renegociando contratos de arrendamiento de locales de negocio, especialmente en la actividad de restauración. La casuística es variada, pero el tono general es de concordia. Arrendadores y arrendatarios, con o mayor o menor resistencia, que no es otra cosa que la protección de sus intereses, suelen llegar a un entendimiento. Algunas veces nuestra intervención es más compleja, pues la situación exige un pulso de fuerza. Otras, más formal, de supervisión, pues existe una predisposición al acuerdo. En general, las partes son sensibles a la situación que vivimos. Solo en un caso hemos acudido a Tribunales. Aún así, los letrados seguimos trabajando el la posibilidad de alcanzar en cualquier momento una solución.
Sin embargo, en todos los casos hay un denominador común de conflicto. Es el término medio o punto de equilibrio, donde ambas partes deben sentirse cómodas. Bien sea la cuantía de renta, cómo afrontar las cantidades aplazadas por mora del RD 15/2020 en las que el inmueble estuvo cerrado; el tiempo de aplicación de la bonificación, etc. ¿Qué es justo?
Cada caso es distinto y no contamos con un patrón normativo, tampoco jurisprudencial. La consolidación doctrinal de la rebus llevará tiempo. De momento solo interesados y profesionales, desde la base, debemos abrir camino.
La reciente Ley 3/2020, de 18 de septiembre, de medidas procesales y organizativas para hacer frente al COVID-19 en el ámbito de la Administración de Justicia, en su Disposición adicional séptima, anuncia - por primera vez - que “el Gobierno presentará a las Comisiones de Justicia del Congreso de los Diputados y del Senado, en un plazo no superior a tres meses, un análisis y estudio sobre las posibilidades y opciones legales, incluidas las existentes en derecho comparado, de incorporar en el régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla rebus sic stantibus. El estudio incluirá los datos disponibles más significativos sobre el impacto de la crisis derivada de la COVID-19 en los contratos privados”.
Ante el panorama en el que nos hallamos, el anuncio se fía largo. Lamentablemente, por el camino quedarán muchas empresas que no supieron qué hacer. Por eso, en situaciones como las que vivimos son necesarias decisiones.
Escribo este artículo por el reciente “Decreto Ley 34/2020 de 20 de octubre de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendado” dictado por la Generalitat de Cataluña, el cual, adelanto, me parece un ejercicio valiente de legislar afrontando las circunstancias sin rodeos ni dialécticas vacuas.
La norma es breve, lo que se agradece. Por resumir:
- Si como consecuencia del covid-19, el aprovechamiento los arrendamientos de inmuebles para actividades comerciales e industriales fuera reducido o suspendida, la arrendataria podrá requerir fehacientemente al arrendador a una modificación razonable de las condiciones del contrato para un restablecimiento del equilibrio de las prestaciones (renta y otras cantidades asimiladas)
- Si en un mes no alcanzaran un acuerdo, entran en funcionamiento determinadas reglas:
- Si por imperativo la actividad desarrollada en el inmueble se suspendiera, la renta y otras cantidades debidas se reducirá en un 50% mientras duren las medidas.
- Si la restricción fuera parcial, la reducción alcanzará en proporción a la mitad de la pérdida del aprovechamiento sufrida en el inmueble, igualmente, mientras duren las medidas.
- La actividad de entrega a domicilio - delivery - o recogida - take away - no afecta a lo anterior.
- La arrendataria puede exigir que se impute total o parcialmente a la obligación de pagar dichas rentas y otras cantidades vencidas a las garantías que eventualmente existan para el abono de rentas, excluida la fianza legal. Estás deberán reponerse en el plazo de un año desde que desaparezcan las medidas de restricción o antes de que acabara el contrato si el término fuera inferior.
- Si las medidas de restricción fueran las primeras, es decir, de cierre o imposibilidad completa de aprovechamiento del inmueble, y estas se prolongaran por más de tres meses en un año (desde la entrada en vigor de la norma) la arrendataria puede desistir del contrato sin penalización mientras se mantengan las restricciones y hasta tres meses después.
Y otra cosa, esencial, desde que el arrendatario comunica de forma fehaciente su requerimiento al arrendador a un posible acuerdo y por aplicación de esta norma, el arrendador no podrá emitir factura hasta que transcurra el plazo de un mes para negociar.
Podremos decir que se queda corto, que no es suficiente. O, todo lo contrario. También habremos de estar al resultado judicial de posibles impugnaciones de la norma si se producen, pues su repercusión es de alcance. Sin embargo, el legislador, en este caso autonómico, ha afrontado con rapidez y decisión la necesidad de regular con conocimiento una situación excepcional, lo que concede seguridad jurídica al sistema y al propio mercado. Sin duda, está norma supondrá un punto de inflexión en otras posteriores.
