El sistema jurídico español, un lastre para el desarrollo del ‘coliving’
El fenómeno conocido como coliving es relativamente nuevo en España. Quizá más por su difusión en prensa que por su realidad, ha empezado a estar en boca del sector. Su aparición es resultado de la necesidad económica, cuando la oferta no se ajusta a la demanda. Sin embargo, el modelo jurídico nacional arrastra una obtusa rigidez que lastra las posibilidades de adopción de las llamadas “nuevas soluciones habitacionales”...
José Méndez.
Socio Director en MÉNDEZ LIT
Los asuntos más destacados de Derecho Inmobiliario
Finalizado el año 2022, hacemos repaso de los asuntos más destacados en los que nuestra Firma ha intervenido:
- Negociación y redacción de acuerdo sobre deuda hipotecaria de suelo en desarrollo. Madrid.Tras años de negociación y paralizados sendos procesos ejecutivos, se logra la dación en pago contra un doble crédito hipotecario, evitando así el concurso de acreedores y el riesgo frente al resto de activos de la sociedad.
- Asesoramiento integral de promoción residencial. Cádiz. Articulamos jurídicamente todo el proceso desde la compra y desarrollo del suelo hasta su final entrega, de una promoción residencial disruptiva y singular. Nada es estándar en este edificio y será distinguido a su terminación.
- Informe urbanístico y alegaciones administrativas por denegación de licencia para desarrollo residencial. Madrid. Analizamos las razones técnico-urbanísticas por las que se ha denegado una licencia para la construcción de un conjunto de viviendas unifamiliares. Impugnamos la resolución, lo que provoca la adopción de una solución alternativa.
- Informe situación registral sobre dominio y cargas de complejo parcelario. Castilla y León. Tras diversas generaciones, los límites físicos de un conjunto de parcelas se han ido diluyendo en contraste con su realidad jurídica. Entre tanto, como efecto de los usos y antiguos compromisos no documentados, se han generado la aparición de varias servidumbres de las cuales se desconoce realmente su delimitación y propia eficacia.
- Informe responsabilidad vehículos de promoción tras finalización de proyecto. Madrid. Una estructura de inversión nos pide analizar la responsabilidad de las sociedades promotoras que se extinguen tras la entrega de edificación, cómo cubrirla y conocer la doctrina al respecto.
- Informe urbanístico sobre desarrollo y viabilidad de usos y edificabilidad en parcela urbana. Madrid. Adquirido antaño un conjunto de parcelas colindantes en la sierra de Madrid, el Ayuntamiento, a pesar de su naturaleza urbana, niega las licencias solicitadas para la edificación. Analizamos el histórico de la normativa urbanística para comprobar el alcance y razón de dicha negativa.
- Asesoramiento en operación de adquisición de inmueble por inversor extranjero. Madrid. Se pretende la adquisición de un inmueble por un no residente para su inversión y posicionamiento en España. Aunque la adquisición en sí no resulta compleja, el carácter no nacional del comprador requiere de un seguimiento y control de la operación que cumpla con todos los parámetros requeridos por la legislación española.
- Asesoramiento para la compra de inmueble previa segregación y creación de servidumbre. País Vasco. Previo a la normativa urbanística preexistía una parcela ya edificada cuyos propietarios pretenden dividir para poner a la venta la matriz edificada y promover la restante. Por los parámetros urbanísticos de aplicación, la posición de la vivienda existente dificulta la posibilidad de edificar en la parcela donde no existe construcción. Viabilizamos la operación con la creación de una singular servidumbre.
- Operación de adquisición de suelo y previo informe urbanístico y registral. Málaga. En este caso, trabajamos con el Cliente informando de las posibilidades, características y riesgos jurídicos de una parcela. Junto con otros análisis de naturaleza técnica, aquel moldeará la oferta para su compra.
- Operación de segregación, cumplimiento urbanístico, afecciones y limitaciones de dominio público y venta de parcelas agrícolas. Huelva. Una gran finca agrícola se halla segregada, pero tal operación encontró diversas dificultades de inscripción, lo que trabó su posterior venta. El tiempo y la nueva normativa urbanística han complicado más si cabe la operación que se han traducido en distintos intentos de subsanación para ordenarla sin éxito. Acogemos y coordinamos toda la operación para recuperar el tracto registral.
- Contrato de arrendamiento en centro comercial. Madrid y otros. Asesoramos habitualmente en contratos de arrendamiento de locales de negocio. Pero los realizados en centro comercial son especiales por su complejidad. Estos, por la estructura de sus propiedades, suelen tener origen en derecho anglosajón, lo que crea distorsiones interpretativas.
- Asesoramiento en arrendamiento de oficinas. Madrid. Nuestro cliente realiza una operación de desinversión sobre sus propias oficinas centrales, en las cuales se mantendrá en arrendamiento ligado a su propia venta. Se articula una operación cruzada con vínculos condicionales.
- Asesoramiento de viabilidad, estado y protección de castillo histórico. Castilla La Mancha. El patrimonio histórico de naturaleza privada provoca en muchas ocasiones que la propiedad desconozca el alcance de sus derechos y deberes, sobre todo debido a la escasa y también opaca regulación que le afecta.
- Impugnación de modificación urbana que afecta a conjunto histórico de interés cultural. Castilla y León. Una parte de la sociedad civil encuentra preocupación y disconformidad con las modificaciones propuestas por la Administración en el conjunto histórico de su ciudad. Analizamos el proceso y contenido del instrumento urbanístico y realizamos las alegaciones procedentes, con intervención en distintas reuniones.
