Consejos a arrendadores para blindar el arrendamiento.
Nuestro compañero, David G.Cerecedo, es entrevistado por El País, en artículo relativo a las medidas que debería adoptar un arrendador para proteger su vivienda alquilada [click a continuación] Consejos a propietarios ante un alquiler
El Economista también se hace eco de manera similar de esta entrevista [click a continuación] ¿Cómo puede el propietario proteger el alquiler de su inmueble?
Cohousing. Consejos a tener en cuenta.
EL portal especializado Idealista News publicó un artículo que relacionaba distintas propuestas publicitadas en su web sobre esta modalidad de vivienda.Para ello nos pidió diéramos nuestra opinión sobre los puntos a tener en cuenta sobre el Cohousing y qué tener en cuenta cuando nos encontramos ante una de estas ofertas. [click a continuación] Consejos sobre el Cohousing
Como blindar el alquilar de su inmueble.
“Es preferible casa vacía que mal inquilino”. Una de las principales preocupaciones de los propietarios es protegerse frente a un posible inquilino conflictivo. Podemos limitar considerablemente los riesgos. Estos son algunos tips para blindar el alquiler. Muchos no están contemplados en la ley y son fruto de la experiencia y tremendamente útiles. Nos centramos en los contratos de vivienda habitual.
• Previos a la firma del contrato:
1. Tener claro el contrato. El uso determina el tipo de contrato. No es lo mismo el uso de vivienda habitual, que el de temporada (vacacional, profesional/comercial, etc). Según corresponda, las obligaciones y garantías varían.
2. Solvencia. Comprobar la solvencia del inquilino es una práctica de algunos arrendadores. No es una fórmula perfecta, pero sí efectiva. Las últimas nóminas o liquidaciones trimestrales de IVA e IRPF si es autónomo, también las declaraciones de renta pasada, son indicios de solvencia del arrendatario.
3. Contrato para todos. En caso de que el arrendamiento sea a varios inquilinos (véase una pareja, o grupo de estudiantes), formalice un único contrato con todos ellos como parte y responsables solidarios. Asegúrese su posición y el cobro en caso de impago al poder dirigirse frente a cualquiera por igual.
4. Garantía adicional. En caso de arrendamiento de vivienda habitual está limitada a un máximo de dos mensualidades de renta, pero no es obligatoria. No la deje escapar. Exija la máxima garantía posible, lo agradecerá en caso de impago.
5. Evite los avales prorrogables de corta duración. Si es posible, acuerde que la garantía adicional se entregue en depósito (el dinero en su cuenta). Si, por el contrario se acuerda la fórmula del aval bancario, no acepte una duración inferior a la de la totalidad del arriendo. Es común que a la hora de renovar un aval anual el inquilino no lo haga y la garantía desaparezca.
• Durante el arrendamiento:
6. Regularización de garantías. Como la renta, las garantías y fianza pueden regularizarse. La ley establece que éstas puedan ampliarse en el importe que se haya incrementado la renta, a partir del tercer año de contrato. Amolde las garantías y solicite su regularización al importe de la renta actualizada.
7. No acepte compensaciones. En ocasiones, el inquilino solicita compensar rentas pendientes de pago con la fianza o garantía. No claudique. Si tras su salida del inmueble se encuentra con desperfectos o cuantías debidas, ya no dispondrá de las garantías para cubrir esa responsabilidad y tendrá que reclamarlos judicialmente.
8. No se duerma en los laureles. Si no le interesa prorrogar el arrendamiento con su inquilino, no apure el plazo de preaviso obligatorio de 30 días. Basta un solo día de retraso para que pueda quedarse en su casa un año más.
9. Reparaciones/obras. Las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario son del arrendatario. Establezca en contrato un importe razonable que delimite cuantitativamente la responsabilidad de esas pequeñas reparaciones. Evitará las constantes llamadas del inquilino pidiéndole que repare el enchufe, la persiana, el picaporte, etc.
10. Seguros. La Ley no lo exige, pero puede incluir una cláusula en contrato instando al arrendatario que suscriba un “seguro inquilino”. Corresponde normalmente al arrendador asegurar el “continente” y al inquilino el “contenido”. Evitará consultas molestas y gestiones con su aseguradora.
• En caso de IMPAGO:
11. Burofax inmediato. Si se produce el impago de renta, no espere. Envíe el burofax reclamando su pago en un plazo máximo. El envío del burofax y su notificación determinará la cabida o no de la enervación [facultad del inquilino de abonar las rentas adeudadas dentro del proceso, evitando el desahucio y continuando con el alquiler]. Si desea evitarlo, espere 30 días desde la fecha en que se notificó el burofax y la interposición de la demanda.