José Méndez
Socio Director - Abogado -
MEDEZ LIT S.L.P.
Arrendamientos en estado de alarma RD 15/2020. José Méndez.
No es la “Rebus”. Medidas para arrendamientos de uso distinto de vivienda bajo Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril por consecuencia del estado de alarma por el Covid-19.
Entramos un nuevo Real Decreto Ley, éste el 15/2020, publicado en el BOE de 22 de abril, por el que se regula ahora, de forma análoga a como ya se hizo para vivienda en anterior de 31 de marzo, los arrendamientos urbanos distintos de vivienda. Lo primero que llama la atención es el “rebufo”. Me explico. Durante los últimos días, hemos sido muchos los que hemos publicado en revistas y blogs, también la prensa, nuestras impresiones sobre la rescatada y ya muy sonada doctrina «rebus sic stantibus», la que será próximamente, sin duda, caballo de batalla en los juzgados. En base a este murmullo de tambores, el nuevo R.D.L. quiere subirse a este carro doctrinal. En mi opinión, esta justificación del R.D.L. es un error, pues nada tiene que ver lo que regula con la citada doctrina.
La exposición de motivos del R.D.L. nos dice que la LAU no prevé́ causa alguna de exclusión del pago de renta por fuerza mayor (lo que es normal), ni por otros motivos, a salvo sus artículos 26 o 30, relativos a la suspensión del contrato y obligación del pago de rentas por realización de obras en el inmueble, bien de conservación o por ser acordadas por la autoridad. Pues bien, es cierto que el supuesto no es el mismo, pero sí encontramos una analogía, que no es otra que la de imposibilidad de uso del inmueble ordenada por la autoridad, lo que apareja la suspensión del pago de rentas. Creo que no es necesario explicar el paralelismo.
Y prosigue. Tampoco el Código Civil “ofrece una solución idónea porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves”. Tampoco estoy de acuerdo. El artículo 1.575, si bien en regulación de predios rústicos, nos dice que “el arrendatario no tendrá derecho a rebaja de la renta por esterilidad de la tierra arrendada o por pérdida de frutos provenientes de casos fortuitos ordinarios; pero sí, en caso de pérdida de más de la mitad de frutos por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos …. Entiéndase por casos fortuitos extraordinarios: el incendio, guerra, peste, inundación insólita, langosta, terremoto u otro igualmente desacostumbrado, y que los contratantes no hayan podido racionalmente prever”. Por tanto, si no encontramos una analogía, sí un paralelismo. En este precepto de nuestro Código Civil sí se encuentra inserta de forma implícita la doctrina rebus sic stantibus. Y curiosamente, bajo un caso fortuito extraordinario como lo es la peste.
Continua la exposición de motivos concluyendo que, dada esta imprevisión o ausencia regulatoria, “procede prever una regulación especifica en línea con la clausula «rebus sic stantibus», que permite la modulación o modificación de las obligaciones contractuales”. Debemos saber que, según esta doctrina, la modificación de las obligaciones (en este caso no es otra que el pago de la renta) debe tener base en el cambio de circunstancias que, de manera excepcional e imprevisible, se han producido respecto de aquellas con las que se concibió el contrato. Esta modificación, virtud de la rebus, no debería ser otra que, aún de manera temporal, la suspensión del pago o la reducción de rentas, pues, excepcional e imprevisiblemente el arrendatario no puede disfrutar de la prestación contractual contraria que no es otra que el pacífico disfrute de la cosa arrendada, o lo será de forma limitada y excesivamente onerosa, todo lo cual, como hemos visto, sí regula, aun en otros supuestos, tanto la LAU como el C.C. ¿Hace esto el R.D.L.? Sencillamente no. Veamos.
El primer artículo calca el anterior RDL para el caso viviendas cuando el arrendador es empresa, entidad pública de vivienda, o un gran tenedor (más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o superficie construida de más de 1.500 m2, ) -me remito a mis críticas en anterior artículo- El arrendatario podrá solicitar en un mes desde la entrada en vigor R.D.L. (desde el 23 de abril), una moratoria en el pago de renta que será obligada para el arrendador, a salvo otros acuerdos entre las partes -créame, lo mejor –
A diferencia de la vivienda, en este caso no se posibilita la reducción de rentas. La moratoria será automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, con un máximo de 4 mensualidades. Pero lo que no se abone ahora, se hará después, sin intereses, durante el plazo de dos años, siempre dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento. Por tanto, no será lo mismo si restan seis meses o dos años de contrato.
