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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 7: ISLAS BALEARES

Vivienda de uso turístico (VUT) en ISLAS BALEARES

Son de aplicación la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Islas Baleares, modificada por Ley 6/2018, de 22 de junio, por la que se modifican varias normas del ordenamiento jurídico de las Islas Baleares en materia de turismo.

También el Decreto-ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad y la circularidad del turismo de las Islas Baleares que regula determinadas moratorias a las licencias de actividad.

Comenzaremos por la Ley. Nos hallamos ante el único caso en el que una CC.AA regula esta actividad turística por rango de Ley. Señalar también que, tanto por su configuración geográfica, como por resultar un destino turístico internacional de primer orden, su reglamentación resulta compleja y ha sido alterada, tanto en función de las circunstancias sobrevenidas debido al propio fenómeno turístico, como por el sentido político en la gobernabilidad de las Islas.

Para empezar, su denominación ya resulta diferente, “estancias turísticas en viviendas” y sus titulares son calificados como empresas comercializadoras, ya sean personas físicas o jurídicas, -lo que por sí resulta una contradicción en el tratamiento-, que comercialicen la totalidad de una vivienda residencial, por periodos de corta duración, en condiciones de uso inmediato y con finalidad lucrativa, comercialización que se puede alternar con el uso propiamente de vivienda que las caracteriza.

Por tanto, se pueden comercializar estancias turísticas siempre que sean de corta duración en viviendas de uso residencial, en su totalidad no teniendo cabida es servicio por habitaciones y que sea realizada por la persona propietaria o por operadores y canales de comercialización turística.

Las viviendas deberán constar con cédula de habitabilidad en vigor y la actividad solo podrá ser desarrollada si aquellas se encuentran ubicadas en zonas declaradas aptas de manera expresa siguiendo el procedimiento previsto a través de los llamados PIAT (planes de intervención en ámbitos turísticos) instrumentos sectoriales cuyo objeto es el de regular el planeamiento, la ejecución y la gestión de los sistemas generales de las infraestructuras, los equipamientos, los servicios y las actividades de explotación de recursos en el ámbito de la ordenación turística.

La declaración responsable habilita para el ejercicio de la actividad por el plazo que se fije reglamentariamente y que, por defecto, será de cinco años. Pasado ese plazo, solo se podrá continuar con la actividad, solo si se siguen cumpliendo todos los requisitos determinados legalmente, por periodos prorrogables del mismo plazo. Pero esta prórroga no será automática, pues deberá presentarse comunicación de esta intención ante la administración durante el mes anterior a la finalización de cada periodo, siendo que, en caso contrario, la vivienda pasará  a situación de baja definitiva.

Las viviendas deberán acreditar la sostenibilidad mediante la obtención, previa a la comercialización, del certificado energético. Además, deberán contar con los sistemas de control del consumo de agua, así como contadores individuales de suministros energéticos.

No tendrán cabida en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal si lo impide el título constitutivo o los estatutos de la comunidad. A continuación, el texto refiere un párrafo confuso por la que entendemos una deficiente redacción en donde a una oración subordinada no le corresponde otra principal (art. 50.7 parrf. 2º . Referencia: BOE-A-2012-10610):

“Si el título constitutivo o los estatutos no impiden la comercialización turística de las viviendas en los términos expuestos en el párrafo anterior o en su defecto, es necesario, para llevar a cabo la comercialización turística, y solamente a este efecto, un acuerdo de la junta de propietarios en el que la mayoría de personas propietarias, que a la vez constituyen la mayoría de cuotas de propiedad, acepten expresamente la posibilidad de comercialización turística de las viviendas, acuerdo que la misma mayoría puede modificar. En este supuesto resulta de aplicación el régimen determinado en el artículo 17.7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, de propiedad horizontal. Este acuerdo se inscribirá en el Registro de la Propiedad, siempre que sea posible conforme a la normativa sectorial específica (a fin de informar a posibles terceras personas adquirientes de viviendas”.