12. No dude e interponga demanda. Aunque parezca poco conciliador, muchas veces nos enfrascamos en negociaciones con el inquilino en la esperanza, a veces vana, de conseguir el pago de las rentas atrasadas. Los meses transcurren y se van consumiendo las garantías. Terminado el plazo indicado en el burofax para el pago, interponga la demanda. Durante el tiempo que dure el proceso podrá negociar igualmente con el inquilino.
13.- Solicite la reposición de las garantías. Si ha tenido que hacer uso del aval o la garantía por impago, requiera al inquilino de inmediato que las restituya para mantener la cobertura y hacer cumplir el contrato.
Recuerde que estos son solo algunas ideas y recomendaciones. Cada caso es diferente, por lo que siempre lo mejor será acudir a un abogado especialista que le asesore debidamente.
DAVID GARCIA CERECEDO
Abogado en MENDEZ LIT
Cómo son los arrendamientos en centros comerciales.
Diversos negocios, en especial, marcas de ropa y restauración, muestran un especial interés por situar su actividad en centros comerciales o mercados reconvertidos hoy en lugares de agrupación gourmet. Como hemos visto en estos últimos años, estos activos, generalmente edificios, se hallan en manos de fondos internacionales. Conocedores de su atractivo financiero, invierten en su adquisición para su explotación a través del arrendamiento de sus locales o espacios.
Hasta aquí nada fuera de orden. La cuestión que hoy tratamos es la referida a los contratos de alquiler de estos locales. No es extraño que el arrendatario, interesado por posicionarse en unos de estos atractivos centros, se encuentre ante un contrato excesivo, profuso y, a veces, poco inteligible. Es cierto que la libertad de pacto en el arrendamiento distinto de vivienda habilita la imaginación contractual. Sin embargo, muchos de estos contratos, sabedores sus propietarios de su posición, sobrepasa ciertos límites en dudosa legalidad. Hablamos, claro está, de ilicitud civil.
Esta circunstancia tiene su explicación. Muchos de estos fondos y su capital, tienen un origen anglosajón, por lo que trasponen sus modelos de contrato, a veces cuasi de forma literal, al nuestro, chocando frontalmente con el ordenamiento. Igualmente, sabedores de la legislación arrendaticia española y los tiempos de resolución jurisdiccional [lo que ciertamente supone un hándicap en los derechos del propietario] fuerzan su contenido para blindar su posición ante cualquier eventualidad.
Son contratos extensos y alambicados, en los que es regulada cualquier circunstancia, pero siempre quedando en manos del arrendador toda decisión última, incluso la de resolver el contrato o ejecutar las garantías ante cualquier mínima desviación del comportamiento debido por el arrendatario [fíjese que siquiera hablamos de incumplimiento] Podríamos tratar extensamente su clausulado, pero este artículo resultaría tan extenso como los propios contratos que tratamos. Así que solo citaremos algunos ejemplos, como el control por la propiedad sobre las obras de implantación del arrendatario antes de la apertura, al que se impone un supervisor ECOP, el que guarda facultades dispositivas y cuyos honorarios se imponen al propio arrendatario. A estas mismas obras de inicio se les exige una cantidad en depósito a su buen fin en tiempo de ejecución y calidad. Todos los gastos del centro, sin excepción, incluido impuestos, se repercuten al local arrendado de manera proporcional. Suele haber sometimiento a un reglamento de régimen interior, como así a un presupuesto anual que varía en dependencia de las necesidades que vaya necesitando el edificio. El depósito de garantías suele ser mayor que en arrendamientos de locales estándar, y por varios conceptos. Suele existir una revisión extraordinaria de la renta cada cierto tiempo, sometida a criterios comparativos de mercado, cuyo estudio se deja al arbitrio de una compañía de reconocido prestigio que hay que sufragar. Se suelen articular delicados protocolos de recuperación de la posesión en caso de incumplimiento del arrendatario. Etc.
En definitiva. Por experiencia, sus propietarios cuentan con profesionales rigurosos dispuestos a la negociación pues son conscientes de los límites de su propio clausulado, por lo que el contrato inicialmente propuesto, avanzada su negociación, termina siendo otro. También es cierto que cuanto más relevante sea la marca del arrendatario en el mercado, más abierto estará el arrendador a flexibilizar su posición contractual. Ello son los primeros interesados en que sus centros no tengan espacios vacíos y que los negocios de sus arrendatarios funcionen.
No podemos olvidar que esta es una cuestión de pura oferta y demanda, por lo que, si estos inmuebles siguen siendo atractivos a determinados negocios, la razón no es otra que la alta rentabilidad que puede suponer para sus arrendatarios dado su posicionamiento y relevancia, por lo que, en gran medida y salvando algunas claudicaciones, siempre merecerá la pena, aunque nunca conviene aceptar a ciegas el contrato propuesto a la firma.