Han sido muchos más. Explotación de viviendas turísticas; entrega de una promoción residencial; la compra de suelo y oficinas; defensa de la propiedad; informes sobre renta antigua; subarrendamiento en leasing inmobiliario; o declaración de servidumbre para salida de humos. También la redacción de contratos, donde los más habituales son de compra, arras o arrendamiento, pero también otros como de gestión delegada; ejecución de obra; arquitectura; o de marketing y agencia para promoción inmobiliaria;
Finalmente, los procesos judiciales son una constante de nuestra actividad. Desahucios, ejecución, incumplimiento contractual y reclamaciones LOE, son los más comunes. Pero no podemos olvidar la jurisdicción contencioso-administrativa y la penal, donde la actividad inmobiliaria tiene una incidencia destacada y por la que dirigimos varios asuntos.
Seguimos construyendo nuestra Firma.
Agradecemos a nuestros Clientes su confianza.
Feliz 2023.
MENDEZ LIT.
EXTENSIÓN DE RESPONSABILIDAD EN PROMOCIÓN
La crisis de 2008 tuvo un efecto demoledor en la construcción, que cambió quizá para siempre. Fueron muchas las empresas, especialmente promotoras, las que desaparecieron viéndose incursas en procesos concursales. El resultado fue catártico y su número disminuyó notablemente. Sin embargo, crisis también significa oportunidad y, tras unos años de tormenta, la actividad cogió impulso.
La diferencia ahora se encontraba en los actores. Los “viejos” promotores habían sido sustituidos por los fondos de inversión, que aterrizaron en España subiéndose al carro de las gangas por reestructuraciones e insolvencias. Pero también quedaba un puñado de empresarios renacidos que intentaban retomar su actividad. Ahora bien, aprendidos algunos errores, no podía ser igual.
Aparecieron entonces dos figuras o estructuras de operación, cuyo objetivo era disminuir el impacto ante un nuevo escenario adverso como el que se había vivido. Por un lado, encontramos la creación de sociedades ad hoc para cada promoción. Y por otro, la promoción delegada.
Respecto a la primera, si bien este recurso ya había sido empleado con anterioridad, el pensamiento ahora interiorizado era el de intentar no extender los efectos adversos de una promoción fallida al resto de actividad empresarial, por lo que la idea era crear una sociedad para cada promoción, la cual quedaría extinguida a su terminación. Sin embargo, debe hacerse algunas consideraciones. Por un lado, la propia pretensión de limitar por contagio al resto de actividad del empresario presupone la existencia de una estructura mayor, un holding y una matriz, formada por varias sociedades, de las cuales algunas desaparecen cuando el objeto para el que fueron creadas concluye. Así, entregadas las viviendas de una promoción, la mercantil es liquidada y disuelta. Pero entonces ¿Qué ocurre con la responsabilidad? – contractual; decenal; etc.; -El Tribunal Supremo dio una solución del todo lógica en su sentencia de 25 de mayo de 2017. La responsabilidad de la sociedad no se agota con su disolución, de tal manera que, aunque se liquide y se disuelva formalmente en el Registro Mercantil, tal inscripción solo es declarativa, pero no constitutiva, por lo que la sociedad seguirá respondiendo por la responsabilidad que, de su actividad pasada, pudiera derivarse. Esto abarca efectos L.O.E., contractual del C.C. y otras. Da cuenta de esto el art. 20.2 de la L.O.E. por cuanto no se permitirá la inscripción en el R.M. de la liquidación y disolución societaria si no se acredita la constitución de los seguros y garantía exigidas, lo que equivale a mantener vivo el seguro decenal. Por tanto, será la empresa en su figura del liquidador y los socios hasta su cuota de liquidación, los que respondan hasta donde corresponda. Y tendrá cabida esta extensión post-disolución como una mayor deuda sobrevenida sobre el pasivo en el balance de liquidación. Cualquier acción por responsabilidad tendrá encaje siempre que se encuentre dentro de los plazos de garantía y prescripción que para cada una de ellas determine la Ley. En definitiva. La sociedad no deja de existir sin más y debe responder por lo que hizo, y esto ofrece una casuística infinita que nos puede llevar a la teoría del levantamiento del velo y a las ramificaciones de los grupos de sociedades del art. 42 C.Co.
La otra de las figuras aparecidas post-crisis fue la del promotor delegado. Un poco más difusa, su casuística es variada. Comentaremos dos de ellas. Por un lado, los fondos de inversión que, anabolizados, aterrizaron en España, no tenían ni la experiencia ni el know-how como para acometer una actividad tan compleja como lo es la promoción, por lo que acudieron a antiguos promotores que contrataron para operar sus promociones. En este caso, el vínculo de estos “delegados” con los fondos de inversión era el de prestación de servicios, lo que, en teoría, alejaba a estos últimos de la anterior responsabilidad directa cara a terceros, compradores o consumidores. Sin embargo, las cosas no son tan claras pues, aunque evitando la responsabilidad contractual, no es tan evidente que quedaran ajenos del efecto y extensión L.O.E. Es así que el criterio de imputación posible de esta ley no es numerus clausus y no queda circunscrito a las figuras que en su texto enumera, sino que es extensivo a otras tal y como queda reflejado en su artículo 17.4 en el que se cita que la responsabilidad del promotor se extiende a cualquier otra figura análoga que, virtud del contrato o por su capacidad decisoria, actuaren como tales promotores – sin serlo -. Por lo tanto, habrá que medir muy bien qué dispone en cada caso el contrato entre promotor delegado y fondo o inversor para delimitar si la responsabilidad también es extensible al primero, pero también, y quizá más importante, observar con detalle los hechos y actos que conlleva la propia promoción, con los que concluir si aquel también resulta responsable a tales efectos. Por tanto, el promotor delegado tampoco quedaba librado de forma automática de la responsabilidad en promoción.