Vemos como el condicional “sí”, necesitaría una consecuencia final que no se expresa. Sin embargo, el siguiente párrafo parece aclarar su precedente por deducción, ya que nos dice que dicho acuerdo no será necesario si el título constitutivo o los estatutos ya admiten expresamente la comercialización turística de las viviendas, por lo que debe concluirse que resulta necesario el citado acuerdo en las mayorías mencionadas, todo lo cual resulta discutible respecto de su adecuación a legalidad e hicimos expresa referencia mediante nota en artículo anterior.  Simplemente, entendemos criticable este artículo porque la legislación autonómica no puede revocar de facto la LPH, exigiendo un acuerdo como si de un permiso se tratase, cuando lo prevenido en la Ley es la limitación de la actividad turística, pero en negativo. Luego si no existe acuerdo o prohibición estatutaria, por defecto, la actividad se encontrará permitida en la comunidad, sin necesidad de acuerdo alguno.

Otra cuestión muy discutible desde un punto de vista jurídico es la facultad implícita de derogación de la actividad que se observa cuando se habla de la posibilidad de cambios estatutarios o acuerdos de la junta de propietarios que impidan la comercialización turística, la que tendrá que cesar en el plazo máximo de un año, debiendo comunicarse a la administración correspondiente.

En cualquier caso, las viviendas sometidas a algún régimen de protección oficial o a precio tasado, no podrán ser destinadas a tales fines.

Como es obligación en toda actividad turística y, observamos, en todas las regulaciones, el responsable de la actividad debe cumplir con las obligaciones de comunicación a la autoridad policial motivo del cumplimiento de seguridad ciudadana.

La cesión tendrá que resultar sobre la totalidad de la vivienda, no teniendo cabida las habitaciones ni cohabitación con el titular, por periodos de corta duración, bien sean días o semanas, pero nunca superior a un mes. Se presume la comercialización si esta es condiciones de uso inmediato, por tales periodos de corta duración y no se puede acreditar otra finalidad diferente. Este último aspecto no deja de resultar curioso, pues opera una presunción iuris tantum que puede ser destruida para salir del régimen de la actividad regulada.

He a continuación un límite discutible sobre la actividad – imaginamos en una pretendida evitación de un ejercicio inmobiliario especulador- Los inmuebles objeto de actividad para la que se presente declaración responsable, deberán haber tenido un tiempo mínimo de dedicación al uso residencial privado, que se determinará reglamentariamente y, en su defecto, cinco años.

Otro límite es la prohibición de esta actividad en suelo rústico protegido, si bien los PIAT en cada isla pueden, podrán realizar distintas previsiones, lo cual no deja de ser una paradoja al dejar el cumplimiento de esta delimitación, que podríamos calificar como “mayor” al albur de cada localidad.

Como decíamos la regulación es excelsa, llegando a regular supuestos que otras comunidades no han alcanzado. Por ejemplo, cuando la actividad se realice por propietarios - personas físicas - sobre vivienda principal, por plazo no superior a 60 días en un período de un año. La norma está pensando en supuestos de personas residentes que, dada la alta demanda y posibilidad de un ingreso extraordinario, aprovechan el periodo estival para ceder/alquilar su propia vivienda, aprovechando ellos su salida de vacaciones que bien pueden financiar con dicho ingreso. Cabría plantearse si tiene cabida en este supuesto las situaciones de intercambio inmobiliario entre particulares que son habilitadas a través de conocidas plataformas digitales, las cuales no dejan de ser un canal de comercialización.

Para este supuesto, la ley exige que deban ser cumplidos los mismos requisitos que para las VUT reguladas en ella, pero con matices: La declaración responsable debe acreditar que se trata de vivienda principal. También indicar los plazos de comercialización durante el año, que no podrá superar los 60 días. Solo tendrá cabida si está ubicada en una zona declarada apta para acoger esta modalidad por los consejos insulares o por el Ayuntamiento de Palma. Esta habilitación tiene un límite de cinco años con posibilidad de prórroga.

Aquí sí, excepcionalmente, se permite la convivencia de los residentes con los usuarios, siempre se indique en la publicidad y el número de personas no exceda de las plazas indicadas en la cédula de habitabilidad. Por razones de saturación, de orden medioambiental o de limitación de recursos naturales, siempre debidamente motivado y de manera proporcional, los PIAT podrán limitar o excluir temporalmente esta actividad en determinadas zonas.