José Méndez
Abogado fundador en MENDEL LIT abogados.
Mendez Lit con el Patrimonio Histórico Inmobiliario.
Como especialistas en derecho inmobiliario, una de las ramas destacadas de nuestra actividad, es la relativa al Patrimonio Histórico, en su aspecto inmobiliario. Nos encontramos comprometidos con la defensa de nuestro Patrimonio e Historia, la cual debemos conservar. Urbanismo, derecho administrativo y penal se entrelazan en los casos que abordamos. Colaboramos activamente con una de las asociaciones más importantes de España en la defensa del Patrimonio, Hispania Nostra
Mendez Lit en medios.
El último artículo de nuestro compañero, David García Cerecedo, sobre los puntos a conocer por el inquilino en un contrato de arrendamiento, tenido una gran repercusión. Su publicación en el diario Expansión fue antes precedida en Idealista News. Antes fueron otras, por ejemplo sobre coliving o los arrendamientos en pandemia.
Ayer destacó nuestra intervención en El País, donde fuimos entrevistados para la elaboración de una artículo también relativo a arrendamientos. Tropelías en contratos de arrendamiento.
Qué saber a la hora de firmar un contrato de arrendamiento de vivienda. David G. Cerecedo.
Es normal que en un arrendamiento surjan dudas sobre el contenido del contrato. En 1967 los psicólogos Holmes y Rahe, a través de la escala de “Reajuste Social”, analizaron los acontecimientos que generaban un mayor estrés. En aquella escala, hoy, el proceso de cambio de vivienda es uno de los que lideran la lista. Ofrecemos algunos tips para afrontar la firma de su contrato de alquiler de vivienda con mayor tranquilidad.
1.- La Ley es LEY. Dentro de la Ley hay cierto contenido imperativo, es decir, obligado con independencia de lo que arrendador y arrendatario acuerden. La ley que regula los arrendamientos es la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos de 25 de noviembre [LAU]. Aunque resulte tedioso, si desea proveerse de una herramienta de conocimiento interesa la lectura de los artículos 6 a 28 y el 36 de la LAU.
2.- Duración del contrato vs duración de arrendamiento. El contrato debe establecer su duración (un año, dos,…) pero el inquilino podrá continuar con el arrendamiento, a su voluntad y según última versión LAU, hasta un máximo de cinco años si el arrendador es persona física y, de siete, si éste es empresa, prorrogas a parte.
3.- El obligado cumplimiento. Decíamos que hay ciertas disposiciones que son imperativas. La ley, exige al inquilino cumplir los seis primeros meses de arriendo. Caso de querer desistir antes, deberá abonar las rentas restantes hasta cubrir estos seis meses.
4.- Desistimiento y Penalización. Transcurridos esos seis meses, el inquilino podrá desistir del contrato con un preaviso de 30 días. Esto no está penalizado a salvo que en contrato se pacte lo contrario, en cuyo caso será una mensualidad de renta por cada año de contrato incumplido. Si puede, evite esta penalización y elimínela del contrato.
5.- Prórroga. Llegada la fecha de terminación del contrato, si ninguna de las partes notifica antes su voluntad de no renovar, con cuatro meses el arrendador y dos el inquilino, el contrato se prorrogará obligatoriamente, por plazos anuales, hasta un máximo de tres. Tras ello, caben más año a año si ninguno se pronunciase en contra.
6.- La actualización de la renta. Aunque siempre la encontramos en contrato, no es obligatoria. La más común es por aplicación del IPC. Ésta no actúa solo en beneficio del arrendador, sino también del inquilino. Hay que prestar especial atención a que no se impongan cláusulas limitativas (suelo) a su aplicación, lo que impediría al inquilino beneficiarse de su aplicación.
7.- La Fianza. Se entrega al arrendador para garantizar el correcto estado del inmueble. Solo es exigible una mensualidad de renta y debe ser depositada por el arrendador en el organismo correspondiente de la comunidad autónoma, si no, podría ser sancionado. Al terminar el contrato, deberá ser reintegrada al inquilino en el plazo de un mes. Aún se ven contratos que exigen dos meses de fianza por estar la vivienda amueblada, esto ya no opera y solo es exigible una (para vivienda)
8.- La Garantía adicional. Al contrario que la fianza, esta garantía no es obligatoria. Responde del cumplimiento de las obligaciones contractuales. Está limitada a dos mensualidades no pudiendo exigirse otra superior. Esta garantía no exige que sea depositada por el arrendador. Puede ser un aval.