La misma figura derivó en otra, más cuestionable, acogida ahora por un promotor de desarrollos más pequeños, muchas veces local. Fueron muchos los que no pudieron continuar su actividad pero, sin embargo, este era su medio de vida, por lo que debían continuar de alguna manera. De moda la figura de promotor delegado, vieron en ella una solución con la que poder ejercer su actividad sin ponerse al frente. Era fácil. Localizado un suelo en el que poder promover, la idea era captar a sus propietarios, con quienes, en vez de adquirir, se les ofrecía la contratación de sus servicios para promover el solar. El propietario, no profesional y ajeno a todo esto, veía como el suelo era construido – por fin – y vendido a terceros obteniendo un beneficio. Con ello, el promotor delegado, verdadero factotum de la iniciativa y desarrollo, quedaba, o así creía, estar al margen de las responsabilidades que antaño le sobrevinieron, obteniendo otro margen de beneficio con menos riesgo. Sin embargo, es de aplicación el mismo artículo L.O.E. antes citado, ahora como mayor claridad, pues aquí el autodeclarado promotor delegado, es en realidad actor decisorio de la actividad, la cual, sin él, no hubiera podido desarrollarse.
En definitiva, la lógica de la responsabilidad cae por su propio peso y, ni las nuevas arquitecturas societarias o contractuales pueden poner límite a sus efectos.
José Méndez
Socio Director en MÉNDEZ LIT
TERMINOLOGÍA LEGAL INMOBILIARIA
En ocasiones, se pasan por alto ciertos términos en un contrato de compraventa o inmobiliario pues resultan extraños, pero son determinantes y puede evitar alguna sorpresa. Veamos algunos comunes:
Bien Inmueble: Como su nombre indica, es aquel que no puede moverse. Debe entenderse en su sentido, es decir, la de no poder ser separado o ser trasladado sin su quebrantamiento o deterioro.
Según el código civil, se clasifican en tres categorías: por su naturaleza (suelo y subsuelo); por incorporación (los que provienen de construcciones y edificaciones); y por su destino (los que forman parte del propio inmueble).
Registro de la propiedad: Registro público donde consta la situación jurídica de los inmuebles y refleja su tracto histórico. Mediante la solicitud de nota simple, emitida por el registrador, podemos conocer su propiedad, lindes, cargas, etc., lo que es imprescindible antes de comprar. Cada inmueble lleva parejo como si fuera su DNI, un Identificador Único de Fincas Registrales IDUFIR/CRU.
Cargas: Limitaciones de uso o garantía del inmueble, como una hipoteca, un embargo, un usufructo, o una servidumbre, entre otras. Deben constar en el registro de la propiedad. Las más comunes son:
- Embargo: Anotación registral por la que responde el inmueble. Pueden provenir de deudas con la comunidad de propietarios, Hacienda, o terceros. Estos embargos pueden ser firmes o preventivos.
- Usufructo: Derecho de uso y disfrute del inmueble diferente de la propiedad estricta. La propiedad plena (pleno dominio) se divide en la titularidad y el uso. Un tercero puede ostentar solo este último, quedando el dueño o titular como nudo propietario, es decir, el inmueble es suyo pero el uso es de un tercero que tiene este derecho.
- Hipoteca: Otro derecho. Esta vez de garantía sobre el inmueble que se ha convertido en respaldo de pago de un préstamo u otra obligación. Si se incumple será ejecutada con embargo y subasta del inmueble para satisfacer esa obligación.
- Servidumbre: Como el usufructo, es otro derecho que limita el inmueble, esta vez por otro inmueble. Existirá un predio dominante y otro sirviente, donde el primero se beneficia del segundo. Pueden ser de paso, humos, luces y vistas, de aguas, de medianería, etc.
- Afección: Sobre el inmueble pesa una advertencia indicativa de que puede responder por una eventual liquidación futura, bien fiscal, bien urbanística. Son comunes y tienen fecha de caducidad.
Catastro: No confundirse con Registro. Catastro pende del Ministerio de Hacienda y, si bien dispone de un registro de bienes inmuebles, su finalidad está relacionada con la realidad física del inmueble y sus efectos tributarios. Ante una posible contradicción entre Catastro y Registro, prevalece Registro. Se identifican mediante su referencia catastral, única para cada inmueble
Obra nueva: Decíamos, sobre un inmueble puede estar construido un inmueble o conjunto de ellos. La declaración pública de la existencia de una edificación o construcción es la obra nueva.
División horizontal: Es el proceso de dividir un inmueble en unidades registrales independientes. De este proceso nacerá la comunidad de propietarios, compuesta por los dueños de las nuevas unidades resultantes. Las zonas comunes son aquellas cuya propiedad es compartida por éstos (escaleras, descansillos, fachadas, etc.) correspondiéndole a cada propietario un coeficiente de participación sobre éstas, coincidente con el coeficiente de propiedad sobre el edificio.
Proindiviso o Condominio: Situación jurídica que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece conjuntamente a varias personas.
Elevación a público y otorgamiento de escritura: No es más que hacer público un contrato o acuerdo privado. Dicha elevación se hace ante notario que da fe de su existencia, siendo este trámite necesario para inscribir en el Registro.
Cuerpo Cierto: Un inmueble puede transmitirse por precio cerrado o a razón de un tanto por unidad de medida, por ejemplo, tanto por metro cuadrado. La expresión cuerpo cierto, también conocido como precio alzado, alude a que la compraventa del inmueble se efectúa por precio cerrado, un precio por la totalidad del inmueble que se transmite como unidad. Las discordancias entre la superficie real del inmueble y la transmitida (mayor o menor cabida) no afectarán al precio.
Exceso de cabida /Defecto de cabida: La discordancia de la superficie real del inmueble, al alza o a la baja, en contraposición con la que figura en el Registro. Puede subsanarse mediante la instancia de un expediente de rectificación de superficie por exceso/defecto de cabida.