Resulta discutible, a nuestro juicio, por un lado, la regulación limitativa extramuros LAU, en tanto que ésta no resulta una actividad habitual ni creemos tenga fines lucrativos en el sentido mercantil o comercial del término. Por otro, las excepcionales limitaciones que a ello se pueden las cuales, si bien motivadas, pueden tener lugar al arbitrio amparo de concepto indeterminados como lo es el de saturación. Imperan a esta comentada especialidad regulada otros requisitos que, por motivos de extensión, no comentaremos aquí.

Naturalmente los servicios de la VUT deben integrar limpieza periódica; suministro de ropa de cama, menaje, etc; mantenimiento de las instalaciones; necesidad de libro registro diligenciado por la administración; asistencia telefónica al turista 24 h. El número de ocupantes usuarios de las VUT no podrá exceder de que permita la cédula de habitabilidad y disponer, con carácter mínimo, de un cuarto de baño por cada cuatro plazas.

Y seguimos con el Decreto Decreto-ley 3/2022, de 11 de febrero, de medidas urgentes para la sostenibilidad, cuyo contenido ha sido motivo de discordia.

La disposición adicional primera de dicha norma reglamentaria suspende temporalmente, en las islas de Mallorca, Ibiza y Formentera, la posibilidad de adquirir plazas turísticas al organismo gestor o a la administración turística, como también el intercambio de plazas entre particulares, para el inicio de actividad turística de las Viviendas objeto de comercialización turística (VUT).

Y es que lo planes de intervención en ámbitos turísticos (PIAT) que ya hemos citado anteriormente o, los planes territoriales insulares (PTI)– deberán evaluar la capacidad de carga turística de las islas y con ello determinar el número total de plazas turísticas, evaluación que, en todo caso, deberán suponer una reducción de las existentes inscritas.

Como si fuera un stand&still administrativo, la suspensión regirá hasta que se lleve a cabo aquellas evaluaciones y, como máximo, durante cuatro años desde la publicación del Decreto. Pero cuidado, si pasado el plazo no su hubiera hecho dicha evaluación de las plazas en integradas en las bolsas, se considerarán extinguidas. Procede a continuación diferentes excepciones a la suspensión para casos determinados, como:

Las que estuvieran realizando obras de apertura o ampliación; las que estuvieran en trámite de licencia urbanística o declaración responsable, etc.

Para la isla de Menorca, opera otra disposición adicional, la segunda, por la cual igualmente es suspendido el inicio de nuevas VUT hasta la también evaluación de la capacidad de carga de la isla con distintos matices y excepciones.

La siguiente, disposición adicional tercera, regula un régimen específico para la declaración responsable en la isla en el caso de requerir dispensas urbanísticas, debiendo presentarse en la Comisión de Ordenación Turística para su informe previo sobre su idoneidad.

Sin duda las viviendas de uso turístico representan un debate para las islas cuyo tratamiento no es fácil. Su proliferación descontrolada ha causado problemas de convivencia y un aumento exponencial de precios que prácticamente imposibilitan el acceso a la vivienda en cualquier régimen. Es por ello que, la administración autonómica se debate en su control entre la dualidad consistente en proteger valores a su población, tales como el acceso a la vivienda a la cohabitación o el comercio, y el desarrollo de una actividad que, sin duda, es fuente de notable ingresos a las distintas localidades. El nuevo Gobierno autonómico tiene la intención de derogar la moratoria de suspensión acordada por la anterior administración en lo que estima es una estrategia de decrecimiento. El debate está servido.      

MENDEZ LIT

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 6. EXTREMADURA y CASTILLA LA MANCHA

Vivienda de uso turístico (VUT) en EXTREMADURA

Resultan de aplicación la Ley 6/2018, de 12 de julio, de modificación de la Ley 2/2011, de 31 de enero, de desarrollo y modernización del turismo de Extremadura y el Decreto 182/2012, de 7 de septiembre, por el que se establece la ordenación y clasificación de los apartamentos turísticos de la Comunidad Autónoma de Extremadura.