9.- Obras del arrendatario. El inquilino no podrá realizar, sin consentimiento escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Nunca se podrán realizar obras que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda. Seguramente en el contrato se diga que no podrá hacer obras de ninguna clase.
10.- Obras en caso de discapacidad. Si lo notifica antes, el inquilino puede realizar las obras necesarias para adaptar la vivienda a su necesidad, siempre que no afecte a elementos comunes del edificio ni disminuya su estabilidad o seguridad. Eso sí, deberá devolverla a su estado anterior a la finalización del contrato. Esto también aplica a arrendatarios mayores a setenta años.
11.- Reparaciones. - El arrendador deberá realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir a su uso, a salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones por desgaste de uso ordinario son del arrendatario.
12.- Seguros. Algunos contratos incluyen la obligación de contratar un seguro para la vivienda. La ley no lo exige ni habla de ello. Corresponderá normalmente al arrendador asegurar el “continente” y al inquilino el “contenido”.
13.- Gastos e impuestos. Lo común es que el arrendador abone los gastos de comunidad e IBI, y el inquilino los suministros (luz, agua, gas) individualizados y la tasa de basuras. Sin embargo, a salvo los suministros, en el contrato podrá encontrar que los gastos de comunidad sean del arrendatario, lo que permite la ley. Si es así, negócielos y, en todo caso, asegúrese de cuales son las cuotas de comunidad y si existen derramas. Puede ser determinante en la decisión de contratar. Ojo con los gastos de inmobiliaria, si el arrendador es empresa, no podrá repercutirlos.
14.- Renuncia a los derechos de adquisición preferente. Seguramente en el contrato encuentre la renuncia a los derechos del art. 25 y 31. Es el derecho de adquisición preferente. Este permite al inquilino adquirir el inmueble si el arrendador quiere venderlo. Si le interesara la posibilidad de comprar la vivienda en un futuro, trate de conservar estos derechos.
15.- Gastos de abogados y procuradores. Aunque en el contrato se diga que en caso de incumplimiento el arrendatario correrá en todo caso con los gastos de abogado y procurador del arrendador. No haga caso. No vale para nada. Esto solo lo decide un Juez si condena en costas del juicio.
Nota.- Estas son solo algunos aspectos que, de forma general, podrá encontrar en un contrato de alquiler de vivienda. Si va a firmar uno, acuda a un abogado especialista que le asesore en el caso concreto.
David García Cerecedo
Abogado en MENDEZ LIT.
Alquiler sobre Berlín. José Méndez.
Hace unos días vimos publicada la noticia consistente en que el Tribunal Constitucional alemán había derogado la norma que limitaba los precios de alquiler de vivienda en Berlín.
Más que menos, algunos sectores hacían “suya” la noticia, más bien solo el titular, ensalzando una victoria de la libertad de mercado. Ni es así, y tampoco lo contrario.
Sin entrar en debates, pues son sumamente complejos, lo cierto es que el TC alemán anula la norma y la declara inconstitucional porque “el estado federado de Berlín no tiene las competencias legislativas”. El que era conocido en tierras teutonas como la norma Mietendeckel (tapa de alquiler) disponía que el precio de los alquileres de las viviendas construidas antes de 2014 estaría congelado durante cinco años. En vigor desde el pasado 23 de febrero, se fijaba un importe máximo de 9,8 euros por metro cuadrado para el lustro. Eso sí, para adaptarse a la inflación, los propietarios podían aumentar el precio un 1,3% a partir de 2022. Debemos recordar que, en Berlín, la gran mayoría de sus habitantes residen en régimen de alquiler.
La controvertida ley también albergaba un régimen sancionador potente. Los que se la saltaran podrían enfrentarse a multas de hasta 500 mil euros y los inquilinos podrían exigir en tribunales que se les aplicara la congelación del precio, incluso de forma retroactiva.
La realidad y efecto de la norma, fuera de todo debate, es que su anulación lo ha sido por motivos competenciales y el TC no entra a su valoración de fondo, siendo el sentido y base de su fallo que el legislador federal ya había regulado los precios de alquiler y «no hay espacio para el poder legislativo de los estados debido al efecto de bloqueo de la ley federal»
En su sentencia, el tribunal establece que el legislador federal ya reguló los precios de alquiler y que «no hay espacio para el poder legislativo de los estados debido al efecto de bloqueo de la ley federal», y dado que la ley berlinesa «también regula esencialmente el alquiler del espacio habitable sin restricciones, es nula en general”, por lo que “las disposiciones legales del techo de los alquileres son formalmente inconstitucionales, ya que el estado federado de Berlín carece de competencia legislativa a este respecto"
Otra realidad es que el efecto de la ley Mietendeckel no resultó el deseado, pues como reveló el pasado febrero el Instituto Económico IFO de Múnich, se produjo una notable paralización de la oferta de alquiler, haciendo mucho más difícil su acceso y, a su vez, como efecto rebote, un aumento del precio de la vivienda nueva para su compra, lo que coincide con las advertencias formuladas por algunos organismos en nuestro país, como el Banco de España.