En la situación urbanística, jurídica, física y de conservación: Una de las más utilizadas. Suele ir acompañada de; “que la parte declara conocer y acepta bajo su responsabilidad”. Esta afirmación pretende eludir futuras reclamaciones tras la venta por vicios aparentes o públicos en el inmueble,
Salvo buen fin de la transferencia/cheque entregado: A pesar de que las partes hayan suscrito contrato, su efecto queda supeditado al efectivo abono del precio, en tanto se compruebe la recepción de los fondos.
Gastos según ley: Nuestro código civil dispone que, salvo pacto en contrario, serán por cuenta de la vendedora los gastos de otorgamiento de escritura de compraventa en su primera copia original. La inclusión de esta expresión en contrato supondrá el respeto de la ley, en contra de la actual tendencia de transferir este coste al comprador.
Matriz, copia simple, copia autorizada: Referida siempre a una escritura, Matriz es la escritura original, documento primitivo que el Notario conserva en su protocolo y del cual se extraen sus copias. La copia autorizada es una copia exacta expedida en papel timbrado y que contiene la firma del notario, acreditativa de que proviene de la escritura matriz. Tiene el mismo valor que la original. La copia simple es de mero carácter informativo y no contiene la firma del notario.
Libre de cargas: “El inmueble se transmitirá libre de cargas y gravámenes”, alude a la obligación del vendedor de entregar el inmueble sin las limitaciones por las que pueda responder (hipotecas, anotaciones preventivas, embargos, etc.) al momento de otorgar escritura pública.
Certificado de estar al corriente de pago de los gastos de comunidad: Dice la Ley que el comprador responderá de las deudas del inmueble que, por comunidad, correspondan al año en curso en que tenga lugar la transmisión y los tres inmediatamente anteriores. Las deudas de comunidad no suelen constar inscritas (y por tanto no ser públicas) pero tienen preferencia si exigen su pago. Para evitar posteriores sorpresas debe solicitarse el certificado de estar al corriente de pago al momento de la compraventa.
Prorrata temporis: En “proporción al tiempo”. Comúnmente se refiere a la obligación del pago del IBI del año en que se produce la compra. Con esta expresión se reparte el pago de esta anualidad atendiendo al momento en que se produzca la transmisión. Al vendedor le corresponderá la parte que corresponda hasta la escritura, y en adelante el comprador.
Renuncia expresa al fuero que pudiera corresponder: La ley, en función de distintas variables, determina a qué juzgados y lugar (partido judicial) corresponde resolver un conflicto. Esta renuncia faculta a las partes a elegir otro juzgado y lugar. Tiene limitaciones legales.
OPERACIÓN CAMPAMENTO EN EL DEBATE SOBRE EL ESTADO DE LA NACIÓN
Este mes de Julio, el Presidente del Gobierno anunció en el Debate Sobre el Estado de la Nación el desbloqueo de la operación Campamento. Llama la atención que el anuncio de una cuestión esencialmente local – municipal – se produzca en las Cortes y en un debate como éste, máxime si el tratamiento es el de medida estrella, en este caso en materia de vivienda. Y es que “Campamento” solo es un área de terreno de la capital de Madrid. Coincidiremos que más allá del “Foro” la mayoría de personas desconoce qué es “Campamento” ¿Por qué este tratamiento?
Sin entrar en mayores disquisiciones, la operación Campamento puede entenderse trascendental desde una perspectiva social-urbanística, y quizá, desde el Gobierno, se considere que Madrid es el centro de una inevitable atracción de población externa por inmigración desde otras regiones de España, en el que es un fenómeno de concentración urbana hacia las grandes ciudades cada vez mayor que no solo ocurre en nuestro país. Dejamos ahora el debate de la España Vaciada y las políticas - de inversión y gestión - sobre otras regiones. La realidad es que Madrid crece exponencialmente y se enfrenta a una situación insostenible, ya crítica, en materia de vivienda.
Campamento es una anomalía urbana. El paradigma del infranqueable proceso burocrático-urbanístico español. Y el fruto de una mala gestión y descoordinación administrativa entre políticas de corta visión. Un poco de historia y algunos datos.
Desde Madrid capital, en forma de estrella, surgen las diferentes autovías que reparten su comunicación con el resto de España. Son las llamadas “A”s , desde la 1 a la 6. Carreteras de La Coruña, Burgos, Valencia, Barcelona, Andalucía y, como no, la de Extremadura. Está última tiene la particularidad de que conecta y parte muy cerca del mismo centro de la ciudad. Allá por 1856, recién restablecida la Constitución de la Monarquía Española bajo el Reinado de Isabel II, se edificaron fuera de la que era área metropolitana, pero no alejada del Palacio Real, instalaciones militares cuyo objetivo primero fue el de almacenar pólvora. Con el tiempo, se levantaron cuarteles, residencias militares y otras dependencias propias de la jerarquía castrense. De ahí su denominación. En total 11 cuarteles en lo que hoy son aproximadamente 200 hectáreas, equivalente a la superficie de 280 campos de fútbol reglamentarios. Toda una extensión propia de un barrio, incluso de un distrito en una gran ciudad o mayor que algunas ciudades.
Cruzando todo este terreno se formó, quedando encajonada la que es hoy la A-5 o carretera de Extremadura. Como todo proceso urbano, las ciudades crecen bajo el símil denominado “mancha de aceite”, es decir, los espacios intermedios o huecos se van ocupando como lo hace una mancha de aceite que, al extenderse une a las otras más pequeñas que se encuentran cerca. Así creció Madrid. Desde el mismo centro y concéntricamente se fue extendiendo según su población crecía. Nacieron barrios enteros que se incorporaron al Madrid capitalino, otros, entonces pueblos, quedaron absorbidos. Pero he aquí que, cerca, muy cerca del Madrid histórico, a escasos 5 km, este crecimiento topó con los cuarteles. Las 200 hectáreas quedaron rodeadas por otros barrios de nueva creación como Aluche, Batán, Cuatro Vientos, Moncloa-Aravaca. Por otro lado, otros municipios como Alcorcón y Pozuelo de Alarcón crecieron hasta topar con los terrenos militares, y éstos quedaron aislados como una burbuja. La A-5 se tornó angosta insuficiente a las nuevas necesidades, sin posibilidad de una ampliación necesaria al gran flujo de automóviles pues sus lindes son los propios cuarteles. Salidas e incorporaciones peligrosas sin carriles de aceleración, ausencia de arcenes y sobre ésta, como miradores de una visión desoladora, una infinidad de garitas de vigilancia de los cuarteles.