Cabe señalar de forma significativa que Extremadura no ha legislado de forma concreta a la VUT, sino solo la referida a apartamentos turísticos. Según parte de la doctrina, ante esta ausencia, por defecto, debe aplicarse a las VUT aquella normativa. Pero esto nos genera sinceras dudas, pues como dicta la norma, son apartamentos turísticos los bloques o conjuntos de apartamentos, las casas, y aquellas otras edificaciones semejantes, … que oferten, profesional y habitualmente, mediante contraprestación económica, servicio de alojamiento turístico, y que dispongan de las instalaciones adecuadas para la preparación, conservación y consumo de alimentos dentro de cada unidad de alojamiento, de conformidad con el artículo 61 de la Ley 2/2011, de 31 de enero, de Desarrollo y Modernización del Turismo de Extremadura.

Observamos como la regulación queda circunscrita a “… los bloques o conjuntos de apartamentos, las casas, y aquellas otras edificaciones semejantes ...”, es decir, se hace referencia a unidades edificatorias, bien sean en propiedad horizontal, incluso por su conjunto en las conocidas como “tumbadas”. También a casas individuales como chalets u otras semejantes, pero es premisa característica de aplicación del objeto regulado la primera referencia encontrada en su definición, esto es, ser bloques o conjuntos y edificaciones semejantes, lo que expulsa a la parte de éstas, es decir, a la vivienda individual que forma parte del conjunto, el piso o apartamento que se encuentra integrado en una división horizontal. Por tanto, sin la intención ahora de realizar un análisis o provocar polémica, pero subrayando que no cabe realizar una interpretación extensiva de la norma, entendemos que las VUT no tendrían encaje en esta regulación, no siendo en consecuencia reguladas en Extremadura.

No obstante, por resultar esta una interpretación jurídica de la que no entraremos en mayor debate, en la hipótesis no compartida de resultar aplicable la regulación de los apartamentos turísticos a las VUT, analizaremos brevemente esta norma.

Lo primero que encontramos tras su definición, es su carácter, el que precisamente la aleja de las VUT, pues señala que los apartamentos turísticos son establecimientos abiertos al público, siendo libre su acceso sin más restricciones que la Ley.

El servicio no puede realizarse por habitaciones y los apartamentos turísticos se categorizarán por llaves según calidad en los grados de 1 a 4. Debe encontrarse en entornos urbanos pues lo rurales tienen su propia categorización, y deben ofrecerse totalmente equipados para su uso inmediato. Algunos, según sean clasificados, necesitarán recepción.

Lógicamente, los suministros y el servicio de limpieza se encuentran incluidos, como así menaje y sustitución regular de ropa de cama y baño. Son de aplicación naturalmente las medidas normativas relativas a seguridad, incendios y general seguridad.

Previo a la actividad, el titular del inmueble o el gestor explotador debe presentar ante la administración competente la comunicación previa de inicio de actividad, lo que puede ser sancionado en caso contrario con multa de hasta 6.000 €.

La administración inscribirá la vivienda de uso turístico en el Registro General de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura, comenzando a funcionar con la aplicación de las medidas de identificación correspondiente siendo necesaria la llevanza del registro de viajeros con remisión a la Policía o a la Guardia Civil, conforme normativa del Ministerio del Interior.

Entendemos que no cabe hacer más hincapié en esta regulación pues, en esencia, se aleja del concepto de la VUT, la cual no contempla, entendiendo desde nuestra posición, que no puede hacerse una aplicación extensiva impropia en Derecho.

Varias asociaciones de turismo, principalmente centradas en el norte de la comunidad, han expresado su denuncia a la proliferación de las VUT en la región en lo que entienden un “alquiler ilegal” en grave competencia desleal, para lo cual exigen medidas sancionadoras de cumplimiento en relación del deber de inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas de Extremadura con la consiguiente declaración responsable de inicio de actividad. En nuestro juicio, debido a la laguna regulatoria, tales medidas resultarían estériles, pues el derecho sancionador es por naturaleza restrictivo, no pudiendo perseguir por incumplimiento regulatorio de una actividad a quien, objetivamente y según el literal de la propia norma, no la ejerce.

Vivienda de uso turístico (VUT) en CASTILLA LA MANCHA

Es de aplicación el Decreto 36/2018, de 29 de mayo, por el que se establece la ordenación de los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en Castilla-La Mancha.