Al hilo, como no, del debate político instalado en el propio Gobierno con la anunciada futura ley de vivienda y la regulación de los precios del alquiler, significar, primero, que la Sentencia del TC alemán nada nos dice y ninguna conclusión podemos extraer. Segundo, que debemos tener cuidado con los límites en seco al mercado, porque los efectos pueden ser terribles, haciendo verdaderamente imposible acceder a una vivienda. Pretender modificar el mercado y rebajar el precio del alquiler mediante una simple ley es como lanzar una flecha a un elefante, posiblemente se revuelva y nos arrolle. Tercero, que el art. 33 de la Constitución Española, navegante entre el derecho a la propiedad privada y su función social, es delimitante, que no limitador. Y cuarto, que las fórmulas que habiliten un efecto real sobre el precio del alquiler no pueden ser fruto de un golpe de mesa legislativo y el deseado efecto descendente de los precios, solo se alcanzará con la implantación de una política real de vivienda a muy largo, que deberá estar compuesta de una multitud de medidas de amplio espectro.
José Méndez
Abogado.
Socio director MENDEZ LIT.
Vivienda y Futuro. José Méndez.
En enero del año 2006 me entrevistaba con un CEO de un grupo promotor. Me preguntó como veía el futuro en el sector. Mi respuesta fue el arrendamiento de vivienda, las cooperativas y la vivienda de protección pública. Hoy aquella empresa es cliente y él un buen amigo. Mis argumentos eran sencillos. No me basaba en sesudos análisis numéricos, sino en simples percepciones. Por supuesto, la posibilidad de equivocarme era alta. En ese momento no se veía venir el crash del 2008 -a salvo y por alguna información que me guardo, alguna entidad bancaria, sustentado en detallados análisis- ni tampoco, por supuesto, esta pandemia en la que nos encontramos.
Hoy, con más razón, sigo manteniendo esta postura. Los dos eventos señalados, el primero previsible, y así lo diagnosticaron algunos, el segundo, absolutamente inesperado, ha actuado como un turbocompresor de necesidad. En primer lugar, el sector financiero se ha desinflado y, tanto construir, como solicitar una hipoteca, se ha convertido en una aventura al alcance de pocos [aunque quizá sea el momento; los bajos tipos actuales pueden ser solo un espejismo para liquidar stock] Posiblemente esta no sea una nueva normalidad, sino la normalidad que nunca debió abandonarnos, porque todo lo que sube sin control, termina desmoronándose. En segundo lugar, la oferta no se cruza con la demanda. El efecto de un poder salarial disminuido y la ausencia de puestos de trabajo, han provocado que quien necesita vivienda, que no debemos olvidar es la genta joven pues regenera el mercado en su ciclo vital, se vea imposibilitada a su adquisición. En tercer lugar, y derivado de este último factor, es la concentración de mayor población en ciudades motor, lo que como efecto tiene, por un lado, la España vaciada, por migración de esa población joven en busca de nuevas expectativas, y por otro, el aumento de la demanda de vivienda, la cual y motivado en la precariedad, provoca la búsqueda de alquileres, siendo imposible su compra, lo que a su vez provoca su inflación, por lo que en muchos casos tienen a ser compartidos para poder afrontar su excesivo coste.
Y en este punto, grosso modo, nos encontramos. Alquileres compartidos, build to rent, coliving, y otros términos de nuevo cuño que, en definitiva, son la búsqueda de lo que ahora se llama, eufemísticamente, soluciones habitacionales. El mercado se está reseteando de manera necesaria. Volver a lo conocido, creo, no será posible. Se anuncia una ley de vivienda, veremos su alcance. Desde luego, su gestación no será fácil.
Respecto del alquiler, quizá sea inevitable intervenir. Debemos fijarnos en figuras en derecho comparado. Sin embargo, este camino es espinoso y debe afrontarse desde una perspectiva más amplia y no desde el cortoplacismo político. El urbanismo aquí tiene mucho que decir.
El cooperativismo es una figura muy interesante. Sin embargo, su regulación se encuentra desnaturalizada pues, a salvo alguna legislación foral, se sustituye la figura del promotor por la del gestor, no siendo la iniciativa edificatoria real de los cooperativistas, quienes se van adhiriendo a un proyecto de “ventas” en los que realmente actúan como financiadores de la idea original promotora, que les resulta ajena.