Arrendadores que no sean empresas ni grandes tenedores. El arrendatario podrá́ solicitar en igual plazo de un mes, desde el RDL (23 de abril) una moratoria en el pago de la renta o una rebaja de la renta. Sí, podrá pedir, pero el arrendador simplemente podrá no aceptar. Las partes pueden acordar que la fianza se utilice el pago de renta. Pero cuidado, no es una sustitución, pues el arrendatario deberá́ reponerla en un año desde que se acordase y siempre durante la vigencia del contrato. Esta aplicación de la fianza se dice, lo es “En el marco del acuerdo al que se refieren los apartados anteriores”. Resulta curiosa esta referencia, pues solo hay un apartado anterior en este artículo 2, lo que induce a pensar que, en su redacción original existía otro punto, no siendo corregido posteriormente, a salvo “salte” hacia atrás y afecte también al artículo previo sobre casos de arrendadores empresa y grandes tenedores, permitiendo también en aquellos casos esta “solución”. Otra cuestión: ¿los organismos oficiales custodios del depósito legal de la fianza deberán devolverla al arrendador? Así deberá ser, pues, en caso contrario, de poco vale esta posibilidad. En definitiva, como en el supuesto de vivienda, este precepto poco o nada regula.
Los arrendatarios que podrán acogerse a esta posibilidad serán autónomos y pymes. Si es autónomo debe estar afiliado y en situación de alta en el Régimen Especial de Autómos de la S.S. o sustitutivos. Su actividad debe haber quedado suspendida por el estado de alarma declarado en Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por una orden de la Autoridad competente.
Si la actividad no fue de las que tuvieron que cerrar directamente - ¿consideramos el negocio on line y a domicilio? - deberá́ acreditar una reducción su facturación de, al menos un 75% del mes natural anterior, en relación con la media mensual del trimestre de mes en el año anterior. Aquí surgen dos cuestiones. Primero, los arrendatarios autónomos que se apresurarán a solicitar la moratoria en abril deberán acreditar tamaña disminución en relación del mes natural anterior. Entendemos el cómputo de mes natural anterior de fecha a fecha desde la solicitud, no del mes anterior al de la fecha en el que se realiza, lo que es relevante. Y segundo, si mi negocio nació hace seis meses, ¿con qué comparamos la reducción?
Si es una pyme, pues el primero de los requisitos, claro, no ser gran empresa y en consecuencia no cumplir durante dos años consecutivos dos de los tres requisitos clave: - a) no superar sus activos cuatro millones de euros; b) no superar el importe neto de la cifra anual de negocios ocho millones de euros; y c) que el número medio de empleados no sea superior a cincuenta. Y segundo, que haya debido suspender su actividad por el mismo RDL de estado de alarma de 14 de marzo, o por orden de la autoridad. Y si no lo fue, tenga igual reducción de facturación que hemos visto antes. ¿Y cómo se acreditan tales requisitos? Presentado la siguiente documentación: a) Si es por reducción de actividad, una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de facturación en base de información contable. La declaración responsable implica contarlo, que no probarlo. Por ello, a continuación, se da la posibilidad al arrendador de exigir al arrendatario que le exhiban los libros contables. Es decir, al arrendador se convierte en “fiscal-auditor“ del cumplimiento. b) Si es por suspensión de actividad, aportar “certificado expedido por la AEAT o el órgano competente de la CCAA, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado”. O no lo entiendo o nos encontramos con un nuevo nudo gordiano. Si la suspensión lo fue por efecto directo del RD del estado de alarma, no se comprende qué certificado debe emitir la administración en base de una supuesta declaración de cese que resultó ope legis y de facto.
Para finalizar, vuelvo al inicio. Podemos resumir estas medidas en el simple aplazamiento de renta de cuatro mensualidades máximas en arrendamientos cuyo arrendador sea empresa o gran propietario. O, si no lo fuere, aplicar la fianza al pago de renta hasta donde llegue, para su posterior reposición. En definitiva, el RD regula una mora en el pago de forma limitada. Esto no es una “modulación o modificación de las obligaciones contractuales” al amparo de la “rebus sic stantibus”, en la que se pretende apoyar el Real Decreto. Las obligaciones permanecen inalteradas, solo se aplazan. Esto es “otra cosa”. Y es que la rebus no puede ser regulada, simplemente es, o no, en cada circunstancia, y así debe ser valorada. Termino con un ejemplo. Si una pyme, restaurante, que se acoja a esta moratoria, y cuyas rentas aplazadas deberá devolver pasados cuatro meses, tras todo esto, no solo bajan sus comensales y reservas, sino que por - otro - R.D., se limita su aforo a la mitad para respetar medidas mínimas sanitarias ¿ya no es aplicable la rebus?
José Méndez
Abogado