Castilla la Mancha sí hace una clara distinción entre aparamentos turísticos y las VUT, siendo estos últimos los pisos, casas, chalés u otros inmuebles análogos, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, que son comercializados o promocionados en canales de oferta turística para ser cedidos temporalmente y en su totalidad a terceros, de forma habitual, con fines de alojamiento turístico y a cambio de contraprestación económica.

La definición es sencilla pero preclara, continente de todos los elementos característicos de las VUT, las cuales vienes delimitadas por la definición previa relativa a los apartamentos turísticos, siendo su nota distintiva la pluralidad, ya que estos se constituyen por inmuebles en número de dos o más unidades de alojamiento (vemos por contrario a otras comunidades como Madrid que pueden ser varias siempre que no supongan la totalidad del edificio), pudiendo ser bloques, como totalidad de un edificio o e parte independizada del mismo, con accesos y escaleras de uso exclusivo. O conjunto, como complejo de edificaciones contiguas con acceso e instalaciones comunes.

La VUT deberá disponer de licencia de primera ocupación. No cabe la cesión que habitaciones y que la comunidad de propietarios donde se halle no encuentre prohibición al respecto (estatutos). Tendrá que estar totalmente equipada y acondicionada para su uso inmediato. Ventilación directa del exterior o de patios. Los suministros, como en todos los casos, deben estar incluidos en el servicio y procurarse una limpieza obligatoria con cada entrada, como así disponer de un teléfono 24 horas y hoja de reclamaciones. La capacidad máxima vendrá determinada por la cédula de habitabilidad siendo su máximo12 plazas.

Es necesaria la declaración responsable previa, tras lo que procederá de oficio la inscripción en el registro correspondiente. El número que se otorgue deberá figurar en la publicidad y en canales de comercialización, siendo identificado el inmueble en el exterior de la vivienda con una placa distintiva. Por cuestión de seguridad y conforme normativa del Ministerio del Interior, como en todos los casos, también es imprescindible el registro de viajeros.

El ayuntamiento de Toledo presentó el marzo de 2023 una la Modificación Puntual número 32 del Plan General Municipal de Ordenación Urbana, regulatoria de la nueva normativa sobre apartamentos turísticos en la ciudad para su información pública. Toledo es Patrimonio de la Humanidad y su indudable atractivo y cercanía a Madrid, atrae a un número considerables de turistas de corta duración. En un enclave especial, y dado lo particular de su casco histórico, el Ayuntamiento pretende limitar la autorización de estos alojamientos a las plantas baja y primera de los edificios, como así, tampoco en planta baja en las calles definidas como comerciales. Además, los apartamentos y viviendas de uso turístico no podrán superar el 20% del total de inmuebles que hay que en el barrio antiguo de la ciudad. Observamos que el debate se plantea, no tanto en ámbito autonómico, sino municipal, siendo las ciudades con más influencia y afluencia turística las que, por razones de diversa naturaleza, a saber, orden público, convivencia, competencia, seguridad, etc. tienen la necesidad de, sino limitar -que también- delimitar el uso inmobiliario característico nacido de la oportunidad.    

MENDEZ LIT

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 5. CATALUÑA

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VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO 4. ASTURIAS, GALICIA y CANTABRIA

Vivienda de uso turístico (VUT) en ASTURIAS

Es aplicable el Decreto 48/2016, de 10 de agosto, de viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico.

La estructura cambia en esta Comunidad Autónoma, estableciendo una triple modalidad entre apartamentos turísticos, vivienda vacacional y vivienda de uso turístico (VUT). Apartamentos turísticos son los que se ofrecen por bloques y conjuntos, es decir, edificios integrados por apartamentos ofertados en su totalidad o conjuntos formados casas, villas, chalés o similares, ofertados y gestionados por una sola unidad empresarial. Las viviendas vacacionales se definen por defecto, no estando comprendidas en las modalidades reguladas en la Ley de Turismo 7/2001, de 22 de junio, del Principado de Asturias y siempre que supongan el alojamiento íntegro y no por habitaciones, con la exclusión de pisos. Y, finalmente, la VUT, regulada por el Decreto 48 que, residualmente, acoge estos últimos.

Por tanto, las VUT son las independientes ubicadas en un edificio de varias plantas en régimen de propiedad horizontal y que son cedidas temporalmente por su propietario, directa o indirectamente, en la presentación de servicio de alojamiento de forma habitual.