La inacción administrativa -histórica- provocó un gap urbanístico. Una anomalía a la vista. Aquel terreno de 200 millones de metros cuadrados empezó a languidecer desde los 80´. Pasto abonado de grafiteros, atravesar la A-5 recordaba a algunas películas post-futuristas. Con el fin la “mili” en 1996, las dotaciones caen en el más absoluto abandono y con él, su ruina física. En el año 2005, el ayuntamiento de Madrid, a la cabeza con su entonces alcalde, Alberto Ruiz-Gallardón y el Ministerio de Defensa, titular de los terrenos, con su Ministro José Bono, firmaron un convenio para el desarrollo de la zona y el soterramiento de la A-5 por aquel tramo. Siete años más tarde, en el 2012, se aprobó definitivamente el PERI (plan parcial de reforma interior) cuyo objeto era otorgar el instrumento legal que permitiera comenzar aquel desarrollo. Pero todo quedó en el olvido o quien, sabe, la incapacidad.
El proyecto fue recuperado por el gobierno de Manuela Carmena como uno de los elementos vértice de su gestión. Y es que los políticos, todos, han sido conscientes de este desaguisado que, por su trascendencia, pero también por su dificultad técnica, han querido – al menos anunciado – reparar, pues constituiría el gran legado político de una gestión, aparte una necesidad. Pero para ello, hace falta algo, esencial. Dinero. Mucho dinero. La idea de Carmena quedó frustrada por la retirada de Wang, propietario del imperio Wanda, quien habría prometido una inversión de 3 mil millones para la construcción de más de 10 mil viviendas y varios centros comerciales.
Un dato más. Como siempre, y bien digo, como siempre (desde la más absoluta crítica) ya han aparecido voces que claman por la protección y conservación de diversos elementos arquitectónicos del lugar, bien altamente deteriorados o en ruina, como si su valor histórico y cultural fuera el propio de un monasterio cisterciense. Una capilla. Una torre de tiro, algún pabellón y hasta un picadero. Y es que el gran afán proteccionista alcanza límites insospechados que llegan a contagiar a la propia Administración la que intenta evitar se la tilde de anti-moderna de contradecir las modas más cool. Y no decimos que esto no suponga una dificultad técnico jurídica, que lo será, pues en aquel afán varios de estos elementos llegaron a ser catalogados como objeto de protección en el P.G.O.U. De Madrid, hoy vigente aunque en revisión. Y sino que pregunten en Valdecañas. Y es que veremos quien se atreve a firmar su demolición en tanto se halle vigente esta catalogación.
Finalmente. En este gran espacio, se prevé edificar entre 10 mil y 12 mil viviendas, de las cuales 7 mil quiere que sean protegidas. Pero esta intención no es nueva pues ya era idea de antiguos regidores y gobernantes. ¿Será la definitiva? Y lo más importante ¿quién pondrá el dinero?
José Méndez
Socio Director en MÉNDEZ LIT
CONTRATOS DE RENTA ANTIGUA
Hay materias que, por su especialidad, no son sencillas de explicar sin incurrir en excesivos tecnicismos y referencias normativas o jurisprudenciales. Intentaremos dar algunas pinceladas sobre una especialidad del arrendamiento, más común de lo que pueda parecer.
Aún hoy, es común encontrar contratos de arrendamiento a los que es de aplicación la ley de arrendamientos urbanos de 1964, conocidos como “de renta antigua”. Aquella ley (1964) marcó un hito que todavía hoy trae de cabeza a arrendadores y propietarios. La prórroga forzosa del arrendamiento para el arrendador. Y es que ésta, quedaba ésta supeditada a la voluntad del inquilino que podía, y aun puede, prorrogar aquel arrendamiento sin posibilidad de oposición (con excepciones).
Existentes todavía aquellas “rentas antiguas”, se encuentran referidas en pesetas, papel timbrado y escaso contenido en sus cláusulas. Es muy oneroso para el arrendador soportar su existencia. El inmueble no genera frutos, más aún, le cuesta dinero y le es imposible actualizar la renta a un valor que siquiera se acerque al de mercado. Desde aquella ley, de aplicación hoy, han pasado casi sesenta años, en un sector, el inmobiliario, que se moderniza a ritmo exponencial junto a la sociedad.
El problema se acrecienta ante la posibilidad del inquilino de ceder su arrendamiento, o la de subrogarse sus familiares, pero conservando las condiciones originales del contrato (renta y prórroga). Además, determinar que normativa es de exacta aplicación al contrato dado el tiempo transcurrido, no hace más que agravar la situación para el arrendador. Y es que a la coctelera debe añadirse que, a la ley del 64 le sucedió el coloquialmente conocido como Decreto Boyer de 1985, por alusión al entonces ministro de economía, cuyo objeto era suprimir, con matices, la obligación de la prórroga forzosa. Pero también las diez versiones que a la actual ley de arrendamientos urbanos (LAU) se hizo tras su promulgación en 1994, conviviendo desde entonces, simultáneamente, dos tipos de arrendamiento; los de prorroga forzosa y los que no.