Y finalmente la gran olvidada. La vivienda de protección. Largo podríamos hablar sobre legislaciones y sentencias responsables de este mayúsculo desastre. Sin entrar en ellas, lo cierto hoy es la urgencia de una política real y efectiva que ponga en marcha, [a toda marcha] toda la maquinaria administrativa dirigida a la promoción pública en todo orden, pues ésta reestablece derechos, equilibra desigualdades y ordena un mercando tan sensible como lo es el de vivienda.
José Méndez
Abogado.
Socio Director en MENDEZ LIT
Dominustecum. O la debida protección de nuestro Patrimonio Histórico como legado. José Méndez.
Hoy planteamos un caso [real] que, más allá de cualquier valoración, contiene una vertiente inequívoca que pretendemos traer a colación. La a veces muy frecuente indiferencia e inacción de las administraciones públicas ante nuestro Patrimonio Histórico. Y es que los vestigios de la historia no encajan en los postulados dataistas de producción de este nuevo siglo que lo inundan todo.
El caso y ejemplo es un monumento megalítico encontrado en Burgos, concretamente en un pago o paraje denominado Dominustecum. Tan sugerente nombre tiene origen en el topónimo latino “el Señor está contigo”. El actual catastro refleja esta denominación de la parcela en la que se localiza, cuyo origen pudiera estar relacionado con un grupo de frailes que habitaron la localidad de Mazariegos, y que tenían tierras en dicha zona "ave maria gratia plena dominus tecum". Se halla en el margen, metros a dentro, de un camino rural, entre ninguna parte. De fácil acceso y sin protección física alguna, cualquiera puede acceder si tuviera la suerte de su conocimiento.
El dolmen es un notable y singular monumento megalítico del tipo “sepulcro de corredor”. Su estructura la forma una cámara funeraria y un corredor de acceso, enterrados en un túmulo de tierra y piedras. La cámara es de planta circular de entre 4,5 y 6 m. de diámetro compuesta originariamente por 11 ortostatos de caliza y conglomerado, en su mayoría bloques naturales sin labra o cantería procedentes de algunas pequeñas canteras cercanas. Uno de los elementos característicos del dolmen y que ayudan a emparentar el megalito con los modelos occidentales extremeño-salmantinos es el anillo peristalítico compuesto de 14 bloques tan grandes como los camerales y ceñidos exteriormente a la cámara. El corredor o galería, orientado al sureste, está formado por dos paredes paralelas de 6 lajas cada una dispuestas de forma apaisada, con una longitud de 10,5 m., una anchura de 1,5 m. y altura decreciente.
Hecho destacable es el de la existencia en el corredor de un panel de grabados en uno de los bloques, en el que se representan de forma esquemática dos équidos y un ramiforme (tectiforme) de dudosa interpretación. La erosión natural y humana está degradando sensiblemente estas manifestaciones artísticas.
Entre los materiales aparecidos en la excavación, aparte de los restos humanos, destaca el hallazgo de un hermoso brazalete circular obtenido a partir de una concha de Glycimerys, de origen mediterráneo y revelador de las relaciones mantenidas por la población de la Meseta Oriental con el Levante hacia la segunda mitad del IV milenio. Se encontraron además hojas de silex, cuentas de collar y fragmentos cerámicos, uno de ellos con decoración campaniforme. Este ajuar puede contemplarse junto con una maqueta del dolmen en el Museo de Burgos, en la Casa de Miranda. Más información: Revista Mecerreyes, nº 44, 1994.
El megalito aparece enmarcado por los relieves de Peñalara y tiene entre 5.000 y 8000 años de antigüedad. Fue descubierto en junio de 1970 y declarado Bien de Interés Cultural en 1978. Al momento de su excavación, los propios servicios de arqueología le otorgaron el nombre de “Dolmen de Cubillejo” por la localidad en el que parecía ubicarse. Como veremos más adelante, esta información era errónea.
Años más tarde, la Junta de Castilla y León, procedió a realizar inventariado general y revisión del patrimonio arqueológico de Burgos -“Inventario Arqueológico Provincial de Burgos” - los cuales fueron incorporados al Catálogo de Bienes de Interés Cultural (B.I.C.). Los trabajos de catalogación fueron terminados en el año 2002, para volver proceder a su revisión al año siguiente, 2003.
Al parecer, nadie reparó en la errónea circunstancia locativa. Ya en ese año, la precisión planimétrica era submétrica, es decir, no cabía error alguno en la localización de cualquier bien, pero en dicha revisión no se planteó la existencia de ningún equívoco y bajo aquella localización y nombre quedó registrado. Sin embargo, como veremos, la correcta ubicación de este monumento no es Cubillejo, sino su localidad limítrofe, Mecerreyes.