Igual que en Andalucía, se podrán ceder íntegramente o por habitaciones, pero sin necesidad de que el propietario de la vivienda resida en la misma. Estarán amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, y también deberán ser comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística.

Como requisitos, deberán contar con cédula de habitabilidad y cumplir con todas las condiciones técnicas y exigibles a las viviendas. Estar suficientemente amuebladas, contando con electrodomésticos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, en perfecto estado de mantenimiento, limpieza e higiene. Debe garantizarse la reposición de los enseres necesarios en su caso. Disponer de suministro adecuado de agua fría y caliente, energía eléctrica y calefacción capaz de alcanzar, extintor e iluminación de emergencia. Las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o a patios no cubiertos y algún sistema de oscurecimiento de las ventanas. El número de baños debe ser proporcional a los usuarios alojados y sus dimensiones mínimas y equipamientos deberá estar en concordancia con la normativa sobre habitabilidad y seguridad de las viviendas.

Deberán encontrarse identificadas mediante la colocación en su exterior de un pictograma con las siglas “VUT” según formato de ese decreto. Señalando el número de su inscripción en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.

La publicidad se ajustará a las exigencias de veracidad, objetividad y buena fe, aportando la información suficiente sobre las características del alojamiento y sus condiciones de uso, sin inducir a la confusión o error, y en la que se incluirá la identificación asignada a la vivienda por la Administración competente.

En un lugar visible en la vivienda se expondrá un cartel informativo en castellano e inglés, con un número de teléfono de atención 24 horas para cualquier incidencia como así otros teléfonos y direcciones de los servicios de emergencia.

También en la vivienda deberá exponerse los precios del servicio de alojamiento, sin poder cobrarse precios superiores ni por otros conceptos no solicitados o que no se hayan indicado en la publicidad previa.

Si el alojamiento fuera por habitaciones, se deberá́ informar a los usuarios de las normas internas de uso de las instalaciones. Por otro lado, salvo pacto en contrario, la estancia comenzará a las 17 horas y terminará a las 12 horas del día de salida. Se regula intensamente el régimen de reservas, pagos anticipados y cancelaciones, facturación, hoja de reclamaciones y seguros. También queda establecida la ficha de admisión con los datos del usuario que deberán conservarse durante un año y el deber de comunicación y control con el Ministerio del Interior.

Para finalizar, señalar que el titular de las viviendas de uso turístico, con antelación al inicio de la actividad, deberán presentar declaración responsable sobre el cumplimiento de las condiciones exigibles para la actividad conforme a igual modelo que se determine. El inicio de la actividad requerirá́ el cumplimiento de los requisitos impuestos por la normativa autonómica y municipal y la declaración responsable deberá contener múltiple información societaria y mercantil, relativa a la titularidad, técnica, etc. con el que poder fiscalizar la actividad que se pretende desarrollar, entre los que se encuentra datos del titular; NIF o CIF del solicitante; nombre comercial con el que se va a llevar a cabo la actividad; fecha del inicio de la actividad; modalidad de empresa; domicilio y datos de la empresa y del establecimiento; datos de la vivienda y capacidad máxima; relación de habitaciones; número de teléfono de atención; título que acredite la disponibilidad de la vivienda; acreditación del cumplimiento de la normativa municipal del municipio donde radique la vivienda; cédula de habitabilidad; e, inclusive, la declaración de que los estatutos de la comunidad de propietarios, si nos halláramos ante un régimen de propiedad horizontal, y siempre que se encentren debidamente inscritos, no prohíben dicho uso o, en su caso, si se prohibiera, declaración de existencia de autorización expresa de aquella (*)

Examinada la declaración responsable, se procederá́ a la inscripción de la empresa en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas del Principado de Asturias, comunicando a la empresa la signatura correspondiente. Pero el inicio de la actividad pudo ejercerse desde el mismo día de la presentación de la declaración responsable.