Entonces, ¿qué norma regula el arrendamiento suscrito en 1984 si el inquilino, que hoy habita en el inmueble, se subrogó en el año 1995 en la posición del arrendatario primitivo? ¿La de 1964, la de 1985, la de 1994? Bien podría parecer un supuesto de laboratorio, pero es común y la principal fuente de discrepancias entre arrendador e inquilino. La disputa está servida. Analicemos las claves para deshacer este desaguisado.
Determinante para conocer la norma que aplica al arrendamiento es la fecha concreta de firma del contrato original. La razón es que a estos contratos no solo les será de aplicación la norma vigente al momento de su formalización sino, además, las disposiciones transitorias primera a cuarta de la LAU (1994), según se trate de contratos de arrendamiento de vivienda anteriores o posteriores al 09 de mayo de 1985, o de arrendamiento de local o asimilados anteriores al 09 de mayo de 1985.
Estas disposiciones transitorias cobran especial relevancia al regular, entre otras, las mencionadas como principales causas de discordia entre propietario e inquilino. Para lo no dispuesto en éstas continuará siéndole de aplicación la norma vigente al momento de formalizarse el arrendamiento.
En cuanto a la cesión y subrogación, se encuentran delimitadas según la fecha en que se formalizó el contrato, y deben respetarse para cada caso las condiciones de preaviso y notificación para que surtan efecto.
En cuanto a la repercusión de gastos o reparaciones al inquilino, cabe señalar que se incluyen aquellos que, por uso y disfrute de las zonas comunes, gastos de comunidad) o reparación del inmueble arrendado, se devenguen, incluido el impuesto de bienes inmuebles. En cuanto a la repercusión de los gastos de comunidad habrán de ser detallados, debiendo excluirse aquellos que no se correspondan propiamente al disfrute del del inmueble como los de administración o póliza de seguro de la comunidad por ejemplo.
Decíamos, sí existen ciertas excepciones a la referida prórroga forzosa: a) Cuando el arrendador necesite para sí o sus familiares la vivienda. b) Cuando el arrendador proyecte el derribo de la finca. c) Cuando la vivienda no esté ocupada durante más de seis meses en el curso de un año, –indicio de que no es la residencia habitual del inquilino-. d) Cuando el inquilino ocupe dos o más viviendas en la misma población y el uso de todas ellas no sea indispensable a sus necesidades. e) Cuando el inquilino, en un plazo de seis meses inmediatamente anteriores a la fecha de la presentación de la demanda, hubiese tenido a su libre disposición un derecho real de disfrute de una vivienda desocupada de análogas características.
Por último, si bien opera el principio de prórroga forzosa, son motivos que permiten la resolución del contrato: a) Que el inquilino subarriende el piso sin mediar consentimiento. b) Que la cesión o subrogación no se haya efectuado respetando el preaviso y notificación. c) Si se produjese el impago de las rentas. En contra de la creencia común, el impago de los gastos asimilados y equiparados a la renta (como el IBI), debidamente notificados y justificados, son también motivo para instar la resolución del arrendamiento.
DAVID GARCÍA CERECEDO
Abogado en MÉNDEZ LIT
Dominustecum, el dolmen de Mecerreyes
Nuestro Socio Director, José Méndez, letrado colaborador de la Asociación "Hispania Nostra", ha publicado en el no. 25 de la Revista Patrimonio Cultural y Derecho, su artículo: "Dominustecum, el dolmen de Mecerreyes". Accede en el siguiente enlace: Colaboración en la Revista Patrimonio Cultural y Derecho 25
La errática clasificación administrativa de un bien de interés cultural ha arrastrado al error histórico en sus correctos datos museísticos y oficiales.
Nota: la presente cuestión se encuentra sub iudice.
CONTRATO DE TEMPORADA
A la hora de formalizar un contrato de arrendamiento debe tenerse en cuenta el uso y destino que se va a dar al inmueble, pues determinará si aquel será de vivienda habitual o, por el contrario, si se trata de un uso distinto, como el de temporada, vacacional, profesional/comercial, etc. Será por tanto su objeto y espíritu el que determine la normativa que le será de aplicación al contrato y no el título que encabeza el documento. Ya se sabe, “Quien trata y contrata a cumplir se ata”.
Ofrecemos algunos tips que permiten evitar la problemática de su interpretación, diferenciando, de entre los arrendamientos, el de temporada:
1. Normativa aplicable y libertad de pacto: La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) distingue entre aquellos cuyo destino es el de responder a vivienda habitual del arrendatario, que es donde el inquilino establece su primera residencia, de aquellos arrendamientos destinados para un uso distinto a éste. Una de las principales diferencias es que en estos últimos prima la libertad de pacto entre arrendador y arrendatario. En lo no dispuesto será de aplicación la LAU y supletoriamente el Código Civil.
Establece la LAU que serán considerados de uso distinto de vivienda los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que los celebren.
Si bien no es preceptiva su formalización por escrito, y puede ser verbal, entendemos, dada la dificultad que entraña muchas veces su interpretación, desaconsejable no hacerlo en documento firmado por las partes.
2. Destino y uso: Es cardinal a la hora de formalizar un contrato de temporada el uso y destino que se le dará al inmueble arrendado, debiendo dejar expresa constancia en el contrato. Si el destino es satisfacer las necesidades de veraneo del arrendador se entenderá éste como de temporada (no ha de confundirse con los arrendamientos turísticos, previstos para viviendas o apartamentos turísticos). Viene a cubrir una necesidad, alojamiento vacacional, por el cual se arrienda el inmueble por un periodo determinado, temporal. Pero no solo se limitan a las vacaciones. Encontramos, dentro de los arrendamientos de temporada, otros destinos frecuentes como el del estudiante que necesita cubrir su necesidad de alojamiento durante el transcurso del curso. El del propietario que está reformando su vivienda y necesita transitoriamente un inmueble en el que residir hasta que terminen las obras, inclusive el de aquel que está buscando su residencia habitual y requiere disponer de un inmueble durante su búsqueda. Estos, aunque no lo parezca, son arrendamientos de uso distinto de vivienda (habitual)
3. Vivienda habitual: Sin duda, que el inquilino temporal disponga de una vivienda habitual es significativo de que el de temporada lo es en tal concepto. Por ello, cuando formalizamos nuestro contrato conviene dejar constancia del inmueble en que el arrendatario reside habitualmente, aunque aquella residencia esté en el extranjero. No ha de confundirse la referencia a la vivienda habitual del arrendatario temporal con la dirección donde habrán de efectuarse las notificaciones relativas al contrato temporal.