Virtud de lo dispuesto en el artículo 149.1 de la Constitución Española, la Comunidad de Castilla y León es titular, con carácter exclusivo, en los términos del artículo 32.1.12.a de su Estatuto de Autonomía, de las competencias en materia de patrimonio histórico, artístico, Monumental, arqueológico, arquitectónico y científico. Por tanto, encontrándonos en Burgos, la ley aplicable es la 12/2002 de 11 de Julio de Patrimonio Cultural de Castilla y León.
Como no puede ser de otra forma, su art 11.1a) nos dice que la declaración de un B.I.C., incorporará una descripción clara y exhaustiva, con documentación gráfica, del bien objeto de la declaración, que facilite su correcta identificación. Para ello, el art. 14.2 del mismo texto indica que su registro tendrá por objeto la anotación e inscripción de los actos que afecten a la identificación y localización de dichos bienes.
De esta manera, es imperativo que el B.I.C. precise de una correcta identificación, en la cual se halla su localización. Este es un derecho público y, por tanto, una obligación de las administraciones en lo que también es una forma de protección del patrimonio histórico. Como cita el mismo art. 1 de la citada Ley, su objeto esencial es “el conocimiento, protección, acrecentamiento y difusión del Patrimonio Cultural de Castilla y León, así como su investigación y transmisión a las generaciones futuras”
Por tanto, es deber de la administración fomentar el conocimiento del Patrimonio Histórico, pues resulta un bien público que merece ser protegido. Este deber tiene como origen un derecho ciudadano a conocer y a que sea preservada su historia. Y como fundamento de ese derecho debe presidir la exactitud y el rigor, lo que lleva implico al correcto conocimiento. La difusión por tanto del Patrimonio Cultural no debe ser la hermana pobre de la cultura, sino el exigente cuidado que una sociedad debe otorgar a su mayor legado, su pasado.
La localización de un monumento histórico no es menor o intrascendente. El dolmen, al ser declarado Bien de Interés Cultural – BIC– se encuentra sometido a una protección especial. Sus datos son resultado de su estudio [oportunamente científico] y éstos tienen reflejo en museos, libros de texto, tratados, e información pública que finalmente se ofrece al ciudadano, quien tiene un derecho a ser informado y formado correctamente sobre su patrimonio, de todos.
Hace años, un vecino de esta localidad, persona versada y de extensa preparación [del que omitiremos su nombre] en sincero ánimo de verdad histórica, comenzó un minucioso análisis de lo sucedido, comprobando que, efectivamente, su ubicación y, por extensión, su denominación, no resulta correcta. Más allá de cualquier consideración, no debemos caer en lo banal y relegar el debate a una intrascendente disputa local, pues la cuestión neurálgica centra su razón en la pura legalidad y el rigor debido. Y la legalidad no tiene más objeto que la debida protección del Patrimonio Histórico, pues para ello nace la norma, que no solo es papel.
Durante años, han sido múltiples las reclamaciones las realizadas por este ciudadano. Todas evitadas, esquivadas e ignoradas. Su reivindicación ha sido la elemental corrección de este error. No tanto de su nombre, pero desde luego sí de su localización. Sin embargo, para no zaherir sensibilidades, su solicitud también fue acompañada de la propuesta de una nueva denominación, en este caso, evitando localismos, como “Dolmen de Dominustecum”. Bien pensemos esta pueda resultar la mejor [que a mí particularmente me gusta], si era adecuada por su precisión, quedando, eso sí, abierta a otras posibilidades. Lo importante era la corrección del error en la catalogación del bien. Los ciudadanos tienen derecho a conocer la realidad de su patrimonio histórico, y de las administraciones es deber remover los obstáculos necesarios en dicha averiguación o comprobación, subsanando las imprecisiones o errores encontrados.
Vemos a continuación como los diversos organismos oficiales, por otra parte, los competentes en materia de territorio y deslindes a nivel estatal, como es el Instituto Geográfico Nacional, perteneciente a Ministerio de Fomento, a quien le es encargada la confección y su adecuación a la realidad de los mapas del territorio, localizan el monumento en Mecerreyes. En detalle, en los dos primeros mapas presentados, observamos de forma clara esta localización del monumento. Vemos en ambos el signo convencional usado para designar un enclave arqueológico, el que se sitúa al sur de la línea de término que separa los municipios de Mambrillas de Lara [Cubillejo] y Mecerreyes. Pero, a mayor abundamiento, por si hubiera alguna duda, el mapa editado en 2015 lo rotula bajo la leyenda “Dolmen de Mazariegos” [Mazariegos es despoblado de Mecerreyes]. Es decir, el organismo oficial que precisa y da fe de la localización geográfica y sus límites, señala, sin ambages, que el monumento se encuentra en Mazariegos, Mecerreyes, y así es denominado en sus mapas, únicos oficiales de España.