Las viviendas de alquiler vacacional en Asturias han experimentado un incremento de un 592 % en diez años, superando las 10.000 plazas. Localidades turísticas como Llanes, a pesar de tener una dimensión notablemente menor, se llevan la palma por encima de ciudades como Oviedo o Gijón. Distintas asociaciones de hostelería y comercio de Asturias atribuyen este incremento a una legislación que señalan como laxa y poco controlada, lo que ha hecho emerger esta actividad de forma descontrolada al albur de la oportunidad económica, siendo muchos inmuebles no registrados en lo que consideran una actividad irregular en clara competencia desleal con el sector.

Vivienda de uso turístico (VUT) en GALICIA

Es de aplicación el Decreto 12/2017, de 26 de enero, por el que se establece la regulación de apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico en la Comunidad Autónoma de Galicia y la Instrucción interpretativa 1/2017, de 9 de mayo, para la aplicación del Decreto 12/2017.

Galicia hace también en el propio decreto de una triple distinción, ahora denominados, apartamentos turísticos, viviendas turísticas y viviendas de uso turístico. Las segundas son los establecimientos unifamiliares aislados en los que se preste servicio de alojamiento turístico. Y las terceras, las VUT, apartado las primeras, constituyen el resto que son las cedidas temporalmente, con pequeña duración que se presume en un máximo de 30 días, con fines de alojamiento turístico, promocionadas o comercializadas mediante los canales habituales de oferta turística y con carácter lucrativo.

Necesitarán la declaración previa de inicio de actividad y cumplir con la normativa sobre accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas relativa a los edificios de uso privado. Deberán encontrarse en suelo de uso residencial con excepciones si se permitiese.

El legislador autonómico es consciente de la singularidad y potestad municipal en su regulación urbanística, por lo que, la norma insta a los ayuntamientos a establecer limitaciones, si les interesara, sobre el número máximo de viviendas de uso turístico por edificio o sector.

Como en todos los casos, deberán estar suficientemente amuebladas y contar con los aparatos y enseres necesarios para su utilización inmediata. Contar con calefacción en todas las dependencias, pero del que podrán prescindir de su funcionamiento en meses comprendidos entre junio y septiembre, ambos incluidos. También con número de teléfono 24 horas para la atención del usuario. Servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda. Y exhibir un rótulo informativo de la disponibilidad de las hojas de reclamación de turismo y copia de la declaración responsable de inicio de actividad en lugar visible.

Como en todos los casos deberán cumplir la normativa vigente en materia de libros registro y partes de entrada de viajeros.

Para el inicio de la actividad se deberá presentarse una declaración responsable empleando el modelo normalizado, ante el área provincial de la Agencia Turismo de Galicia en la que radique, la cual contendrá todos los datos e información exigidos, con especial mención a la documentación que acredite el título o contrato que pruebe la disponibilidad de la vivienda para la actividad. El título suficiente para la comercialización para ejerza ésta. Y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad o certificado final de obra que acredite que se ejecutaron las obras de conformidad con la licencia municipal, o certificado municipal que acredite que la edificación reúne las condiciones técnicas y urbanísticas para su destino.

Debe tenerse en cuenta que el uso como VUT no será posible si encuentra prohibido por la ordenación urbanística municipal de usos del sector donde se encuentre, y tampoco si está prohibido por los estatutos de la comunidad, si bien deberán estar inscritos en el Registro de la Propiedad.

La declaración responsable habilita al desarrollo de la actividad turística, sin perjuicio eso sí, del cumplimiento de las demás obligaciones exigidas en otras normas de aplicación. Presentada la anterior, se inscribirá de oficio el establecimiento en el Registro correspondiente de la Comunidad Autónoma.

Como en otras normativas, excepcionalmente, previa solicitud del interesado y atendiendo a las especiales circunstancias, ponderadas en conjunto, podrá dispensarse a los establecimientos de determinados y concretos requisitos.

Según registros recientes, se estima que las VUT en Galicia representan ya más de un 40% del total de la oferta de alojamiento. Localidades turísticas como Sanxenxo es la que más acoge, seguido por Vigo, La Coruña y Santiago de Compostela en este orden. La Coruña ya ha dado un paso anunciado su intención de limitar el uso por zonas y exigir los accesos separados con límite a las plantas baja y primera como hizo Madrid. Santiago a hecho lo propio, a lo que seguirán otras localidades dada la proliferación e imposibilidad de control de la actividad clandestina, lo cual, sin duda, tensiona la convivencia y el mercado en lugares emblemáticos.