4. Plazo concreto: La duración del arrendamiento de temporada debe ser determinada y concreta, plazo durante el cual el arrendamiento se mantendrá vigente, pero, como es pacífica y reiterada jurisprudencia, la calificación de arrendamiento de temporada no deriva del plazo concertado sino de la finalidad de la ocupación, siendo ocasional y esporádica, decíamos distinta a la de instalación de la residencia permanente y domicilio habitual. El requisito de la temporalidad no está relacionado con el plazo acordado sino con la causa y finalidad de la ocupación que viene determinada por la transitoriedad. A la finalización del plazo el arrendamiento quedará extinto.
La diferencia con el contrato para uso vivienda es evidente. En éste su término lo es por tiempo (5 o 7 años máximo) e imperio de la Ley, sin que afecte la variable destino, pues su objeto resulta una constante, la residencia habitual.
5. Prórroga: Nada impide que se contemplen prorrogas en el contrato de temporada siempre que éstas respondan a la finalidad del arriendo, como para el supuesto del propietario que se encuentra reformando su vivienda y éstas se prolonguen más de lo que inicialmente estaba previsto. Habrá de prestarse especial atención a la tácita reconducción que contempla el código civil a la terminación del contrato.
6. Fianza y garantía adicional: Decíamos, si bien opera la libertad de pacto entre las partes, la ley sí exige que la fianza para este tipo de arrendamientos sea de dos mensualidades, por contrario de los de vivienda habitual que se limita a un mes. En cuanto a la garantía adicional, no operan las limitaciones que la ley sí contempla para los contratos de vivienda habitual.
¿Por qué tanta cautela? Es frecuente encontrarse con arrendamientos de temporada ficticios, simulados y/o en “fraude de ley”, e incluso con arrendamientos denominados de vivienda habitual cuyo uso y destino no responden realmente al de residencia habitual. Estas son algunas pistas con las que evitar irregularidades en la calificación de este tipo de contratos, evitando disputas entre arrendador y arrendatario.
David García Cerecedo
Abogado en MENDEZ LIT
HIPOTECA INVERSA
La llamada hipoteca inversa es un “producto” que podemos considerar complejo y no exento de riesgos, pero de tratamiento normativo escaso. Hoy, fruto de la crisis, se encuentra en auge y se observa una mayor publicidad dirigida a su público objetivo, los mayores.
El conocimiento popular es el de que, entregando la vivienda, pero continuando con su disfrute, se obtendrá un dinero que permitirá vivir mas desahogadamente en la última fase de la vida. Esto no es así. En la hipoteca inversa no se transmite la titularidad de la vivienda. La ley la define como un préstamo garantizado mediante hipoteca de la vivienda habitual - esta definición es incompleta porque la propia Ley permite que sean otros inmuebles. La diferencia es que en este caso la operación no tendrá beneficios fiscales ni reducción en los gastos - para personas con 65 años o más, o tengan una discapacidad igual o superior al 33%.
El deudor - lo que suele olvidarse - recibirá un importe de forma periódica o de una sola vez. Será un préstamo garantizado por hipoteca de su inmueble. La deuda solo será exigible por el prestamista cuando el deudor fallezca. Llegado este momento se debe cancelar el préstamo de todo lo abonado más sus intereses. Es decir, contra el convencimiento popular, tras el fallecimiento, el banco o aseguradora no se queda la casa sin más, sino que exigirá lo que le deben. Pero ¿quién debe hacerse cargo si el deudor ha fallecido? Evidentemente sus herederos. Dice la Ley que cuando se extinga el préstamo y los herederos del deudor decidan no reembolsar lo debido, el acreedor sólo podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia. Esto es importante como ahora veremos.
La hipoteca inversa es un producto complejo pues, al revés que una hipoteca normal, la deuda no va disminuyendo con el tiempo, sino aumentando. Y afecta a los herederos quienes deberán cancelarla. Caso contrario, la entidad hipotecante procederá a la ejecución. Y como dice la Ley, el recobro solo podrá extenderse hasta donde llegue la masa hereditaria, lo que quiere decir que el prestamista puede dirigirse no solo contra la vivienda hipotecada, sino también contra todos los bienes de la herencia. Esta es la norma general cuando se ejecuta una deuda. El único límite en este caso es que la deuda no puede ser “heredada” y por tanto no podrá extenderse más allá del patrimonio global del fallecido. Sin embargo, debemos tener en cuenta el art. 575 LEC relativo a las ejecuciones dinerarias, y es que a la cantidad adeudada se incrementará con otra por intereses y costas de hasta un 30% sobre la anterior, por lo que la herencia, si hubiera remanente, puede palidecer.
A la hipoteca inversa también se le llama “vitalicia” o se emplean otros términos asociados al de “pensión”, pero no debemos olvidar que solo estamos ante un préstamo hipotecario, cuya diferencia es que el pago de “todo” se produce a su finalización. Por ello, debe estarse especialmente atento a su denominación comercial, evitando todas aquellas que ofrezcan juegos o artificios nominales, pues demostrarán un afán comercial que, si bien puede ser legítimo, resulta rayano en lo pretendidamente confuso.