Encontramos igual circunstancia en los mapas del Ejercito de Tierra, Catastro o SIGPAG [sistema de información geográfica de parcelas agrícola] del Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentación.
Vid. IGN. Mº FOMENTO. Mapa Topográfico Nacional de España: Mapa de Campolara, MTN25 277-I, Edición 2009. Escala 1:25.000
Vid. IGN. Mº FOMENTO. Mapas provinciales de España: Burgos, 6ª Edición, 2015, Centro Nac.
De Información Geográfica. Escala 1:200.000.
Vid. SIGPAC- Mº AGRICULTURA
Plano de SIGPAC : Municipio Mecerreyes, Polígono 13, Parcela 326. Escala 1:1.000
Vid. Catastro
Podemos observar como la parcela 5326, segregada de la 326, ambas en Mecerreyes Burgos, bajo plano y fotografía, encuentra el dolmen [claramente identificable] en su esquina superior, dentro del término municipal de Mecerreyes, como rezan ambas referencias oficiales, y a su norte, la línea limítrofe con Cubillejo de Lara.
Vid. EJÉRCITO DE TIERRA. Mº DEFENSA
Mapa del Centro Cartográfico del Ejército de Tierra: Mapa de Salas de los Infantes, Serie L, Hoja 20-12, Edición 1 CEGET 2002. Escala 1:50.000.
Y no solo es la planimetría oficial la que acredita sin género de duda tal localización, y que incluso enmienda la errónea denominación del dolmen, sino que también la Doctrina Científica refiere dicha circunstancia de forma clara y reiterada. Veamos.
1.- 2018: Revista Munibe:
Pág. 163.e: “El escenario de la última observación fue el dolmen mal denominado de Cubillejo, porque no se localiza en dicha pedanía sino en el despoblado de Mazariegos, del municipio de Mecerreyes”
http://www.aranzadi.eus/fileadmin/docs/Munibe/maa.2018.69.06.pdf
2.- 2019: “Reanálisis de los fondos de museo: El caso de los individuos del Dolmen de Mazariegos (Mecerreyes, Burgos)”. Raquel Hernando, María Yustos y Miguel Ángel Moreno-Ibáñez (Universidad Rovira i Virgili, Institut Català de Paleoecología Humana i Evolució Social).
3.- 2020: "Tumbas de gigantes. Dólmenes y túmulos en la provincia de Burgos". Miguel A. Moreno Gallo, Germán Delibes de Castro, Rodrigo Villalobos García y Javier Basconcillos Arce. Ed. Diputación de Burgos. ISBN: 978-84-16617-14-2.
Las referencias al dolmen son numerosas. He aquí algunas de ellas:
Pág. 57: “... y el dolmen de Cubillejo de Lara, situado en terreno de Mazariegos”
Pág. 105, Tabla: MUNICIPIO: Mecerreyes. LOCALIDAD: Mazariegos. NOMBRE: Cubillejo.
Pág. 134: “...grabados muy interesantes en el dolmen de Mazariegos, conocido como de Cubillejo de Lara...”
4.- 1999: "El megalitismo de La Lora burgalesa". Miguel Moreno Gallo. Boletín del Seminario de estudios de arte y arqueología. LXV. Universidad de Valladolid.
Se dice: "...el de Mazariegos, mal ubicado en Cubillejo de Lara, término al que nunca ha pertenecido" (pág. 57)
5.- 2005: "1954-2004: Medio siglo de megalitismo". Miguel Moreno Gallo. Boletín de la Institución Fernán González. nº 230. Diputación Provincial de Burgos.
Se dice: "... dolmen de Mazariegos, al que erróneamente se ha considerado con frecuencia como perteneciente a Cubillejo de Lara" (pág. 93).
Sin embargo, a pesar de la tozuda evidencia, esto es lo que figura hoy en la ficha del B.I.C.
Observamos como la localización gráfica es imprecisa, burda. Se emplea una gruesa marca que cubre una gran extensión de terreno habida cuenta de la escala del mapa y que, por tanto, la sitúa en la linde de ambos municipios. En consecuencia, se desconoce [desde la perspectiva informativa del propio inventario, cual es la situación exacta del monumento] El plano incorporado a la ficha no lo muestra. Es más, lo borra a través de su tachado. Que cada uno saque sus conclusiones.
Esta situación ha sido denunciada innumerables veces a sus responsables administrativos, sin que haya existido una respuesta, siquiera una investigación, la cual, como antes hemos visto, es de fácil comprobación.