Vivienda de uso turístico (VUT) en CANTABRIA

Es de aplicación el Decreto 225/2019, de 28 de noviembre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Cantabria. Destaca su texto por ser muy escueto en escasos cinco artículos.

Las VUT se deberán encontrar en inmuebles situados exclusivamente en suelo de uso residencial y la actividad consistirá en la cesión temporal, completa o compartida (tenido cabida por habitaciones) Cesión temporal es toda ocupación de la vivienda por un periodo de tiempo que no implique cambio de residencia por parte del usuario, y se presumirá cuando la oferta se realice a través de cualquier canal de oferta turística. Esta falta de límite temporal, al contrario que otras legislaciones, puede entrar en colisión con la LAU y el arrendamiento de temporada (uso distinto de vivienda), siendo ciertamente indefinido, lo que a nuestro juicio no responde al espíritu regulador de esta concreta clase de actividad turística, como lo hacen otras regulaciones con mayor o menor acierto y que podríamos denominar de corta estancia, como se indica en otras autonomías, con fines de alojamiento turístico, lo que resulta significativamente  distintivo.

El alojamiento en viviendas de uso turístico es considerado un servicio turístico y por tanto debe cumplir lo establecido con las prescripciones de la Ley 5/1999, de 24 de marzo, de Ordenación del Turismo en Cantabria.

Cabe la cesión compartida, sin decir con quien, por lo que podrá ser objeto de arrendamiento por habitaciones cohabitando con el propietario. En la definición del objeto vemos como el Decreto tiene, entre sus objetivos, la regulación de los derechos y obligaciones de sus titulares y usuarios. Más adelante, se define como titular (de la actividad) a la persona física propietaria de la vivienda que facilita alojamiento a cambio de precio. Ergo, cabe deducir que la actividad solo podrá ser explotada por el propietario, siempre que sea persona física. Sin querer realizar ahora una exégesis de la licitud de este límite, a vuela pluma observamos una extralimitación impropia de limitación sobre el derecho de propiedad, entendemos no ajustada a Derecho, por cuanto la actividad no podría ser cedida a tercero en el libre ejercicio mercantil del propietario, o bien ser ejercida por otro titular, como lo pueda ser un usufructuario, igual habilitado por un derecho real que no debería contar con impedimento alguno, a salvo lo que dictase el título, para desarrollar tal actividad. O, simplemente, ser una sociedad mercantil propietaria que libremente quiera ejercer la actividad sin mayor restricción sobre su derecho, comparativamente agraviado por ser cercenado con respecto a otros propietarios particulares. Dicho esto, entendemos inadecuadas tales limitaciones que, a buen seguro, serían puestas en tela de Juicio ante un Tribunal.

Con antelación al inicio de la actividad, deberá presentarse Declaración Responsable y a la inscripción en el registro correspondiente. Es obligado disponer de cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación y que no exista restricción expresa de la actividad en los estatutos de la comunidad de propietarios donde se halle. Resultan común con otras normativas, cuestiones relativas a la necesidad de contar con seguro de responsabilidad civil; placas identificativas en los accesos; teléfono de atención permanente; suministros incluidos en el servicio; limpieza; menaje y; siempre, por responder a una exigencia mayor, la llevanza al día el registro de viajeros con remisión a la Policía para su control.

(*) NOTA a la limitación de actividad en Comunidades de Propietarios:

El Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, en reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, introdujo la posibilidad de acordar limitar o condicionar las VUT por la Comunidad.

El artículo 17.12 de la Ley dicta que: El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.

Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.”

En primer lugar, se debe señalar que el artículo habla de “limitar o condicionar” pero no de “prohibir”. La prohibición, entendemos, solo podría venir establecida por un acuerdo unánime de los propietarios que modificase el título constitutivo. Esta posición no es pacífica en la doctrina.

Si se produjere dicho acuerdo, bien sea el efecto ahora indiferente de limitación o prohibición, éste no tendría efectos retroactivos y solo podría afectar a aquellos que interesaran en su futuro el ejercicio de la actividad.

También, y como se deduce de su lectura, cabe el acuerdo de aumentar hasta un 20% los gastos comunes a los propietarios de viviendas con uso turístico.

MENDEZ LIT

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