La característica esencial es que la devolución de lo prestado se producirá́ cuando el hipotecado fallezca, lo que exige que sean los herederos quienes hagan frente a lo debido. El importe del préstamo por el que se producirá la deuda se habrá calculado en función de la esperanza de vida del hipotecado. Sin embargo, si se prolonga, no será suficiente pues, si fue percibido de una sola vez, quizá no sea suficiente, y si fue por cuotas mensuales, dejará de ser recibida a la fecha del vencimiento. En ambos casos, la deuda seguirá generando intereses y, por tanto, aumentado. Otra variante es el de renta vitalicia en la que los pagos son percibidos hasta el fallecimiento. Sin embargo, en este caso, los importes periódicos resultarán claramente inferiores. Por ello, la hipoteca inversa a veces se combina con un seguro de renta vitalicia que asegura los ingresos hasta el deceso. Sin embargo, esto provocará el pago de una prima a tener en cuenta y que puede ser un factor de riesgo a una comercialización abusiva.
A la hipoteca inversa resulta de aplicación la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, pero, sinceramente, no parece suficiente. Se antoja complejo el entendimiento correcto de las consecuencias de este producto financiero a personas singularmente vulnerables - mayores y personas con discapacidad - Por tanto, resulta necesario advertir de sus riesgos y consecuencias. Entendemos debería existir una protección en extremo reforzada dado que no podemos equiparar una hipoteca estándar a esta subespecie un tanto alambicada.
José Méndez.
Socio Director en MÉNDEZ LIT
SALVAR VALDECAÑAS. LEY U ORDEN
Por iniciativa del Gobierno extremeño, el Parlamento regional va presentar al Congreso de los Diputados una iniciativa legislativa bajo tramite de urgencia para la modificación de la Ley del Suelo estatal.
https://www.elperiodicoextremadura.com/extremadura/2022/04/01/extremadura-propondra-congreso-cambiar-ley-64543540.html
Esta modificación incluye una disposición transitoria única bajo el título “Usos del suelo y transformaciones urbanísticas afectadas por resoluciones judiciales pendientes de ejecución material” por la cual los usos del suelo y transformaciones urbanísticas aprobadas en espacios naturales protegidos y en espacios de la Red Natura 2000 aprobados antes de la modificación quedarán legalizados cuando sean compatibles con la protección de los valores que el plan o programa de gestión hubiera establecido con carácter previo. Será la Administración quien acredite esta circunstancia ante la Administración o Tribunal competente en el incidente de ejecución pendiente, señalando las razones “imperiosas” que avalen su mantenimiento (no demoler). En estos casos no se admitirá́ el restablecimiento de los terrenos a su situación anterior si se derivaran perjuicios mayores para el medio ambiente, la protección del patrimonio cultural o cualesquiera otros valores constitucionales.
Ecologistas en Acción ha puesto el grito en el cielo ante lo que entiende es un traje a medida con el que salvar lo urbanizado y edificado en la Isla de Valdecañas, hoy sometido a una inevitable demolición bajo imperio de lo dispuesto por la Justicia - Supremo y Constitucional incluidos -
Escribimos sobre lo sucedido en el diario Cinco Días:
https://cincodias.elpais.com/cincodias/2022/02/18/legal/1645188197_318100.html
Vaya por delante que no comparto el criterio de fondo de Ecologistas en Acción, pues pienso que los desarrollos urbanísticos no son incompatibles con los valores ecológicos, pudiendo - y debiendo -, conseguir un equilibrio entre desarrollo económico y protección natural. En el caso de Valdecañas, por su diseño, el valor intrínseco de suelo sobre el que se concibió y la necesidad en la economía local, el balance resultaba positivo, olvidando posturas maniqueas.
Sin embargo, como se apuntó, el argumento jurídico de Ecologistas en Acción resultaba impecable y demoledor, y así fue bendecido instancia tras instancia, hasta lo más alto de la pirámide jurisdiccional. En el ínterin de aquel proceso ya se produjo un intento de legalización post-temporal y retroactiva con la modificación del art. 11 de la Ley del Suelo de Extremadura, por el cual se habilitaba lo ya hecho. Hoy es igual, solo que virtud de lo señalado por el Supremo y Constitucional, donde se indicó que la ley autonómica no podía vulnerar la legislación estatal relativa al no urbanizable de espacial protección, hoy se apunta más alto en un intento de modificar ésta, la estatal, con la que dar cobertura a lo ya ejecutado, evitando así, claro, su demolición a través de esta disposición transitoria a todas luces transparente en su intención. Y este es el debate que de fondo se plantea. O adoptamos un criterio utilitarista y modulable de la Justicia, la cual puede adaptarse a posteriori contra los criterios adversos de imposición judicial, o, por el contrario, asumimos que la legalidad debe ser implacable en su ejecución - dura lex sed lex -.
Sin duda, soy del segundo criterio. Y es que, si Ecologistas en Acción tuvo razón en su argumento, el que resultó intachable, y así fue ratificado por resolución judicial firme, la Ley debe imperar sin quiebra. Es una cuestión de seguridad jurídica. No ya para los propietarios, la Junta o las aves, sino para propio sistema.
Creo que sería conveniente salvar lo construido en la Isla de Valdecañas. Es más, que fuera desarrollada en su totalidad como inicialmente se diseñó, sin ejecuciones parciales que la limitaran, pues el desarrollo resultaba transcendente a la economía local y, en sinceridad, no creo que supusiera un impacto negativo sobre los valores ecológicos de la zona. Sin embargo, la iniciativa legislativa plantea de facto un indulto administrativo con el que no puedo comulgar. Si creemos en el Derecho, debemos mantener sus elementales cimientos. Es el imperio de la Ley.
El origen de este “dislate” solo fue político y los errores no pueden ser corregidos con más errores.
José Méndez.
Abogado Director en MÉNDEZ LIT